自主管理大家の日々

前回の続きです。


一度は保証会社に追い出された生活保護者だが、

半年後に舞い戻ったきた。


今回は保証人は付いていないが、

申し込みの入ったアパートは半年以上空室・・・


保証会社さえ通れば良いか？とのことで保証会社の審査をすることに

結果３社中１社通りましたよ！！！


保証会社さえ通れば家賃の心配はありませんので、

入れちゃえーーーー

ということで、平成２９年１２月から入居となりました。


結論として支払ったのはこの１２月分だけです！！


平成３０年１月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視

※保証会社社員が訪問するが居留守？？


平成３０年２月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視

※保証会社社員が役所に掛け合うが一切関知しないと


平成３０年３月入金無し

保証会社へ代位弁済請求

保証会社から家賃入金

保証会社が入居者に督促するが全て無視


ココで保証会社は悪質な入居者と判断し、

弁護士が明渡し訴訟を提起


しかし

いいね～弁護士様の仕事は

ゆっ～く～～り～～～

しています。


裁判が長引けば長引くほど大家はありがたいですからね！！

だって、早く追い出されちゃうと家賃収入はそこまでですから・・・


結局、明渡しの判決が出たのが平成３０年６月１日

そこから強制執行を実施するのだが、

これも中々ゆっくりで助かります。


強制執行の催告が平成３０年７月１０日

強制執行断行が平成３０年８月２日となりました。


あ～あ～～

８月で退去か・・・

もっと粘ってほしかったな～


そんな強制執行で追い出される１週間ほど前の７月下旬

滞納者の友人と名乗る女性から電話が掛かってきました。


この女性は滞納者（江川寿子）の古くからの友人で、

家を追い出されると聞いて何とかならないか？と大家の私に懇願のために連絡してきました。


友人：寿子が迷惑かけてるみたいで～

友人：本人は家賃をドコに支払ったら良いか分らなかったみたいなんです～

大家：へーー、じゃあ今まで役所から貰ったお金は貯めているんですよね？

友人：それは無いみたいです～

大家：は？

友人：これからはキチンと支払うと言ってるんで何とか住まわせて欲しいんです～

大家：今まで１度も家賃を払わないで信じろと？

友人：ちゃんとすると言ってますんで～

大家：今まで謝るチャンスは何度もありましたよ？それを全て無視して今更何言ってんの？？

友人：コレからはお金の管理を私がしますので～

大家：あなたが保証人になるなら考えますよ

友人：あの・・・私は生活保護貰ってますけど良いですか？

大家：仕事をしている人じゃないと厳しいですね～

友人：あっ、私夜スナックで働いてますよ！

※生活保護貰いながらスナックでバイトね～大阪ではホント多いです。

大家：昼働いている人は居ないんですか？

友人：なんか、お金のこととかで揉めた事があって誰も頼る人が居ないみたいなんです～

大家：じゃあ、無理です。追い出されてください。

友人：本人は悪気はないんです～何とかお願いできませんか～

大家：イヤイヤ！入居以来１度も家賃を払っていないって悪意しかないでしょ？

友人：そうなんです～～

大家：しっかりした保証人を探してください。話しはそれからです。

友人：わかりました～


こんな感じでした。

うーーーん

今まで無視しまくっておきながらなんなん？


でも・・・

もしかして良い保証人が付いたらなんて考えちゃいます。

だって他にもなかなか決まらない空部屋があるんです・・・


で、

結局は新たな保証人も見つからず

強制執行は予定通り実行され残念ながら追い出されちゃいました。


後に保証会社に聞いてみたところ、

執行日当日は、滞納者本人も友人と名乗る女性も居なく

留守宅のまま荷物の搬出を行ったとのことでした。


今回は保証会社に加入していましたので、

平成２９年１１月分から平成３０年８月２日（８月分は２日の日割り）までの家賃が補償され

しかも、特約に記載していたハウスクリーニング代（３８０００円）も補償してくれました！

残念ながら、早期解約違約金（１年未満で１か月分）は

強制で退去させているので補償されないとのこと

まあ、それは当然といえば当然ですね！


この追い出された生活保護者はその後どうなるんだろ？

すこし気になったので役所の担当者に聞いてみたところ、

そういった施設に入所することになるだろうとのことでした。


というか、そもそもこの人は施設で生活すべき人なんだろうな～

だって家賃を払わないと追い出されるということが分らないんだから・・・


もう帰ってくるなよ～(・Д・)ノ


おしまい


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彼女の名前は江川寿子（仮名）

私のアパートに入居申し込みが入ったのは平成２７年５月のこと


そのアパートは、木造アパート築５０年

フルリフォームをしているが所詮築５０年

住んでいる住民も６０代７０代の老人ばかり

※以前ブログで書いた「権藤事件」「刑務所から脅迫状」「天井にアート」などと同じアパート


その当時の申し込みの内容は、

入居者　江川寿子（４０代・生活保護）

保証人　藤川勝雄（６０代・知人）

この様な内容でした。


まあ、

保証人との関係性は気になりますが、

保証会社さえ通れば別に気にする必要はありません。


保証会社に審査を出したところ、

すんなり通りましたので契約書を交わし鍵を渡し入居となりました。


平成２７年６月１日入居


で、

平成２７月７分の家賃・・・

入金がありません。


電話しますが出ません。

督促状を出しますが反応無し。


７月２０日まで待ちましたが入金も連絡もありませんでした。


しかし焦りません。

だって家賃保証会社が付いていますから

入居者が家賃を払わなくても保証会社が家賃を立て替えてくれます。


その後、

保証会社へ代位弁済を請求し、

保証会社から家賃の代位弁済を受けました。

結局、次の月もその翌月も本人からの入金がありませんでしたので

毎月毎月、保証会社からの代位弁済となりました。

※こんな人は結構います。


保証会社の督促には応じている様で、

家賃滞納→保証会社へ報告→代位弁済→保証会社が入居者へ督促→入居者が保証会社へ支払う

こんな感じのループが続いていました。


どういった形でも家賃が入っていれば問題なかったのですが、

平成２９年３月ごろから保証会社も回収に手こずり始め、

とうとう平成２９年５月末で追い出されてしまいました。

※裁判ではなく任意での退去です。保証人に協力してもらったのかも？？？


何だかんだ言っても約２年の入居でしたので、

そこそこの期間と思います。

※原状回復費などは保証人から回収しました。


実は本題はココからなんです。


そんな事があったのも忘れかけていた平成２９年１１月

聞いたことも無い不動産屋さんから入居申し込みが入りました。

※別の築古アパートです。

ＦＡＸを見てみると何と！！

半年前に追い出された江川寿子ではないですか！！

大家が同じと知らないのか？？？


ココは想像なのですが、

私のアパートを追い出されて

次に入ったアパートは保証会社を通していなかった。


入ったが家賃を支払わない

困った大家は次の引越し先を用意してやるから出て行ってくれ

って感じじゃないでしょうか？


普通だったそんな不良入居者断ります。

で・も・ね・・・・

申し込みのあったアパート・・・

もう半年以上空室なんです(ノ_＜)

それも６室のうち空室３室・・・

片目どころか両目瞑っちゃいます！！！

しかも最後は追い出されたと言っても、

前回は２年も住んでいました。

ココは入居を認めるべきでしょう！！！


しかし、

今回の申し込みは保証人無しです。

保証会社の契約が絶対条件です！！！！


受けてくれる保証会社はあるのか？？？

そしてマトモに支払うのか？？？？


次回に続きます。


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私の所有物件には様々な方々が住まわれています。

その中でも、

際立ってオカシナ？方も数人いるのですが、

今回はそんな方との年末年始の家賃回収について書きたいと思います。


築古アパートに５年ほど前から入居している５０代のオッサン

保証人無し・保証会社無し

生活保護を受給していて、独り暮らしをしています。


まあ、本当に軽度の知的障害があって

普通に仕事はできないだろ？って感じの方です。


特にトラブルという程の事はないのですが、

お金の管理が出来ない人で、

入居当初は、家賃滞納の連続でした。


お金の価値というか、

管理というか、

とにかくお金が入ったら全て３日以内に使っちゃうんです。

※金銭感覚とかそんなレベルではない


なので、役所と相談して銀行からの自動引き落としに設定して、

生活保護費が銀行口座に振り込まれる日に、

家賃を自動で振り込む設定をしていました。

※私の地域では役所から大家へ直接振り込まれる代理納付の制度はありません。


これで滞りなく家賃が振り込まれるはずなのですが、

１２月だけは違うんです・・・


普通の月なら毎月１日に振り込まれるのですが、

年末だけは１２月２５日前後と早く支給されるんです。


普通の方の感覚だと、

生活保護費が支給されても、

家賃を除いた部分を引き出して、

家賃部分には手をつけないでしょ？


でも、この方は違います。

絶対に全額引き出して使い切っちゃうんです！


毎年のとこですので、

本人に釘を刺しておきたいものですが、

本人は携帯を所持しておりません。


メンドクサイ奴・・・


そんな折、

他の所用でマンションに行った際、

オッサンの部屋を訪れたのですが、

あいにく留守でしたので、

警告の意味で私の名刺をドアに挟んでおきました。


当然、

２５日の支給日を過ぎても入金も連絡もありません。


念のため正月休みに入る２８日に部屋を訪れると、

ドアに貼紙がしており

訳わからない言い訳が貼り付けてあります。


もしかしたら、

年始に振り込まれるかも？なんて思いましたが、

当然振り込まれるわけありません。


結局、本日（１月５日）まで振込みはなく、

これは使い込んだに違いないので、

さっそく男性宅を突撃してみると・・・


（大家）

山下（仮名）さん～♪


（山下）

はい～～


（大家）

１月分の家賃どないしたの？

まだ入ってへんで？


（山下）

スンマセン

墓参り行って使こうてしまいました～ｴﾍ


（大家）

墓参りってドコまで行ったんや？


（山下）

京都のほうまで・・・ｴﾍ


（大家）

大阪から京都まで電車で行っても片道１５００円くらいちゃうか？

往復で３０００円やん？


（山下）

ｴﾍ

あとは飲んでしまいましたんや～ｴﾍ


（大家）

あんな～家賃使ったらあかんやろ？


（山下）

スンマセンスンマセン～ｴﾍ

来月２つ支払いますから～ｴﾍ


（大家）

来月２ヵ月分払うんやな！


（山下）

エヘ


（大家）

ほんま頼んますで～


こんな感じで終わりです。

なんでもっと詰めないかって？


だってコノ人、

怒鳴りまくると、

家を放って逃げ出すんです・・・


数年前にも同じようなことがあって、

怒鳴り散らして、詰めまくったら

置手紙をおいて西成あいりん地区に行っちゃいました。

※ダンボール生活をしていたとのこと


それに、

この男性に金策する能力も技能もありませんので、

怒るだけ無駄と言うものです。


それより

なだめすかして、多少の滞納があったとしても

死ぬまで住んでもらったほうが得策と考えました。


まあ、

愉快な仲間達の一員です。


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コメント欄に以下の質問が寄せられましたので、

詳しく説明したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

勉強させてもらってます。
住民票は債権者は取得できる。戸籍の附票の取得は債権者でも制約がある。
セミナーでこの辺りを実例を使って講義してもらえませんか？
もやもやしている部分なんです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず基本的なことですが、

債権者（大家）は債務者（滞納者）の住民票を取得することが出来ます。

もちろん、賃貸借契約をしている本人の住民票に限られます。

例えば、契約者と同居しているからと言って妻や息子などの住民票は取得できません。


ここで、以下の問題が発生します。

１、賃貸契約者が亡くなった場合

独り暮らしで相続人を探す場合や、

同居している親族に賃貸借契約に基づく賃料の請求をする場合などです。


住民票の秘密その１

亡くなった方の住民票は、本籍地の記載を求めることが出来る。

通常の住民票の場合は、本籍地入りの住民票は請求できないのですが、

亡くなった方の住民票の場合は、『相続人確定のため』という理由で、

本籍地の記載された住民票を発行してくれます。

本籍地が分かれば、

そこから戸籍の附票を取得し、

妻や子などの住民票や戸籍を取得することが出来ます。


２、住民票が動かない場合

転居したのに自分のマンションから住民票が移動せず、

数ヶ月、数年待っても住民票が動かない場合


住民票の秘密その２

住民票が動かないと現住所が判らず、

督促や裁判のしようがありませんよね？

そんな時は、大家の申告で住民票を”職権消除”することが出来ます。

※管理会社の申告でも、近所の一市民としての申告でも構いません。

滞納者の住民票が職権消除されると、

本籍地入りの住民票が請求できるんです。

そして、１年～２年待って本籍地の除票を請求すると、

新たな住民登録住所が記載されます。

なぜ、滞納者は住民票を消除すると困るのか？ですが、

おそらくなのですが、

生活保護受給のため現住所が必要になるために住民票登録をする

就職・仕事などで、現住所の住民票などが必要

運転免許証更新時に、現住所不明だと更新できない？？

などが考えられます。


債権回収の基本は住民票です。

滞納などで、まず最初に行う行為は、

１、入居者の住民票取得

２、連帯保証人の住民票取得です。

まずそこからスタートさせてください。

逆に住民票がある限り、永遠に追いかけることが出来ます。


参考になれば幸いです。



あ！

そういえば、

今日でブログ５周年になります。

５年続けてこれたのもブログ読者さんが応援していただいたお陰です。


正直、３年まで４年まで、

そして５年経過したらブログを辞めようと思っていました。


でも、

日本各地からセミナーに来て欲しいなど、

まだまだ皆さんのお役に立てることがあるんだな～と、

使命感を感じています。


しかし、

正直言うと、ブログ更新が重荷になっているのも事実です。

何とか踏ん張って書いて行こうと思っていますが、

そのあたりは大目に見てくださいね！


これからも宜しくお願いいたしますｍ(_ _)ｍ


／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
★今後のイベント予定★

平成２９年４月２２日（土）
『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』in大阪
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間もなく締め切ります。初心者の方もベテランも大歓迎！

平成２９年５月２７日（土）～２８日（日）
ＪＲ特急で行く兵庫県城崎温泉
（みんなで大阪からＪＲ特急で行きます）
費用は、往復ＪＲ代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで２３０００円
追加募集！！

平成２９年６月１０日（土）〜１１日（日）※４月下旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ！っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで１４０００円を予定
（現地集合）

平成２９年６月２４日（土）
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
詳細・申し込みはコチラ

平成２９年７月８日（土）～９日（日）５月中旬募集開始
ＪＲ特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
（みんなで大阪からＪＲ特急で行きます）

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね！

※募集は順次ブログで公開します
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きのうのブログで、

退去後の家賃滞納者に対して、

大阪簡易裁判所で滞納家賃取立て調停を行った記事を書きました。

実はコレ、

同じ様な調停を２件同時に申し込んでいたんです。


なので、

もう一件の調停に行ってきたのですが、

まあ、相手（滞納者）はこないだろうな～


少しスペックを書くと

平成２４年の滞納債権

窓なしのどうしようも無い部屋

４０代半ばの男性（当時）独り暮らし

テナント（怪しい商売）の方からの紹介

職業テキ屋

保証人なし・保証会社倒産

何度も支払い約束するが、

そのたびに不履行

不履行不履行不履行で、

結局、滞納額は４５万円ほどに・・・


いい加減キレて追い出しました（チカラ技）


その後、

滞納家賃を回収すべく、

住民票を取得するのだが、

半年後とにドンドン住所が変わり、

なかなか定住しない・・・


で、

今回の住所は１年住んでいるので、

これは定住したか？？という事で、調停申立てて裁判にて債権回収を図る


で、

今日が調停期日だったのだが、

きのうの事もあるので、

来ないだろう・・・と諦めてたら・・・

来ましたよ！！！

あんたは偉い！！

よく来た！！！！！



ところが・・・

滞納者の現状は、

１、運転免許取り消し

２、足の関節を悪くして働けない

３、なので生活保護を受給しておりカツカツの生活・・・

※でも髪の毛は金髪に染めていました。なんで？？


結局、

利息無しの毎月５千円で合意することに・・・

ところが・・・

以下の『裁判所のバカ！』の３の様なことを裁判官が言うんだよな～

なんで最後の最後に言うんだよ！！！！！



裁判所のバカ！！o(o･`з･´o)ﾉその１


調停の申立て書類を裁判所へ提出する際、

私はメンドクサイので郵送で行っています。


１つの封筒に２件分の調停申立書


同じ係（担当書記官）にしてくれたら、

同じ日の調停期日で、

時間だけをズラせば済むのだが、

なぜか違う書記官になってしまい（裁判官ごとに曜日が違う）

１日づつ大阪裁判所まで行かないといけないハメに・・・



裁判所のバカ！！o(o･`з･´o)ﾉその２


調停委員なら、遅延損害金のシステムくらい熟知しておけよ～

和解文作成時に、

遅延損害金は１４．６％でお願いしますと言ったところ、

遅延損害金は６％が上限ですよね？なんて言われちゃいました。

ここで、遅延損害金の説明をしておくと、

遅延損害金の定めの無い契約書の場合は年５％（事業者→個人・個人→個人）

遅延損害金の定めの無いが事業者同士の場合は年６％（事業者→事業者）

遅延損害金の定めのある契約書の場合は年１４．６％（事業者・個人関係なし）

当然、賃貸借契約書には１４．６％の記載がありますので、

損害金は１４．６％になります。


何故か嫌な顔をされた・・・



裁判所のバカ！！o(o･`з･´o)ﾉその３


今回の滞納者と和解合意することが出来て、

裁判官が最後の確認にくるのだが、

最後の最後に裁判官が言うんだよ、

裁判官：大家さんは債務の減額をする気持ちはありませんか？

オイオイオイ

最後の最後にそんなこと言うなよ！！

タダでさえ回収が難しい相手に、

ここで、突っぱねたら、相手が支払う気無くすだろ？？？


ココで一瞬で計算し、

分りました。

では３０万円まで減額します。

但し！
債権額は４５万円！！
そして遅れなく３０万を支払うなら
差額の１５万円は免除という形なら認めます！！

これ分ります？

要は遅れなくキッチリ３０万払うならいいけど、

支払いを不履行したら、

債務は３０万ではなく、

４５万円になるよ！って事です。


回収できない４５万円より、

少しでも回収できる可能性のある３０万円に掛けてみました。


でも、裁判官の一言が無ければ、

４５万円丸まるの回収が出来たかもしれないのに・・・・


そんな事をしていました。

まあ、どうなるのか分りませんが、

一歩進みました。


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