時効滞納家賃の請求

最近、コレ!!といった事件事故がなくて、

ブログネタに困っているのですが、

そこで思い出したのが、

10年ほど前に無断退去した20代男性の滞納債権を思い出しました。


10年ほど前ですから保証会社など普及しておらず、

契約者+保証人という契約です。


契約者は土木作業員で、

独り暮らし

保証人は、一回り年上の男性で、

関係は知人となっていました。


今考えると、

刑務所仲間?なのかな??とも思うのですが、

確かめる術はありません。


平成17年11月入居

平成18年に入り滞納が始まり、

平成18年7月に無断退去(室内にはゴミしかなかった)

最終的に4ヶ月の滞納


当然、

居住時から保証人にも督促していたのだが、

電話=不通

督促状=転居で返信

住民票=変わらず

といった具合で、

まったく交渉できずで推移


契約者・保証人とも住民票の移動がないため

裁判のしようがなく放置へ・・・


しかし、1年に一度住民票を取得していると

平成22年に保証人死亡・・・

これで保証人を追い込むルートが絶たれる・・・・


契約者のほうは、

平成20年に名古屋に住民票が移動するが、

どうも住所が変・・・?

変と言うか、

例)名古屋市中区滞納町1丁目2番地

こんな感じで、

部屋号数もマンション名も無いんです。

戸建てを買えるような甲斐性があるとも思えませんし、

借家にしても番地がオカシイ???


よくよく調べてみると、

ホームレスなど行くところがない方の福祉施設と判明

現実問題として、

福祉施設に住民票を置いている方に督促をかけても

払えるとは思えません・・・


と、言うことでまたまた放置


次に住民票の移動があったのが、

平成22年のこと

今度はマンション名と号室まで記載がされています。


家賃滞納は5年で時効ですので、

さっそく裁判の準備にかかり、

念のため督促状を郵送してみると・・・


転居先不明で返送・・・・


住民票の移動から僅か半年で転居です。

うーーーん

追い出されたのかな??


当然、住民票の取得をしましたが移動なし・・・


次に移動があったのが

平成24年

督促状を出すと返信は無し!!

これは落ち着いたか??と思い、攻撃の準備をしていると

またもや住民票が最初の福祉施設に戻ってる!!!!


これはダメだ・・・

ここで回収を諦めしました・・・・(つД`)ノ


で、

時は過ぎて平成29年(現在)

とっくに時効は過ぎていますが、

ブログネタのためにチャレンジしてみることに


最後の住民票登録地の福祉施設での住所で住民票を請求してみたところ、

名前を変えて住民票移動がありました!!

※例:山田正男→高田正男といった感じ

養子縁組??

結婚???

どちらにしてもコレはチャンスです!!

作戦はこうです。

まず普通郵便で督促状を郵送

返送が無ければ裁判所の「支払督促」を申し立てる。

裁判所からの書類を受け取り2週間以内に異議申し立てが無ければ、

時効の効力(時効の援用)が失われる。

そうやって債務を確定しておいて、

名古屋の裁判所に「調停」を申し立てて、

裁判所に来るように呼び出し状を出す。


これで債権回収を考えていましたが!

うまく行きませんね~


普通郵便が、女性の名前で返送されてきました。


【高田幸子(仮名)】

「ココには高田正男は居住しておりません。」


おそらく、

少し付き合って籍を入れたのだが、

まったく働かないので追い出した。

もしくは、

氏名を変更する目的で、

少し付き合った女性の籍に入った。


どちらにしても、

女性の文面からして、

『もう関係ない』

という感情がアリアリと読み取れます。


また、

住民票の移動があるときまで虎視眈々とその時を待ちたいと思います。



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債権回収を考える

読者さんからのコメントで気になるのがありましたので、

それについて私の考えを書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『逆恨みに成りませんか?』

以前、退去者が修理代10万を10回分割で払う約束をした時、
最初の2回だけ払って、『お金が無いから、許して。』と言いました。

間に入っていた、管理会社、曰く、
『本当に貧しい。あきらめましょう。』
『これは忘れて、新しい入居者を募集した方が、気分が良いです。』

商売にロスは有りますよね。
例えば、小売業で、万引きロス、期限切れロス、等々が有るでしょうが、
ゼロには出来ない。

今、家賃2万のボロ物件に、10年住んでいる人(家賃3万です!)が居ます。
2年に1回滞納が増えて、現在5ヶ月滞納しています。
当方のコンタクトは全部無視しています。
でも、これ、放って置くのが、楽で、儲かる。

思うに、
 貰えるお金は貰う。そうでなければ、出てもらう。後は、あきらめる。

なんだか、な~ の此の頃です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もちろん、大家業も”商売”ですので、

貸し倒れ金(家賃滞納など)は存在します。

当たり前ですよね?

私が常日頃書いているのは、

精一杯努力したか?

なんです。

精一杯の努力と言っても、

夜中に債務者宅に押しかけたり

屈強な男性を雇って取り立てたりとか、

そんなんじゃないですよ!!!


精一杯の努力とは、

キチンと請求書を出す。

住所が不明なら定期的に住民票を取得する。

キチンと裁判手続きを行う

ココまでは大家さんなら誰でも出来ますよね?

その基本をしていない(知らない)大家さんが多すぎです。


それと、

コメントとは関係ないのですが、

結構、クロスの価格を気にする方が多いですが、

10円20円の単価を気にするなら、

5万円10万円の貸し倒れ金を気にしたほうが良いと思うんですよね

貸倒金の矛先を下請け業者さんに転化しているようなモンじゃないかと・・・


『逆恨み』の件ですが、

私は契約書や裁判の訴状に私の自宅を記載していますが、

家も自宅も誰一人と文句を言ってきた滞納者はいません。

これだけ督促や裁判をしていてもです!!

実はコレ

裁判を利用しているからと思います。

だって、出る所出ている訳ですから、

滞納者は文句の言いようがありません。


逆にトラブルになるのは、

法的手続きを取らずに自力でなんとかしようとするから、

互いに感情的になり傷害事件になど発展するんだと思います。


最後に、

例えば、窃盗犯にドロボー!!と言って問題になりますか?

自分の権利は行使する。

当たり前です。


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家賃滞納者を追え!(住民票編)

きのうの続きです。


支払うと言っておきながら、

滞納した家賃を支払わない退去者


まずは、

転居先住所の確認です。


再度、契約書書類を見直すと

免許証や住民票など公的書類が何一つありません。


うーーーん、

まあ、無いものはしょうがない・・・


ということで、

役所に出向き住民票取得申請をしてみました。

ところが、

今まで居た住所(マンション住所)には、

該当なしの文字が・・・

うん?

では、

転居前の住所(賃貸借契約書に書く住所)で申請してみました。

しかし!!
1

これも該当なし!!


ダメじゃん!!!!

住民票が上げれないということは、

ほぼ回収不能に近いです。


こんな時に、

市役所の窓口の役人に詰め寄っても、

な~んもアドバイスなんてくれません。


じゃあ、どうするの??


こんな時は、

ダメ元で戸籍の附票を申請してみます。


住所は、契約書に書いていた前住所と

賃貸していたマンション住所です。

2
ハイ!ビンゴ!!!

現住所ゲットです。


内訳を書くと

1、賃借していたマンション(退去したマンション)には
  住民票を移動させていなかった

2、賃貸借契約書に書いていた住所には、
  住民票と本籍を置いていたが、住民票は転居後5年で抹消されるので、
  住民票は該当なしとなっていたが、戸籍で引っかかり附票から住民票(現住所掲載)まで取れた。

これで一生追いかけられます♪


さっそく滞納家賃取立て調停を作成し、

裁判所へ郵送しました。


いいですか?

債権回収は

諦めたら終わりですよ!


参考になれば幸いです。


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家賃滞納者を追え!

去年末の出来事なのですが、

家賃滞納の上に退去した中年男性がいます。

仕事は廃品回収業で、男性一人住まいでした。


この男性は、マンションに10年ほど居住しており、

私が物件を購入したとき(約2年前)には、既に入居されていました。


何だかんだと家賃が遅れ遅れになっていき、

ついに3ヶ月の滞納となっちゃたんです・・・


しかし・・・

他に空き部屋もあるし・・・

他の部屋と比べて2万円ほど高い・・・

出来れば、そのままの家賃で行きたい・・・

※同じ様な部屋が5万円だが、滞納者の部屋は7万円


うーーーん


契約書を見直すと、

契約は10年ほど前

保証人は、この部屋を仲介した不動産業者とのことで

それとなく滞納者に聞いたところ、

元々、一戸建てに住んでいたのだが、

ローンの支払いが行き詰まり、家を売るハメになった。

そのときに上手いこと言って売るように仕向けたのが、

この賃貸借契約の保証人欄にのっている人物とのこと


ただ・・・

署名はゴム印

住所の記載無し!!

証明書類(印鑑証明)など一切無し!!!

こんなの保証人として意味を成していません・・・


まあ、

3ヶ月連続での滞納ではないので、

悪質!っていうわけでもないのですが、

ここらでキッチリ詰めておくべきかと訪問することに・・・


大家:家賃がもう3ヶ月溜まってしもうてますが?

男性:いや~スンマセン・・・仕事が無くて無くて困ってます・・・

大家:そうなんですか・・・しかしこのままではウチも困ります。

男性:そりゃそうですね~、コレ以上溜まるようなら出て行きますので、

    もう少しだけ様子を見てください。

大家:そうですか・・・分かりました。

    とりあえず今月末までに1ヶ月分だけでも入金してくださいね

男性:頑張ります!

こんな感じで交渉をして1ヶ月が経ったのですが、

やはり入金がありません。


さっそく、電話したり訪問したりするのですが、

まったく応答がなく月半ばまで来たところで、

鬼のリダイヤル電話を実行しました。


30分ほどリダイヤルをしたところ、

やっと男性が電話にでました。

男性:ハイ(不機嫌そうに)

大家:心配しましたよ~!電話に出ないから何かあったのかと思いました~(笑

男性:手が離せんかったんよ

大家:忙しいところスンマセンね~

   家賃が入っていなかったんでどうされたのかと思ってました~

男性:あ~、家賃も高いしコレ以上迷惑かけれんから今月末に出て行きますわ~

大家:あ~、そうですか~

※確かに単身男性で7万円は高いです。仕事も安定していないし、
  ココラが切りどころの様です。

大家:では、解約通知をポストに入れておきますので、
    
    返信してくださいね~


こんな感じで、退去が決まりました。

この時点で滞納総額30数万円といったところです。


で、

無事、退去届けも返送され退去立会いの日が訪れました。


しかし、

今までの接触から、

退去後に素直に支払うとは思えません・・・


そこで、

少し考えました。


契約書では、

敷金20万円

敷引20万円

と言う感じで、返金なしの契約となっています。


そこで、

今回の30数万円の家賃滞納を1ヶ月以内に支払ってくれるのであれば、

10万円でいいです。


その代わり1ヶ月以内に支払わない時は、

30数万円全てを請求しますが、どうですか?

と、交渉したところ

それなら息子に借りてでも必ず支払うとのことでした。


ということで、

新しい転居先を聞いたのですが、

友達のところに間借りしている

とのことで教えようとしません。


まあ、

こんなのも”言え言え”言っても、

開き直る奴には通用しませんので、

そこは深く追求せず、

最後に1ヶ月以内の支払いを約束してお開きにしました。


ところが、

1ヶ月経っても2ヶ月経っても入金も無ければ、

連絡もありません。


何度電話してもコールのみで、

本人はもう電話に出る気は無いようです。


ココから退去後の滞納家賃取立てが始まります。


つづく


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滞納者からのクレーム

もう退去した人なのですが、

家賃滞納したまま退去された方で、

督促方法でクレームとなりました。


詳細を書くと

3LDKのファミリータイプのマンション・家賃8万円

夫婦家族で入居

契約内容は

契約者=夫(土建業)

保証人=妻の妹

平成22年5月入居

平成23年7月退去

保証会社は付けていたが倒産

こんな内容でした。


そして退去時には2ヶ月分の滞納家賃(16万円)があったのですが、

妻が分割で5000円づつ支払うとの念書を書く


しかし!!

半年ほど支払ったの後、

音信不通へ・・・

(督促状を出しても無視。携帯に電話しても無視)


こいつアホか?

だって、お前が払わないと妹へ債権の請求が行くことになるのに・・・


そこで、保証人の妹へ督促開始

督促状に電話(コールのみ)

そんな作業をしていると2ヵ月後に、本人(妻)より勝手に入金が再開される


おっ!効果あるじゃん!!


それから半年ほどは入金になるが、

やはり送金ストップ!


またもや保証人へ督促開始


ところが、今回は1ヶ月2ヶ月するが入金無し

当然、電話も二人とも無視!!


次の一手は、

保証人に対しての滞納家賃取立て調停


この調停に保証人の妹は出廷して分割払いにて合意

調停合意後、1ヶ月飛ばしなどはあったが、

順調に債権は減っていき、

あと2万円となったところで、またもや支払いストップ!!


もちろん督促状に電話とするが、

当然、全て無視!!!!

そこで、出した督促状は・・・
無題
分ります?

督促状をパウチして折り曲がらないようにしています。

これに特製封筒
2_2016103116205876d.jpg
コレに入れて郵送します。

※もちろんイキナリこんな封筒は送りませんよ!
DSCN2328.jpg
おとなしい封筒で10通くらい出して

無視するので、特製封筒へと変化していきました。


さすがにコレには頭にきたようで、

元々住んでいた妻から怒りのクレームが入りました。


※ちなみに契約者の夫は退去後1年程度で亡くなってました(住民票で判明)

元妻=契約者の妻・保証人の姉

元妻:変な嫌がらせ止めてくれる?

大家:滞納家賃払えへんから督促してるだけやけど?

元妻:そのうち払うわ~

大家:そのうちってなんやねん。ふざけんなよ

元妻:もう開き直ってるから~(笑

大家:ほんま~、じゃあ開き直っとけや、保証人の妹に追い込みかけるから

元妻:なんやの?あんたヤクザか?

大家:なんやお前は乞食か?

元妻:勝手にしたらええわ!

大家:ウン!勝手にするから金無い奴は黙っといてや!(笑

元妻:もう払う気ないから~

大家:だから言うてるやろ?

   保証人の妹に直接家に行ったるからや!

元妻:来たら警察呼ぶから

大家:警察でも自衛隊でも呼んだらええねん

   コッチは裁判(調停)までして判決取ってるからカマヘンで!

元妻:あんたの所の物件がどうなっても知らんで?

大家:ほう!脅しいれるんやな!上等じゃ!!

元妻:知らんわ!ガチャ


ムカつく!!!プンヾ(`・3・´)ノプン

自分の責務を放ったらかして、

文句だけ言う


当然、何十回とリダイヤルしましたが、

一度も電話に出ることはありません。

汚い奴です。


この怒りをドコにぶつけてやろうか・・・

当然、保証人の妹へGO!!

妹に電話をしましたが、やはり無視!

そこで、ショートメールでお伝えしました♪

『お前達の脅迫には決して屈しないことを宣言する』

『そのような卑劣な脅しには一切妥協しない!』

宣戦布告しておきましたo(^▽^)o


当然、保証人への請求は裁判に則り正当なものですし、

その約束を破っておきながら督促されると文句を言う

はあ~、頭おかしいよね?


そもそも滞納したお前が払えば、
なんの問題もないんじゃねえかよ!!



次のステップは、

『訪問予告状』の通知です。

乞うご期待!!


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