読者に丸投げ!質問コーナー

え~、今日は読者さんから質問を寄せられたにも係わらず

私が返答できない問題をコメント師さん達に答えてもらおうと言うコーナーです。


え?手抜き??

ハイ!手抜きでございますm(_ _)m


では1件目のご質問は

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家
件名:マンション組合について
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いつもお世話になってます。
もしお手すきでしたらアドバイスをいたたきたいのですが、
今分譲マンションで勉強になると思い理事長になりまして、修繕や管理に関わってるんですが、
管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。
自主管理されてる必殺さんから見ての意見を宜しければお聞かせください。
--------------------------------
うーーーん

私は区分所有を所有していませんので

何とも言えないんですよね~(経験が無い)

区分所有と1棟物所有はまったく性質が違いますので、

ぜひ区分所有で活躍している方にコメントいただきたいです。



では2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:お酒大好きK
件名:排水(汚水)管断裂
--------------------------------
 自主管理大家様

初めてメールさせていただきます。
岡山で不動産屋に勤めているお酒大好きKと申します。宜しくお願い致します。

毎日楽しくブログを拝見させていただいております。
経験豊富な自主管理大家様にご質問です。

私の住んでいる岡山エリアでは特に県南は非常に地盤が弱く、
アパート周辺の地盤が沈下致します。
それに伴い排水管がよく断裂し、
入居者様にご迷惑をおかけすることがよくあり困っております。
建物自体は杭で固定していますので、そんなに影響はありませんが、
建物の周りの地盤全体が下がりますので、排水管なども引っ張られ最悪は断裂してしまいます。

今までは症状が出た場合(だいたいアパート入居者からトイレが詰まった、
と連絡から発覚致します)にその都度地面(屋外部分をある程度掘削をして切れた配管を探し出し復旧します。
断裂している箇所は屋外に点検ふたをのぞいたりしながらある程度めぼしをつけて地面をはつっていきます。
その度に、結構なお金がかかってしまい建物家主様にご迷惑をかけてしまいます。

お金をあまりかけずに良い改善方法はないでしょうか?工事をしないといけないのは分かりますが、
すべてのお部屋の配管の復旧工事をすれば莫大な費用がかかります。
保険対応ができそうもないのですが、何か裏ワザはないでしょうか?

自主管理大家様が同様の場面に遭遇された場合、
そのように対処されるか是非教えていただければと思います。

つたない文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願い致します。

--------------------------------
うーーん、

地盤沈下ですか~、

これも経験がありませんね~

経験していないのでアドバイス的なものが出来ません。

これも経験者の方!ぜひコメントください!!


今回2件の質問が寄せられたのですが、

私も分らないことはいっぱいありますからね!!

そこは経験者の方!教えてください!!


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※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円を予定

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※日程確定済(予約済み)
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質問コーナー『入居者変更時の手数料』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:えーちゃん
件名:入居者との書類手続について
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こんにちは。
必殺さんのブログを参考にさせてもらい、
自主管理をしているサラリーマン大家のえーちゃんです。

ぶしつけですが、ズバリ質問させてください。

自主管理をしていると、入居者から車を代えたので車庫証明を欲しいとか、
住宅手当の関係で賃借人の名義を変更して欲しいとかといった
要望が来るケースがあると思います。

こういった書類手続に関して、必殺さんは手数料を取っていますか?
取ってるとしたら、どれくらい取っていますか?

私は車庫証明は無料でやっているんですが、賃借人の名義変更で悩んでいます。
契約書は仲介の不動産屋で作ってもらってるのがほとんどで経験がないのと、
ひな形を基に作っても、あとで揉めたりしないかというのが心配です。

手間ひまをかけてるんだから、手数料はせめて実費くらいはとも思いますが、
不動産屋並みに取るのも気が引けまして・・・

もちろん、不動産屋に投げるのもありだとは思いますが、
それなりの費用がかかるので賃借人は渋るんだろうなと。
ぜひとも参考にさせてください!!!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まあ、ケースバイケースと思うのですが、

基本的には入居者都合ですので、

手数料として1ヶ月分くらいは請求しても良いのではないでしょうか?

常識の範囲って感じで・・・

それくらいなら渋る方はいません。

契約書ですが、

私はワードで作ったオリジナルのモノを用意しています。

大した契約書でもないのですが、

まあ、困ったことはありません。

今後のためにも賃貸借契約書は1通くらい持っておくべきで、

紹介での入居や、今回の様な名義書き換え時などにも業者に頼らず対応できます。


小さな話しですが、

これで1ヶ月分の家賃収入が得れるのであれば、

易いものです。


え?

どうやってオリジナルの契約書を手に入れるか??って???

周りにそこそこ物件を持っている大家さんはいませんか?

そんな方は、だいたい自分用の契約書を持っています。

お願いすればくれると思いますよ


え?

そんな頼める人は周りにいない?

そんな方には私がメールで送ってあげます。

※但し、とりあえず貰っとこう!っていうのは止めてください。



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質問コーナー『内装残置物の負担』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:花丸
件名:内装残置物の負担。
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いつも楽しく拝見しております。

いきなりご相談ですが、去年の年末より店舗(賃料5万円)を法人に貸しています。

法人と言っても零細なので個人みたいなものです。

景気が良くないようで、家賃が遅れるので、保証会社に集金してもらっています。

保証会社の集金の電話が激しいようで、借主よりこちらに苦情が来ています。

保証会社に苦情を言ったら、
借主に「貸主に電話しないで保証会社に電話するように」ときつく言ってもらttのですが、
借主より「保証会社が電話してきて仕事にならん。保証会社を外してくれ」と言ってきました。

そこで「家賃の支払いが遅れなければ保証会社は一切電話しません。
あなたが家賃の支払いを遅らせるから保証会社から電話があるのですよ」と言いましたら、
借主が「じゃあ解約する。
内装費に100万円以上かかってるからある程度負担してくれ」と言ってきました。

私は「契約書に内装工事代や残置物の買取はしないと記載してあるでしょう」と言いましたら
相手が切れて支離滅裂なことを行ってきました。

今週末に仲介業者を交えて話し合いの予定です。

1年の家賃でも60万円程なので、内装代は一切負担したくありません。

相手が少しキチガイ気味なのでまともな話が通じません。
必殺さんでしたらどの様に対応しますか?
調停とかで話し合いをした方が宜しいでしょうか?

--------------------------------
お答えします。

あはははヽ(´∀`)ノ
ハッキリ言って質問者さん!

貴方は人が良すぎです!!

家賃を滞納しておいて、
保証会社の取立てがキツイから保証会社を外してくれ??

ふざけているの??


それでもしつこく保証会社を外してくれと言われるのであれば、

年収1000万以上の収入がある方を保証人に付けてくれるならいいよ~とか言います。


当然、

そんな奴おらん!!

と言って話しが進まないと思います。


実は、この問題について以前”想定問答”を検討したことがあります。


借主:5万程度の家賃でそんな大そうな事を言うのか!!

貸主:では、なぜ身元がしっかりした保証人を求めるのか説明しましょう

   貴方は月に5万円の家賃のところを借りてますよね?

   大家は月5万円を稼ぐためにどれだけのお金を投資しているか分かりますか?

   月5万円と言う事は、年間60万円です。

   利回り計算で年利10%で計算すると、

   年60万円の収入を得るためには600万円の種銭が要りますよね?

   と言う事は、あなたに貸している権利は600万円なんですよ

   分ります?5万円の保証を求めているんじゃなくて

   600万円の保証を求めてるのと同じなんですよ!!

   その権利を保証してもらうんだから、

   それなりの収入がある方を求めるのは当然と思いますが?
  
   どうでしょう?

   
まあ、完全に屁理屈なんですが、

滞納者と言うのは自分に都合の良いように物事を捉えますので、

私も自分に良いように捉えます。


次に内装費についてですが、

私なら、話し合いのテーブルすら考えません。

契約書に書いてある通り、一切買い取りはしません!

現状復帰をキッチリしてください!!!

それでおしまい!

調停?

そんな必要はドコにもないでしょ?

※コチラが歩み寄る条件は何も無い

保証会社に全てお任せしましょう!

こういった場合には仲介業者と相談するより、

保証会社に相談したほうが良いのではないでしょうか?


なぜなら、(もちろん人によりますが)

仲介業者と言うのは、こういった運営のクレームに慣れていない事が多いですので、

どちらかと言うと保証会社のほうが場数を踏んでいますので頼りになります。


家賃滞納しておいて、

保証会社の取立ての電話がうるさい?

だから保証会社を外してくれ??

外さないなら出て行く

出て行くのだから改装費を負担しろ??

こういう”輩”は、

所謂、「盗人猛々しい」って言うんですよ!

強い信念を持ち正義は我にあり!と唱えながら対峙してください。

負けないでくださいね!


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質問コーナー『刑務所からのイチャモン』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:困ったちゃん
件名:イチャモンをつけられています
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いつも実務で役立つ情報をありがとうございます。

私の父の所有しているアパートで問題が発生したので、
お知恵を拝借したくメールいたしました。

以前のお悩み質問で同じような質問がありましたが、
父の所有するアパートに住んでいた輩が逮捕され、残置物は父が処分しました。

その件で、処分した物品の中に高価な宝石(時価3000万円)があったから弁償しろと手紙が来ました。

50万円で示談にしてやるからすぐに現金書留で送ってくれ、
現金を送らない場合は東京で裁判するから待ってろよと脅しをかけてきました。

契約書を確認したところ、
古い雛形の契約書のため「管轄裁判所」の記載がされていませんでした。

その場合でも移送は出来るのでしょうか?

他に、手紙には反社(いわゆるヤクザ)の名前が書いてありました。
(弁護士の住所氏名を書いてありましたので、グーグルで調べてみるとヤクザの住所氏名でした)

父には、「相手が提起して裁判所から手紙が来るまで放置しろ」と言っていますが、
父は高齢なのでもの凄く心配しております。

残置物処分の一筆は書いてありますが、
日付の欄が空白になっておるのでいつ書いたものか判断できません。

父を安心させたいので、お知恵を拝借できれば幸いです。

--------------------------------
お答えします。

こういうヤカラは結構います。


しかし、

質問者さんの文面を読む限り

残置物処分の一筆がありますので、

まったく心配いりません。

日付が記載されていない部分が気になっている様ですが、

これも問題ありません。


なぜなら、

入居者が逮捕され、残置物の処分に関して一筆書いているんですよね?

常識的に考えて、逮捕され部屋に帰って来れないために書いたと考えるのが普通です。

そんなん裁判で幾ら言おうが勝ち目はないです。


それと、

時価3000万円の宝石??

そんなの裁判官は鼻で笑うだけです。

3000万の宝石を所有するには、

それなりのプロセスがありますよね?

例えば、

宝石商をしているとか

資産家で会社を経営しているとか

でも、おそらくですが、

逮捕された方の職業ってなんだったんでしょう?

その辺りの主張を原告側(借主)がハッキリさせないと裁判では絶対に勝てません。


まあ、30万円の当たり馬券くらいなら認められるかも知れませんが・・・

それでも、残置物に対しての一筆があれば絶対認められません。

だって、そんな事言い出したら、

通常退去した人でも、押入れの中に100万円忘れてた!弁償しろ!!ってなりますよね?


おそらく刑務所で知り合った人間に唆されて、

もし引っかかれば儲けモン程度の考えで手紙を書いているんでしょう

暴力団の名前や住所もハッタリで、

ただの入地恵です。


こんなのに返事なんて書いても無駄です。

一切無視しましょう!


じゃあ、出所後に裁判を打ってくるか?ですが、

99.99%ありません。


こんな負ける裁判を引き受ける弁護士はいないでしょうし、

もし遠方で裁判をされても、

移送申し立てはまず認められると思います。

※今回の件なら、物件のある場所が基本と思われます。


お父さんも高齢で心配なら、

最寄の警察署に相談に行ってみてください。

結構、親身に話しを聞いてくれます。

まあ、無視していいですよ~と言ってくれると思います。


3000万の宝石がイキナリ50万円へプライスダウンする辺りが、

なんとも滑稽ですね~(笑

そんなもんです。


最後に一言

50万円で安心を買えるなら、

ココは支払っておこうか・・・なんて考えは絶対に起さないでください。

そうしないと、刑務所仲間が我先にとお父さんのところに鷹ってきますよ

手紙1通で50万引っ張れるなら、

次の刺客は100万円引っ張ろうと頑張ります。


参考になれば幸いです。


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静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

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不動産経営の色々

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送信者:スリッパ盗まれたさん
件名:案内にスリッパ盗まれた
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いつも参考にさせて貰っています。
当方所有物件で、
一昨日、空室内見の案内不動産屋と思しき女性が部屋においてあるスリッパ二足を盗んでいきました。
防犯カメラには映っていますが、どのショップからか特定はまだできていません。
警察に被害届だしたら業界から反発くらいますかね?そこが心配です。
15年大家業してきて初めてのスリッパ泥棒、、
しかも不動産屋案内女性営業員ですから。
画像をネット公開するか思案中です。
スリッパには物件名前をデカデカと書くべきでしたね。
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まあ、
スリッパくらい差し上げましょう!
きっと女性営業員も手を出したくなるくらいナイスセンスなスリッパだったんでしょう

次はもっとステキなスリッパを置いてあげたら良いんですよ
そうすることによって、案内回数が増えるというものです。


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送信者:滋賀のひと
件名:生活保護の借主の家賃の天引き制度
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 生活保護の受給世帯らが民間の賃貸住宅を借りやすくするため、
国土交通省は市区町村が生活保護費から家賃を天引きしやすくする制度を導入する。
家賃の滞納を心配して入居を嫌う大家に安心してもらう狙いがある。
来年の通常国会に住宅セーフティーネット法改正案を提出する。

 まず都道府県などが、低所得者や高齢者、
障害者らの入居を拒まない賃貸住宅を登録する制度を創設。
居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。
その上で家賃滞納の可能性が高いなどと自治体が判断した場合は、天引きできるようにする。

という、ニュースを見ました。こういう制度を始めること自体はいい事ですが、
25平方メートル以上っていう限定はいかがなもんでしょう。
最低限度をあげてしまって、自力で慎ましい生活をしている人より、
生活保護の人の方が広い部屋に住むということになるのでしょうか?。
この25平方メートル以上の制限にどういう意図なのか唸ってしまいました。

 家賃は自主納付が原則。天引きは、
障害を理由に支払いが難しいなど自治体が例外的に認めた場合に限られている。
--------------------------------
実は、この家賃の自動振替については、
私はあまり歓迎していないんですよ・・・

なぜかと言うと、
世の大多数の大家さんは、
生活保護、低所得者、高齢者、身寄りなし等の
社会的属性を嫌う傾向があります。

現に、古い考えの大家さんの物件は、
建物は古いクセに、入居者の属性に厳しく
空家スパイラルに陥っている方も見かけられます。

それで自分で裁判なんてする能力も努力もしませんから
滞納3年なんていうトンデモ入居者も居たりします。

それに対し、築古からスタートするネオ大家は、
自分の立ち位置も分かっていますし、
努力や勉強を惜しまないですよね?
だから儲かるし生き残れると思うんですよ

これが、生活保護の全ての方が大家直接振り込みになっちゃうと
生活保護=手堅い入居者に変わってしまい
能力の低い大家でも経営できちゃいますよね・・・・

なので、私としては直接振り込みが素晴らしいとは言いがたい側面もあります。

あと、『居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。』
というのは、タコ部屋対策でしょうね~
1室をベニアで囲って何人もの生活保護者をぶち込み
家賃・共益費・食費・水道代・電気代などの名目で月に10万円取れれば大もうけです。


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送信者:夢追い狂
件名:旅行参加できますでしょうか?
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はじめまして夢追い狂と申します。
いつもブログで勉強させて頂いております。
最近は師匠以外に不動産の交流が無く寂しく思っていた所に熱海でイベントがあると見て参加したくなり、
連絡させて頂いた次第です。
是非、宜しくお願いします
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ブログで予告している平成29年5月13日(土)〜14日(日)開催の熱海温泉旅行ですね!
開催が来年の5月ですので、4月頃に募集開始します。

参加資格はな~んにもありません!
物件を持っていようが無かろうか関係ありません!!
不動産について語りあいたい!って思う気持ちだけです。

毎回大盛況で楽しいですよ♪
ぜひ参加してくださいね!


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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