生活保護

今、何かと話題の生活保護ですが、

私のところでも生活保護受給者は数名居住されています。

一口に生活保護と言っても、様々な理由から生活保護を受給されていて

私の知っている限りですが、

1、高齢で働けなくて生活保護受給

2、持病や病気で働けなくて生活保護受給

3、精神疾患や社会的適応能力が不足して生活保護受給

4、働きたくない。もしくは働いているのを隠して不正受給する生活保護者

5、刑務所を出所して、即生活保護を受給する生活保護者

と受給理由は色々あるのですが、

大家の立場で言うと、最悪なのが5と4です。

とにかくトラブルだらけで手に負えません。(仲介手数料を損します)


4は家賃滞納しまくります。元々ズルイ輩ですので、家賃滞納=民事という図式を理解しており

平気で滞納します。しかも、裁判で強制執行するまで居座り、強制執行されると他の地域に移って

また生活保護を受給します。


5は最悪で必ず再犯で刑務所に戻っていきます。

私の感覚では6ヶ月以内がほとんどで、

特に覚醒剤使用者は3階から飛び降りたり

夜中にひとりで喧嘩したりと手に負えないレベルです。

今回、登場する方は5番の方で、夜中に奇声を発するので、強制退去してもらいました。

いきなり朝電話があり、今日引っ越した!

鍵は隣の人に預けている。とのこと

室内を確認しに行くと・・・・・・・





芸術が爆発していました(´;д;`)







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天井にアート画がスプレーで書かれていました。

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台所の壁です。

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墨?で書いている様子

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部屋全体こんな感じでアートになってます(。´-д-)

このアート?な室内に変貌させた生活保護入居者は、わずか入居6ヶ月で強制退去70代男性で一人暮らしでした。

5番の方は最強です。だって失うものは何もないですからね(o´Д`)=з

請求の電話をしてみましたが、全く話にならず意味不明の言葉を繰り返すのみ・・・

ホント最強です。

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保証会社Casa(カーサ)

先日のブログ(無断死亡お断り)の記事で、

保証会社Casaの対応について記載しましたが、

昨日、なぜかCasaより電話があり・・・

(Casa)先日お亡くなりになった方の荷物の撤去についてお電話しました。

(私)??先日の話で御社は残置物について対応しないとハッキリ言ったので
   私のほうで処分しましたよ!

(C)??っえ!そうなんですか??

(私)??今更なに言ってンの??
   担当者には念を押して荷物の撤去について御社の対応を確認しましたよ!

(C)申し訳ございません。連絡ミスです。

(私)連絡ミス???いい加減にしろ!!ε=(。・`ω´・。)

(C)申し訳ございません。申し訳ございません(申し訳ございませんを繰り返すのみ)


こんなやり取りがありました。

一週間も経って手のひらを返したように協力的になったCasa

??不思議です。先日の電話では、対応しかねます。ハイどうも~~みたいに冷淡な対応だったんですが・・・

もしかして、このブログ見た?Σ( ̄□ ̄lll)

もし見てたらコメントください(笑

しかしコロコロ対応が変わる会社ってどうなんでしょ?

私は信用しませんし、ビジネスパートナーには出来ません。

まっ、もう二度と利用しませんがね( ̄▼ ̄|||)


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築古マンション購入

以前のブログで契約まで書いたのですが、

先日、物件引き渡しが無事終了いたしました。

約1年ぶりの物件購入です

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築40年、全20室。4件(1階店舗)入居

金額は書きませんが、当初、リフォームの部分だけの融資との話でしたが、

本体+改装費のフルローンが通りました。(ただし融資期間は10年)

まっ、利回り20%以上では回ると思いますので、余裕の返済です。

しかも、自主管理ですので全てが利益につながります。

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エントランスもボロボロです

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部屋は全て2DK

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バカでかい給湯器が時代を物語っています

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一応、洋式トイレ。このままパッキン類を交換して使用できそうです。

どの部屋も無人になって10年ほどですので、

ホコリをかぶり設備も古いですが、致命的な損傷もなく十分リカバリー出来そうです。
(設備・建物が実際にはリカバリー出来ない事態って99%ないですね、一度もそんな事態に陥ったことはありません)


他の不動産投資をしている方から「最近、売り物件が少なくて買えない」と相談を受けるのですが、

それは違います!売り物件がないのではなく『自分のところに回ってくる売り物件が無い』だけです。

遊び感覚で指値を入れてませんか?

理由もなく値下げを言ってませんか?

不動産屋さんが納得する指値を入れてますか?

不動産仲介業者さんも人間です。
お互い納得のいく取引をしていれば必ず”次”を持ってこられます。

頑張って良い取引を目指しましょう!

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流し台の詰まり

入居者さんより流し台の水が流れが悪いとの連絡を受け出動してきました。

訪問したところ、確かに水の流れが悪いです。


水が溜まります。

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特殊な”ポッコン?”で詰まりを除去します

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ついでに「ピーピースルー」を投入し

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完全に詰まり解消です


今回、使用した機材は

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正式名称は知りませんヾ(*・ω・)ノ゜
確か1万円くらいで買いました(ホームセンター等ではもう少し安いのも売っています)

自主管理大家さんなら是非1台持っておきたい品で、ほとんどの詰まりはコレで一発です。



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『ピーピースルー』です。

ポッコン?で詰まりが除去できない場合に使用するのですが、

使用方法に注意が必要です!

使用方法が難しく、使用方法を誤ると配管を破損します(ノД`)・゜

私は最初、使用方法が分らず、築40年のマンション配管に使用したところ、

見事に配管破損!!

えらい目に逢いましたil||li(つд-。)il||li

※塩ビ配管が老朽化で硬化し、ピーピースルーの熱反応で一点に熱が集中したため配管にヒビが入って漏水・・・

しかし、非常に強力でほとんどの詰まり除去に成功しています。

ご参考までにヽ(´∀`*)ノ

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無断死亡お断り

ある所有マンションに70代の女性が一人暮らしをしていました。

この方は生活保護を受給され生活されています。

先月(4月分家賃)まで入金になっていたのですが、今月(5月分)の入金がありません。

督促状も出したのですが反応無く、携帯電話もストップ状態です。

うーーーん?

この方は保証会社CASAに加入されていたので代位弁済請求を出し保証会社さんへお願いすることに・・・
(保証人は付いていません)

保証会社さんが本人に連絡を取ろうとしても一切連絡が取れず、

緊急連絡先の息子さんに連絡取ったところ先月14日に亡くなったとのことΣ(@д@;)

全く寝耳に水です。

保証会社が役所に電話で問い合わせたが個人情報は一切お答えできないとのことで事実関係がとれず

家主にて確認してほしいとのこと

さっそく役所に出向き生活保護課へ

全く話になりませんでした

二言目にはプライバシー個人情報とのことで、一切教えていただけず

どうにもこうにもなりません。

仕方なく、住民票で確認することに
(5月分家賃が未納ですので債権保全の観点から住民票の取得ができます)

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ホントに死んでいたorz

せめて生活保護を受給されているのなら役所が教えてくれてもいいものを・・・

コノ事実を保証会社に報告したところ、

4月に亡くなれているので5月分の家賃は代位弁済できない
(まっ、これはしょうがないかも・・・)

家財道具についても保証会社としては対応しかねる

???なんですとΣ(@д@;)、家賃は納得するが、明け渡しまでが保証会社の責務だろ?

契約書の何条をもって家財道具の撤去を拒否するのか明確にしてください!

ちょっちょっと待ってくださいと約10分

契約書第4条(保証有効期間)
(3)前項にかかわらず、以下に定める事由のいずれかが発生した場合、その時をもって、本契約および本契約に定める丙の甲に対する保証は終了するものとする
⑦原契約の内容に重大な変更があった場合

コレに引っかかるので契約は解除となり一切の対応は行わない

大丈夫か?(´・д・`)保証会社Casa

上の理屈で保証を打ち切るなら転職したから打ち切り・携帯番号変更したから打ち切りと言いかねない

いろんな意味で考えさせられる事件でした(。´-д-)

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火事の続きです。

現場に着き、消防と住民の確認をしたところ

負傷者無し、ふう~~ε=( ̄。 ̄;)フゥ

まずは一安心です。
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少し見えにくいですが中は完全に焼け落ちて2階の床は抜け落ちています。

死人・けが人がいなくてホントに良かったです。

焼け出された住民はとりあえず近くの公民館で夜を明かしました。


さて、明くる日

まずは消防による現場検証。

結局、原因は判明せず(実際、原因が判るほうが難しいとのことでした)

古いアパートですので漏電が原因ですと言われなくて良かったです。


次に焼け出された入居者さんへの対応ですが、

せっかく滞納もなくトラブルもない優良な入居者さんをみすみす逃してはいけないと

他の所有物件を紹介し転居してもらいました(多少の値下げも行いました)
(8世帯中4世帯を引き止めることに成功!)

あと、全ての世帯に対し

敷金の全額返し(敷引き無し)と当月分の家賃全額返しを行いました。
(コレには大変喜ばれました)

本来、家主としては弁済義務はないのですが、常識の範疇と考え返金いたしました。


周りの住宅への対応

菓子折りと1万円の商品券を持参し謝罪へ

6件ほど回ったのですが、1件のみ屋根に灰がかぶった!弁償しろ!!と、

しかし、失火法を基に保証できない旨を説明するが、納得せず・・・

では、好きにしてくださいm(-_-)m

この方は1万円すらゲットできずに終了

※失火法=今回の場合、例えば大家が保険金目当て等のために己の物件に火をつけたなどの”重大な過失”がない     限り、延焼などによる被害弁償をしなくてよいとなっています。


保険会社への対応

もちろん火災保険には加入していたのですが、こんな大きな事件は初めてです。

保険会社に今回の火災でどのような費用が出るのか尋ねたところ

(保)保険規約に載っていることです(契約時に貰う細かい字でビッシリ書いてるアレです)

(私)具体的にどのような事案ででるのですか?(私の聞き方が悪かったのかな?)

(保)保険規約をご覧下さい

(私)手元にないので教えてください(あっても細かすぎて何が何だかわからねーーよ!)

(保)では、コピーをお送りしますのでご覧下さい


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コピーの束が届きました(笑

喧嘩売ってるのか損保ジャパン!!!Σ(▼□▼メ)

しかし、なんだかんだ言いながらも最終的には満額回答でしたので”良”とします。

ちょっと知った人には保険金が入って儲けたな~!と冷やかされますが、

実際、8戸満室で1戸4万円=1ヶ月32万×12ヶ月=年384万円の収入が消えるので手放しでは喜べません。
(特に問題も滞納もない優良な入居者さん達でしたので、余計にもったいないです)

その後、建物を解体し土地を売却して終了しました。

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腰を抜かした事件

いつもお世話になっている『関西大家の会』事務局のまるこさんのブログで
火事の記事を拝見しました。
http://kansaihudousan.blog99.fc2.com/blog-entry-270.html

大家にとっていくら火災保険に加入しているといっても火事は一大事です。

やはり火事=死亡事故とすぐ直結しますからね、

前出の『まるこさん』の場合、所有物件の近隣での火災とのことで事無きを得たのですが、

私の場合、燃えました


事件は1年ほど前の日曜夕方に・・・・

家族で回転寿司に行き、30分程の順番を待ち、やっと席についたとたん携帯が鳴ました。


(近隣の不動産屋さん)必殺大家人さんの物件が火事だよ~~

(必殺)??物件の近くででしょ???

(不動産)いやいや必殺さんの物件だよ

(必殺)じゃあ、一応消防署に聞いてみるよ
    (コノ時点では全く心配していませんでした。だって火災なんて宝くじの確率です。)

(必殺)確認のため119番へ電話

(必殺)実は私のアパートが火災で燃えているとの情報があるのですが、本当ですか?

(消防)ハイ燃えています!すぐに現場に来てください!!

(必殺)マジですか!Σ(゚д゚;)

(消防)ハイ、マジです。入居者名簿があればもって来てください。

(必殺)すぐ向かいます。

すぐに事務所に戻り、入居者名簿をもってアパートに向かうと










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全焼です。

ひえーーーーー!?(゚〇゚;)

ホントにビックリしました。

つづきます

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エアコン故障

もう、初夏の雰囲気になってきましたね

ということはエアコンの季節です。

エアコンは様々なトラブルの元です。

リモコンが動作しないに始まり、

動作しない・冷風が出ない・水が漏れるなどなど

挙げればキリがありません。

今回の出動は電源をオンにすると凄い音がするでした。

ちなみにテナントビル(風俗ビル)の事務所です。


年季の入ったエアコンです(製造から15年ほど)

確かに電源を入れると部品が当たるようなガタガタ音がします。

たぶん内部の部品が外れ送風ファンに当たって音を発しているのもと想像はつきますが、

見た目が古いため、店の経営者は新品への交換を希望されています。
(私のところではエアコンは設備として大家負担としています)

直せないことはないでしょうが、次から次へと故障が出てきてもおかしくない年数ですので、

新品への交換をすることに

倉庫にエアコンを取りに
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倉庫です
(倉庫と言ってもマンションの電気室です)

1年で一番安い時期に30台単位程度をまとめ買いします
(驚くほどの金額で卸問屋から買い叩きます)

後は電気工事屋さんに取り付けをお願いします。
(さすがにエアコンは自分では取り付けません)

小さなことですが、こういった設備関係もコストを極限まで下げ運営しています。
低コスト運営=物件購入時に他を圧倒できます。

今回もセコイ話でした( ̄▽ ̄)。

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退去立会い

本日は退去立会いが1件ありました。

特に問題はなかったのですが、

1箇所だけ壁の損傷がありました。

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ベランダサッシの下の部分のボードです。
ココは湿気などでボードが弱くなっており、
少しの衝撃でボードが割れるんです。

そんな事情も知っているので、今回は入居者の責任無しとしました。

ということは私が直さないといけないんです・・・
(別に大工さんにお願いしても構わないんですが、自分で出来るので直します)

要は貧乏性なんです(ノ△・。)



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直しました(笑

簡単です。

石膏ボードを買ってきて破損部分に合うように切ってはめるだけです。

多少の隙間はクロス屋さんがパテでうまく埋めてくれます。

こんなこともやってます。

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水道検針

2か月に1度、マンションの水道検針をします。


当然、自分で検針します。


管理会社に検針をお願いすると1件当たり100円ほどの手数料のところが多いようです


写真は70戸の大型マンションの水道メーター部

1件当たり30秒として30秒×70戸=2100秒(35分)実際は30分もかからない程度です。

ということは、

管理会社にお願いすると70戸×100円=7000円が30分の作業で浮きます。
(もちろん、物件までの移動費なども含んでの費用なので正当な利益なんでしょうけどね)


自主管理なのでこんなこともしています。

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調停申し立て

今日は家賃滞納者に対しての調停申し立てを行いました。

この『調停』ですが、
家賃滞納者に対し非常に効果があり、大家さんにとってはお勧めです。

大家にとって家賃滞納は重要な問題
しかし、それ以上に問題なのが『空室』です。

家賃滞納=強制退去では大家業は成り立ちません。
そこで、部屋には住んでいただいて、何とか滞納を解消(回収)したい場合に有効なのが、
裁判所で行う『調停』=話し合いです。

※話し合いが出来るレベルの方でないと『調停』はムダです。
 例えば、荷物を置いたまま夜逃げしている方や完全に開き直っているプロの滞納者など
 こんな方々には明け渡し訴訟を利用してください。

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まずは申立書を作成します。

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法務局で建物謄本と資格証明(貸主が法人の場合のみ必要)を取得

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市役所で固定資産評価証明を取得

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郵便局で印紙と切手を購入して裁判所へ提出します。

今回、調停にかかる費用は、
印  紙: 6500円(建物の評価によって違います)
切  手:  700円
登記簿謄本:700円
資格証明: 700円
評価証明: 200円
合  計: 8800円

これで終わりです。

あとは、呼び出し日に裁判所に出廷して入居者と話し合い調停合意します。
この調停合意文は裁判の判決文と同じ効力を持ち、
もし、調停後に入居者が家賃滞納などの不履行を行った場合は強制執行出来ます。

調停のメリットとデメリット

メリット
・費用が安い(訴訟の半額程度)
・呼び出し状が普通郵便なので相手方に必ず届く
・あくまで話し合いのスタイルなので今後も入居者と付き合いやすい
・合意後の和解文は訴訟の判決文と同じ執行力を持つ

デメリット
・相手が出廷しないと効力がない。なので夜逃げやプロ滞納者には向いていない
(訴訟は相手が出てこなくても判決文が出来る)

今回の入居者は、2年ほど前に購入したファミリー向けマンションで、
購入以前からの入居者でした。
保証会社は付いておらず、徐々に滞納が増えていき、累計4ヶ月の滞納になったので調停を申し立てました。

何度も言いますが、大家は『追い出しても負け!!』ですからね!

しかし、たまに追い出しますが・・・(´Д`。)

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流し台入れ替え

築40数年のマンションで退去があり、古くなった流し台の入れ替えをしました。

当然、自分でします( ̄ー+ ̄)

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古い流し台を撤去した後です。

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新しい流し台をセットします(とは言っても置くだけです)

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ココがポイントで、流し台の穴と排水管のパイプと位置がだいぶずれています。

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電動ドライバーの先にこんな器具を取り付け…

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排水管の上あたりで穴を開けます。

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綺麗に穴が空きました。

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既存の穴をプラスチック板で塞ぐと出来上がりヾ( ̄∇ ̄=ノ

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重要なポイントとして、排水管と流し台のホースをつなぐ際に必ずコノ防臭キャップを付けましょう
これを付けないと下水の匂いが上がってきます。
(よく、洗面台の下や流しの下が臭うと言った場合、これが装着されていないことが多いんです)

かかった費用

古い流し台処分費用=約2000円
新しい流し台=約28000円
パネル類=約1000円

3万ちょいで新品流し台になりますので、
少しでも古いと取り替えています。


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うどん屋さん

GWは妻の実家がある熊本に行ってきました。

熊本に行くと必ず行くうどん屋さんがあります。

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『うめのや』です。

うどんがメチャメチャ美味いんです。(私の中では最高ランク)

特に昆布だしの効いたスープが最高!!

住所:熊本県菊池郡大津町引水120-2
電話:096-293-8303

観光地阿蘇山に向かう道の反対車線にあるのですが、非常ににぎわっています。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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