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質問コーナー『駐車問題』

質問メールが寄せられましたので紹介したいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:兼業大家の妻
件名:駐車場問題に困っています
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はじめまして必殺様

兼業大家の妻です。

とても図々しい質問なのですが、もしお答えいただければ幸いです。

入居者の方で、

何度お願いしても契約駐車場(道路を挟んだ場所)以外に車をとめる人がいて困っているのです。


ここ最近は、我が家の壁横に路上駐車(駐禁場所でない)し始めていて困っています。


来客駐車場(アパート横)にとめられないようにした嫌がらせかもしれません。

入居当時からこの人は、駐車について問題を抱えて再三、注意してきました。


仲介不動産屋から注意もしてもらった時もあるのですが、どこ吹く風か、時が経てば逆戻り。


賃貸物件の駐車場が不便なため、

最近はある程度は見てみぬふりをしていましたが、

私どものプライベートゾーン(我が家の来客駐車場所や家の壁横)に便利に使い放題しだしてしまいました。


このまま、壁横に居座られて路上駐車が増えても困るし、かといって警察に言うことも出来ないです。

物件条件が、築年数も経過、駐車場に不便を抱えている点、空き室も増え等、収入は先細り。

この点から、強い事も言えないので、対処に困ってしまいました。


もともと、来客駐車場にとめ出した時に言うつもりだったのですが、

主人は退去に繋がるのが嫌で反対されました……


経済的にいま空き室になるのは困るとの事です。

アパートと自宅は隣同士、良きにつけ悪きにつけ、目につくのです。

賃貸物件も年数がたつと、滞納に夜逃げ、入居者の質も下がります。


こんな時、必殺様ならどうされますか?


わたし、こちらの漢シリーズが好きで、たまに思い出しては拝読してます。

本当に不躾な話しをしてしまいました。


お答えいただければ幸いです。宜しくお願い致します。

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お答えします。


うーーーーーーん

非常に難しい問題なんですよね~


質問者さんのお悩みはよく分ります。


と言うのも、

入居者さんですので、

家賃をくれるお客様でもあるわけなんですよね・・・・


家賃滞納や明らかに他人に迷惑掛ける行為をする不良入居者なら

出て行ってくれて構わない!!的に対応するのですが、

出て行け!!ってケンカするほど悪質でもない様な・・・


うーーーーーん


私なりの解決案?を書いてみますね


1、あきらめる

もうね、大した被害があるわけではありませんので、

片目瞑って、そんな人も世の中にはいるよね~っと悟りを開く?

まあ大目に見ていこうよ~って感じ?


2、物件力(大家力)をつける

空室に打ち勝つ物件作り

大家側の体制作り

これって業者任せでは達成できませんよ?

コノ業界を勉強し、

どこに弱点があり、どこを強みにするか?を確立していくしかありません。

業者に相談しても、

建物の大規模改修を提案されたり、

部屋のリノベーションを提案されたりと、

金の掛かる話しばかりで、

結局は費用倒れになってしまいます。

いわゆる地主破産です。


大家力を付けない限り、

不良入居者に対し出て行かれることを気にするばかりに

強く言うことが出来ない→不法行為がまかり通る

なんてことにもなりかねません。


このあたりのバランスを上手く取ってくださいね!






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日本全国どこでも行きますよ♪

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質問コーナー『自主管理での電話対応』

質問?と言うより、お悩みですね



□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:り
件名:相談させてください
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必殺さま

いつも楽しいブログ記事をありがとうございます!

私は自主管理歴8年ほどで、100数十室の築古を所有しています。

最近、24時間、入居者からの電話にビクビクしてしまい疲れ切ってしまいました。

必殺さんは、こういう時ってありますか?どのように対処されますか?

精神論になりますがご教授頂ければとても嬉しいです。
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お答えします。


このご質問はとてもよく分ります。

私も最初の頃は、まさにビクビク状態で

寝れない日が続きました。


この対処策ですが、

開き直るしかありません!


クレーマー的な電話から、本当に緊急事態の電話まで

電話に出るまで分らないとうのが悩みのタネになっていませんか?


そんな時は、

ショーもない電話ばかり掛けてくる奴の電話には出ない!


もし本当に緊急時なら留守電にでも入れるでしょうし、

何度も電話してきます。


もっと無責任になってみましょう!

気持ちが楽になりますよ



あと、私が自主管理をしていて思ったことなんですが、

事故=保険でお金がもらえる♪

って感じに脳内変換しています。


だって、

自主管理をしていて、

事故が起きた時の一時対応は大家自身がするんですよね?

当然、ご自身の動いた時間は保険請求に乗せても良いと思います。


どんな保険が使えるか?を把握しておくと良いですよ♪



自分(大家)の火災保険?


入居者の少額短期保険??


使える保険をチョイスしましょう!



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質問コーナー『賃貸借契約書に入れたい特約』

コメント欄に質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

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必殺様

先月コメントでアドバイスいただきましたイビシャと申します!
※築古物件、大丈夫ですかね?のご相談です

あの時のアドバイスのおかげで無事明日契約の運びとなり大変感謝もうしあげます!

そして、買ってからが大変なので早く満室できるようにがんばります。


自社物件の賃貸契約書について質問があります。

必殺さんの過去記事など拝見すると、
「賃貸契約書にこの文言をいれていたから保証会社から余計に保証を受けれた。

「この文言を入れていたから火災保険で適応できた」などの記事がたくさんあります。
なるほどと思ってメモさせてもらっています。


もし、必殺さんの契約書でかならずこの文言はいれてる!

というランキングがあればぜひ教えていただきたいのですが。

 もし、お手数でなければ記事にしていただければ幸いです。

※必殺セミナーでろよ(笑) というお話かもしれません!気分害されたらすみませんw


イビシャ


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

特約と言っても何でもカンでも載せときゃ良い!って物でもありません。


と言うのも、

一方的で過大な要求になると仲介業者さんも申込者に説明しにくいし、

実際に筋の通らない話しでは退去時に揉めるだけで意味がないですよね?


なので、キチンと説明できる筋の通った特約にするべきと考えます。

重要度は全て同じですので順番に羅列させていただきます。


〇早期解約違約金(保証会社代位弁済対象)


本契約は1年未満での退去では、賃料の1か月分(消費税別途)の早期解約違約金がかかります。


例えば、2年未満は1ヶ月。1年未満は2ヶ月の違約金程度なら物件によってはいけるかもしれませんが、

余り違約期間が長いと仲介業者さん、申込者さんに敬遠される可能性があります。

そうなると本末転倒ですので、

私は最低限の1年1ヶ月にしています。



〇退去時のハウスクリーニング代(保証会社代位弁済対象)


本契約では入居期間にかかわらず退去時には、

家賃の1ヶ月分(消費税別途)を借主は貸主に支払うものとする。


ここでのポイントは、

契約期間にかかわらずってところです。


実際よくある話しなのですが、

半年程度の入居で入居者都合で退去となった時に、

入居者「大して汚してもいないのに1ヶ月分もクリーニング代をとるのか?」

コレに対し私が言うのは、

大家「契約条項をよく読んでいただきたいのですが、契約期間にかかわらずと書いていますよね?
  
    これは逆に言えば、10年20年住んでも1ヶ月の清掃代で良いんです。」

   「10年20年住めば部屋ってボロボロになるじゃないですか?

    それでも1ヶ月の清掃代でOKにしているんです。」

   「当社としては長く住んでいただけないと利益にならない理由がありまして、
  
    実は入居時に仲介業者さんに高額な手数料を支払ってお宅様を紹介していただいております」


こんな実情を説明すると入居者さんも支払ってくれます。

まあ、入居者さんが退去時に支払わないと拒否しても契約書の特約に記載があれば

保証会社が代位弁済してくれますので、あとは保証会社さん任せにできます。



〇入居期間中は保証会社の加入と貸主指定の火災保険に加入すること


最近はコレを必ず入れるようにしています。

特に火災保険は非常に有効で、

入居者さんが加入する少額短期保険に注目しています。

また機会があれば書こうと思いますが、

メチャクチャ使えますね!


こんな感じですかね?

まあ、

縛りがきつ過ぎると入居時に敬遠されますし、

縛りが弱すぎると安易な退去を生んでしまいます。


サジ加減を上手くコントロールしてくださいね!




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「築古物件の購入心得」の質問

ブログコメントに次の様な質問が寄せられましたので

ブログ上でお答えしたいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様

いつもブログ大変参考にさせていただいております。
以前も質問させていただきましたが、唐突で恐縮ですが、またお答えいただけたら幸いです。

 築42年の鉄骨造1棟もの物件購入したい
 居室8室、テナント4室の三階建て
現在入居率65% 月35万円家賃
満室時       月52万円
管理が行き届いておらず、当方満室にする自信あり
 
購入価格 3000万円
土地300坪 更地の場合の相場 7000万円

以上のような条件です。
購入検討にあたり、私は売却(出口)はあまりかんがえておらず保有していきたい意向なのですが、とはいえ耐用年数をすぎた物件を購入することに、ブレーキがかかってしまいます。

頭では、条件はいいと思っているのです。
必殺様も、築古一棟もの運営されていらっしゃると思うのですが、
購入時の考え方など、ありましたらご教授ねがえないでしょうか?


いきなりの質問で恐縮です。
お忙しいと存じますが、お答えいただけたら幸いです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

確かに築42年経過の建物となると不安なことがありますよね?


でもね・・・

じゃあ具体的になにが不安なんです??


水が噴出す?

それとも建物倒壊???


こればっかりは経験するしかないと思うのですが、

水が噴出して水浸しなんて一度もありません。

※配管からポタポタ漏れは幾度もあります。


建物が自然倒壊する?

ロシアじゃあるまいし、

現在の日本ではありえません。


あえて指摘するのであれば、

1、水が回ってしまいコンクリートの中の鉄筋が錆びて

  爆裂状態になっている。

  これは対処が大変ですし、コンクリート片が落ちる危険が常にあります。


2、間取りが物理的に変

  これはなんでこんな風に設計したの?と思うような間取りや、

  トイレが無かったり、ベランダが無いなど、

  常識を逸脱した物件で改善のしようがないような場合


そもそも耐用年数はあくまでも税法上の考え方で、

本当の建物の耐久性を謳っているわけではありません。


あえて例えるならば、

人間の平均寿命って80歳くらいですかね?

定年退職は60歳?

定年退職したからって、その人は死なないといけないの?

その人は何もできないの?

多少足腰は弱っていますが、

まだまだ経済活動できますよね?


築42年(歳)!
まだまだ現役じゃないですか!(笑


男性なら人生で脂が乗ってイケイケの世代です。


建物で言うなら、

利回りもそこそこ取れる高利回り物件!!


まさに狙い目でしょう!

建物の話しに戻りますが、

もちろん手放しで運営できる年代でもありません。

設備の問題、入居者の問題

でもね、

そこは高利回りという利点があるわけですよね?

その問題を一歩一歩クリアーして、

本当の専業大家となっていくんです。


ちなみに、

本当に怖いのは、

建物の老朽化でも設備の老朽化でもなく

銀行への返済です。


返済だけは待ってくれませんからね・・・・


参考になれば幸いです。



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質問コーナー『駐車場の自主管理』

駐車場の自主管理について

突然のご連絡で申し訳ありません。

父が管理する月極青空砂利ひき駐車場を物忘れが激しくなった父にかわって、管理している息子になります。

色々ネットで自主管理について調べているうちに、
貴殿のサイトにたどりつきました。
宜しければぜひご教示いただきたくご連絡させていただきました。

1.契約前に、「免許証、車検証、保険証or給与明細のコピー及び印鑑証明」を要求することを決めております。

父が物忘れが激しくなってきた去年契約したAさんとは、
契約書を交わしていないことがわかり、父のかわりに私が管理対応する旨を伝え、改めて契約書を交わす前に、
上記書類の提示を求めました。

ただ、給与明細のコピーまで要求するのであれば契約は解約しますと逆に言われました。
月々1万円弱の賃料で源泉徴収や給与明細を求められても・・というのがAさんの本心だと思いますが、
私としては金額の大小ではなく、滞納やトラブルを起こす人を事前に見極めたいため、要求させていただいております。

賃貸不動産の管理であれば当然の要求資料になりますが、駐車場となりますと、やはり客観的にみて細かすぎますでしょうか。

私としては、そこまできちんと対応している業者やオーナーがいないので、
契約者もなぜそこまで要求するのか?と感じると思うので、
逆に、そこまで対応すれば未然にリスクを軽減できるものとかんがえております。

ぜひご意見をお聞かせ頂きたくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

正直言って、

>>1.契約前に、「免許証、車検証、保険証or給与明細のコピー及び印鑑証明」を要求することを決めております。

こんな事をしても意味無いです。

〇免許証=契約者の現住所の確認(滞納の際などに役立ちます)

△車検証=買い換えたら??他の車が停車していたらチェックするの??

×保険証・給与明細=借りる時は勤めていても転職すれば??

×印鑑証明=何の意味もありません(保証人なら意思確認のため必要)

こんなのは入り口(契約前)にアレコレ策を考えてもトラブルを防ぐことは難しいの現実で、

それより、トラブルが起きた時の施策を考えたほうが現実的です。


1、保証会社を利用する。
  
保証会社費用は30%~50%程度で更新料無しであります。
  
個人で代理店になれる保証会社もたくさんあります。
  
これで滞納の心配は消えます。


2、契約書に1文を入れる

貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、

貸主・借主ともに1ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。

尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず、明け渡しが遅延したときは、

賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。


これを入れておけばトラブルを起す奴には一方的に解約できます。

明渡さない時は粛々と倍額請求します。
※法的にも大丈夫


駐車場って借地借家法外なので、

貸主が圧倒的に強いと思っている不動産屋さんがいますが、

確かに法的には強いです。


しかし、現実的には圧倒的弱いです・・・

なぜなら、質問者さんの様に厳格な審査なんてしていては、

借手は嫌がりますし、駐車場で保証人付けてくれって言うのも厳しいです。


しかも、

車を放置したまま夜逃げされたり逮捕されたりすると大変です

だって、車の鍵なんて預かっています?

そんなの預かりませんよね?

放置車に所有権なんてつけますか?

そんなもん付けませんよね?


所有者が行方不明になった放置車両を裁判で撤去するとなると

50万円はかかると思います。


月々1万円の駐車料で50万円の撤去費用・・・

割りに合わないと思います。


まあ、

保証会社に入れば良いだけですけどね♪


参考になれば幸いです。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

18棟約630戸所有

借金総額14億円

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