債務者の追跡調査

コメント欄に以下の質問が寄せられましたので、

詳しく説明したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

勉強させてもらってます。
住民票は債権者は取得できる。戸籍の附票の取得は債権者でも制約がある。
セミナーでこの辺りを実例を使って講義してもらえませんか?
もやもやしている部分なんです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず基本的なことですが、

債権者(大家)は債務者(滞納者)の住民票を取得することが出来ます。

もちろん、賃貸借契約をしている本人の住民票に限られます。

例えば、契約者と同居しているからと言って妻や息子などの住民票は取得できません。


ここで、以下の問題が発生します。

1、賃貸契約者が亡くなった場合

独り暮らしで相続人を探す場合や、

同居している親族に賃貸借契約に基づく賃料の請求をする場合などです。


住民票の秘密その1

亡くなった方の住民票は、本籍地の記載を求めることが出来る。

通常の住民票の場合は、本籍地入りの住民票は請求できないのですが、

亡くなった方の住民票の場合は、『相続人確定のため』という理由で、

本籍地の記載された住民票を発行してくれます。

本籍地が分かれば、

そこから戸籍の附票を取得し、

妻や子などの住民票や戸籍を取得することが出来ます。


2、住民票が動かない場合

転居したのに自分のマンションから住民票が移動せず、

数ヶ月、数年待っても住民票が動かない場合


住民票の秘密その2

住民票が動かないと現住所が判らず、

督促や裁判のしようがありませんよね?

そんな時は、大家の申告で住民票を”職権消除”することが出来ます。

※管理会社の申告でも、近所の一市民としての申告でも構いません。

滞納者の住民票が職権消除されると、

本籍地入りの住民票が請求できるんです。

そして、1年~2年待って本籍地の除票を請求すると、

新たな住民登録住所が記載されます。

なぜ、滞納者は住民票を消除すると困るのか?ですが、

おそらくなのですが、

生活保護受給のため現住所が必要になるために住民票登録をする

就職・仕事などで、現住所の住民票などが必要

運転免許証更新時に、現住所不明だと更新できない??

などが考えられます。


債権回収の基本は住民票です。

滞納などで、まず最初に行う行為は、

1、入居者の住民票取得

2、連帯保証人の住民票取得です。

まずそこからスタートさせてください。

逆に住民票がある限り、永遠に追いかけることが出来ます。


参考になれば幸いです。



あ!

そういえば、

今日でブログ5周年になります。

5年続けてこれたのもブログ読者さんが応援していただいたお陰です。


正直、3年まで4年まで、

そして5年経過したらブログを辞めようと思っていました。


でも、

日本各地からセミナーに来て欲しいなど、

まだまだ皆さんのお役に立てることがあるんだな~と、

使命感を感じています。


しかし、

正直言うと、ブログ更新が重荷になっているのも事実です。

何とか踏ん張って書いて行こうと思っていますが、

そのあたりは大目に見てくださいね!


これからも宜しくお願いいたしますm(_ _)m


////////////////////////////////
★今後のイベント予定★

平成29年4月22日(土)
『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』in大阪
詳細はコチラ
間もなく締め切ります。初心者の方もベテランも大歓迎!

平成29年5月27日(土)~28日(日)
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
費用は、往復JR代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで23000円
追加募集!!

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
詳細・申し込みはコチラ

平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

裁判所のバカ!o(o・`з・´o)ノ

きのうのブログで、

退去後の家賃滞納者に対して、

大阪簡易裁判所で滞納家賃取立て調停を行った記事を書きました。

実はコレ、

同じ様な調停を2件同時に申し込んでいたんです。


なので、

もう一件の調停に行ってきたのですが、

まあ、相手(滞納者)はこないだろうな~


少しスペックを書くと

平成24年の滞納債権

窓なしのどうしようも無い部屋

40代半ばの男性(当時)独り暮らし

テナント(怪しい商売)の方からの紹介

職業テキ屋

保証人なし・保証会社倒産

何度も支払い約束するが、

そのたびに不履行

不履行不履行不履行で、

結局、滞納額は45万円ほどに・・・


いい加減キレて追い出しました(チカラ技)


その後、

滞納家賃を回収すべく、

住民票を取得するのだが、

半年後とにドンドン住所が変わり、

なかなか定住しない・・・


で、

今回の住所は1年住んでいるので、

これは定住したか??という事で、調停申立てて裁判にて債権回収を図る


で、

今日が調停期日だったのだが、

きのうの事もあるので、

来ないだろう・・・と諦めてたら・・・

来ましたよ!!!

あんたは偉い!!

よく来た!!!!!



ところが・・・

滞納者の現状は、

1、運転免許取り消し

2、足の関節を悪くして働けない

3、なので生活保護を受給しておりカツカツの生活・・・

※でも髪の毛は金髪に染めていました。なんで??


結局、

利息無しの毎月5千円で合意することに・・・

ところが・・・

以下の『裁判所のバカ!』の3の様なことを裁判官が言うんだよな~

なんで最後の最後に言うんだよ!!!!!



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその1


調停の申立て書類を裁判所へ提出する際、

私はメンドクサイので郵送で行っています。


1つの封筒に2件分の調停申立書


同じ係(担当書記官)にしてくれたら、

同じ日の調停期日で、

時間だけをズラせば済むのだが、

なぜか違う書記官になってしまい(裁判官ごとに曜日が違う)

1日づつ大阪裁判所まで行かないといけないハメに・・・



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその2


調停委員なら、遅延損害金のシステムくらい熟知しておけよ~

和解文作成時に、

遅延損害金は14.6%でお願いしますと言ったところ、

遅延損害金は6%が上限ですよね?なんて言われちゃいました。

ここで、遅延損害金の説明をしておくと、

遅延損害金の定めの無い契約書の場合は年5%(事業者→個人・個人→個人)

遅延損害金の定めの無いが事業者同士の場合は年6%(事業者→事業者)

遅延損害金の定めのある契約書の場合は年14.6%(事業者・個人関係なし)

当然、賃貸借契約書には14.6%の記載がありますので、

損害金は14.6%になります。


何故か嫌な顔をされた・・・



裁判所のバカ!!o(o・`з・´o)ノその3


今回の滞納者と和解合意することが出来て、

裁判官が最後の確認にくるのだが、

最後の最後に裁判官が言うんだよ、

裁判官:大家さんは債務の減額をする気持ちはありませんか?

オイオイオイ

最後の最後にそんなこと言うなよ!!

タダでさえ回収が難しい相手に、

ここで、突っぱねたら、相手が支払う気無くすだろ???


ココで一瞬で計算し、

分りました。

では30万円まで減額します。

但し!
債権額は45万円!!
そして遅れなく30万を支払うなら
差額の15万円は免除という形なら認めます!!


これ分ります?

要は遅れなくキッチリ30万払うならいいけど、

支払いを不履行したら、

債務は30万ではなく、

45万円になるよ!って事です。


回収できない45万円より、

少しでも回収できる可能性のある30万円に掛けてみました。


でも、裁判官の一言が無ければ、

45万円丸まるの回収が出来たかもしれないのに・・・・


そんな事をしていました。

まあ、どうなるのか分りませんが、

一歩進みました。


////////////////////////////////
★今後のイベント予定★

平成29年4月22日(土)
『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』in大阪
詳細はコチラ

平成29年5月27日(土)~28日(日)
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
費用は、往復JR代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで23000円
追加募集!!

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
詳細・申し込みはコチラ

平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

家賃滞納取立て調停

先日のブログで書いた

退去した家賃滞納者ですが、

住民票の取得で、新たな住所が判明しましたので、

調停を申立て、大阪簡易裁判所にて調停が開かれました。


しかしながら・・・

滞納者は裁判所に現れず・・・

30分ほど調停室で待ちましたが、

やはり来ることはありませんでした・・・・


だめか・・・


まあ、

この結果はある程度想定済みです。


読者さんの中には、

住所が判っているなら”調停”などせず、

直接、自宅へ突撃すべきじゃ?って思う方も居るとは思います。

それも一理あるのですが、

突撃した際の滞納者の言い訳が決まり文句で

”無いモンはしょうがない”と開き直られた際に、

言い返す文言が欲しいんです。


調停などの法的手続きをキチンとしていると

それなら、法廷でキチンと言えばいいやん?

それを全て無視しておきながら何言ってんの??

と、切り返すことが出来ます。


そんなこんなで、

まだ調停呼び出し1回目ですので、

長い長い債権回収の一歩を進めただけで、

次の2回目の調停呼び出し

そして訴訟と続きます。


さあ、回収は出来るのか???

正義は我にあり!!

永遠追いかけてやる!!!



////////////////////////////////
★今後のイベント予定★

平成29年4月22日(土)
『株投資の王道を学ぶ資産運用セミナー』in大阪
詳細はコチラ

平成29年5月27日(土)~28日(日)
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
費用は、往復JR代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで23000円
追加募集!!

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
詳細・申し込みはコチラ

平成29年7月8日(土)~9日(日)5月中旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

時効滞納家賃の請求

最近、コレ!!といった事件事故がなくて、

ブログネタに困っているのですが、

そこで思い出したのが、

10年ほど前に無断退去した20代男性の滞納債権を思い出しました。


10年ほど前ですから保証会社など普及しておらず、

契約者+保証人という契約です。


契約者は土木作業員で、

独り暮らし

保証人は、一回り年上の男性で、

関係は知人となっていました。


今考えると、

刑務所仲間?なのかな??とも思うのですが、

確かめる術はありません。


平成17年11月入居

平成18年に入り滞納が始まり、

平成18年7月に無断退去(室内にはゴミしかなかった)

最終的に4ヶ月の滞納


当然、

居住時から保証人にも督促していたのだが、

電話=不通

督促状=転居で返信

住民票=変わらず

といった具合で、

まったく交渉できずで推移


契約者・保証人とも住民票の移動がないため

裁判のしようがなく放置へ・・・


しかし、1年に一度住民票を取得していると

平成22年に保証人死亡・・・

これで保証人を追い込むルートが絶たれる・・・・


契約者のほうは、

平成20年に名古屋に住民票が移動するが、

どうも住所が変・・・?

変と言うか、

例)名古屋市中区滞納町1丁目2番地

こんな感じで、

部屋号数もマンション名も無いんです。

戸建てを買えるような甲斐性があるとも思えませんし、

借家にしても番地がオカシイ???


よくよく調べてみると、

ホームレスなど行くところがない方の福祉施設と判明

現実問題として、

福祉施設に住民票を置いている方に督促をかけても

払えるとは思えません・・・


と、言うことでまたまた放置


次に住民票の移動があったのが、

平成22年のこと

今度はマンション名と号室まで記載がされています。


家賃滞納は5年で時効ですので、

さっそく裁判の準備にかかり、

念のため督促状を郵送してみると・・・


転居先不明で返送・・・・


住民票の移動から僅か半年で転居です。

うーーーん

追い出されたのかな??


当然、住民票の取得をしましたが移動なし・・・


次に移動があったのが

平成24年

督促状を出すと返信は無し!!

これは落ち着いたか??と思い、攻撃の準備をしていると

またもや住民票が最初の福祉施設に戻ってる!!!!


これはダメだ・・・

ここで回収を諦めしました・・・・(つД`)ノ


で、

時は過ぎて平成29年(現在)

とっくに時効は過ぎていますが、

ブログネタのためにチャレンジしてみることに


最後の住民票登録地の福祉施設での住所で住民票を請求してみたところ、

名前を変えて住民票移動がありました!!

※例:山田正男→高田正男といった感じ

養子縁組??

結婚???

どちらにしてもコレはチャンスです!!

作戦はこうです。

まず普通郵便で督促状を郵送

返送が無ければ裁判所の「支払督促」を申し立てる。

裁判所からの書類を受け取り2週間以内に異議申し立てが無ければ、

時効の効力(時効の援用)が失われる。

そうやって債務を確定しておいて、

名古屋の裁判所に「調停」を申し立てて、

裁判所に来るように呼び出し状を出す。


これで債権回収を考えていましたが!

うまく行きませんね~


普通郵便が、女性の名前で返送されてきました。


【高田幸子(仮名)】

「ココには高田正男は居住しておりません。」


おそらく、

少し付き合って籍を入れたのだが、

まったく働かないので追い出した。

もしくは、

氏名を変更する目的で、

少し付き合った女性の籍に入った。


どちらにしても、

女性の文面からして、

『もう関係ない』

という感情がアリアリと読み取れます。


また、

住民票の移動があるときまで虎視眈々とその時を待ちたいと思います。



////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



債権回収を考える

読者さんからのコメントで気になるのがありましたので、

それについて私の考えを書きたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『逆恨みに成りませんか?』

以前、退去者が修理代10万を10回分割で払う約束をした時、
最初の2回だけ払って、『お金が無いから、許して。』と言いました。

間に入っていた、管理会社、曰く、
『本当に貧しい。あきらめましょう。』
『これは忘れて、新しい入居者を募集した方が、気分が良いです。』

商売にロスは有りますよね。
例えば、小売業で、万引きロス、期限切れロス、等々が有るでしょうが、
ゼロには出来ない。

今、家賃2万のボロ物件に、10年住んでいる人(家賃3万です!)が居ます。
2年に1回滞納が増えて、現在5ヶ月滞納しています。
当方のコンタクトは全部無視しています。
でも、これ、放って置くのが、楽で、儲かる。

思うに、
 貰えるお金は貰う。そうでなければ、出てもらう。後は、あきらめる。

なんだか、な~ の此の頃です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
もちろん、大家業も”商売”ですので、

貸し倒れ金(家賃滞納など)は存在します。

当たり前ですよね?

私が常日頃書いているのは、

精一杯努力したか?

なんです。

精一杯の努力と言っても、

夜中に債務者宅に押しかけたり

屈強な男性を雇って取り立てたりとか、

そんなんじゃないですよ!!!


精一杯の努力とは、

キチンと請求書を出す。

住所が不明なら定期的に住民票を取得する。

キチンと裁判手続きを行う

ココまでは大家さんなら誰でも出来ますよね?

その基本をしていない(知らない)大家さんが多すぎです。


それと、

コメントとは関係ないのですが、

結構、クロスの価格を気にする方が多いですが、

10円20円の単価を気にするなら、

5万円10万円の貸し倒れ金を気にしたほうが良いと思うんですよね

貸倒金の矛先を下請け業者さんに転化しているようなモンじゃないかと・・・


『逆恨み』の件ですが、

私は契約書や裁判の訴状に私の自宅を記載していますが、

家も自宅も誰一人と文句を言ってきた滞納者はいません。

これだけ督促や裁判をしていてもです!!

実はコレ

裁判を利用しているからと思います。

だって、出る所出ている訳ですから、

滞納者は文句の言いようがありません。


逆にトラブルになるのは、

法的手続きを取らずに自力でなんとかしようとするから、

互いに感情的になり傷害事件になど発展するんだと思います。


最後に、

例えば、窃盗犯にドロボー!!と言って問題になりますか?

自分の権利は行使する。

当たり前です。


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円を予定
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~29日(日)※日程確定済(予約済み)
JR特急で行く兵庫県城之崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※日程確定済(予約済み)
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)※日程確定済(予約済み)
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR