質問コーナー『水道供給停止』

読者さんより以下のコメントが寄せられましたので、

詳しく回答したいと思います。


コチラの記事に対して

> 大変勉強になります。
>
> 小メーター精算の滞納者の扱いはどうされてますでしょうか?
>
> 保証会社は水道代等の変動費は保証してくれないし、
 最後のライフラインの水道をいくら滞納者だからといって断水したりして大丈夫なのか考えてしまいます。

お答えします。


悪質な滞納者などには、

交渉の手段として水道給水停止の警告をします。


実際、滞納1ヶ月などで給水ストップするのは問題でしょうけど、

滞納2ヶ月以上なら本当に給水停止しても問題ないと思います。

※電気にしても水道にしても料金未納で停止しますよね?


ただ、ココで重要なポイントですが、

水道料金の回収のために水道停止をするのではなく、

あくまでも滞納者への警告と滞納者とのコンタクトのために行うということです。


イキナリ何の前触れも無く水道停止をしても何の意味もありません。


最悪な事態は夜逃げされて後処理が大変になったり
(水が止まっているのでトイレなんて悲惨です)

水が飲めなくて孤独死されたりすることです。
(今時水道水だけで生きるような奴はいませんが・・・)


一応、参考になるか分かりませんが、

給水停止の督促状を開示しておきます。


水道供給停止のお知らせ(予告)

前略、下記の通り水道使用代金が未納のまま、

未だにお支払いもご連絡もございません。

下記期限までにご入金もしくはご連絡無き場合には、

誠に遺憾ではございますが、水道の利用停止処分をさせていただきます。

※この警告文章で反応が無ければ、水道停止(実行)という文章で、
 〇月〇日をもって水道の供給を停止します。と警告する。

 これでほとんどの方は入金か連絡をしてきて解決する。

ちなみに、私の事例で言うと1件も水道停止まで行かなくて解決しています。



それと質問者さんは、

変動費(水道料金や電気料金など)に対応していない保証会社を利用しているんですね、

昔はそういった変動費未対応の会社も多かったですが、

現在はほとんどの会社が変動費に対応しています。

やはり変動費未対応の会社は使い勝手が悪いですので、

今後は一考の余地があると思います。


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質問コーナー『町内会費』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:町内会長
件名:町内会への対応スタンス。例えば会費など。
--------------------------------
いつも興味深く拝見しています。
現在一棟および区分を所有しています。

さっそくですが必殺さんのご対応を参考にさせていただきたく、
またアドバイスをいただきたくよろしくお願い申し上げます。

先日、管理会社を経由して物件の属する町内会より町内会費を
一世帯あたり500円/月を支払ってほしいとの要請を受けました。

町内会費ですので本来入居者(居住者)へ町内会が直接請求し、
個々に負担すべき性質のものだと考えているのですが、
町内会としても請求先が分からず、止む無く大家へ連絡したようです。

過去このような請求を受けたことはなく、
町内会としても始めて打診して見たとのことでした。

必殺さんの物件では払っていらっしゃるでしょうか?

町内会へはどのようなスタンスでご対応されていらっしゃるでしょうか。

お住まいの地域によっても違いはあるのかもしれませんね。
ご意見などお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

町内会費は払っているマンションもあれば、
払っていないマンションもあります。

本来、町内会費を大家が代理で徴収するべきものでないと思いますし、
入居者に強制するべきものでもないと思います。

ただ、その地域で入居者は生活をして、
大家は、家賃を得ているわけですから、
まったくの無関係か?と言われれば、そうでもないように感じます。

そこで、町内会に協力しているのは、
私の事務所があるマンションはムゲに出来ないため、
町内会費の徴収に協力しています。

その他のマンションについては、
町内会から申し出があった場合には、
町内会費についてのお知らせなどの通知文があるなら、
当方で入居者さんへ告知(ポスティング)します。

ただ、現実問題として家賃と一緒に強制徴収などは問題があるので、
あくまでも任意に”お願い”として告知するしかありません。
と、お茶を濁します。

だって、
1件1件集金に回るのは大家(管理会社)の仕事ではありませんし、
義務もありませんからね・・・

しかし!!
非協力的だと、ゴミの問題を出してきたりと、
様々な”嫌がらせ?”を受けると言った事例もあるようですので、
やはり地域性がとても左右されると思います。

ちなみに、
以前私のところに、
超高圧的に言ってきた自治会長がいました。

会長:お宅が所有しているマンションの入居者のことなんだけど

大家:どうかされましたか?

会長:町内会費を誰も払っていないんだが、
    お宅で集金してください。

大家:いや~、スミマセン
    町内会費を集金を支払いかどうかは入居者さんの意思と思うのですが・・・

会長:その地域に住んでいるんだから、町内会費を払うのは当たり前なんだよ!
    お宅もその土地で商売(家賃収入)しているんだから、
    知らないじゃあ通らないよ!

大家:今まではどうされていたのですか?

会長:前の大家さんはノラリクラリとして、
    話しにならなかったんだよ、
    お宅はそんな人間じゃないでしょ!

大家:しかし、集金しろと言われましても・・・

会長:入居者も、地域に住んでいるんだから、
    協力してもらわないと!!

※一歩も引く様子がありません・・・

大家:分かりました。
    では、入居者さんに説明するにも、
    町内会がどのような活動をして、
    町内会費がどのように使われているのか?を知らないと説明できませんよね?
    教えていただけますか?

会長:ご、ゴミの問題とか・・・・

大家:ゴミは市が収集していますよね?

会長:その他にも、朝の地域の見回りとかだね

大家:あ!朝交差点などに立たれている方々は自治会の方だったんですね!

会長:まあ、そうだね・・・

大家:では、予算の使い道をお教えください。

会長:そんなの関係ないでしょう!

大家:え・・・と、
   今の時代、使途不明のお金は誰も出しませんよ?

会長:我々は地域の防犯などを行っているんだよ!
   それをアレコレと言うのはオカシイと言っているんだよ!!

大家:しかし、お金を出す人が納得していないから、
   皆さん自治会費を出さないんじゃないんですか?

会長:あのね~、我々は月に一度会議を開いているの!
   その為には食事も必要でしょ?
   そういった諸々のお金は誰が出すのよ?

大家:つまり自治会費は役員さんの飲食費に使われているんですね

会長:もちろん全てではないよ
   
大家:しかし、会費が役員さんの酒代に使われていると説明しても
   誰も払ってくれないと思うのですが・・・

会長:もう結構です!(ガチャ


え~と・・・
怒らせてしまったようです。

その後、何も言ってきません。

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読者に丸投げ!質問コーナー

え~、今日は読者さんから質問を寄せられたにも係わらず

私が返答できない問題をコメント師さん達に答えてもらおうと言うコーナーです。


え?手抜き??

ハイ!手抜きでございますm(_ _)m


では1件目のご質問は

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家
件名:マンション組合について
--------------------------------
いつもお世話になってます。
もしお手すきでしたらアドバイスをいたたきたいのですが、
今分譲マンションで勉強になると思い理事長になりまして、修繕や管理に関わってるんですが、
管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。
自主管理されてる必殺さんから見ての意見を宜しければお聞かせください。
--------------------------------
うーーーん

私は区分所有を所有していませんので

何とも言えないんですよね~(経験が無い)

区分所有と1棟物所有はまったく性質が違いますので、

ぜひ区分所有で活躍している方にコメントいただきたいです。



では2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:お酒大好きK
件名:排水(汚水)管断裂
--------------------------------
 自主管理大家様

初めてメールさせていただきます。
岡山で不動産屋に勤めているお酒大好きKと申します。宜しくお願い致します。

毎日楽しくブログを拝見させていただいております。
経験豊富な自主管理大家様にご質問です。

私の住んでいる岡山エリアでは特に県南は非常に地盤が弱く、
アパート周辺の地盤が沈下致します。
それに伴い排水管がよく断裂し、
入居者様にご迷惑をおかけすることがよくあり困っております。
建物自体は杭で固定していますので、そんなに影響はありませんが、
建物の周りの地盤全体が下がりますので、排水管なども引っ張られ最悪は断裂してしまいます。

今までは症状が出た場合(だいたいアパート入居者からトイレが詰まった、
と連絡から発覚致します)にその都度地面(屋外部分をある程度掘削をして切れた配管を探し出し復旧します。
断裂している箇所は屋外に点検ふたをのぞいたりしながらある程度めぼしをつけて地面をはつっていきます。
その度に、結構なお金がかかってしまい建物家主様にご迷惑をかけてしまいます。

お金をあまりかけずに良い改善方法はないでしょうか?工事をしないといけないのは分かりますが、
すべてのお部屋の配管の復旧工事をすれば莫大な費用がかかります。
保険対応ができそうもないのですが、何か裏ワザはないでしょうか?

自主管理大家様が同様の場面に遭遇された場合、
そのように対処されるか是非教えていただければと思います。

つたない文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願い致します。

--------------------------------
うーーん、

地盤沈下ですか~、

これも経験がありませんね~

経験していないのでアドバイス的なものが出来ません。

これも経験者の方!ぜひコメントください!!


今回2件の質問が寄せられたのですが、

私も分らないことはいっぱいありますからね!!

そこは経験者の方!教えてください!!


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質問コーナー『入居者変更時の手数料』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:えーちゃん
件名:入居者との書類手続について
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こんにちは。
必殺さんのブログを参考にさせてもらい、
自主管理をしているサラリーマン大家のえーちゃんです。

ぶしつけですが、ズバリ質問させてください。

自主管理をしていると、入居者から車を代えたので車庫証明を欲しいとか、
住宅手当の関係で賃借人の名義を変更して欲しいとかといった
要望が来るケースがあると思います。

こういった書類手続に関して、必殺さんは手数料を取っていますか?
取ってるとしたら、どれくらい取っていますか?

私は車庫証明は無料でやっているんですが、賃借人の名義変更で悩んでいます。
契約書は仲介の不動産屋で作ってもらってるのがほとんどで経験がないのと、
ひな形を基に作っても、あとで揉めたりしないかというのが心配です。

手間ひまをかけてるんだから、手数料はせめて実費くらいはとも思いますが、
不動産屋並みに取るのも気が引けまして・・・

もちろん、不動産屋に投げるのもありだとは思いますが、
それなりの費用がかかるので賃借人は渋るんだろうなと。
ぜひとも参考にさせてください!!!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まあ、ケースバイケースと思うのですが、

基本的には入居者都合ですので、

手数料として1ヶ月分くらいは請求しても良いのではないでしょうか?

常識の範囲って感じで・・・

それくらいなら渋る方はいません。

契約書ですが、

私はワードで作ったオリジナルのモノを用意しています。

大した契約書でもないのですが、

まあ、困ったことはありません。

今後のためにも賃貸借契約書は1通くらい持っておくべきで、

紹介での入居や、今回の様な名義書き換え時などにも業者に頼らず対応できます。


小さな話しですが、

これで1ヶ月分の家賃収入が得れるのであれば、

易いものです。


え?

どうやってオリジナルの契約書を手に入れるか??って???

周りにそこそこ物件を持っている大家さんはいませんか?

そんな方は、だいたい自分用の契約書を持っています。

お願いすればくれると思いますよ


え?

そんな頼める人は周りにいない?

そんな方には私がメールで送ってあげます。

※但し、とりあえず貰っとこう!っていうのは止めてください。



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質問コーナー『内装残置物の負担』

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送信者:花丸
件名:内装残置物の負担。
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いつも楽しく拝見しております。

いきなりご相談ですが、去年の年末より店舗(賃料5万円)を法人に貸しています。

法人と言っても零細なので個人みたいなものです。

景気が良くないようで、家賃が遅れるので、保証会社に集金してもらっています。

保証会社の集金の電話が激しいようで、借主よりこちらに苦情が来ています。

保証会社に苦情を言ったら、
借主に「貸主に電話しないで保証会社に電話するように」ときつく言ってもらttのですが、
借主より「保証会社が電話してきて仕事にならん。保証会社を外してくれ」と言ってきました。

そこで「家賃の支払いが遅れなければ保証会社は一切電話しません。
あなたが家賃の支払いを遅らせるから保証会社から電話があるのですよ」と言いましたら、
借主が「じゃあ解約する。
内装費に100万円以上かかってるからある程度負担してくれ」と言ってきました。

私は「契約書に内装工事代や残置物の買取はしないと記載してあるでしょう」と言いましたら
相手が切れて支離滅裂なことを行ってきました。

今週末に仲介業者を交えて話し合いの予定です。

1年の家賃でも60万円程なので、内装代は一切負担したくありません。

相手が少しキチガイ気味なのでまともな話が通じません。
必殺さんでしたらどの様に対応しますか?
調停とかで話し合いをした方が宜しいでしょうか?

--------------------------------
お答えします。

あはははヽ(´∀`)ノ
ハッキリ言って質問者さん!

貴方は人が良すぎです!!

家賃を滞納しておいて、
保証会社の取立てがキツイから保証会社を外してくれ??

ふざけているの??


それでもしつこく保証会社を外してくれと言われるのであれば、

年収1000万以上の収入がある方を保証人に付けてくれるならいいよ~とか言います。


当然、

そんな奴おらん!!

と言って話しが進まないと思います。


実は、この問題について以前”想定問答”を検討したことがあります。


借主:5万程度の家賃でそんな大そうな事を言うのか!!

貸主:では、なぜ身元がしっかりした保証人を求めるのか説明しましょう

   貴方は月に5万円の家賃のところを借りてますよね?

   大家は月5万円を稼ぐためにどれだけのお金を投資しているか分かりますか?

   月5万円と言う事は、年間60万円です。

   利回り計算で年利10%で計算すると、

   年60万円の収入を得るためには600万円の種銭が要りますよね?

   と言う事は、あなたに貸している権利は600万円なんですよ

   分ります?5万円の保証を求めているんじゃなくて

   600万円の保証を求めてるのと同じなんですよ!!

   その権利を保証してもらうんだから、

   それなりの収入がある方を求めるのは当然と思いますが?
  
   どうでしょう?

   
まあ、完全に屁理屈なんですが、

滞納者と言うのは自分に都合の良いように物事を捉えますので、

私も自分に良いように捉えます。


次に内装費についてですが、

私なら、話し合いのテーブルすら考えません。

契約書に書いてある通り、一切買い取りはしません!

現状復帰をキッチリしてください!!!

それでおしまい!

調停?

そんな必要はドコにもないでしょ?

※コチラが歩み寄る条件は何も無い

保証会社に全てお任せしましょう!

こういった場合には仲介業者と相談するより、

保証会社に相談したほうが良いのではないでしょうか?


なぜなら、(もちろん人によりますが)

仲介業者と言うのは、こういった運営のクレームに慣れていない事が多いですので、

どちらかと言うと保証会社のほうが場数を踏んでいますので頼りになります。


家賃滞納しておいて、

保証会社の取立ての電話がうるさい?

だから保証会社を外してくれ??

外さないなら出て行く

出て行くのだから改装費を負担しろ??

こういう”輩”は、

所謂、「盗人猛々しい」って言うんですよ!

強い信念を持ち正義は我にあり!と唱えながら対峙してください。

負けないでくださいね!


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※読者さんがホテル近くで購入した鬼差物件を見学させていただけるとのこと
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※すべて交通費・観光費は各自負担

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