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質問コーナー『保険代理店』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:再建築不可
件名:保険代理店について
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必殺大家様

いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。
自主管理にまつわる問題について共感することや、勉強になることが多く更新を楽しみにしております。

さて、今回メールいたしましたのは火災(地震)保険についてです。
先日、とある事情で物件に被害が生じ保険会社に鑑定をお願いしたのですが
対応が非常に悪く、保険会社を変更しようと考えております。

そこで新たな保険代理店を探そうとしているのですが
どういった代理店にお願いするのが良いのかアドバイスなど頂けませんでしょうか。
信頼できる代理店、不動産に強い代理店など、どうやって見分ければよいのでしょうか。

何かヒントでも頂けるとありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問は私がセミナーを開催すると必ず出てくる質問なんです。

火災保険の商品って結局はグレーと思うんですよ

だって現実問題として、

保険の定義として経年劣化は補償外

突発的事故は補償

って事ですよね?


でもね・・・

故障・障害の原因ってほとんど経年劣化じゃないですか?


それなら保険って使えませんよね?


しかし、

どうやって経年劣化か?突発的事故って判断するの???


経過年数?

専門機関で断絶接面を顕微鏡で調べる??


そんなことイチイチしませんよね?


で、

結局重要なのが保険代理店の考え方なんですね


まあ、サジ加減というか・・・


話しは戻って、良い保険代理店の選び方ですよね?


様々な探し方はあると思うのですが、

その一つとして、

不動産物件を購入するときに銀行融資受けますよね?

銀行と言うのは、子会社で保険代理店を所有していることが多くあります。

そういった銀行の子会社代理店と言うのは取扱高も多く、

しかし、融資を受けてる顧客→ダブルで顧客ですよね?

そういう事です。


最近、詐欺に近い限りなく黒に近い保険コンサルタントが居るようです。

それはグレーではなく黒なので安易に依頼するようなことは辞めたほうがいいと思います。

健全な不動産大家業を目指しましょうね!!



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質問コーナー『住民票取得』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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こんにちは以前池袋のセミナーに参加させて頂きましたものです。
毎回楽しみにして拝読しております。
以前こちらのブログで書かれていたと記憶しているのですが
転居先を調べる手段として住民票が変更しているか確認するという記述があったと思います。
実は今回、競落した物件の引き渡し手続きにおいて所有者と連絡が付かず
役所に住民票請求の問い合わせをしたところ断られてしまいました。
必殺様はどのような形で住民票請求をしているのでしょうか?

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お答えしますが・・・

もう少し詳細な情報が分らないと的確なアドバイスができないのですが、

住民票と言うのは公開が原則なんです。

なので、権利者が権利者たる証明を持参すれば開示されるはずなんですけどね

大家業なら賃貸借契約書

貸金なら借用書など

今回で考えるなら競売資料(競落した資料や不動産の登記簿など)


もしかしたら請求理由で引っかかったかもしれません。

請求理由を裁判のためと書いてみてはどうでしょう?


今回の様に微妙な案件は電話で聞くより直接役所の窓口に出向いて、

あたかも「当然出してくれますよね?」的な態度で臨んでみてください。

オドオドしていると、担当者もアレコレ詮索して出し渋るものです。


それと、住民票がその住所に無い場合などは、

ダメ元で分っている住所で戸籍謄本を取得したりと色々します。

これは色んなパターンがありますので、ココでは説明は省きます。

またどうなったか、コメント欄にでも書いていただければ詳しくお教えします。


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質問コーナー『駐車場料金の滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:たた
件名:ご質問!駐車場料金滞納者
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必殺大家様
はじめまして。

誠に勝手なお願いになりますが、もしよろしければ、下記につきましてご意見を頂戴できますと大変ありがたいです。
下記の案件程度だったら、ひょっとしたら正常化を目指せるのではないか?と考えました。
当方の立場は、貸主ではなく、第3者です。

◆案件内容
駐車料金滞納者A
借主は一般のサラリーマン
ここ1年程毎月滞納する。
当初は連絡して遅れながらも払ってきていたが、
2ヵ月に1度くらい1ヵ月分の振込となり、
とうとう振込もなくなって、現在約3カ月半滞納中


◆想定対応内容

勤務先への連絡+解約通知の内容証明+調停呼び出しまでで、正常化が図れるのではないかと考えております。
*最悪、契約解除のうえ、自動車を移動してもらえればよいというゴール設定です。


◆案件について質問&ご意見を頂戴したいこと

必殺さんが以前、下記のコメントをされているかと思いますが、ご存じの範囲で全くかまいませんので、
ご意見いただけますと大変うれしいです。

ご友人の訴訟関係のお手伝いをされいた時の、必殺さんのコメント
「非弁行為にあたるにではないかと指摘を受けたが、報酬を一切もらっていないのでOK」

?内容証明書について
貸主の名前で出すという理解でよいでしょうか?

?調停への呼び出しについて
弁護士ではない第3者が代理で調停を行うことはNGとなるかと思うのですが、

例えば貸主の名前で内容証明、調停への呼び出しを行う。
調停へは貸主は立ち会わず、第3者である当方個人のみが立会うことが許されるものなのでしょうか?
*報酬はもちろんもらいません。

ご友人の時は、ご友人自身がいて、必殺さんがいらっしゃったという状態だったのでしょうか?


?その他
なんでもいいのですが、何か必殺さんがアドバイスがありましたら是非コメントいただけますと
大変うれしいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まずココまでの質問にお答えします。

滞納者へのアプローチとして、

1、滞納者の住民票を取得する
  (転居していて督促状を見ていないなどが考えられる)

2、督促状+督促電話をキッチリする

3、携帯番号が分っているのであればショートメールを送ってみる

4、自動車は放置状態なのか?(もう所有者は放棄しているのか?)
  もしくは、動かしているのであれば実力行使もOK!
  住居と違い、借地借家法は適応されない
  そのため、最終警告書などを車に貼り該当自動車が居ないうちに
  コーンを置いたり他の車を置いても問題ない

5、勤務先へ連絡
  その際の注意点は滞納の件などと会社の人に伝えないこと
  プライバシーの侵害などと言って逆にクレームを入れる奴が居る
  こういった時は、
  お勤めの〇〇さんの車を置いている駐車場の管理人ですが、
  その車の件で電話したのですが・・・・
  勤めていれば取り次いでくれるでしょうし、
  こういった人は直ぐに退職しているので、もう勤務していない可能性も考えられる。
  そういった意味でも勤務先への電話は必ずするべき

6、内容証明の郵送
  もちろん貸主名で行う

おそらくココまでで解決すると思います。

ダメだったらまた質問してください。


次に調停への出廷ですが、

法廷への出廷は報酬の有無に関係なく、

本人もしくは代理権のある弁護士・司法書士に限られます。

但し、簡易裁判所までは以下の方も代理人になれます。(地裁以上はダメです)

1、身内の方(妻や息子など)

2、貸主が法人で貸しているなら、その法人の社員
  (社員である証明は名刺で十分です。ということは・・・・)

※その際は代理人許可申請書(裁判所にあります)と印紙500円


貸主が個人であるならば、

本人に付き添って行けば良いと思います。


基本的には調停室に同席できませんが、

結構大目に見てくれたりします。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


◆必殺さんのテナント契約の損害賠償約条について

以前、必殺さんが 「テナント契約に関して、家賃を上限とする損害賠償の上限を定める約定を入れる」とされていたのを、
すごく良い約定だと感じました。
ただ、1点、もし必殺さんが何か逆にテナントさんによって被害をこうむった場合
(具体的に問われるとちょっと難しいのですが。)
その場合もやはり同じくテナントさんに家賃上限の損害賠償となってしまうことは無いのでしょうか?

約定を入れることで貸主側に不利に働くケースがありえるのではないか?
といった点をもし掘り下げてお考えになったことがありましたら、ご共有いただけますようお願い申し上げます。

「借主がテナントを通常利用できない場合に、借主から営業保証その他損害賠償額は1ヵ月分の家賃上限とする。」
など、借主からのみの損害賠償の上限を決めるのはどうなのでしょう?

長く書いてしまいましたが、もしご意見頂戴できますと大変助かります。
また、不慣れなため、もし何かマナー違反等ありましたらご指摘いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

賃貸借契約書での記載文言についてですが、

まず先ほどの駐車場について一つ

駐車場の契約書って結構簡素なんですよ

まあ、今まで財産である自動車を捨てていく奴が少なかったのと

先にも述べましたが駐車場は借地借家法は適応されませんので、

強引に撤去したりしていました。

しかしコンプライアンスが叫ばれる現在において、

自力救済は絶対に避けなければいけません。

そこで、賃貸借契約書に以下の文言を追加してください。


貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、
貸主・借主ともに1ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。
尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず明け渡しが遅延したときは、
賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。


これによって、駐車場契約の解約通知を送った後は、

賃料の倍額を請求できます。

毎月8000円なら16000円になります。

法的にも認められますので裁判で戦っても認められます。


この条文の効果は、

結局、こういう駐車場料金を滞納する奴は

あまり危機感がないんですよ

だって8000円とか10000円程度ですし、

ドコかに車は置かなければいけないわけですから、

他に移動するのもメンドクサイし・・・

って感じでズルズルとなってしまいます。


ところが、

イキナリ倍額の請求をされるとなると焦るんですよ!

早く他の駐車場に移動したほうが良いとなるわけですね


例えば、

駐車場にタムロしたり何かとクレームを入れてくるような

追い出したい入居者へも効果的です。


先ほど述べたように借地借家法は関係ありませんので、

滞納があろうが無かろうが、

一ヶ月前の解約通知で一方的に解約できます。


そうすると必ず契約者からクレームが入りますが、
(一方的な解約は認めないとか、新たな駐車場を用意しろとか)

そんな時は、

では貴方様が解約を申し出た時に同じ事言っていいですか?

解約は認めないとか、新たな契約者を見つけてこいとか

どうですか?


ぐうの音も言えないでしょ?



次にテナントにおける賠償上限ですが、

これはあくまでも営業補償についてです。

実際に被害が起きた物品のことではないです。

なぜなら、

被害物品については、火災保険の施設賠償保険などが適応されますが、
(上の階の住民に非があれば住民の保険を適応する)

営業補償というのが曲者で、相手の言い値になってしまいがちです。

しかも、私の知っている限りでは営業補償までカバーする火災保険は聞いたことがありません。

なので、そういったゴネ得をさせない様に布石を打っているんです。


この辺りは今後の付き合いも考えて、落とし所の探り合いにはなるとおもいますが・・・


こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。



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質問コーナー『給排水設備更新』

必殺様

いつもブログを楽しく拝見させて頂いております。 
昨年の品川でのセミナーにも参加させて頂いた者です。
誠に勝手ながら、必殺様のアドバイスを頂きたく、メールさせて頂きました。

私は、築22年、鉄骨5階建て、49戸のマンションを所有しております。(社宅としてサブリース)。

このマンションの給排水管交換について質問です。 
ネット情報によりますと、築15年が交換時期らしいのですが、実際に交換となると、
金額も高いと思われますし、ご入居者様のご不便を考慮致しますと、躊躇せざるを得ません。

必殺様はこれくらいの規模のマンションの給排水管交換は、どうされていらっしゃいますか?

ご回答頂けますと幸いです。

暑い日が続いておりますので、くれぐれもご自愛下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

暑い毎日が続きますね~

何故か暑い日は漏水事故が起きるんです・・・

どちらも塩ビ管の繋ぎ目からの漏水でした。

暑さで接着面が弱くなるんだろうか???


さてご質問の件ですが、

えーー築15年で給水設備の更新??

そんなワケないだろ!!!

築22年なんてまだまだ新築ですよ新築!!!!


私は築30年40年50年と所有していますが、

1棟たりとも給排水設備の更新なんてしたこと無いですし、

する必要も全くありません!!!

断言します!
築15年で更新と言っているのは
業者の戯言です!!!!


と言うことで、そんな営業は放っておきましょう!


え?

水道管が破裂したらどうするかって?

水道管が破裂したことなんて一度もないんです!!

漏水ってほとんどの場合、パイプの繋ぎ目からポタポタといった感じで、

ドバーーーーと水浸しなんてありません。

心配を煽るような営業に騙されない様にしてくださいね!


それと最後に一言

基本的に不動産は「壊れてから火災保険で直す」これが基本です。

参考になれば幸いです。


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質問コーナー『テナントの保険』

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送信者:イビシャ
件名:店舗の火災保険について
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いつも大変参考にさせていただいております!

初めてメールいたします!もし可能でしたら教えてください。

今月末にとあるマンションの1Fのテナントを所有権移転して購入します。
そのテナントにはすでに飲食店が入居することが決定しています。

そこで大家側としての火災保険について質問ですが、
通常の店舗総合の火災保険に加入しますが、オプションについて。
以前、御ブログで水道管?破裂で水浸し→店に迷惑をかけた→営業できない→保険金がでるから安心。
みなたい内容があったのを記憶してますが、そのオプションは休業損害保証?店舗賠償責任保証?ですか?

なにかおすすめのオプションがあれば教えてほしいです。
調べると休業損害も店舗賠償も、
「借りる側」がかけるようなので大家側としてなにかかけておいた方がいいものがあれば教えてください。

長々とすみません。
--------------------------------
お答えします。

火災保険会社によって名称や商品内容が異なりますので、

必ず保険会社に確認して加入して欲しいのですが、

大家側が入居テナントに対して補償などを備える保険としては、

「施設賠償保険」があります。

これは、建物側(施設側)に不備があり被害が出た場合に対処する保険です。

しかし、保険の給付はケースバイケースですので、

私はテナントへの賃貸をする場合には、

賃貸借契約書に以下の文言を必ず記載するようにしています。

エアコンの故障、水漏れ等不慮の事故、その他建物設備不良による休業の補償は賃料の日割り計算を賠償上限とする。

テナントなど事業用店舗では、この一文がないと設備不良などで店舗が使用できなくなってしまった場合、

莫大な休業補償費を請求されることがある。
(テナント側の言い値)

その際に、上記のような一文が記載されていると

『規約(契約)で決まっていますので、これ以上の保障は致しかねます』と突っぱねることができます。
(または金額交渉のスタートを低いところから始められる)

まあ、

LCCの考え方ですよね

天候などで飛行機が欠航になった場合、

LCCなどではホテルや食事などの補償は一切せず、

受け取った航空運賃の返金だけですよね?

でも、それが安いLCCだからと皆さん納得していますし、

利用者がゴネテも”規約で決まっています”で終わりです。


賃貸業の場合、今後の付き合いもありますので、

一概に全てをビジネスライクには出来ませんが、

ただ、契約書に書いているかどうか?では全く違ってきます。


参考になれば幸いです。



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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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