裁判はドコで開くのがベスト?

先日のブログで、

契約書に記載する文言というのを書きましたが、

そこで読者さんよりコメントが寄せられましたので、

少し補足記事を書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
契約書の文言

必殺さんのブログに、賃料債権を取りに三重に行ったり、
大阪以外のところに出向いて裁判することがあったと思います。

契約書の文言に、 '甲および乙は本契約に関し裁判上の紛争が生じたときは、
大阪地方裁判所を第1審の専属的合意管轄裁判所とすることに合意する'と入れれば、
大阪地裁で裁判できるのかなと思ったのですがどうなんでしょうね。
http://kigyobengo.com/blog/contract/420を参照しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

現在の賃貸借契約書にはほぼ管轄裁判所の合意について記載があります。
物件所在地が第一審の専属的合意管轄裁判所に指定していたり、
貸主の居住地を指定したりしますよね?

では、なぜ敢えて遠方の裁判所まで出向くのか?ですが、

裁判と言っても大家業における裁判は主に2種類あります。

1、入居中の滞納者や夜逃げ等に対しての裁判
  この場合は、金の回収も重要ですが、
  それよりも現在賃貸中の部屋の明渡しのほうが優先されると思います。
  と言う事は、判決ありきの対応が求められるんです。

2、退去後の滞納家賃や原状回復費
  この場合は、金の回収に的を絞って裁判をするのですが、
  その場合、判決を取らない努力をするんです。
  判決を取らない???
  訳わかんないですよね?
  
  基本的な考え方としては、
  金のある人から回収する=判決ありきの裁判
  金の無い人から回収する=判決を取らない裁判

  なぜかと言うと、
  金のある人は、給与の差し押さえや預貯金の差し押さえなど、
  判決を取られると不利な状況になっちゃうんですね!
  だから判決に対して非常に敏感に反応を示して、
  判決=回収となるんです。

  ところが、
  お金の無い人(無職や生活保護者)は、
  差し押さえるものが基本的なありませんので、
  勝訴判決を取られても何とも思いません。
  
  じゃあ、金の無い人からは回収できないじゃん!o(o・`з・´o)ノ
  って思いますよね?
  そこで考え付いたのが、判決を取らなくて、
  債務者が払う気持ちにさせる作戦
  ↓
  判決を出来るだけ取らなくて、調停などで裁判所に何度も呼び出し
  支払わないとダメなのかな?っていう気持ちにする

  ということは、
  相手が出廷しやすい相手の居住地で裁判をするのがベスト
  ※ちなみに調停は相手側の居住地での裁判を指定される

  現実としては、
  沖縄・岡山・三重と調停を行ったが、
  全て債務者が反応を示し、
  3件とも回収実行中です。

まとめ

裁判は判決を取るためではなく
金を回収するために利用すべき!


以上、参考になれば幸いです。

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平成29年2月11日(土)〜12日(日)※日程確定(予約済み)
静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただけるとのこと
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定


平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定


平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定


※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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質問コーナー『裁判の進め方』

前回、質問を寄せられた方から

続報が届きましたのでお答えしたいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:シス
件名:調停の件
--------------------------------
必殺大家 様

以前に現状回復費用の調停について質問させて頂いたシスです。
昨日 人生初の調停に臨みましたが
相手方が来ませんでした。
電話もして貰いましたが繋がりませんでした。

2人調停委員の方と今後の進め方について話をしましたが
1人の方が 
相手は生活保護なんだから市役所に言ってみたら とか
裁判までする気あるの? とか
どうもやる気が無いと言うかめんどくさそうだと
私は受け取れました。

もちろん
どれだけ酷い部屋で
どれだけ現状回復費用がかかり
大家にとって死活問題かを訴えましたが・・・

もう一度呼び出して貰い その間に
何度も手紙や電話で調停に来るように督促します。(私が)
と言って次回10/18に日時が決まりました。
※ここは裁判所に電話をお願いした方が良かったでしょうか?

次来なかったから少額訴訟にもって行こうと思います。
3回目も調停に呼び出して貰おうと思いましたが
どうも1人の調停委員がめんどくさそうでしたので・・・

この様な対応で良かったでしょうか?

ご教授頂ければ大変助かります。

以上宜しくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

出廷しませんでしたか~
残念ですね・・・

あと一度出廷しなければ、少額訴訟ではなく通常の訴訟を選択してください。
だって、ワザワザ少額訴訟にする意味がまったくありません。

訴訟文章も印紙代も切手代もすべて一緒なんです。
それを”少額”ってついちゃうと箔が落ちちゃいます。

それと調停委員の対応は最悪な奴ですね!

私の考えですが、調停委員というのは、
そこそこ属性の知識人がなっているのですが、
ハッキリ言って経験豊富な方というより
お人好しの高学歴者って感じかな??

なので、生活保護者=社会的弱者=生活困窮者
大家=金持ち

という図式を簡単に描いちゃいます。

私は、この様な調停委員に当った時は、
地主系大家ではなく、借金して大家になった
正当な請求を裁判所を通じて行っているつもりだ

請求金額に問題があるのであれば、
あなたから指摘されて当然だが、
偏った見方で判断するのは止めていただきたい。

現にこの生活保護者は、
裁判所で話し合うという公明正大な手段を放棄している
コレでも貴方は生活保護者を庇うのか??

なんて言った事ありますよ(゚∀゚)
まあ、債務者へ対しての愚痴なんですけどね!

おそらく、この生活保護者は
次回の調停も出廷しないでしょうし、
訴訟も無視するかもしれません。

債権回収と言うのは、
実は債権者に支払う気を起させるのが全てで、
漫画”カイジ”の様な強制労働施設に放り込むなんて
現実的に不可能ですよね?
※一部タコ部屋という存在はありますが・・・

そういう意味では、
次回、調停に出廷するように促すのは良いと思います。
※裁判所は呼び出し状を出すだけで電話などで促してはくれません。
 調停室から電話を掛けてくれるのは、あくまで調停委員の裁量です。

お前が出るとこ出ろと言ったんだろうが!!
逃げるのか!!

なんて言うのはありと思いますが、
質問者さんの電話に出ることはないと思うんですよね・・・

最終手段は、
訴訟に移行し、判決をとり
直接訪問で本人を捕まえて、
お前の言ったとおり判決文を取ってきたぞ!と凄むくらいですね・・・
それで、好きにしてくれと開き直られると終わりですが・・・

また進展があればご連絡ください。


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給与差し押さえ時の競合供託

以前、コメント欄に以下の様な質問をいただきました。

第三債務者に対して給与や預金などの差押をする時に、他の債務者の差押と競合して、
供託になったことはありますか?
あれば、経験談が聞きたいです。

お答えします。

ただ、5年ほど前に行なったっきりですので、

少し記憶が曖昧なところがあります。

債務者は、副業でデリヘルを画策していた公務員で、

結局、実際には開業できずに、

約半年ほどの家賃を滞納した事案でした。

※ただ現実的には保証会社が家賃を代位弁済してくれたので、
 半年分の電気代のみ私が請求しました(約6万ほどだったかな?)


督促電話=無視

督促手紙=無視

家賃取立て裁判=無視

当然、原告が勝訴します。

そこで市役所に対し、

債務者の給与差し押さえを実行しました。

ココで判明したのですが、

この公務員には、先にカード会社やサラ金など

8社500万円の給与差し押さえが入っていました。

そのため、雇用主の役所は法務局へ差し押さえ分を供託され

半年に一度、溜まった分を差し押さえ金額比率で分配していたと思います。

などで、私への分配金は半年で1万以下だったと思います。

ただ、1年を過ぎた頃に法務局より連絡があり、

債務者が退職したので、残金を一括で精算されましたとの連絡があり、

全て清算されました。


私の場合は、

第三債務者(会社)が市役所でしたので、

粛々と手続きが行なわれましたが、

中小企業だと中々簡単にはいかない問題があります。

1、会社側が支払を拒否する

  これは実は、会社が支払を拒否しても罰則規定がないため、

  払いませんよ~と言えば、それまでなんです。

  こんな場合は、会社を相手に取り立て訴訟を打つ必要があります。

2、会社が嘘をつく

  債務者は勤務していませんと返答されたら終わりです。

  追跡調査なんてできません。

3、会社を辞める

  強制執行上等の債務者ですから、

  仕事なんて転々とするのは当たり前です。


現実的には、

債務(借金)に対しての強制的な回収は、

ほぼ不可能と言っても過言では無い状況です。

※よくテレビで放送している家宅捜査的な回収は、
  国税や地方税、年金といった類で、
  あれとは全く違います。

ただ、一般人の方は

アレが強制執行なんだ・・・と勘違いしている方も多いですので、

あのイメージを想像させる取立て手法は非常に有効だと思います。


ちなみに銀行口座の差し押さえも非常に難しいんです。

なぜなら、お金の入っている銀行と支店名を当てないといけない

しかも、強制執行の通知が銀行に到着した瞬間に

通帳に金が入ってないとダメなんです・・・・

25日が給与日の債務者なら、

25日ちょうどに執行日を合わせないといけない・・・

※一応、執行の期日指定は出来るのだが、給与日と書くと認められないらしい(?)
 自営業者向けの制度らしい・・・??



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祝!債権回収

滞納家賃の全額回収に成功しましたのでブログに書きたいと思います。

平成19年10月契約

築古スナックビル(デリヘルとスナックが入る場末のビル)

家賃4万円で敷金礼金ゼロ

契約者=50代男性

保証人=40代女性(契約者の妻)

使用目的=スナック

保証会社は通らず

※普通だったら保証人が妻なんて保証人の意味がありませんので、
 他の方をお願いするのですが、他には誰もいないとのこと・・・
 しかし、空室だらけの場末のレジャービルですので、
 そんな固いこと言っていたのでは空室は埋まりません。

という事で、契約したのですが

平成20年12月末には約27万円の家賃を滞納して退去することに

退去の際には、滞納家賃については毎月1万円づつ分割で支払う念書を書いてもらいました。

その後、約束どおり1万円、翌月1万円・・・

ところが、その翌月の入金はありません。

さっそく電話をすると、

滞納者:あ~ゴメンゴメン、来月一緒に払うから~

とのこと

しかし来月入金されたのは1万円だけ

再度電話しても、ちょっと都合が付かなくて・・・と言い訳ばかり

そのうちに支払額が5,000円になり、3,000円になりと、

振り込み額を勝手に下げてきました。

まあ、少額でも払うならいいか!

なんて思っていたのですが、

支払スパンが2ヶ月に1度になり、

3ヶ月に1度になり・・・

ドンドン間隔まで空いてきてしまいました。


当然、督促状を郵送しても反応は無いし

電話をしても出ることはありません。


残金約13万円。

13万円は道には落ちていません。


やはりココはキッチリ取り立てるべきでしょう!


そこで、家賃滞納取立て調停を裁判所に申立てて、

先日1回目の調停日があったのですが、

相手方は出廷せず!


そこで、調停委員に相手方に電話を一本入れるようお願いしたところ、

快く電話してくれて、

なぜ裁判所に来ないのか?と問い詰めてくれて

滞納者:近いうちに支払うから

調停委:それなら裁判所に来て言いなさい

     次回1月15日に設定するから出廷してください。

滞納者:分かりました。


という事で、

2回目の調停が開かれたのですが、

滞納者は出廷しません。


普通だったら、これで調停終了となるのですが、

なんと調停委員が気を利かせてくれて

滞納者に電話し、

今から直ぐに裁判所に来るようにと言ってくれました。

滞納者が裁判所に来るまで約1時間待ちましたが、

なんと滞納者は残金13万円を持参し、

全額支払うからもう終わりにしてくれ!

と言い、私は領収書を切ったのでした。


いや~、

長い間かかりましたが、

全額回収すると気持ちがいいですね!


ポイントは、回収を諦めない!ってことです。

っていうか、それしか無いように思います。


何年経っても忘れない

何年経っても諦めない

何年経っても請求する


あいつはキチガイだ!と思われれば支払ってきます。

自分への自信にも繋がりますからね!


あと、裁判のポイントは

1、調停を利用する
  印紙が安い(訴訟の半額)
  切手が安い(訴訟の10分の1)

2、滞納者の電話番号が分かっているなら申立書に記載する
  相手が無視する場合は裁判所の番号通知で掛けてくれる(人によるかも?)

3、時効を把握しておく
  家賃の場合は最終支払日から5年です。
  (裁判所で判決や和解文を作成した場合は、発効日から10年)


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明日の必殺旅行に申し込まれた皆様へ
電車には絶対に乗り遅れないでくださいね!
もし乗り遅れちゃうと別途乗車券特急券が必要になっちゃいます。
天気も良いみたいなので楽しみです♪


滞納家賃取立て調停の結果

10月22日にブログで募集した調停見学会を実施してきました。

参加者なんているのかな?って思っていましたが、

なんと5名の物好き熱心な方々が参加されました。

DSCN1074.jpg
調停待合室にて

今回の相手の詳細はコチラのブログで確認してください。

出廷の確率は50%といったところでしょうか?

今回の滞納者の詳細を皆さんに伝えていると、

調停開廷の時間となり、話し合いの場に呼ばれました。

調停は非公開ですので、見学者は同行できませんので、

皆さんには待合室で待機していただき、

私は調停室へ

調停室に入ると二人の年配男性が待っており、

この二人が今回調停を担当する調停委員だ

相手方(滞納者)は出廷していないとのこと

クソ!!!!!!

自宅突撃してやる!!

と心で思ったのだが続けて調停委員が・・・

相手方は出廷はしませんが、

裁判所に連絡があり、

足が痛いので出廷は出来ないのだが、

電話なら出来る。支払う気もあるとのことです。

そのため、今回は電話調停システムを利用して話しを纏めます。

とのこと、

相手方も滞納していた事実は認めているし、

分割で支払う意思もあるのだが、

年配で体が思うように動かないので、

電話で済ませたいとの意向だそうです。


そこで登場したのが
DSCN1075.jpg
電話会議システム~♪

これで、調停委員が相手と話し合い、

分割案をまとめていきます。


調停委員と話し合い、

コチラの妥協案は、

1、遅延損害金の免除(この時点で16万円ほどになっている)

2、一括精算ではなく利息無しの分割払い

を提示しました。

元から元金さえ回収出来れば十分ですので、

この条件でも御の字です。

しかし、何かしら妥協点が必要ですので、

調停申立て書には、遅延損害金などの請求も載せています。


その結果、毎月2万円での分割払いで合意することが出来ました。

もちろん、支払が終わってはじめて回収は”成功”となるのですが、

大きな一歩だと思います。

当然ですが、相手の携帯番号なども聴取していますので、

支払不履行の場合には、鬼の取立て電話をするつもりです。


その後、ファミレスで1時間ほど滞納者の現住所の調べ方などをレクチャーし

解散となりました。


ご参加いただいた皆様ありがとうございました(^-^)/

もし、相手方が調停を無視した時に、

相手の家に行って、皆で取り囲む作戦のための要員だったことは内緒です。


また、この様な企画をしますので、

その際はぜひご参加くださいね!


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

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