FC2ブログ

質問コーナー『自殺未遂』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:geo
件名:自殺未遂、宗教団体
--------------------------------
必殺大家人様

はじめまして。いつも読ませていただいております。
小規模ですが北海道にて自主管理で大家業をしております。

所有している戸建ての賃借人が行方不明になり、
賃借人の知人から警察に捜索願いが出され私にも警察より電話がありました。
自殺している可能性もありという事で、現地で立ち会って解錠して中に入った所、誰もいませんでした。

その際警察から聞かせてもらった話で
は、立ち会いの3日前に自殺未遂で病院に運ばれ、今は退院しているという事でした。

加えて賃借人は反社会的な宗教団体の関係者らしいという事でした。オ○ムです。

一週間後に警察から連絡がありまして、賃借人が見つかったのですが居所は教えられないといわれました。
おそらく精神病院に入っているか、捕まっているか、もしくは宗教団体の施設にいるかでしょう。
保証会社、保証人なし、親族は一応連絡先分かりますが捕まりません。

とりあえず退去させたいのですが、
自殺未遂による信頼の棄損と反社会的組織関与の疑いという事で強制退去は可能でしょうか?
因みに家賃の滞納はないのですが、今月の支払いはおそらくないのではと思います。

必殺様のご意見をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

--------------------------------
お答えします。

なかなかヘビーな内容ですね・・・

保証会社・保証人無しですか・・・

うーーーん

難しい案件ですね~


と言うのも、

自殺未遂や新興宗教などでの強制退去って非常に難しいのが現実で、

裁判でもなかなか明け渡しを認めない現実があります。

※裁判所は弱者救済といった感じで、
よっぽど他人に迷惑を掛けない限り明け渡しを認めてくれない様です。
(他人に危害を加えるなど・・・)

※暴力団は暴対法で追い出せますが、簡単ではないです。


現実的に大家が強制的(裁判所を利用しての強制執行)に実行できるのは、

家賃滞納が単純で簡単に追い出せます。


ですので、

今回の案件では、入居者は精神病院もしくは宗教施設に居る可能性が高いとのことですので、

家賃を滞納してくれるのを期待するしかないように思います。


一応、家賃滞納時の流れを記載しておきます。

8月未納 8月中旬に普通郵便で督促状を郵送(コピーを取っておく)

9月未納 9月中旬に内容証明で督促状を郵送

10月未納 10月上旬に訴訟にて建物明渡し訴訟を裁判所に提出

11月未納 訴状を受け取らない

12月未納 訴状を受け取らない(入居者行方不明のため公示送達を申請)

1月未納  原告(大家)勝訴の判決(あくまでも入居者が不明の場合)

2月未納  強制執行で明渡し

簡単に書いていますが、

最低半年はかかります。

それと、あくまで入居者が行方不明で、

家賃を一切支払わない状況での話しで、

もし裁判の途中で家賃を支払う意思をみせると、

裁判官はなかなか明け渡しを認めてくれません。


借地借家法というのは、それだけ借主に有利に作られており、

裁判所も家賃滞納でしかも滞納額が高額で支払う意思がないと判断しない限り、

明渡しの判決は出さない現実があるんです。


なので、連帯保証人もしくは家賃保証会社を付けて防衛作を作るんです。


そういった考えやリスクヘッジを私のセミナーではお教えしていますので、

もし機会があれば参加してみてくださいね!


結論
残念ながら打つ手なし・・・


入り口(入居時)でキチンと対応策を打っておく

それが重要なんです。


あ、

チカラ技でオイコラ出ていけや!!って方法がありますが、

命がけになっちゃいます・・・・



↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



スポンサーサイト



質問コーナー『家賃の時効』

--------------------------------
送信者:大家ポルカ
件名:家賃の時効について
--------------------------------
初めまして。
ブログを読ませていただき、気になったのですが、
家賃の時効は1ヶ月単位で5年後に時効消滅していくものだと思っていました。
しかし、必殺さんは退去してからが時効のスタートとブログに書かれてました。
2019年7月23日現在の日付で下記の場合は入居者が時効を主張した場合、いくら請求できますか?

2014年4月 家賃5万円 未払い
2014年5月 家賃5万円 未払い
2014年6月 家賃5万円 未払い
2014年7月 家賃5万円 未払い
2014年8月 家賃5万円 未払い
2014年9月 夜逃げ発覚

7月分と8月分のみ請求できると思うのですが、いかがでしょうか?
よろしくお願いいたします。

--------------------------------
お答えします。

まず大前提として、

私は士業(法律家)ではありませんので100%正しいか?の自信はありません。

ですので、間違いがあれば是非コメント欄にてご指摘ください。


家賃の時効ですが、

退去時もしくは家賃を最後に支払った時から時効がスタートすると考えています。

その理由として、

1、賃貸借契約という基本契約書が存在する

  そのため、家賃と言うのは毎月毎月個別の決済というよりは、

  反復継続した包括契約とみるべきと思います。

  そのため、時効のスタートは契約終了もしくは、

  取引が現実的に終了した最終の支払いからとみるべきと考えています。


ですので、

今回の質問者さんのケースだと、

2014年4月 家賃5万円 未払い
2014年5月 家賃5万円 未払い
2014年6月 家賃5万円 未払い
2014年7月 家賃5万円 未払い
2014年8月 家賃5万円 未払い ←コノ日から時効がスタート
2014年9月 夜逃げ発覚

なので、

例えば、

2014年8月20日に最終支払いがあれば、

時効は2019年8月19日までに法的手続きを取れば、

それ以前の2014年4月~8月までの全額を請求できると思います。


時効のポイント

1、時効って債務者が主張しなければ成立しない

例えば、最終支払(もしくは退去)が2010年だった場合、

裁判自体は問題なくできるんです。

訴えられた相手が「この債務は時効なので時効を援用します」と宣言しないと

その債務は債権者の勝訴となり正式な債務として認められます。

なので、訴訟なので相手が答弁書も出さず、

欠席裁判となり原告に勝訴判決となった場合、

その後、債務者が「あれは時効が認められるだろ!」と言っても

それは裁判で主張すべきであって、

判決が出てからでは時効の主張は認められません。


2、督促を出していれば時効って延びるんだよね?

この間違いをする方は非常に多いんですが、

ココで言う「督促」と言うのは、裁判所を利用した法的手続きのことを差していて、

いわゆる、私製の督促状のことを差していません。


と言うことは「内容証明」でいいの?

これも違います。

内容証明での督促で時効は確かに延びるのですが、

それはあくまでも裁判を前提とした猶予として、

6ヶ月時効が延びます。

しかし、6ヶ月ごとに内容証明を郵送していれば、

永遠時効が延びる訳ではありません。


3、裁判する前と裁判後の時効

裁判をする前の家賃債権は5年が時効なのですが、

裁判後は判決(和解)の期日を起点として10年となります。


ちなみに

時効になろうが、破産されようが

強制執行などの手続きが取れないだけで、

債務者に債務の請求をするのは自由なんです。

いわゆる自然債権ですね

※まあ払いませんが・・・


こんな感じですかね?

もし間違いがあればご指摘くださいね!




↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



質問コーナー『手に職』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:えいちゃん
件名:役立つ技能や資格について
--------------------------------
はじめまして、必殺先生
いつも勉強させて頂いております。

私の親がアパートを持っておりいずれは私が引き継ぐことになります。
今現在無職でして、引き継ぐ前に自主管理に役立つ技能を磨ける会社で働こうと思っております。
また、資格に関しても取れるうちに取っておきたいと思っております。(宅建は持っています。)

先生おすすめの自主管理において効果的にコストを浮かせられる技能(壁紙やフローリングの張替など)や、
必須か役立つ資格などお教えください。
よろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

ズバリ!
司法試験を受けて弁護士資格を取りましょう!!


もちろん冗談です。


そもそも弁護士になれるくらいなら大家業なんてバカらしくてやってられません。

※世の中には本当に大家業から弁護士になった超変人大家さんが名古屋に居ますが・・・


質問者さんの年齢や今までの職歴、

また親の所有している不動産の種類などによって千差万別ですので、

これ!!って感じでのアドバイスは出来ません。


まあ、それを踏まえて無責任な意見ですが、

1、工作系が好きなら『水道屋さん』なんて良いかもしれません。

  クラシアンみたいな企業です。

  物件を運営していくには様々なトラブルや造作が必要なのですが、

  大工は手に技術を付けるまでに時間がかかり過ぎる

  クロスは、結構な頻度で張替えを行うのだが、

  クロス屋さんというのは価格競争で単価が安いので、

  手に職を付けるよりもその時間で他の事をしたほうが効率的と思います。


2、事務系(数字系)が好きなら『会計事務所』などどうでしょうか?

  もちろん見習いで十分です。

  現実的に会計士などにはなるなど非常に難しいと思いますが、

  丁稚程度の仕事でもその世界に身をおけば、

  税金などのシステムを少しは理解でき、

  数字で不動産をコントロールが可能になります。


3、免許を取るなら

  (宅建免許)

  大家業なら特に必要と感じません。

  だって、基本的に売買はしませんしね~

  ちなみに私も持っていません。


  (電気工事士2種)

  2種なら比較的簡単に取得できますし、

  改装などで電線を触ることも多くありますので、

  取得していて良いんじゃないですか?


  (ガス可とう管)

  ガス給湯器のガス管接続に必要です。

  講習1日(2日だったかな??)で取得可能です。

  しかし、現実的にはガス給湯器の交換と言うのは、

  大工的な経験が必要ですので、

  免許がある=給湯器の交換がマスター出来るではありません。


こんなモンですかね~

こうやって考えてみると、

大家業って特に免許を必要としませんし、

参入障壁は非常に低いと思います。


なら誰でも大家さんを目指せるじゃん!って思いますよね?


その通りなのですが、

大家さんになりたい「ひよこちゃん達」をあの手この手で狙うハンター達がいるんですよ・・・

それを乗り越えられるか?が大家業として成功するかの第一歩じゃないでしょうか?


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『融資』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ウィンブル丼
件名:融資
--------------------------------
 必殺先生 いつも勉強させて頂いております。

 融資の件で相談させて下さい。

 築40数年の戸建てを3件購入してきました。
そのうち2,3件目については個人で政策金融公庫で200万円程度融資を受けてきました。

 概ね2年に一軒のペースで購入 売却をしてきました。

 2軒目の売却をした際に40万円ほどの譲渡税を支払いました。
そのこともあり、3軒目の物件は当初個人名義で戸建て物件を購入したのですが、
新規で法人をつくり、法人名義に所有権の移転登記をしました。

 その後、賃貸募集をしていたのですが、購入希望者の方が現れ、売却をしました。

 3物件とも1年たらずで売却しています。
  
 そこで先日公庫に出向き、個人名義で融資を受けていた200万円を一括返済し、
新規で法人で戸建て物件購入のための融資の申し込みをしました。
結果は、あなたには法人個人問わず融資は出来ない と回答がきました。

 私は宅建の免許を保有していないのですが、理由の一つがそれだそうです。
2つ目の理由は、賃貸に出す気持ちがあなたにはなさそうだ と言われました。

 結局、公庫は断念し、地銀・信用組合・信用金庫 相談しましたが、
実績が無いなどと言われ、新規物件購入のための融資ができていない状態です。
 
 どのように話を持って行けばいいのでしょうか?

 どのような銀行が私には向いているのでしょうか?

 必殺先生のご意見をお聞かせ下さい。

 宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。

まず大前提として、

融資と言うのは地域やその人の属性(資産背景)などでまったく変わってきますので、

私の話しは参考程度にしかならないと思います。

その辺をご理解いただいた上でお答えすると・・・


やっちゃいましたね~~


公庫の基本的な考え方に、

事業はOK

投資はNG

というのがあります。


大家業と言うのは投資といえば投資なのですが、

家を買って人に貸すというのは事業と見られて、

家を購入して、すぐに他人に売却する。

これは大家業ではなく投資業と見られるようなんです。


なので、公庫で融資してもらっての場合、

短期の売却益で資金を作って行くというより、

賃料収入を得ながら物件数を増やして行き、

ある程度、件数が纏まってから信金など、

次のステップ(1棟物)にチャレンジが正解だと思います。


しかしバレちまったモンは仕方ないです。


では、

今後どうすればいいのか?ですが、

質問者さんの文面を見る限り、

築古低額の戸建がメインの大家さんと拝見しました。


そもそも、そういった築古低額戸建てというのは、

銀行(信金を含む)は得意としません。


なぜなら物件に担保価値は出ない。

融資金額は少額

取引もなく共同担保に入れる物件もない・・・


八方塞ですよね・・・・


と言っても、

捨てる神あれば拾う神ありです。


ダメ元で、韓国系の信組辺りに話しを聞いてみてはいかがでしょうか?

※大阪なら大阪厚生や近畿産業信金など

金利は4%前後と高いですが、借りれなければ始まりませんからね!


それでダメなら、

初心に帰り、現金でコツコツと戸建てを買い進めれば、

普通の信金レベルなら融資の目もあると思います。

現金買いですので時間はかかると思いますが・・・


でも、

融資ありきの考え方で新築などに行くのは愚の骨頂だと思います。


新築の様な利益の低い投資をするくらいなら、

現金で築古をコツコツとのほうがリスクは遥かに低いです。



大家さん相手の金融でも開業すれば儲かるかな???

なんて思っちゃったりします。





追記

大家さん仲間のY氏より指摘がありましたので

一部訂正させていただきます。


大阪厚生→1億以下は融資しない

近畿産業は信金でなく信組→旧耐震はしない

戸建てを出すのは三井住友トラスト

または保証協会を使ってするかとのことです。




↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。






質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大阪自主管理大家
件名:和室の洋室化
--------------------------------
いつも必殺様のブログからお知恵をお借りしています。
本日は空室後のリフォームについて必殺様のお知恵をお貸しください。

私は大阪でマンションを自主管理しております。
間取りは、和室6畳2間の2LDKです。(約50?)
このところ空室が長期化しており、
4月以降、プチリフォームしたり、
6月に入り、外壁塗装、インターネット無料設備を入れたり、
直近では、洋室の間取りのマンションより少し家賃を下げたりとかしています。
和室が不人気と言われて久しいですが
ここにきて自身の物件もきまらないため、
いよいよ1間でも和室から洋室変更に手をつけないといけないのかと
悩んだりしています。

不動産屋さんにも意見を求めるのですが、
洋室に絶対した方がいいとまでは言われないため
また1年前ぐらいまではちょこちょこ入居があったため、
現状のままできております。
洋室にすると下の部屋に響くのかなというのも心配の種です。

退去のたびに畳表替えをする費用や、
和室2間(振分ですが、取り合い襖で隣同士つながっています)が
ウィークポイントになって空室が長期化するなら
洋室にした方が近道なのかなと思ったりもします。
ネットで見ると、大家さんの中には
アジアン風の和室にされたり
工夫されている大家さんもいる様ですが。

必殺様はたくさんの物件をお持ちで、
もしかしたら和室の間取りによるご苦労もされておられるのではと思い、
ぜひお知恵をおかし頂けます様お願い致します。

--------------------------------
お答えします。

空室・・・、我々大家業にとっては永遠のテーマですよね~

私が実施している空室対策!と言っても、

そんな大そうな対策でもないです。

当たり前のことを当たり前に実行するだけなんです。

一応、私の意見を書くと


1、和室→洋室

これは中々効果があるようで、

やはり洋室(フローリング)のほうが人気があるようです。

私は畳が古く新調しないといけない時などにフローリング工事を実施しています。

ただ気をつけないといけないのが木造などの場合、

階下への音がタタミ時より響くなどの弊害がありますので、

建物の構造を見極めながら施工すべきだと思います。


2、敷金礼金をゼロにする

これも物件や立地条件によって検討すべきですが、

空室にしておくぐらいなら1ヶ月でも早く入居が決まれば家賃が入ってきますので、

入りやすい条件にするのも手だと思います。

ただし、入居のハードルを下げると入居しやすいが退去もしやすいということですので、

保証会社を必ず付けて特約などで早期解約違約金や退去時のハウスクリーニング代で、

少しでも退去を食い止める手立ても必要かと思います。


3、安価で効果的な設備を取り付ける

テレビインターホン 10000円前後

エアコン 50000円前後

室内照明 5000円程度

ウォシュレット 13000円程度

どれも一度取り付ければ10年程度は使えますので安いものです。


4、仲介業者さんに手土産持参で顔を出す

私は缶コーヒー1ケース(1000円程度)を持参しています。

毎月行っても煙たがられるだけでしょうから、

半年に1度くらいで十分ではないでしょうか?

ただし、仲介業者さんに空室対策は聞かない様にしましょう!

だって、空室対策=工事で手数料が入るということで、

空室対策を口実に営業されちゃいます。


5、営業マンを手なずける

なぜか物件を決める営業マンは大体決まってきます。

そこで、仲介手数料の他に決めてくれた営業マンには、

5千円から1万円程度の商品券を差し上げてみるのも良いかもしれません。

所謂、決め物物件にしてもらう


6、営業形態を見直す

今回の質問者さんは自主管理ですので関係ないのですが、

管理会社さんが仲介業者さんに横柄な対応をしていたり、

あまり客付けに積極的ではないなどがあるようです。

また、客付けを専属専任契約をしていて、

他の仲介業者さんに空室情報が回っていないといった事案もあるようですので、

ぜひ、一般媒介で広く空室を触れ回るべきだと思います。


7、その他

書き出すとキリが無いのですが、

やはり物件の掃除は重要だと思います。

ポストからチラシが溢れている

駐輪場には錆びた自転車が山盛り

ゴミ捨て場が荒れている

室内の水周りの返し水が枯れて臭いが充満しているなど

入居者さんが空室を見に来た時に、

悪い印象が残るようでは決まるものも決まりません。


こんな感じで、まあ当たり前の事をキッチリしていくで良いんじゃないでしょうか?

参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR