質問コーナー『物件売却の仕方』

今回は、物件の売却について質問メールが届きました。

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必殺様

お世話になっております

〇村です、先日はお世話になりました


今回は、別件で相談がありメールさせていただきました

神戸市に持っております、4階建てのRCの物件を売ろうかと思っております

どのように売っていくのが良いのか全く分からないもので、

ご意見を頂戴したくメールさせていただきました

よろしくお願いします

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お答えします。

とは言っても、私(必殺)はあまり売却をしませんので、

ベストなアドバイスが出来るかわかりませんが、

少し述べたいと思います。


まず、絶対条件として

売主は1円でも高く売りたい

買主は1円でも安く買いたい

仲介業者は1秒でも早く仲介して手数料が欲しい

これは事実ですよね?


ココで問題となるのはやはり”仲介業者”なんです。


この仲介業者と言うのが曲者で

普通の感覚の不動産業者でも、

”売主のため” ”買主のため”なんてあまり考えていない様で、

手数料さえ入れば”知ったこっちゃない”って感じがするのは私だけかな?


悪い業者になると、売主の無知を良い事に

安値で買い叩き、中間省略で利益を持っていったりします。


そこで重要なのが、

その物件の”本当の価値”(市場性価値)ですよね?


不動産物件なんて幾らと言えば幾らで、

定価なんてありません。


まずは適正価格を知ることが第一ではないでしょうか?


そこで、

近所の不動産屋?知り合いの不動産屋?ネットで有名な不動産屋?

そんな人たちに最初から相談してしまうと、

本当の物件価値も分らないまま、

有無を言わせずに”専属専任”を組まされちゃいます。


そう考えると敢えて繋がりのない不動産業者に見積りを出してもらったほうが

しがらみがなくて心が楽じゃあないでしょうか?


例えば、

楽待がしている一括査定サービス

http://www.rakumachi.jp/r/wwuo79jg

最大5社の不動産会社さんに一括で売却査定を依頼できるサービス。

こんなのを利用してみるのも手と思います。


しがらみが無いので断りやすいですし、

数社?一括なので、その中から条件の良いところをチョイスもできます。


その下準備(物件の市場価格を調べる)をして

具体的に幾らで売るか腹積もりをしてから

その物件をどう売却していくかを改めて考えてみるのもありだと思います。


最後に一言

売り焦る必要はありませんが、

高いうちに売れるなら、それはそれでアリです!

だって現金資産があれば、もう一つ大きな物件にチャレンジできますからね!


ぜひ儲けてください。



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質問コーナー『不動産大家業に役立つ職種』

読者さんから質問が寄せられましたので、お答えしたいと思います。

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突然質問ですみません。

私は現在35歳で安月給の会社員(事務)ですが、
親が田舎の土地持ちで小型の賃貸アパートを4つ程建築し、管理会社に委託しています。

今は新しいこともあり満室のようですが、
父も65歳で一人息子の為、将来は資産を継ぐのですが、
今勤めている会社が傾きかけで転職しなければならず、
どうせなら将来のアパート経営or節税の勉強になる職種が良いと思っており、
どのような職種が良いか教えて頂ければ幸いです。

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えーーと

不動産の相談と言うより人生相談?って感じですが、

お答えしたいと思います。


将来、お父様の資産を相続されるとのことで、

羨ましい限りです!!

そこで、不動産に役に立つ職業に転職とのことですが、

お勧めの職業は、

1位、税理士です!!
  不動産経営において、数字を読むのは非常に重要ですので、
  狙うなら税理士(会計士でも可)です!

2位、弁護士(もしくは司法書士)
  不動産経営をしていると、様々なトラブルが襲い掛かってきます。
  そんな時に法律の専門家になっていれば鬼に金棒です!!

3位、一級建築士(2級建築士でも可)
  アパートマンションなどは絶対に老朽化してくるものです。
  そんな時に建物の事を熟知しておくと、
  大規模修繕や建て替えの時に非常に役に立ちますよ!

どうです?

参考になりましたか?


参考になんかならないでしょ?

四角四面に将来の不動産経営に役に立つ?

そんなモン、

分っているなら、もうなってるよ!!

そんなことより、

自分の能力で出来ることは何か?

自分の得意分野は何か??

自分の社会経験を生かし、

それを不動産経営にフェードバックできないか?

そんな事を考えてみて、

まずは自分自身を見つめ直してください。

自ずと答え(仕事)が見えてきますよ!


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質問コーナー『退去立会い』

ブログ読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

送信者:大家見習い
件名:以前四條畷物件の件でご相談させていただいた者です。
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必殺大家人様

以前、四條畷のゴミ屋敷の件についてご相談させて頂きました。
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-555.html

入居期間3年ほどでしたが、来月退去との連絡がありました。
2年ほど前から毎月全保連の代位弁済を受け続けていましたが、とうとう家賃が払えなくなったようです。

物件内部はゴミ屋敷のようになっており、原状回復費用もかなり高額になりそうです。
本人は支払い能力がないと思われますので、全保連に請求予定ですが、
保証会社へ請求する際の、注意事項等ありますでしょうか?

以前必殺様のセミナーに参加した際にいただいた、CDROMには、
退去の際の原状回復費用請求のひな形が収録されていませんでした。

もし、ひな形や原状回復費用請求に役立つツールやノウハウ等ありましたら、
後輩弱小大家のために、アドバイスいただけないでしょうか??

退去立会の際に、その場で見積もり作成して、
入居者に工事費用その場で認めさせる作戦ですが、
(入居者はこちらからの電話には一切でないので、
その場で手続き完了しないと退去後には連絡がつけられないものと思われます)
工事費用の見積もり作成と、退去時の書類作成ノウハウがないため、苦慮しております。

今後も自主管理大家を行うために、必要な知識と思いますので、ぜひ習得したいと考えています。
お力添えいただけますよう、宜しくお願いいたします。
--------------------------------
お答えします。

うーーーん

現状回復費ですか・・・・

非常に難しいんです(´・_・`)

以前、ブログで書いていたテクニックというのも、

実は大したことではなく、

事前に契約書の特約に「退去時には室内清掃費として00円支払う」

と、記載しておくんです※大体家賃の1か月分


なぜ、1か月分かと言うと、

保証会社全保連の規程で、

1、原状回復費の上限は1ヶ月

2、但し、入居者が認めたもの

と規定があります(最新版は多少違うかも??)


なら、

最初から契約書に書いているならば、

契約者は認めたものと認められますし、

上限1ヶ月の部分もクリアーできますので、

取りっぱぐれません。


今回の例を考えると

残置物の処理までは補償範囲ですので、

残置物の処理は全保連に任せてください。

全保連が専門業者さんを用意して処理してくれます。


原状回復費については、

全保連を頼って1ヶ月の補償をしてもらうのも手ですが、

※その為には原状回復費を確定して入居者に認めさせなければならない。

質問者さんは、

大家側で加入する火災保険の汚損破損特約には加入していないのでしょうか?

もし特約の汚損破損特約に加入していれば、

補償対象になる可能性があります。

※クロスなどは難しいようですが、壁の破損や床の破損などは認められる様子?


1、本人に請求してみる

2、火災保険に請求しいてみる

3、全保連に請求する

4、保証人に請求する

5、本人に対して調停を行う

6、本人に対して訴訟を行う

7、保証人に対して調停を行う

8、保証人に対して訴訟を行う


諦めたら、

そこで試合終了ですよ!

諦めずに頑張ってくださいね!


あと余談ですが、

新規購入物件は敷金が入っていたりして、

退去立会いで揉めることはほとんど無かったですし、

新規募集はゼロゼロ物件がほとんどですので、

予め契約書に退去時5万円のハウスクリーニング代として、

って感じで固定制の内容となっていますので揉めることはありませんでした。

しかし、2年程度の居住でハウスクリーニング特約を付けて無い状態だと、

やはり、減価償却に基づいたチェック一覧表など作成すべきかと思っています。





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立体駐車場への放置車両の結末

以前、相談コーナーでの質問で、

立体駐車場に放置された自動車の対処をお答えしましたが、

※これまでの経緯はコチラ

最終の回収行為として、

強制執行や裁判に掛かった費用の回収があります。


今回は、質問者さんから最終結果の報告がありましたので、

公開したいと思います。


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必殺様


先日、ご相談した事項の結果報告です。

ご教授頂いた内容で訴状を出そうと思いましたが、

先に普通郵便で、下記のような文章で請求書を添付して送りました。


平成29年3月31日に明け渡し執行が完了致しました。

事前にご連絡しておりましたように、裁判及び強制執行にかかった費用を請求致します。

平成29年4月28日までにお支払い願います。

なお、入金が確認されなかった場合は、遅延金も含めて再度、法的処置に移ることをご承知下さい。


金額は実際にかかった執行業者への費用10万円と執行費用5万円の合計15万円。


そこで本日、4月26日に全額入金になりました。

これで、滞納費用、裁判・強制執行にかかった費用、全額回収をすることができました。


必殺さんのブログ拝見し、勉強会にも参加して、個別にいろいろとアドバイスを頂き、

回収が出来たと思います。


本当にありがとうございました。

心から御礼申し上げます。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
いや~、

全ての金額が回収出来ましたので、

100点満点だと思います。


自分には出来ない・・・と、思った時点で負けなんですよ


例えば、

自分では出来ない=弁護士様へ依頼する

全てお任せ。

簡単です。

でもお金が掛かります。


しかも、

自分で苦労も努力もしていないから、

次回、同じ事案が出てきても対処できない。


だから、

次に貸す時は身元のしっかりした人以外はお断りという思考になる。

空室スパイラルの出来上がり


しかし、

自分で経験を積めば、

自分でもやれば出来るじゃん!!という自信になります。


だって、

賃貸経営は今後も続けるんでしょ?

だったら、トラブルに対しての経験を積んで、

次のトラブルに立ち向かう気合と根性そして経験による自信

これに限ると思います。


今後も賃貸経営頑張ってくださいね!

(´∀`*)



★参加者募集★

キャンセルが出ちゃいまして、
あと二名緊急募集します!!

平成29年5月27日(土)~28日(日)
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
費用は、往復JR代・宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで23000円
参加者募集!!
特急電車ですのでトイレの心配もありません!
列車宴会!楽しいですよ!!

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平成29年6月10日(土)〜11日(日)※5月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)


平成29年6月24日(土)
栃木大家の会主催『必殺大家人不動産セミナー』
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平成29年7月8日(土)~9日(日)5月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)
※すべて観光費は各自負担


平成29年7月22日(土)
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質問コーナーの進展報告!『退去(現状回復費)の回収』

以前、読者さんからの質問で、

『退去費用の回収』相談ですが、

その後の続報が寄せられましたので、

公開したいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:怒りの鉄拳
件名:回収できました!!!!
--------------------------------
こんばんは。

12月に退去費用の回収について質問させていただきました。


あの後粛々と調停の準備をして先日調停だったのですが、

申立書発送まで一切の連絡に対して返事をしてこなかったのが、

裁判所からの手紙でびっくりしたのか普通に反応があり、

調停にも出てきて分割ではありますが払ってくれることになりました。


いかつい男の人をやとわなくても私一人でやれましたー!


これまでの滞納具合を考えると1.5万の3年回収って長いので彼らがやり切れるのか不安ではあるのですが。

とりあえず、保証会社利用で保証人なしだったのを、今回新たに債務者嫁を連帯保証人に取っています。

同居家族なのであんまり意味ないのかもですが。。。

建具はもとから傷ついていたとの申告があり、そこは妥協しましたが(実際新品にしていない)、

少ない手間でアーネットに放り投げるより回収できました。


またいろいろブログで勉強させていただきます!

この件がまた滞ったら相談させてください。。

本当にありがとうございました♪

--------------------------------
まずは回収の第一歩おめでとうございます!!!

私は質問者さんと直接お会いしたことがあるのですが、

ドコにでもいる(失礼!)普通の女性の方なんです。


そんな普通?の女性でも、

債権回収が出来るんです!


それが裁判所の『調停』です。


何度も何度も調停については書いてきましたので、

詳細については省きますが、

質問者さんの書いている通り、

今まで何度も督促状や電話を無視していたにも関わらず、

裁判所からの呼び出し状が届いただけで反応があるんです。

※逆に調停の呼び出しを無視する奴は債権回収は難しい・・・


この家主業において、

債権回収は重要なウエイトを占めていて、

家賃・更新料・水道代・原状回復費と事あるごとに発生します。


もちろん、

ほとんどの方は、特に揉めることなく支払ってくれますが、

中には支払わずに逃げていく方も居ます。


そんな時に皆さんは誰に相談します?


やはり近い存在として、

管理会社さん?弁護士さん?それとも背中に絵の描いているおっちゃん?


あくまでも私の考えなのですが、

1、管理会社さん

その滞納者が入居中なら管理会社さんに相談するのは当然だと思います。

しかし、退去後の債務についてはどうでしょう?

あまり積極的に回収しようとしない経験ありませんか?

だって、

管理会社さんからすれば、

あくまでも入居中の入居者の管理まではしますが、

退去された方の追跡までは業務外ですし、

回収できたからと言って、報酬が貰えるわけでもないですよね・・・

なので、

管理会社さんは、

不良入居者が出て行ったので、

”良し”とすべきですよ!と言うわけです。

大家側も、不動産のプロである管理会社さんが言うんだから、

素人の私が回収出来るわけない、

諦めてしまおう・・・で終わりなんです。

もちろん、

管理会社さんにも色々な会社があると思いますので、

一概には言えないとは思いますが、

管理会社さんに債権回収をお願いするのであれば、

成功報酬で、回収した金額の半分を渡すなどの配慮があれば、

ヤル気も出るというものです。

諦めるくらいなら、それくらいの感覚でお願いすべきと思います。


2、弁護士

債権回収において、

弁護士さんへの依頼は全く意味がありません。

だって、

滞納金額とか現状回復費なんて、

高々20万~50万でしょ?

それに対して弁護士さんへの報酬は10万~20万は必要ですよ

しかも、

弁護士さんの仕事は、勝訴の判決文を取るまでです。

もともと、家賃を滞納する方々にはお金が無いわけですから、

いくら勝訴判決文があっても、絵に描いた餅状態で、

強制執行などで債権の回収を実行しても

99.9%は回収不能です。

要は、

債権回収に金を掛けて望むのは”愚の骨頂”です。


3、背中に絵が描いてあるおっちゃん

これは一番止めておきましょう

なぜなら、

おっちゃんは、金のあるところから回収するのが一番手っ取り早いと知っています。

これはどういう意味?かというと、

おっちゃんの会話↓

相手のところに集金に行ったら、

違う組の奴が出てきてな、

まずい事に向こうの組のほうが上に近くてな、

ちょっとまずいことになっとるんや・・・

ワシの依頼主であるアンタと会わせろって騒いでるんよ

ワシも顔があるから

今はワシのところで止めてるけど、

カタギさんに対処できるところじゃないからな~

後は金で解決するのが一番と思うで・・・


など、あくまでフィクションですが、

取れるところが取る!

コレが基本ですので、

金の無い奴を追い込む様なメンドクサイことをせず、

目の前の金のある奴(大家)を狙うのは当たり前です。


結論!
債権回収は自分でしろ!!



え?

債権回収方法?

私のブログを最初から読め!

私のセミナーに参加しろ!!

そうすれば、質問者さんみたいな普通の女性でも回収できるんです!

(`・ω・´)


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平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月下旬募集開始
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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