物件見学会

私の物件で『関西大家の会』会員方々17名による物件見学会を実施いたしました。

まずは私の物件に対する購入方針を説明し実際の物件を見ていただきました。

1件目
税務署公売にて購入の築25年のRC4階建てファミリー向けマンション
利回り14%

2件目
築45年の築古物件で7年間無人だった鉄筋4階建て27室のマンション
超高利回り(年50%)

3件目
築43年2階建て木造アパート 利回り25%

今回の物件見学会は改装の中身よりも

物件購入の経緯や購入の仕方をメインに見ていただきました。


しかし、現地見学会は難しい問題点もありました。

私は自主管理をしているので物件の住民は私が大家と知っている方も多く居るんです

物件に大人が17人もワラワラ見にいくと目立ちます・・・

新築の入居前の見学会や部屋の中での見学会なら問題ないんでしょうが、

満室なので、部屋に入ることも出来ず・・・・

うーーーんどうしたものでしょうか?( ̄ー ̄?)


その後、懇親会へ・・・呑み過ぎました・・・・・・二日酔いです(/□≦、)
5時間くらい呑んでいた計算なんです・・・・・

お付き合いいただいた皆様ありがとうございました( ̄(エ) ̄)ノ”

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保証会社へ代位弁済請求

今日は月末ですので4月分家賃未納者の事故(代位弁済報告)を保証会社に請求します



大体、月に15件ほどは代位弁済請求しています。

自主管理大家にとって保証会社は非常にありがたい存在で、

今や無くてはならない存在と言っても過言ではないと思います。

しかし、保証会社も様々な会社が出ては消えを繰り返しましたね、

私は消えた(倒産した)保証会社のほとんどに加入していましたが、

倒産する保証会社って最初から倒産ありきの経営姿勢だったように感じます。

なぜなら、本当に『倒産』=『法的手続き』した会社って数社しかありません。

私の知っている範囲ですが、

ウィル賃貸保証=法的手続きなし

リプラス=法的手続きあり

ベスタ=法的手続きなし

ソフトニーズ=法的手続きなし

Kabukume=法的手続きなし

賃貸不動産保証=法的手続きなし

ほとんどの会社が倒産と言っても法的に整理せずに『夜逃げ』で終わらせているんです。

原因として、

1、被害者?に被害者意識がない
  ココでいう被害者は誰になるのか?が問題で、
  実は保証会社の直接契約者は賃借人なんです。(賃貸人ではないんです)
  大家はあくまで協定人であり債権者ではありません。
  その証拠に保証料は賃借人が支払うでしょ?
  
2、債権が少額
  本来ならば1で述べた賃借人が保証会社の倒産により
  賃借人の信用が低下し賃貸人から新たに保証人の追加などの
  不利益を求められる訳ですから、賃借人が保証会社に詰め寄るべきなんですが、
  実際にはそんなことをしませんよね

まだまだ他にも保証会社の倒産には問題があると思います。

また、営業はしているが、代位弁済はしない悪質な保証会社(大阪市)も存在します。

気を付けてくださいね

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ゴキブリ屋敷

1年ほど前に購入した築30年ほどのファミリー物件があるのですが、

住民よりトイレの水が止まらないとの事で連絡があり出動してきました。

マンションドアを開けた瞬間、小昆虫が一斉に隠れます・・・

よく見るとチャバネゴキブリが至る所に!!もの凄い数です!!!

床・壁・天井・・・何百匹も!!ぎゃーーーーーーーー!!!(心の声

しかし入居者は全然気にならない様子??

(目が悪いの??それとも生類憐れみ令支持者??)

ゴキブリが凄いので帰りますとも言えず、ゴキブリだらけのトイレで作業しました。

作業が終わり、このままでは他の部屋にゴキブリが行ってしまうことを懸念し、

即効で近所のホームセンターで大量にゴキブリ駆除剤を購入し部屋中にばら撒くことに
IMGP1482_convert_20120424175417.jpg
1件でこれ全部使用しました。

しかも、不思議なことに4人家族で住んでいらっしゃいます。

虫がよく出ませんか?と尋ねたところ、

『大きなクモが出て困る~』とのことでした・・・

えーーー???普通クモよりゴキブリが気になるだろう!!

とツッコミたくなりましたが、これ以上かかわってもしょうがないので早々に退散しました。

ふーーー、疲れた・・・・

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物件契約

物件の引き渡しが済んでいないので詳しくは書きませんが、

1棟20室の築約40年のマンション1棟の契約が終了しました。

改装後の利回りで年25%を予想しています。
(改装前利回りを計算すると・・・30%超えます)

現在、20室中4件のみの入居で大規模な改装を予定しています。

購入経緯を少し書くと、

実はこの物件は5年ほど前から目を付けており、
(5年ほど前からほぼ無人状態)
謄本を頼りに所有者の方に不動産屋さんを通じて交渉したこともあったのですが、
この時はまだ売る気はないとのことで、あきらめていました。

しかし、つい先日この物件が売りに出ているのを前回交渉をお願いした不動産屋さんがキャッチし、

即効で指値→成約となりました。


引き渡しが済んだらビフォー→アフターを掲載したいと思います。

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トイレのタンク交換

必殺大家人はテナントビルも所有しています。

テナントビルの入居者さんより

トイレの便器(タンク部分)をお客さんが破損させてしまった。

部品代は出すので修理してほしいとの依頼があり出動してきました。

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見事に破損しています。

通常、大家(私)の仕事ではなく設備業者(水道屋さん)の仕事なんですが、
家賃の滞納もない優良のお客さんなので私が修理してきました。

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便器をジーーと見ているとチョロチョロ漏水していることが判明。
原因はボールタップと思われるので、ついでに交換することに

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最新のボールタップってこんな感じです。

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付けかえました。

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新しいタンクを取り付けて終了。

今回は、破損したタンク上部の代金のみ入居者に請求します。
(その他の部品は老朽化ですので請求しません)

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強制執行

今日は朝から家賃滞納による強制執行(断行日)でした。

通常、こう言った強制執行の場合、夜逃げした後などが多いのですが、

裁判所の執行官と部屋を訪れると、なんと、この入居者は室内に居ました。

滞納者曰く今日の17時に引っ越し屋が来る。それまで待ってほしいとのこと、

念のため、引っ越し屋さんに連絡を取り予約が入ってるのを確認したのち、

退去届を書いてもらいました。

間違いなく引っ越しするとは思いますが、

万が一、残置物があっても退去届がありますので、処分しても問題にはならないです。


コノ滞納入居者のスペックは、

50代男性

保証人なし

ワンルームマンション一人暮らし

滞納5ヶ月

滞納3ヶ月目に調停にて分割払いの合意

しかし、調停合意を守らず強制執行となる。


調停→強制執行の流れは誰でもできる話しですが、

これからが私の腕の見せどころです。

必ず滞納家賃を回収します!

続きをお楽しみに


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給湯器交換

今日は天気が良いので空き室の給湯器交換をしました。

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築23年のマンションですので給湯器もボロボロです。

建物が築23年ということは給湯器も23年前の物でしょう。

まだ故障はしていないのですが、いつ故障してもおかしくない状況です。

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まずは、古い給湯器を外します。

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ネットで一括購入した給湯器

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取り付けて終了

慣れれば意外と簡単なんです。

作業時間2時間くらい

費用は給湯器20号23000円+材料費5000円ほど=約3万円です。

業者さんに頼むと5万円ほどかかります

2時間で2万円浮いてますので、

時給1万円也!!



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引っ越し見積もり

引っ越しといっても私が引っ越しするのではありません。

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この部屋の住民が逮捕(器物破損)されたので、荷物の移動のための見積もりです。

通常、入居者が逮捕された場合の荷物は、

①保証人が引き取る(今回の件は保証人なしです)

②身内が引き取る(再犯のため、身内は相手にしてくれないとのこと)

③大家が買い取る(留置場で3万提示したが、荷物を選びました)

④強制執行で処分する(少しでも危険性がある場合は、やはり裁判所を通じて強制執行します)
 でも、4ヶ月~5ヶ月かかります。

今回の場合、

今まで家賃滞納なし

周囲とトラブルなし

コントロール出来そうな人格

本人がお金より家財道具(家族の写真が・・・)を選んだため、

開かずの間での保管を決めました。


出所してきたら『開かずの間要員』として育てあげます。

今日の仕事

今日の仕事は以前から気になっていたマンション廊下の蛍光灯です。

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サビサビです。

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ペンキで塗ってみました

スプレー缶より液状のペンキのほうが塗りやすく経済的でした。

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新しく蛍光灯を購入してもよかったのですが、

バッテリー内臓で意外と高いんです。

まっ、次に錆が出たら新品に交換します。

自主管理ですのでこんな事もしています。

ブログ初投稿

今日からブログ始めました。

不動産管理の愚痴や日々の出来事を綴っていこうと思っています。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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