6戸100万円のアパート(文化住宅)

皆さんは『文化住宅』って知っていますか?

大阪の方ならなじみがあると思いますが、

その他の地域の方は分からないですよね?


『文化住宅』とは簡単に解説すると、

昭和40年代に流行った不動産投資で、

木造2階建てアパートを区分で所有すると言ったもので、

同じ形式の木造アパートが4棟6棟と狭い空間に建てられていて

またその中でも区分売りを行っており、

部屋同士繋がっているのに所有者が違うというのが多々見受けられます。


間取りは2Kでトイレはあるが、風呂は無いところが多く

主な入居者は年配の方が多いのが実情です。


ちなみに何で『文化住宅』と言うかというと

それまでは、共同トイレ共同キッチンが当たり前のアパートで、

各部屋にトイレキッチンを備え、

文化的な生活が送れるモダンな最新物件だったんです。

DSCN2855.jpg
ちなみにコレがその当時の販売資料です。

DSCN2856.jpg
なんと!保証金140万円!!です。

現在では考えられない金額ですね~


そんな文化住宅を売りたいといった大家さんからの相談がありました。

しかしね~

非常に問題があって、

1、他人の敷地を50メートルほど通らないとアパート群にいけない
  (旗竿地とかいうレベルでない)

2、アパート群の中でも一番奥

3、まったくメンテナンスをしておらず、人が住むには最低1戸100万はかかる
  (風呂なし和式トイレ)

4、人的な要因に難しい問題があって、それを排除するのは難しい

5、当然、再建築は不可で道付きも非常に悪いので住居以外は難しい
  (人が住むには、そんなに問題はない)

DSCN2852.jpg
意外と荒れていないが、一番奥の建物

DSCN2854.jpg
まあ、直せないレベルではない


うーーーん

6室で100万円

しかし、

手間暇考えたらあんまり欲しいとは思わないですね・・・・


もう少し、

道付けが良かったり、

周りの環境が良ければ良いんですけどね~


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★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)参加者募集中詳しくはコチラ
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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不動産購入の注意点『初心者編』

今回は、不動産購入に際してポイントというか注意点というか、

こんなところに気をつけろ!って言うのを書きたいと思います。


できれば連載ものにしたいと思っていますので、

今回は『初心者編』ということで書きます。


これから不動産投資で物件を購入したいと思っている人は、

とにかく不安で不安でしかたないものです。

そんな時に購入の決断アドバイスを求めるのが、

その物件を仲介している不動産販売業者なんかに意見を求めてしまう方が多いんです。


だって、一般の方から見れば不動産のプロですから

豊富な知識と経験で、きっと不動産投資での素晴らしいアドバイスをくれると信じちゃいます。

これが一番の間違いです!!

不動産販売業者は、『不動産を売るプロ』であって、

あなたの不動産投資のコンサルタントではないんです。

売るためには何とでも言うのが、
本当の不動産販売員としてのプロです。


その1棟(1戸)が売れれば良いんです!

長いお付き合い?

信頼関係?

はっきり言って不動産業界と言うのは

焼畑農業と一緒で、

次の客次の客で食い繋ぐ世界なんです。


不動産物件と言うのは、

(総合的に)良い物件・悪い物件がありますが、

不動産業者は、常に物件を売り続けないと利益を得れませんので、

売れた物件=良い物件

売れない物件=悪い物件

本当の不動産のプロは悪い物件を売ってこそプロです。


ここで、おさらい

初心者が物件に悩む→不動産業者に相談する→業者に都合の良いように言う→カモの出来上がり

不動産屋にこの物件どう思いますか?
なんて聞いているウチはダメってことです!


じゃあ、誰に聞くんだよ!ってことですが、

それは次の回で書きたいと思います。


※特定の業者や団体を批判するものではありません。


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不動産投資業

いきなりですが、皆さんは『不動産投資業』をどのように捉えていますか?

資産運用?

将来のための年金代わり?

独立のための手段?

皆さん、生き方考えたかが違いますので、

自分にあった考えで進んでいけば良いとは思います。


しかし、一番根っこの部分の考え方で、

実は不動産投資業って『スキマ産業』なんだってことを知っておくべきなんです。

※あくまで個人が不動産投資するって意味ですよ

先日、私のブログコメント欄で、

>>盛り上がってますね~(笑)
>>必殺さんは大家業の中でもスキマ産業でうまいことやってるな~と
>>業者側の人間として、僕は思ってます。

うーーん( ̄ー ̄)よく見ていますね~!

私もその通りと思っています。


今までは不動産業者さんなどのプロのみが行なっていた商売を、

見よう見真似で一般の方々が競売や中古物件に手を出して、

それを他人に貸して利ザヤを稼いでいる。


まあ、副業としては堅いですし、

将来大家業で食っていくというのも夢でも何でもありません。


そのノウハウを教える本やセミナーも沢山あります。


実際、そういったテクニックをマスターして、

皆さん専業大家になられていますよね?


そんな方々を見て、

自分もなれるかも???

って思われる不動産未経験者が非常に多いと思うんですよね

これを私は不動産投資第三世代と名づけています。


第一世代

不動産は切った張ったのヤ〇ザの世界で、

力があるものが全てを征し、

占有屋などが横行し、

とてもじゃないが、一般人が入り込めるような世界ではなかった。


第二世代

民事執行法や暴対法が制定され、

今まで不動産の闇で喰っていた連中が排除された。

そのため一般の人でも不動産投資がしやすくなった。

ただ、現在と違うのはまだまだ購入者(一般投資家)が少なく、

競争相手が少なかった。

そもそも収益物件とかは一般に流通しにくい(させない)風潮があった。


第三世代

ネットの普及により物件情報がドンドン溢れ

儲かる儲かるといった情報が氾濫して、

知識もない一般の人々が簡単に”投資”の手段としてはじめた。

そのため、経験からロジックへ考え方が変わっていき、

アパートなどの中古物件を建物を見ずに購入したり、

投資で豊かな生活をと謳う業者で溢れかえっている。

※必殺の勝手な私見です。


そこで、気付いて欲しいのは、

何の知識も持たずに不動産のプロと呼ばれる人々には勝てないってことなんです。

そりゃそうでしょ?

本当に儲かるなら、プロである不動産業者が自分で購入して運営しますって!!

そんなに儲かるシステム(不動産中古物件)を、

(仲介料収益と言う意味でなく物件(商品)の価値という意味で)

縁もゆかりもない、ただの客に譲りますか??


じゃあ、一般の人はどうやって儲けるの??


うーーん


教えて欲しい???


単純ですよ

プロや一般人が手を付けない物件に手を付ける。

まさにスキマを狙うんです。

転売不動産業者が嫌う=ボロ物件

建て売り業者手を出さない=再建築不可物件

一般人が嫌う=管理放棄や滞納者だらけの物件


こういった問題物件を安く買い、

人が安定して住める状況に”安価”で仕上げる
(収益物件なのに新〇そ〇くりさんで改装していたのでは収益なんて出ませんよ!)

そして、高収益を叩き出したら頭金を貯めて

一般人が買えないレベルのマンション(3億以上)にチャレンジし、

経営を安定化させていく
(だって築古バッカリだと高収益だが精神的にしんどくなる)

ザっとですがこんな感じですかね?


参考になれば幸いです。


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新規物件購入

先日、新たな物件を購入しました。

まずはスペックの紹介

昭和43年築

木造アパート2階建て(大阪名称:文化住宅)

もちろん再建築不可

もちろん全空

もちろんボロボロ

どんなのかと言うと

DSCN0029.jpg
こんなの↑

壁は砂壁

トイレは和式

流し台はサビサビ

何から何まで全て取り替える必要があります。


でも、私の家から約10分の距離ですし、

非常に需要のある地域ですので、(老人に人気?)

きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか?


ちなみに購入金額は6部屋で100万円・・・


これが捨て金になるか?

それとも高収益物件にすることにできるか?

それが腕の見せ所です。


ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、

改装する部分は決まっていて、

砂壁→ボードを貼ってクロス貼り

和式トイレ→洋式トイレ

流し台新調

エアコン設置

ユニットバス設置

玄関サッシ新調

建具・タタミ新調

全てあわせて1室当たり60万~70万程度ですかね?

入居者の方のターゲットを考えて、

イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、

お洒落なことは一切しません。

「70代・80代喜んで」アパートを目指しています。

だってこのアパートに年収1000万の方は絶対に入居しません。

※周りにもアパート(連棟)があるのですが、ボロボロです。

いくら頑張っても立地の良くない(地域がではなく、道路付けが非常に悪い)アパートで

いくら若返りリフォームをしても所詮築40年超の木造アパートです。

そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか?

※東京都心とかは別です。築40年でもデナイナーズアパートとして再生できます。


ちなみに1室だけ荷物満載の部屋があり、
DSCN0028.jpg
郵便物(督促状)の日付から2009年まで住んでいた様子です。


前所有者(売主)さんに聞いたところ、

いつ居なくなったかも知らない様子で、

契約書もなにも存在しないとの事でした。


こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、

ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。

※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。


物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方!!

超高利回り売り物件はあります。

ただ貴方に回ってこないだけです。


だって、今回紹介した物件見てください。

ボロボロでしょ?

そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか?』なんて言ったり、

この物件『銀行融資つきますか?』なんて言う人には業者は物件を回しません。


じゃあ、初心者はどうすればいいの?ってことですが、

それは私のセミナーに参加しろ(笑)ってことです!

ウソウソ

真面目に回答すると

いきなりホームラン(超高利回り)狙うからダメなんですよ

コツコツ1歩1歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。


その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか?

それともただの廃墟なのか?を見極める必要があります。


その感覚を少しでも磨くためには、

築古物件が再生され、

賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。

※要はボロ物件の再生後をイメージできるか?です。

そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね!


大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。

その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう

会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、

サラリーマンとして付き合うわけでなく、

大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。

あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。

名前だけ書いていても話題が繋がりませんよ、


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コインパーキング

コインパーキングって地主様の専売特許って感じですよね?

私もコインパーキングなんて見向きもしませんでした。

ところが、先日大阪で開かれた清陽通商さんのセミナーで講演されたスッチー大家さんの話しを聴いて

180度考え方が変わりました。

スッチー大家さんが実践しているのは、

コインパーキングの自主管理!

そんなことできるの???

私もそうですが、どこまで己自身が業務を把握しコントロールできるか?

これによって、自分の利益を確保できます。

業者にお任せでは利益なんて残りません。

そんなコインパーキングを自主管理されているスッチー大家さんが出版をされました。
PA300131.jpg
※10月31日発売開始とのことです。

地域でも違うと思うのですが、コインパーキングで利回り15%以上狙えるのであれば

物凄いことではないでしょうか?

だって、私が築古木造アパート利回り20%!!なんて言っても

自分で修繕維持管理しているから何とか収益を生んでいるだけで、

兼業大家さんや初心者大家さんには、やはりハードルが高いですよね・・・

※風呂トイレなどの設備問題から入居者トラブルなどです。

でも、コインパーキングなら、ソコソコの立地さえ見間違えないなら、

あとはほとんど手間が掛からないそうなんです。

サラリーマン大家さんや女性などでも出来る確実な投資ではないでしょうか?

そういえば先日、私の物件近くのコインパーキングで、
P9040412.jpg
コチラのパーキングは30分100円・24時間500円

P9040411.jpg
コチラのパーキングは60分100円・24時間700円

同じ会社のコインパーキングなのですが条件が微妙に違いますよね~

でも、このコインパーキング
P9040413.jpg
道路を挟んで両隣に存在するんです。

うーーーん、業者さんの微妙な駆け引きがあるんでしょうね!


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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