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あの事件はどうなった?

毎日暑いですね~

雨漏れに漏水・・・

毎日なにかあります。


でも、

毎回毎回漏水の話しなんて聞きたくないでしょ?


そこで今日は、

以前書いたブログ記事のその後を書きたいと思います。


ペットによる原状回復の強制執行

7月末も分割金(7万円ちょい)も無事振り込まれました。

まだあと3ヶ月ほど続きます。

それが終わったら訴訟費用を確定して差し押さえを実行しようと思っています。


特約ぶっちのスナック

退去に際し、退去時に清掃代を支払う特約と早期解約違約金

それにクロスの破損など

置手紙を置いて一方的に退去したスナック店主ですが、

保証会社に補償してもらおうと思っていたのですが、

なんと、保証会社は契約者が破産予定(弁護士依頼)なので、

代位弁済は出来ないとのことでした。

※保証会社の契約書を見ましたが確かに書いています。

※保証人は契約者の夫。夫は破産予定ではない

※しかし保証会社は契約者が破産予定なのでダメだと

そこで、

契約者本人(破産予定)と連帯保証人(夫)両名に対し、

違約金等請求事件を調停で申し立てました。

※訴訟でも良かったのですが相手の出方を見るため

9月に第1回の調停が開かれます。


持ち逃げされたと思っていたテーブルはありました。


6月18日の大阪地震

私の地域は震度2程度でしたので大した被害はなかったのですが、

地震保険で意外なことをききました。

外壁のクラックでも出るんですね・・・

知りませんでした。


次回のブログ予告

入居から1度も支払いのない入居者が片付きました。

その顛末を書きたいと思います。


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今後のブログについて

最近ブログの更新をサボリぎみなんですよね・・・

と言うのも、

細かい仕事(トラブル)はチョコチョコあるのですが、

ブログに書くほどのモノがそんなにないんですよね~


でも、

それだとせっかくブログに来ていただいている読者さんに申し訳ございませんので、

不動産ネタにプラスして”株”のことも書いて行こうと思っています。


”株”といっても、

そんなにテクリカル的なモノでなく、

私のしているIPO(新規公開株)を中心とした投資法を綴っていこうかと思っています。


まあ、大して儲かりませんが損もしませんので、

ゆる~りとした株の話しでもつづります。

もちろん不動産話しも出来事があれば書いていきますね!


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100均に売ってるLED

先日、100均のダイソーで、

20w蛍光灯のLEDを見つけました。
DSCN4436.jpg
500円ですが、十分安いですね!

さっそく2本購入して取り付けてみました。


このLEDライトは、器具の改造などが一切必要なく、

DSCN4439.jpg
現在設置している蛍光灯の点灯管を専用の部品に交換するだけです。

DSCN4438.jpg
今までの普通の直菅20w蛍光灯

DSCN4440.jpg
新しくLEDに交換したところ

明るく、交換も簡単でしたので非常におススメできます。


あとは耐久性ですね・・・

どうなんでしょ??

規程寿命は40000時間となっていますので、

40000時間÷24時間=1666日

1666日÷365日で約4年半の超寿命となります。

これが本当ならいいのですが・・・・

まあ、様子をみてみます。


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清掃代特約について

先日のブログで、

特約事項に退去時清掃代」について、

入居者へ費用を求めるとの記載に対し、

読者さんより以下のコメントが寄せられました。

> 先日 弁護士と話す機会があったので・・・
> この場合 原状回復費用は取れても清掃代は難しいのでは?
> 特約で謳ってあっても無効とされる場合があるらしいです


お答えします。
確かに一般の住居において「清掃代特約」は無効との裁判所の判断はあります。
しかしそれは賃貸借契約書に
〇清掃代について記載していない(予め取り決めがされていない)
〇敷金礼金を取っている(所謂2重取り)
などがあります。
通常なら入居時に貰うはずの敷金礼金を貰わない代わりに、
退去時に一定額の清掃代を貰うのは十分認められます。

次に、今回の事例を説明します。
今回の契約も敷金礼金無しのゼロゼロ契約で、
しかもスナックと言う”事業用”です。

この場合裁判所は消費者保護の観点から物事を見ません。
事業者対事業者ですので、契約書が優先されます。
なので、特約は有効と考えられます。


もう1つのコメント

>警察?
>無くなったテーブルの件で?

確かに室内から持ち去られたテーブルは窃盗か?
と難しいところなんです・・・
例えば、室内のエアコンを持ち去られたなんていうのも、
警察に被害届を出しても受理してくれないことが多い様です。

しかし、私は入居前の写真を撮っていたので、
2つあったテーブルの一つが無くなったことは証明できます。

まあ、これはダメ元で行ってみます。


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またまた読者さんからの回収成功報告!

読者さんより回収記が寄せられましたので、

ご紹介したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

平成29年2月より半年間、法人契約で戸建を賃貸していました。

初回の家賃が締め切りを過ぎても、入金されないため、法人と保証人の方へ、管理会社が電話したのですが、
保証人には「家賃は入居者にもらってくれ。」といわれて。

そして法人の方へ電話連絡するも、支払われることはなく、そのうち着信拒否されるようになり、
つながるのは入居者の携帯電話だけになりました。

結局、遅れ遅れで一度も期日に家賃が支払われることはなく退去。

1か月分の家賃と清掃代の合計12万が残ったまま退去となりました。
退去時に、4か月4回の分割で支払う誓約書を書いての退去でした。

初めの2回は期日の数日遅れで入金されたのですが、
3回目は管理担当者が入居者に電話しても「仕事をやめたから、払えない。」と言い、
管理担当者の催促により1万円だけの入金となりました。

その時に入居者は「仕事が決まっているので、翌々月の20日に残りは入金する。」と言っていたようでした。
それから2か月入居者から音沙汰はなく、管理担当者から何度電話連絡があっても音沙汰なし。

翌々月になったため管理担当者に入居者の留守電に20日に支払わなければ法的手段にでると入れておいてもらいました。

結局、20日が過ぎても全く入居者からは連絡はなく。
管理担当者に再度、法的手段にでると留守電に入れておいてもらいました。

そして、必殺さんにご相談させていただいた結果、調停を申し立てることにしました。
必殺さんのひな型を参考にさせていただき、何度か裁判所の職員の方にもご指導していただきながら、
申し立ての手続きを完了しました。

ちょうど、借主である法人と連帯保証人に申し立ての書類1式が届いたころ、管理会社に入居者より電話が・・・。

「自分は法的手段に訴えるという留守電なんて聞いていない。」など、
いろいろな言い訳をしてしかも何を言いたいのか、よくわからない内容で電話を切ったようでした。

その電話から、特に入居者サイドからのアクションは調停前日まで何もないままでした。

明日は出廷してくれるのだろうか?など考えていたところ、午後4時に携帯に電話が・・・。

この滞納者を客付してくれた不動産会社の社長さんからでした。
入居者が有り金集めてもってきている、いくら支払えば調停をとりさげてもらえるのか?
分割にはしてもらえないのだろうか?

私は今まで半年、ずっと約束を守ったとこはなかった、
延滞の利息などはいらないので一括で残金の5万支払ってくれればすぐに調停は取り下げると伝えると、
では、本日5時に残金の5万円持っていくので取り下げてあげてほしいと社長さんから言われました。

で、5時に5万円をもって社長さんあらわる。
受け取りの書類を書いて、5分で終了。

翌日、法人と連帯保証人はくるはずもなく、調停取り下げの手続きをして帰宅しました。

今まで、1年間この入居者に振り回され、嫌な気持ちにさせられていたのに、
頑張って調停の書類を作成して申し立ての手続きをしただけで、
すんなり滞納については終了してしまいました。

必殺さん、本当にありがとうございました。
とても感謝しております。

少しだけスキルも上がったような気がします。
これで少し古くて家賃の安めの物件の購入もできそうです。

                                 大家1919

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
このように、電話や督促状は無視しても

イザ本当に裁判所の手続きを取ると反応する滞納者は多いです。

原状回復費など少額の金額だからと諦めていませんか?

裁判手続きは雛形さえあれば意外と簡単ですので是非チャレンジしてみてください。





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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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