自主管理大家の日々

生活保護の入居者さん

不動産投資をしている方は分ると思うのですが、

「生活保護受給者」の入居をどのように考えるか？

について今回は書きたいと思います。

こんなお題を書くと貧困ビジネスだーーー！と批判する方も居ますが、

そんな貧困ビジネス的な話しではなく、

入居者が「生活保護」「高年齢」「保証人無し」など、

社会的弱者が入居申込みをしてきたらどうする？をテーマにしたいと思います。

不動産投資の基本？としては、

高利回り物件を如何に高効率（満室）で運営できるか？に尽きると思います。

いわゆる小資本ハイリターンです。

ここで重要なのが、

ほとんどの投資家は、

この属性の方への耐性がないところなんです。

しかし！！

本当に儲かる物件って、どんなの？？？

築古物件でしょ！！！

そんな築古物件に住んでいただける入居者さんというのは

やはり先ほど書いた属性の方々なんです。

でもね、

そんな属性の方々って問題ないの？？

と、思いますよね？

問題ありまくりです！！！！

１、家賃滞納

２、孤独死

３、クレーム

などなど

挙げればキリがないくらい問題だらけです。

じゃあどうするの？？

断る？？？？

有能な不動産屋さん？？？？

違うでしょ！！！

自分で守るんだよ！！！

１、家賃滞納＝家賃保証会社を付ける

え？生活保護は審査に通らない？？

通るところを用意するんだよ！！

２、孤独死＝孤独死対応少額短期保険を入居条件にする

え？孤独死保険なんて勧めにくい？

孤独死は裏メニューの火災保険があるんだよ！

３、クレーム＝賃貸借契約書の特約欄への記載と気合と根性！！！

え？特約って有効なの？？

法的に有効な特約を付けるんだよ！！

もし入居者が支払ってくれなくても保証会社が代位弁済してくれるぞ！！！

それぞれに対応した対処策をキチンとしていれば何とかなるものです。

またセミナーなどする機会があれば具体的な会社名や特約事例などを

お話ししたいしたいと思います。

※ブログでの公開はしにくいんです・・・

【お知らせ】

各地の大家の会でセミナーしてくれって話しがあれば

日本全国どこでも行きますよ♪

そろそろスーツを着て新幹線に乗りたい・・・・

だれか紹介して～

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６戸１００万円のアパート（文化住宅）

皆さんは『文化住宅』って知っていますか？

大阪の方ならなじみがあると思いますが、

その他の地域の方は分からないですよね？

『文化住宅』とは簡単に解説すると、

昭和４０年代に流行った不動産投資で、

木造２階建てアパートを区分で所有すると言ったもので、

同じ形式の木造アパートが４棟６棟と狭い空間に建てられていて

またその中でも区分売りを行っており、

部屋同士繋がっているのに所有者が違うというのが多々見受けられます。

間取りは２Ｋでトイレはあるが、風呂は無いところが多く

主な入居者は年配の方が多いのが実情です。

ちなみに何で『文化住宅』と言うかというと

それまでは、共同トイレ共同キッチンが当たり前のアパートで、

各部屋にトイレキッチンを備え、

文化的な生活が送れるモダンな最新物件だったんです。

ちなみにコレがその当時の販売資料です。

なんと！保証金１４０万円！！です。

現在では考えられない金額ですね～

そんな文化住宅を売りたいといった大家さんからの相談がありました。

しかしね～

非常に問題があって、

１、他人の敷地を５０メートルほど通らないとアパート群にいけない
　　（旗竿地とかいうレベルでない）

２、アパート群の中でも一番奥

３、まったくメンテナンスをしておらず、人が住むには最低１戸１００万はかかる
　　（風呂なし和式トイレ）

４、人的な要因に難しい問題があって、それを排除するのは難しい

５、当然、再建築は不可で道付きも非常に悪いので住居以外は難しい
　　（人が住むには、そんなに問題はない）

意外と荒れていないが、一番奥の建物

まあ、直せないレベルではない

うーーーん

６室で１００万円

しかし、

手間暇考えたらあんまり欲しいとは思わないですね・・・・

もう少し、

道付けが良かったり、

周りの環境が良ければ良いんですけどね～

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
★今後の旅行開催予定★

平成２９年５月１３日（土）〜１４日（日）参加者募集中詳しくはコチラ
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ！っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで１３０００円
（現地集合）

平成２９年５月２７日（土）～２８日（日）※３月下旬募集開始
ＪＲ特急で行く兵庫県城崎温泉
（みんなで大阪からＪＲ特急で行きます）

平成２９年６月１０日（土）〜１１日（日）※４月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ！っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで１４０００円を予定
（現地集合）

平成２９年７月８日（土）～９日（日）４月下旬募集開始
ＪＲ特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
（みんなで大阪からＪＲ特急で行きます）

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね！

※募集は順次ブログで公開します
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不動産購入の注意点『初心者編』

今回は、不動産購入に際してポイントというか注意点というか、

こんなところに気をつけろ！って言うのを書きたいと思います。

できれば連載ものにしたいと思っていますので、

今回は『初心者編』ということで書きます。

これから不動産投資で物件を購入したいと思っている人は、

とにかく不安で不安でしかたないものです。

そんな時に購入の決断アドバイスを求めるのが、

その物件を仲介している不動産販売業者なんかに意見を求めてしまう方が多いんです。

だって、一般の方から見れば不動産のプロですから

豊富な知識と経験で、きっと不動産投資での素晴らしいアドバイスをくれると信じちゃいます。

これが一番の間違いです！！

不動産販売業者は、『不動産を売るプロ』であって、

あなたの不動産投資のコンサルタントではないんです。

売るためには何とでも言うのが、
本当の不動産販売員としてのプロです。

その１棟（１戸）が売れれば良いんです！

長いお付き合い？

信頼関係？

はっきり言って不動産業界と言うのは

焼畑農業と一緒で、

次の客次の客で食い繋ぐ世界なんです。

不動産物件と言うのは、

（総合的に）良い物件・悪い物件がありますが、

不動産業者は、常に物件を売り続けないと利益を得れませんので、

売れた物件＝良い物件

売れない物件＝悪い物件

本当の不動産のプロは悪い物件を売ってこそプロです。

ここで、おさらい

初心者が物件に悩む→不動産業者に相談する→業者に都合の良いように言う→カモの出来上がり

不動産屋にこの物件どう思いますか？
なんて聞いているウチはダメってことです！

じゃあ、誰に聞くんだよ！ってことですが、

それは次の回で書きたいと思います。

※特定の業者や団体を批判するものではありません。

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不動産投資業

いきなりですが、皆さんは『不動産投資業』をどのように捉えていますか？

資産運用？

将来のための年金代わり？

独立のための手段？

皆さん、生き方考えたかが違いますので、

自分にあった考えで進んでいけば良いとは思います。

しかし、一番根っこの部分の考え方で、

実は不動産投資業って『スキマ産業』なんだってことを知っておくべきなんです。

※あくまで個人が不動産投資するって意味ですよ

先日、私のブログコメント欄で、

＞＞盛り上がってますね～（笑）
＞＞必殺さんは大家業の中でもスキマ産業でうまいことやってるな～と
＞＞業者側の人間として、僕は思ってます。
↑
うーーん(￣ー￣)よく見ていますね～！

私もその通りと思っています。

今までは不動産業者さんなどのプロのみが行なっていた商売を、

見よう見真似で一般の方々が競売や中古物件に手を出して、

それを他人に貸して利ザヤを稼いでいる。

まあ、副業としては堅いですし、

将来大家業で食っていくというのも夢でも何でもありません。

そのノウハウを教える本やセミナーも沢山あります。

実際、そういったテクニックをマスターして、

皆さん専業大家になられていますよね？

そんな方々を見て、

自分もなれるかも？？？

って思われる不動産未経験者が非常に多いと思うんですよね
↑
これを私は不動産投資第三世代と名づけています。

第一世代

不動産は切った張ったのヤ〇ザの世界で、

力があるものが全てを征し、

占有屋などが横行し、

とてもじゃないが、一般人が入り込めるような世界ではなかった。

第二世代

民事執行法や暴対法が制定され、

今まで不動産の闇で喰っていた連中が排除された。

そのため一般の人でも不動産投資がしやすくなった。

ただ、現在と違うのはまだまだ購入者（一般投資家）が少なく、

競争相手が少なかった。

そもそも収益物件とかは一般に流通しにくい（させない）風潮があった。

第三世代

ネットの普及により物件情報がドンドン溢れ

儲かる儲かるといった情報が氾濫して、

知識もない一般の人々が簡単に”投資”の手段としてはじめた。

そのため、経験からロジックへ考え方が変わっていき、

アパートなどの中古物件を建物を見ずに購入したり、

投資で豊かな生活をと謳う業者で溢れかえっている。

※必殺の勝手な私見です。

そこで、気付いて欲しいのは、

何の知識も持たずに不動産のプロと呼ばれる人々には勝てないってことなんです。

そりゃそうでしょ？

本当に儲かるなら、プロである不動産業者が自分で購入して運営しますって！！

そんなに儲かるシステム（不動産中古物件）を、

（仲介料収益と言う意味でなく物件（商品）の価値という意味で）

縁もゆかりもない、ただの客に譲りますか？？

じゃあ、一般の人はどうやって儲けるの？？

うーーん

教えて欲しい？？？

単純ですよ

プロや一般人が手を付けない物件に手を付ける。

まさにスキマを狙うんです。

転売不動産業者が嫌う＝ボロ物件

建て売り業者手を出さない＝再建築不可物件

一般人が嫌う＝管理放棄や滞納者だらけの物件

こういった問題物件を安く買い、

人が安定して住める状況に”安価”で仕上げる
（収益物件なのに新〇そ〇くりさんで改装していたのでは収益なんて出ませんよ！）

そして、高収益を叩き出したら頭金を貯めて

一般人が買えないレベルのマンション（３億以上）にチャレンジし、

経営を安定化させていく
（だって築古バッカリだと高収益だが精神的にしんどくなる）

ザっとですがこんな感じですかね？

参考になれば幸いです。

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新規物件購入

先日、新たな物件を購入しました。

まずはスペックの紹介

昭和４３年築

木造アパート２階建て（大阪名称：文化住宅）

もちろん再建築不可

もちろん全空

もちろんボロボロ

どんなのかと言うと

こんなの↑

壁は砂壁

トイレは和式

流し台はサビサビ

何から何まで全て取り替える必要があります。

でも、私の家から約１０分の距離ですし、

非常に需要のある地域ですので、（老人に人気？）

きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか？

ちなみに購入金額は６部屋で１００万円・・・

これが捨て金になるか？

それとも高収益物件にすることにできるか？

それが腕の見せ所です。

ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、

改装する部分は決まっていて、

砂壁→ボードを貼ってクロス貼り

和式トイレ→洋式トイレ

流し台新調

エアコン設置

ユニットバス設置

玄関サッシ新調

建具・タタミ新調

全てあわせて１室当たり６０万～７０万程度ですかね？

入居者の方のターゲットを考えて、

イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、

お洒落なことは一切しません。

「７０代・８０代喜んで」アパートを目指しています。

だってこのアパートに年収１０００万の方は絶対に入居しません。

※周りにもアパート（連棟）があるのですが、ボロボロです。

いくら頑張っても立地の良くない（地域がではなく、道路付けが非常に悪い）アパートで

いくら若返りリフォームをしても所詮築４０年超の木造アパートです。

そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか？

※東京都心とかは別です。築４０年でもデナイナーズアパートとして再生できます。

ちなみに１室だけ荷物満載の部屋があり、

郵便物（督促状）の日付から２００９年まで住んでいた様子です。

前所有者（売主）さんに聞いたところ、

いつ居なくなったかも知らない様子で、

契約書もなにも存在しないとの事でした。

こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、

ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。

※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。

物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方！！

超高利回り売り物件はあります。

ただ貴方に回ってこないだけです。

だって、今回紹介した物件見てください。

ボロボロでしょ？

そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか？』なんて言ったり、

この物件『銀行融資つきますか？』なんて言う人には業者は物件を回しません。

じゃあ、初心者はどうすればいいの？ってことですが、

それは私のセミナーに参加しろ（笑）ってことです！
↑
ウソウソ

真面目に回答すると

いきなりホームラン（超高利回り）狙うからダメなんですよ

コツコツ１歩１歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。

その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか？

それともただの廃墟なのか？を見極める必要があります。

その感覚を少しでも磨くためには、

築古物件が再生され、

賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。

※要はボロ物件の再生後をイメージできるか？です。

そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね！

大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。

その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう

会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、

サラリーマンとして付き合うわけでなく、

大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。

あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。

名前だけ書いていても話題が繋がりませんよ、

参考になれば幸いです。

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