質問コーナー『新築区分マンション』

件名:不動産購入について教えて下さい
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突然のメールで失礼致します。貴兄のブログを拝見し、ご意見を伺えないかと
メールを送らせていただくことに致しました。

実は現在、気に入った新築分譲マンションがあり、購入の可否を
思案しています。購入の目的として、利益は関係なくそこに住みたいから購入するというのではなく、
数年住みいつかは賃貸に出し、
ゆくゆくは売却して投資的な利益を得たいと思っています。

そこでお聞きしたいのは、
上記のような考えでこの物件を買うのは正しいことなのか、
それともセオリーから外れた考え方なのではないかということです。
参考までに我々のデータ、物件のデータをお送りします。

私 40代後半男性 会社員 妻50代前半会社員 子供なし

保有財産: 投資信託(長期保有計画)、現金、

自宅用分譲マンション4LDK(博多、現在義母が単独で居住) 

夫婦年収:1200万
現在の住居:東京都〇〇区 賃貸マンション、家賃18万(うち8万会社補助)


対象マンション:東京区内新築分譲マンション(現在建設中)

2LDK販売価格約7700万、予想賃料23万/月

対象マンション特徴:立地人気エリア、駅徒歩6分、日当たり眺望とも良、
中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと
(そんなことがあるのでしょうか?)

賃貸入居率もかなり良い地域、(当該地域をよく知っており、環境、立地の良さは納得済みです)


考察:

1.5年ほど住み賃貸に出し10年ほどで売却。売却時に購入価格で売れたら利益が出る。
  果たしてそんな風に行くのか。

2.高額な新築物件を50代で投資用として購入するのは不動産の常識からはずれてるのでは
 (例えば30代が30年住み続ける目的で買うなどが常道だと思う)。

3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。


ご多忙の中、ぶしつけなお願いで大変恐縮ですが、もし可能なようでしたら、上記に対し、
コメントを頂けましたらとても有難いです。

何卒宜しくお願い致します。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします・・・

けど、

私の投資法(経験)とは畑違いなので、

まったく見当が付きません・・・

だって私は築古の一棟物ボロボロマンションが主ですので・・・


ただ、

色々な方のお話しですが、

新築マンションを買って、買値以上で売れたと言う話しは、

あるにはあります。


それは超有名なマンションの場合といった特殊な例で、

※大阪では大阪駅直結のグランフロント大阪などが有名

ほとんどの場合は、買った瞬間に2割ダウンといった具合でしょうか・・・


それと、マンションで利益が出た方って、

”転売で儲けてやろう!”と考えて購入しているのではなく、

ただ、自分用にと購入して、

ためしに売りに出してみたら大幅利益が出たって感じで、

”その感覚”でいるからいいのかな?なんて思っちゃいます。


コノ様な事例をお二人知っていますが、

二人とも年収3000万以上の方で、

ぜんぜんお金にガッツイていないんですよ・・・


うーーーん?

どうなんでしょ?


新築高級区分マンション・・・

想定収入が得られなければ、

即首が回らなくなる可能性もありますよね・・・


これが1棟物マンションなら、

7/10とかで収入が途絶えることはありませんが、

今回の場合だと1/1ですので、

100か0ですよね・・・・


結構、危険な賭けになっちゃうような・・・

どうなんだろ????


経験者の方のご意見お待ちしています。



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参加の皆様へ最終案内をお送りいたしました。
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質問コーナー『物件売却の仕方』

今回は、物件の売却について質問メールが届きました。

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必殺様

お世話になっております

〇村です、先日はお世話になりました


今回は、別件で相談がありメールさせていただきました

神戸市に持っております、4階建てのRCの物件を売ろうかと思っております

どのように売っていくのが良いのか全く分からないもので、

ご意見を頂戴したくメールさせていただきました

よろしくお願いします

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お答えします。

とは言っても、私(必殺)はあまり売却をしませんので、

ベストなアドバイスが出来るかわかりませんが、

少し述べたいと思います。


まず、絶対条件として

売主は1円でも高く売りたい

買主は1円でも安く買いたい

仲介業者は1秒でも早く仲介して手数料が欲しい

これは事実ですよね?


ココで問題となるのはやはり”仲介業者”なんです。


この仲介業者と言うのが曲者で

普通の感覚の不動産業者でも、

”売主のため” ”買主のため”なんてあまり考えていない様で、

手数料さえ入れば”知ったこっちゃない”って感じがするのは私だけかな?


悪い業者になると、売主の無知を良い事に

安値で買い叩き、中間省略で利益を持っていったりします。


そこで重要なのが、

その物件の”本当の価値”(市場性価値)ですよね?


不動産物件なんて幾らと言えば幾らで、

定価なんてありません。


まずは適正価格を知ることが第一ではないでしょうか?


そこで、

近所の不動産屋?知り合いの不動産屋?ネットで有名な不動産屋?

そんな人たちに最初から相談してしまうと、

本当の物件価値も分らないまま、

有無を言わせずに”専属専任”を組まされちゃいます。


そう考えると敢えて繋がりのない不動産業者に見積りを出してもらったほうが

しがらみがなくて心が楽じゃあないでしょうか?


例えば、

楽待がしている一括査定サービス

http://www.rakumachi.jp/r/wwuo79jg

最大5社の不動産会社さんに一括で売却査定を依頼できるサービス。

こんなのを利用してみるのも手と思います。


しがらみが無いので断りやすいですし、

数社?一括なので、その中から条件の良いところをチョイスもできます。


その下準備(物件の市場価格を調べる)をして

具体的に幾らで売るか腹積もりをしてから

その物件をどう売却していくかを改めて考えてみるのもありだと思います。


最後に一言

売り焦る必要はありませんが、

高いうちに売れるなら、それはそれでアリです!

だって現金資産があれば、もう一つ大きな物件にチャレンジできますからね!


ぜひ儲けてください。



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質問コーナー『不動産大家業に役立つ職種』

読者さんから質問が寄せられましたので、お答えしたいと思います。

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突然質問ですみません。

私は現在35歳で安月給の会社員(事務)ですが、
親が田舎の土地持ちで小型の賃貸アパートを4つ程建築し、管理会社に委託しています。

今は新しいこともあり満室のようですが、
父も65歳で一人息子の為、将来は資産を継ぐのですが、
今勤めている会社が傾きかけで転職しなければならず、
どうせなら将来のアパート経営or節税の勉強になる職種が良いと思っており、
どのような職種が良いか教えて頂ければ幸いです。

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えーーと

不動産の相談と言うより人生相談?って感じですが、

お答えしたいと思います。


将来、お父様の資産を相続されるとのことで、

羨ましい限りです!!

そこで、不動産に役に立つ職業に転職とのことですが、

お勧めの職業は、

1位、税理士です!!
  不動産経営において、数字を読むのは非常に重要ですので、
  狙うなら税理士(会計士でも可)です!

2位、弁護士(もしくは司法書士)
  不動産経営をしていると、様々なトラブルが襲い掛かってきます。
  そんな時に法律の専門家になっていれば鬼に金棒です!!

3位、一級建築士(2級建築士でも可)
  アパートマンションなどは絶対に老朽化してくるものです。
  そんな時に建物の事を熟知しておくと、
  大規模修繕や建て替えの時に非常に役に立ちますよ!

どうです?

参考になりましたか?


参考になんかならないでしょ?

四角四面に将来の不動産経営に役に立つ?

そんなモン、

分っているなら、もうなってるよ!!

そんなことより、

自分の能力で出来ることは何か?

自分の得意分野は何か??

自分の社会経験を生かし、

それを不動産経営にフェードバックできないか?

そんな事を考えてみて、

まずは自分自身を見つめ直してください。

自ずと答え(仕事)が見えてきますよ!


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質問コーナー『退去立会い』

ブログ読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

送信者:大家見習い
件名:以前四條畷物件の件でご相談させていただいた者です。
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必殺大家人様

以前、四條畷のゴミ屋敷の件についてご相談させて頂きました。
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-555.html

入居期間3年ほどでしたが、来月退去との連絡がありました。
2年ほど前から毎月全保連の代位弁済を受け続けていましたが、とうとう家賃が払えなくなったようです。

物件内部はゴミ屋敷のようになっており、原状回復費用もかなり高額になりそうです。
本人は支払い能力がないと思われますので、全保連に請求予定ですが、
保証会社へ請求する際の、注意事項等ありますでしょうか?

以前必殺様のセミナーに参加した際にいただいた、CDROMには、
退去の際の原状回復費用請求のひな形が収録されていませんでした。

もし、ひな形や原状回復費用請求に役立つツールやノウハウ等ありましたら、
後輩弱小大家のために、アドバイスいただけないでしょうか??

退去立会の際に、その場で見積もり作成して、
入居者に工事費用その場で認めさせる作戦ですが、
(入居者はこちらからの電話には一切でないので、
その場で手続き完了しないと退去後には連絡がつけられないものと思われます)
工事費用の見積もり作成と、退去時の書類作成ノウハウがないため、苦慮しております。

今後も自主管理大家を行うために、必要な知識と思いますので、ぜひ習得したいと考えています。
お力添えいただけますよう、宜しくお願いいたします。
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お答えします。

うーーーん

現状回復費ですか・・・・

非常に難しいんです(´・_・`)

以前、ブログで書いていたテクニックというのも、

実は大したことではなく、

事前に契約書の特約に「退去時には室内清掃費として00円支払う」

と、記載しておくんです※大体家賃の1か月分


なぜ、1か月分かと言うと、

保証会社全保連の規程で、

1、原状回復費の上限は1ヶ月

2、但し、入居者が認めたもの

と規定があります(最新版は多少違うかも??)


なら、

最初から契約書に書いているならば、

契約者は認めたものと認められますし、

上限1ヶ月の部分もクリアーできますので、

取りっぱぐれません。


今回の例を考えると

残置物の処理までは補償範囲ですので、

残置物の処理は全保連に任せてください。

全保連が専門業者さんを用意して処理してくれます。


原状回復費については、

全保連を頼って1ヶ月の補償をしてもらうのも手ですが、

※その為には原状回復費を確定して入居者に認めさせなければならない。

質問者さんは、

大家側で加入する火災保険の汚損破損特約には加入していないのでしょうか?

もし特約の汚損破損特約に加入していれば、

補償対象になる可能性があります。

※クロスなどは難しいようですが、壁の破損や床の破損などは認められる様子?


1、本人に請求してみる

2、火災保険に請求しいてみる

3、全保連に請求する

4、保証人に請求する

5、本人に対して調停を行う

6、本人に対して訴訟を行う

7、保証人に対して調停を行う

8、保証人に対して訴訟を行う


諦めたら、

そこで試合終了ですよ!

諦めずに頑張ってくださいね!


あと余談ですが、

新規購入物件は敷金が入っていたりして、

退去立会いで揉めることはほとんど無かったですし、

新規募集はゼロゼロ物件がほとんどですので、

予め契約書に退去時5万円のハウスクリーニング代として、

って感じで固定制の内容となっていますので揉めることはありませんでした。

しかし、2年程度の居住でハウスクリーニング特約を付けて無い状態だと、

やはり、減価償却に基づいたチェック一覧表など作成すべきかと思っています。





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平成29年7月8日(土)~9日(日)6月上旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
※すべて観光費は各自負担


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こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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立体駐車場への放置車両の結末

以前、相談コーナーでの質問で、

立体駐車場に放置された自動車の対処をお答えしましたが、

※これまでの経緯はコチラ

最終の回収行為として、

強制執行や裁判に掛かった費用の回収があります。


今回は、質問者さんから最終結果の報告がありましたので、

公開したいと思います。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様


先日、ご相談した事項の結果報告です。

ご教授頂いた内容で訴状を出そうと思いましたが、

先に普通郵便で、下記のような文章で請求書を添付して送りました。


平成29年3月31日に明け渡し執行が完了致しました。

事前にご連絡しておりましたように、裁判及び強制執行にかかった費用を請求致します。

平成29年4月28日までにお支払い願います。

なお、入金が確認されなかった場合は、遅延金も含めて再度、法的処置に移ることをご承知下さい。


金額は実際にかかった執行業者への費用10万円と執行費用5万円の合計15万円。


そこで本日、4月26日に全額入金になりました。

これで、滞納費用、裁判・強制執行にかかった費用、全額回収をすることができました。


必殺さんのブログ拝見し、勉強会にも参加して、個別にいろいろとアドバイスを頂き、

回収が出来たと思います。


本当にありがとうございました。

心から御礼申し上げます。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
いや~、

全ての金額が回収出来ましたので、

100点満点だと思います。


自分には出来ない・・・と、思った時点で負けなんですよ


例えば、

自分では出来ない=弁護士様へ依頼する

全てお任せ。

簡単です。

でもお金が掛かります。


しかも、

自分で苦労も努力もしていないから、

次回、同じ事案が出てきても対処できない。


だから、

次に貸す時は身元のしっかりした人以外はお断りという思考になる。

空室スパイラルの出来上がり


しかし、

自分で経験を積めば、

自分でもやれば出来るじゃん!!という自信になります。


だって、

賃貸経営は今後も続けるんでしょ?

だったら、トラブルに対しての経験を積んで、

次のトラブルに立ち向かう気合と根性そして経験による自信

これに限ると思います。


今後も賃貸経営頑張ってくださいね!

(´∀`*)



★参加者募集★

キャンセルが出ちゃいまして、
あと二名緊急募集します!!

平成29年5月27日(土)~28日(日)
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
費用は、往復JR代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで23000円
参加者募集!!
特急電車ですのでトイレの心配もありません!
列車宴会!楽しいですよ!!

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★今後のイベント予定★


平成29年6月10日(土)〜11日(日)※5月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)


平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
詳細・申し込みはコチラ


平成29年7月8日(土)~9日(日)5月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
※すべて観光費は各自負担


平成29年7月22日(土)
必殺セミナーin新潟
詳細・申し込みはコチラ

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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