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質問コーナー『自殺者の遺族へ請求』

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送信者:〇〇大家
件名:相続放棄事案
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はじめまして。〇〇で自主管理をしている大家です。

アパート室内で死亡した借主の父親(相続放棄申述受理済)に対して、
滞納家賃、原状回復費用、遅延損害金、逸失利益等の計約130万円の支払いを求めて
簡易裁判所に訴訟を提起しようと思っていますが、アドバイスをいただけたら幸いです。

〇経緯

(1)昨年8月、借主(独身)との間で、アパートの一室について賃貸借契約を締結した。
連帯保証人なし、保証会社利用なし、敷金差し入れなし、という条件だった。

(2)12月、借主が当該室内で死亡しているのが発見された。死因は縊死であった。

(3)12月末、借主の父親に対し、賃貸借契約解約通知書をFAXで送信した。
翌日、父親は解約通知書に署名・捺印のうえ、FAXで返信した。

(4)契約書に基づき、賃貸借契約の解約日は今年2月末日となり、退去立会日時について父親からの連絡を待った。
しかし、2月中旬の電話を最後に、父親からの連絡は一切なく、私からの電話にも応答しなくなった。

(5)4月中旬、私は父親に対し、当該室内の現状把握と損害額見積もりを目的として、
室内に立ち入る旨、事前にFAXを送信した。

(6)父親からの連絡はなかったため、私は業者とともに室内に立ち入った。
なお、室内には、天井照明1基の残置物があったのみであった。
その後すぐ、父親から部屋の鍵が郵送で返却されてきた。

(7)先日、父親に対して、滞納家賃、原状回復費用、遅延損害金等、約50万円の請求書を郵送し、
GW明けまでの支払いを求め、支払いがない場合は逸失利益を含め訴訟を提起する旨伝えた。

〇相続放棄

4月初、借主の両親の相続放棄の申述が受理されたことを家裁からの回答書で確認した。
また、最近になって、両親の相続放棄の手続きを担当したという弁護士から私に電話があり、
両親は相続放棄し、他家族も順次相続放棄を行う予定であるとのことだった。

私としては、父親の以下の行為は単純相続に該当するため相続放棄は無効である旨を主張したい。

(1)借主の賃貸借契約の解約通知書に署名、捺印し、返信した。

(2)賃貸借契約の解約に伴い、借主が加入していた火災保険の解約返戻金6,000円を受領した。
(昨年末に私から父親に郵送、現時点で父親から返却なし。)

(3)借主の車を処分した。

(4)当該室内にあった借主の荷物(猫を含む)を処分した。

※(3)の車(ナンバー不明)と(4)の荷物について、アパートからなくなったのは事実だが、
その後どうなったかは現時点では私には立証できない。

以上です。

「相続放棄事案」タグの内容を拝見し、本人訴訟をやってみようと思っていますが、
やる価値はありそうか、アドバイスをいただけたら幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。
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お答えします。

正直言って厳しいと思われます。

その理由として、

(1)借主の賃貸借契約の解約通知書に署名、捺印し、返信した。

これはあくまでも遺族として解約通知に署名捺印したに過ぎず、

相続を承認したとは言いがたい


(2)賃貸借契約の解約に伴い、借主が加入していた火災保険の解約返戻金6,000円を受領した。

6000円程度の少額の金員で相続を認めたというのは現実的ではない


(3)借主の車を処分した。

これも、それなりの金額で売却しているのであれば、

相続と考えられますが、少額での売却や廃車したかもしれない

それも売却の金額を調べるのは指南のワザ


(4)当該室内にあった借主の荷物(猫を含む)を処分した。

遺族として大家さんに対しての礼儀の範囲と考えられる。

荷物を処分した=相続承認したは乱暴すぎ


結論、

亡くなった方の年齢や属性にもよりますが、

連帯保証人でもない両親、しかも相続放棄の手続きまでしている遺族に対し、

裁判で戦うのは、正直厳しいと思われます。


例えば亡くなった方が一流企業に勤めているような方なら退職金や生命保険に入っていたと思われる。

それならば遺産相続して賠償金と差し引きしても割りに合います。


でも、亡くなった入居者は家賃滞納し保証人も付けれないような方ですよね?


そんな人がまともな職業に就いていたとは考えにくいですし、

生命保険になんて加入していなかったと思います。

当然ですが資産や預貯金があったとも考えにくいです。


そう考えると裁判したところで、

相続放棄を主張し原告敗訴になる可能性が高いですね・・・


残念ですが大家の泣き寝入りが現実です。




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質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:空室対策
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大阪で自主管理している大家です。
いつも拝見させて頂き大家業のヒントを頂いております。
ありがとうございます。
本日は今旬である空室対策についてお知恵をお借りしたいと思いメールさせて頂きました。
ファミリー向け賃貸マンションを所有しておりますが、
去年頃から空室が長期化し目に見えて案内数も減ってきている様に感じます。
学生向けはそこそこ動いているのかもしれませんが、
ファミリー向けはまったくというほど動きを感じません。
地元の不動産仲介も転入より転出が多いと言ってますし、
3駅ほど離れたターミナル駅の大手仲介も当物件の駅近くの斡旋が減っていると言っています。
需要が減っている中、どうしても不動産仲介は管理物件をますます優先せざるを得なくなっているのか
私の方へは他所の大家さんがいやがる外国人入居者ばかりを斡旋してくる状況です。
もちろん今後外国人も受け入れないといけないと思い、受入条件を緩和もしています。
しかしこのままでは、いずれ入居付けの得意な不動産仲介に管理を任せないと
自主管理大家は、いろいろな不動産仲介にお願いしても空室を埋めれないのではと思ったりもしています。
もちろん入居者が部屋を選ぶので物件自身の魅力を高める様少しづつリフォームも工夫をしています。
不動産仲介に聞いても「簡単に決まる物件に案内したい」しかヒントをくれません。
そういう中で、同じ自主管理をされている必殺様に少しでも空室対策に効果のある方法を
お知恵をかりれないかと思いご相談させて頂きました。
例えば広告費を3ケ月に上げてみる、営業マンに袖の下を渡す、家賃を下げるなどいろいろあると思いますが、少しでも効果的な方法があればお教えください。どうそよろしくお願い致します。
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お答えします。

その前に不動産のスペックをお聞きしたところ、

1. 築26年

2. 9部屋中1部屋空き(2LDK)

3. 5万円

以上の内容でした。

うーーーーん

9室中1室の空きなら十分健闘していると思いますよ

ココで無理をして火の中の栗を取りに行くべきか??

って考えちゃいます・・・

これが9室中3室程度空きなら、片目くらい瞑って外国人でも何でも行っちゃいますが、

一度、そのレベルを入れてしまうと、やっぱり管理が大変になってきちゃいます・・・

ちなみに私の空室対策と言うか基本と言うか、

それは以下の通りになります。

1、専任契約はしない
(しかし地域によっては効果的な場合もある。大阪は専任のメリット一切無し)

2、空室をキチッとアピールしているか?
(たまにはコーヒー缶でも持っていく、1ケース1000円程度)

3、物件のスペックを理解して、部屋にあった入居者レベルを入れる
(極力断らない努力)

4、空室に問題はないか?もう一度チェックする
(トイレや台所の水が枯れてニオイや虫が出ていないか?)

5、物件に問題はないか?
(ポストがチラシで満杯とか駐輪場に放置自転車がないか?)

当たり前のことをキチっとするしかないと思うんです・・・


質問者さんの書いている

〇広告費を3ケ月に上げてみる

〇営業マンに袖の下を渡す

〇家賃を下げる

これは最後の最終手段にしないと、

一度してしまうと元に戻せなくなりますよ

9室中1室の空き部屋で実行するには勿体無い様な気がします。

※全空は半空なら効果的と思いますが・・・




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質問コーナー『こんな時の仲介手数料』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:某所の某大家
件名:不動産業者への仲介手数料について
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必殺大先生様、いつも更新を楽しみにしています。

大家側からの不動産業者への仲介手数料について、
必殺大先生のご意見をお伺いできればと思い、メールしました。

飲食店テナントがあります。
この度、現契約者Aから従業員Bが店名や造作、什器、厨房機器などを全て買い取り、独立する事となりました。

Aと私との賃貸借契約は終了し、B個人と新たな賃貸借契約を締結します。

Aとの契約締結時の家賃は現在の家賃相場と比べると破格の安さのため、
Bとの契約に際し、家賃など諸条件を10万円ほど上げる予定です。

AとBの間の売買に不動産業者が入っており、Bと私との新たな賃貸借契約締結も依頼されているとの事で、
不動産業者から仲介手数料(家賃1ヶ月分・約40万円)を打診されました。

私としては空室で募集をしたわけでもなく、AとBの事情で勝手に進んでいた話です。
Bとの新たな賃貸借契約書も私が作ります。

「それなのに、なぜ私が手数料を支払わなければならないのか?」と言うと
不動産業者は「Bに対して家賃の値上げ交渉をする事にもなるので、
半月分でも良いからお願いしたい」と言ってきました。

今後の不動産業者との付き合いもあるし、半月分とまではいかなくても、
家賃値上げ分は不動産業者の言い分にも一理あるのか?仕方ないのか?・・・
でも高いし・・・払いたくないし・・・とも思ったりします。

必殺大先生はどのようにお考えでしょうか?
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お答えします。

こういったケースって結構あったりするんです。

例えば、住居などで離婚に伴い夫名義だったが妻名義に換えたいなどですね

さすがにこんな小さい案件の場合は、仲介業者さんから連絡があっても、

こちら(大家側)で処理するので・・・と、手続きを引き継ぐだけで手数料などは支払いません。

もちろん契約書なども大家側で作成します。

※それでも、手数料は・・・と言ってくる業者もいますがさすがに断ります。

ただ、大家さんの中には、

契約書も作成できないとか、

面倒な処理は不動産屋さんに丸投げしたいといった方は多いと思います。


ですので、

不動産屋さんとしては、動くのだから手数料が欲しいと思うのは仕方がないことだとも思います。


今回の質問者さんの件を例にみますと、

そもそもAとBと勝手に決めた事柄ですので、

例えば、AもしくはBに対し契約書書き換え料として1か月分を請求するのもありなのかな?

なんて思っちゃいます。


まあ、しかし賃料が10万円アップできるのであれば、

あまり細かいことを言うよりも、

不動産業者に手数料を支払い、

穏便に済ますのも今後の付き合いが上手く行くのも事実ではないでしょうか?

私たち大家も”業”ですので、損して得を取れで良いかもしれませんよ


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『保険代理店』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:再建築不可
件名:保険代理店について
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必殺大家様

いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。
自主管理にまつわる問題について共感することや、勉強になることが多く更新を楽しみにしております。

さて、今回メールいたしましたのは火災(地震)保険についてです。
先日、とある事情で物件に被害が生じ保険会社に鑑定をお願いしたのですが
対応が非常に悪く、保険会社を変更しようと考えております。

そこで新たな保険代理店を探そうとしているのですが
どういった代理店にお願いするのが良いのかアドバイスなど頂けませんでしょうか。
信頼できる代理店、不動産に強い代理店など、どうやって見分ければよいのでしょうか。

何かヒントでも頂けるとありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問は私がセミナーを開催すると必ず出てくる質問なんです。

火災保険の商品って結局はグレーと思うんですよ

だって現実問題として、

保険の定義として経年劣化は補償外

突発的事故は補償

って事ですよね?


でもね・・・

故障・障害の原因ってほとんど経年劣化じゃないですか?


それなら保険って使えませんよね?


しかし、

どうやって経年劣化か?突発的事故って判断するの???


経過年数?

専門機関で断絶接面を顕微鏡で調べる??


そんなことイチイチしませんよね?


で、

結局重要なのが保険代理店の考え方なんですね


まあ、サジ加減というか・・・


話しは戻って、良い保険代理店の選び方ですよね?


様々な探し方はあると思うのですが、

その一つとして、

不動産物件を購入するときに銀行融資受けますよね?

銀行と言うのは、子会社で保険代理店を所有していることが多くあります。

そういった銀行の子会社代理店と言うのは取扱高も多く、

しかし、融資を受けてる顧客→ダブルで顧客ですよね?

そういう事です。


最近、詐欺に近い限りなく黒に近い保険コンサルタントが居るようです。

それはグレーではなく黒なので安易に依頼するようなことは辞めたほうがいいと思います。

健全な不動産大家業を目指しましょうね!!



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質問コーナー『住民票取得』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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こんにちは以前池袋のセミナーに参加させて頂きましたものです。
毎回楽しみにして拝読しております。
以前こちらのブログで書かれていたと記憶しているのですが
転居先を調べる手段として住民票が変更しているか確認するという記述があったと思います。
実は今回、競落した物件の引き渡し手続きにおいて所有者と連絡が付かず
役所に住民票請求の問い合わせをしたところ断られてしまいました。
必殺様はどのような形で住民票請求をしているのでしょうか?

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お答えしますが・・・

もう少し詳細な情報が分らないと的確なアドバイスができないのですが、

住民票と言うのは公開が原則なんです。

なので、権利者が権利者たる証明を持参すれば開示されるはずなんですけどね

大家業なら賃貸借契約書

貸金なら借用書など

今回で考えるなら競売資料(競落した資料や不動産の登記簿など)


もしかしたら請求理由で引っかかったかもしれません。

請求理由を裁判のためと書いてみてはどうでしょう?


今回の様に微妙な案件は電話で聞くより直接役所の窓口に出向いて、

あたかも「当然出してくれますよね?」的な態度で臨んでみてください。

オドオドしていると、担当者もアレコレ詮索して出し渋るものです。


それと、住民票がその住所に無い場合などは、

ダメ元で分っている住所で戸籍謄本を取得したりと色々します。

これは色んなパターンがありますので、ココでは説明は省きます。

またどうなったか、コメント欄にでも書いていただければ詳しくお教えします。


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プロフィール

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Author:必殺大家人
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