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質問コーナー『給排水設備更新』

必殺様

いつもブログを楽しく拝見させて頂いております。 
昨年の品川でのセミナーにも参加させて頂いた者です。
誠に勝手ながら、必殺様のアドバイスを頂きたく、メールさせて頂きました。

私は、築22年、鉄骨5階建て、49戸のマンションを所有しております。(社宅としてサブリース)。

このマンションの給排水管交換について質問です。 
ネット情報によりますと、築15年が交換時期らしいのですが、実際に交換となると、
金額も高いと思われますし、ご入居者様のご不便を考慮致しますと、躊躇せざるを得ません。

必殺様はこれくらいの規模のマンションの給排水管交換は、どうされていらっしゃいますか?

ご回答頂けますと幸いです。

暑い日が続いておりますので、くれぐれもご自愛下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

暑い毎日が続きますね~

何故か暑い日は漏水事故が起きるんです・・・

どちらも塩ビ管の繋ぎ目からの漏水でした。

暑さで接着面が弱くなるんだろうか???


さてご質問の件ですが、

えーー築15年で給水設備の更新??

そんなワケないだろ!!!

築22年なんてまだまだ新築ですよ新築!!!!


私は築30年40年50年と所有していますが、

1棟たりとも給排水設備の更新なんてしたこと無いですし、

する必要も全くありません!!!

断言します!
築15年で更新と言っているのは
業者の戯言です!!!!


と言うことで、そんな営業は放っておきましょう!


え?

水道管が破裂したらどうするかって?

水道管が破裂したことなんて一度もないんです!!

漏水ってほとんどの場合、パイプの繋ぎ目からポタポタといった感じで、

ドバーーーーと水浸しなんてありません。

心配を煽るような営業に騙されない様にしてくださいね!


それと最後に一言

基本的に不動産は「壊れてから火災保険で直す」これが基本です。

参考になれば幸いです。


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質問コーナー『テナントの保険』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:イビシャ
件名:店舗の火災保険について
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いつも大変参考にさせていただいております!

初めてメールいたします!もし可能でしたら教えてください。

今月末にとあるマンションの1Fのテナントを所有権移転して購入します。
そのテナントにはすでに飲食店が入居することが決定しています。

そこで大家側としての火災保険について質問ですが、
通常の店舗総合の火災保険に加入しますが、オプションについて。
以前、御ブログで水道管?破裂で水浸し→店に迷惑をかけた→営業できない→保険金がでるから安心。
みなたい内容があったのを記憶してますが、そのオプションは休業損害保証?店舗賠償責任保証?ですか?

なにかおすすめのオプションがあれば教えてほしいです。
調べると休業損害も店舗賠償も、
「借りる側」がかけるようなので大家側としてなにかかけておいた方がいいものがあれば教えてください。

長々とすみません。
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お答えします。

火災保険会社によって名称や商品内容が異なりますので、

必ず保険会社に確認して加入して欲しいのですが、

大家側が入居テナントに対して補償などを備える保険としては、

「施設賠償保険」があります。

これは、建物側(施設側)に不備があり被害が出た場合に対処する保険です。

しかし、保険の給付はケースバイケースですので、

私はテナントへの賃貸をする場合には、

賃貸借契約書に以下の文言を必ず記載するようにしています。

エアコンの故障、水漏れ等不慮の事故、その他建物設備不良による休業の補償は賃料の日割り計算を賠償上限とする。

テナントなど事業用店舗では、この一文がないと設備不良などで店舗が使用できなくなってしまった場合、

莫大な休業補償費を請求されることがある。
(テナント側の言い値)

その際に、上記のような一文が記載されていると

『規約(契約)で決まっていますので、これ以上の保障は致しかねます』と突っぱねることができます。
(または金額交渉のスタートを低いところから始められる)

まあ、

LCCの考え方ですよね

天候などで飛行機が欠航になった場合、

LCCなどではホテルや食事などの補償は一切せず、

受け取った航空運賃の返金だけですよね?

でも、それが安いLCCだからと皆さん納得していますし、

利用者がゴネテも”規約で決まっています”で終わりです。


賃貸業の場合、今後の付き合いもありますので、

一概に全てをビジネスライクには出来ませんが、

ただ、契約書に書いているかどうか?では全く違ってきます。


参考になれば幸いです。



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質問コーナー『判決文の送達』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:kou
件名:判決文の送達について
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必殺さま

Kouと申します。
隣県の別件、入居者が夜逃げをし、隣県在住の保証人に支払うようにお願いしました。
⇒返事は良いのですが、支払ってくれないので、調停を申し立てました
⇒調停1回目:来ないので、調停員が保証人に電話したところ「急な仕事が入り行けなくなりました。次回は必ず行きます」
⇒調停2回目:やはり来ない。調停員が保証人に電話して「このように決めたいと思いますが良いですか?」。保証人「良いです」。ということで判決がおりました。

債権額:30万
保証人は戸建て在住。判決本を2回送達していますが、受け取ってもらえず、裁判所に戻って来ている旨連絡がありました。
保証人の両親に新たな勤め先などを聞き出すことは出来るかもしれませんが、やはり受け取らないと思います。
ネットで調べると「送達を受けるべき者又は[中略]書類の交付を受けるべき者が
正当な理由なくこれを受けることを拒んだときは、
送達をすべき場所に書類を差し置くことができ」ます(差置送達:民事訴訟法106条3項)がありました。
今後、どのようにすれば良いかご教授いただければ幸いに存じます。
宜しくお願い申し上げます。

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お答えします。

まずポイントとして、こういった事務手続きについては裁判所の窓口で聞く!です。

裁判所での手続きで職員が教えてくれないのは、

裁判の趣旨的な部分で、職員がその部分をアドバイスすると

原告に有利になり、被告に不利になる可能性があるからです。

裁判所は中立の立場ですので、争点についてのアドバイスは出来ません。


しかし、今回の質問者さんの様に裁判後の手続きについては

もう争う事(裁判や調停)は終わっていますので、

あとの送達などは事務手続きに過ぎません。

なので、窓口職員にアレコレ聞くと親切に教えてくれます。

※書式などは必ず雛形が用意されていますので、職員に尋ねてください。必ずくれます。


ちなみに今回の調停和解文の送達ですが、

債務者が受け取らない→調査報告書の提出を求められます。

調査報告書とは、

債権者が債務者の家の赴き、

表札の有無やガス・電気等のメーターの動き

ポスト内の郵便物の滞留の有無

近隣の住民への聞き取りなどです。

※この書式の雛形も裁判所に用意されています。


調査報告書を裁判所へ提出すると、

裁判所は居住しているのに判決文を受け取らない奴だと判断し、

附郵便送達(普通郵便)というので送達します。


これで和解文(判決文)を受け取ったことになり、

強制執行などの効力が発生します。


ただね・・・

債権回収と言うのは、

相手の状況など様々な条件を考えながら対応していくんです。


主債務者と保証人の関係は?

保証人の住民票は取得したか?

保証人は結婚してそう?

保証人は持ち家?

保証人の勤務先は?

などなど、

様々な状況を調べた上で法的手続きを行うんです。


例えば、

独身・賃貸住まい・仕事はしていても日雇い??

など、取れないと予想されてる場合は、

調停で債務者が出廷しない場合は、電話で和解などせずに、

訴訟に移行して裁判=ドンドン大変なことになるぞと段階を踏んでいきます。


逆に、持ち家・家族持ち・そこそこの仕事に就いている

こういった場合は早急に和解などして、

和解文(判決文)を元に家に取り立てに行ったり、

給与の差し押さえをしたり、家や銀行口座を差し押さえるぞ!と圧力をかけていきます。


まあ、最終的には”諦めない心”が全てで、

何が何でも回収してやる!!と心して頑張ってください。

※金をかけずに頑張るというのも大切ですよ、
 だって基本的に金を持ってないから払わないわけで、
 そんな奴に興信所なんかに費用をかけて銀行口座なんかを調べても
 口座に金なんて入ってませんからね!!


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質問コーナー『退去立会い後の請求』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:賃借
件名:退去精算後の請求
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必殺大家人様

はじめまして。
私も大家デビューしたいなと思いブログ読ませていただいています。

今回、貸す側ではなく借りた側なのですが、ちょっと疑問がありまして、

必殺大家人さんなら色んなケースを見ているのでご意見伺えたらと思ってメッセージさせていただきました。

去年年末で住んでいたお部屋を引き払い(12月28日)、立会いも終わり、

その場で書類に立会い確認サインをして、敷金精算もすべて終了しました。


しかしこの3月になって突然管理会社から電話がかかってきて、

返却した鍵が本キーではなく、コピーキーのみだったので鍵の交換費用を払ってほしいとの連絡がありました。

私としては鍵の番号等も確認して返却したつもりですし、

今さら電話があっても果たしてその鍵が本当に私が返却したものなのか?という疑問も出てきます。


対応のよい管理会社さんだったのでもちろん嘘はついていないと思うのですが、

その場で確認せず、数ヶ月もたってから違っていた、として請求は支払う義務があるのでしょうか?

大家さん側からのご意見聞かせていただけたら幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。
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お答えします。

こういうのは銭金の問題じゃないと思うんですよ

質問者さんがカギを紛失してコピーを作って返した覚えがあるなら、

やはり責任として鍵の交換費用を支払うべきと思うんです。


でも、

鍵のコピーをした覚えもないなら、

キチンと主張をして、

鍵のコピーを作った覚えはありません。

なので、鍵交換費用は支払いません!とハッキリ言えば良いんじゃないですか?


管理会社の人を疑ってもキリがないと思いますが、

本来なら退去立会いの時にわかるような単純な事案と思います。

それを数ヶ月経ってから言われても、立証のしようもありませんよね・・・


後で揉めないように『退去立会い』があるわけですから、

借主に負担を求めるなら、その場で言うべき事案と思います。


とは言っても、

最初にも書きましたが、

鍵のコピーを作ったかどうかは、

ご自身が一番良く分っていると思いますので、

誠実に対応すれば良いんじゃないですか?


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質問コーナー『電気代の上昇』

必殺大家人さま

いつも楽しみにブログ拝見しております。


現在 八方ふさがりでご教授頂けないかと思い連絡しました。

18戸 3階建 1階に受水槽があり ポンプ圧力で各戸へ水を送っています。

ここ2ヶ月 うなぎ上りに電気代が上がっていきます。

空室も9月~12月 1室だけです。


低圧を使用しているのは このポンプしかありません。


寒さでポンプが廻り過ぎているとも思われません。


この様なご経験ありませんか?

お忙しいと思いますがご教授頂ければ助かります。

宜しくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

質問者さんのポンプは屋上の貯水タンクに水を上げる『揚水ポンプ』ではなく、

各部屋に直接圧力で送る『加圧ポンプ』だと思われます。

この加圧ポンプは圧力タンクのパッキンが劣化により、

圧力が保てなくなります。

そのため、通常なら10分に1度くらいの動作が、

2~3分に1度くらいの動作となり、

電気代が跳ね上がります。


原因は加圧ポンプの可能性が非常に高いですので、

ポンプメーカーに修理をお願いしてください。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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