首の皮一枚の交渉
足にヒビが入り不便な日々を送っています。
そんな私にお見舞いのコメントを沢山いれていただき誠にありがとうございます。
特に昔の上司からメールが来たのにはビックリしました。
私の稚拙なブログを見てくださっているんだと感動でございます。
そんな状態なのですが、予定が入っているものには対応しないといけません。
そのひとつが、今回のブログ「首の皮一枚で繋がっている滞納者」との交渉です。
少し経緯を書きます。
築６０年ほどの木造２階建てアパートを平成２３年１１月に購入
その際に、今回問題となる入居者（島田さん仮名）が住んでいました。
前の持ち主（売主）曰く、もう５年以上は家賃を払っていないとのこと、
売主は自力での取り立て能力がないため、弁護士に取り立て（退去）を依頼するが、
内容証明を出しただけで進展せず、
そのまま放置とのこと
結構、こういった事案は多くて、実際は弁護士が悪いんではなく
所有者が、弁護士費用が高い→だから内容証明の費用だけで対応して欲しい
と言って、約５万円程度の手数料しか弁護士に支払わないことが多く見受けられます。
当然、弁護士は５万円の仕事＝内容証明の発送しかせず、
そのまま放置と言ったパターンです。
前所有者から債権譲渡を受けようかとも思いましたが、
１、債権額がハッキリしない
要は帳簿もマトモにつけておらず、正確な金額が把握出来ていません。
２、多額の債権があっても取れそうにはない
凄い家です。例えて言うなら「明日のジョー」の家のほうがマシです。
床にはブルーシートを敷いています。
こんな状況ですので、債権を譲ってもらっても無駄と判断しました。
アパートの名義変更が完了し、作戦開始です。
ただ、この部屋は賃貸借契約書もありません（売主が紛失していました）
そこで、手紙で『所有者変更につき賃貸借契約の書き換え』という手紙を作成し、郵送してみました。
・
・・
・・・
１週間経っても連絡ありません。
そこで訪問してみました。
訪問してみると、顔が真っ白な年齢不肖な男性が出てきました。
聞いてみると息子とのこと（年齢は２１歳無職）
事情を説明し、必ず連絡するように言い伝え帰宅したのですが、
１週間待っても連絡がありません！
息子に聞いた携帯に電話しても留守電ばかりで繋がりません。
そこで、携帯のショートメールで送信
家賃も払わない・賃貸借契約もない・となれば空き家として対処する。
それでもいいなら無視しろ、困るなら連絡しろ
この内容でやっと入居者より連絡があり、賃貸借契約を結ぶことが出来ました。
この部屋に住んでいるのは、５０代の女性と２２歳無職息子と判明
５０代女性は掃除の日雇い仕事していて、特に勤め先はないとのこと
改装費も相当掛かると判断し、追い出すより何とか引っ張りながら住まわせたほうが得策と判断
しかし、契約を交わして６ヶ月経った辺りから少しずつ遅れ始めました。
何年も家賃を支払わなかった人物ですので、
滞納＝悪いという感覚が欠落しているようです。
携帯に何度電話しようが無視、督促状を出そうが無視
ただ、連続で滞納するのは無く３ヶ月に１度家賃を飛ばすと言った具合です。
とは言ってもタチが悪いのは間違いないので、
滞納家賃が３ヶ月に突入した段階で、即調停を申し立てました。
調停には１発で出廷し、いつもの和解文で合意
これにて一件落着かと思いきや・・・・
約１０ヶ月経つと、また遅れ始めます・・・
今度も何度電話しても手紙を出しても無反応・・・
いつ家に行っても誰も出てこない、
しかしドアに挟んだ督促状はなくなるので住んではいる様子です。
調停和解文通り、２ヶ月分の滞納経過をもって部屋明渡しの強制執行を申立てしました。
裁判和解文（判決文などと同等）がありますので、
必要書類と予納金を添えて裁判所へ提出するだけです。
※豆豆知識※
必要書類といっても簡単で、
送達証明・執行文付与（場合によっては確定証明）
それと債務名義（和解文や判決文などのことを言います）のコピー
コピー箇所は裁判所で丁寧に教えてくれます。
強制執行の手続きは裁判所で丁寧に教えてくれます。
なぜなら強制執行は『手続き』であって、裁判ではないんです。
分かりにくいかもしれませんが、
裁判をする書類（訴訟文）などは、これから争う書類ですよね？
争うということは、相手方が居るわけです。
裁判所というのはどちらか一方の味方はできませんので、
アドバイスを求めるのは難しい一面があります。
それに対して強制執行は争いごとの無い「手続き」ですので、
裁判所で手続きの仕方を聞くと親切丁寧に教えてくれるわけです。
つづく
●必殺セミナーのご案内●
開催日時：平成２６年４月２６日（土）１３：００～１８：００
会 場：東京池袋
セミナー：５０００円
懇親会 ：５０００円
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
必殺テクニックをお教えします！
※セミナー内容は３月１日と同じです。
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そんな私にお見舞いのコメントを沢山いれていただき誠にありがとうございます。
特に昔の上司からメールが来たのにはビックリしました。
私の稚拙なブログを見てくださっているんだと感動でございます。
そんな状態なのですが、予定が入っているものには対応しないといけません。
そのひとつが、今回のブログ「首の皮一枚で繋がっている滞納者」との交渉です。
少し経緯を書きます。
築６０年ほどの木造２階建てアパートを平成２３年１１月に購入
その際に、今回問題となる入居者（島田さん仮名）が住んでいました。
前の持ち主（売主）曰く、もう５年以上は家賃を払っていないとのこと、
売主は自力での取り立て能力がないため、弁護士に取り立て（退去）を依頼するが、
内容証明を出しただけで進展せず、
そのまま放置とのこと
結構、こういった事案は多くて、実際は弁護士が悪いんではなく
所有者が、弁護士費用が高い→だから内容証明の費用だけで対応して欲しい
と言って、約５万円程度の手数料しか弁護士に支払わないことが多く見受けられます。
当然、弁護士は５万円の仕事＝内容証明の発送しかせず、
そのまま放置と言ったパターンです。
前所有者から債権譲渡を受けようかとも思いましたが、
１、債権額がハッキリしない
要は帳簿もマトモにつけておらず、正確な金額が把握出来ていません。
２、多額の債権があっても取れそうにはない
凄い家です。例えて言うなら「明日のジョー」の家のほうがマシです。
床にはブルーシートを敷いています。
こんな状況ですので、債権を譲ってもらっても無駄と判断しました。
アパートの名義変更が完了し、作戦開始です。
ただ、この部屋は賃貸借契約書もありません（売主が紛失していました）
そこで、手紙で『所有者変更につき賃貸借契約の書き換え』という手紙を作成し、郵送してみました。
・
・・
・・・
１週間経っても連絡ありません。
そこで訪問してみました。
訪問してみると、顔が真っ白な年齢不肖な男性が出てきました。
聞いてみると息子とのこと（年齢は２１歳無職）
事情を説明し、必ず連絡するように言い伝え帰宅したのですが、
１週間待っても連絡がありません！
息子に聞いた携帯に電話しても留守電ばかりで繋がりません。
そこで、携帯のショートメールで送信
家賃も払わない・賃貸借契約もない・となれば空き家として対処する。
それでもいいなら無視しろ、困るなら連絡しろ
この内容でやっと入居者より連絡があり、賃貸借契約を結ぶことが出来ました。
この部屋に住んでいるのは、５０代の女性と２２歳無職息子と判明
５０代女性は掃除の日雇い仕事していて、特に勤め先はないとのこと
改装費も相当掛かると判断し、追い出すより何とか引っ張りながら住まわせたほうが得策と判断
しかし、契約を交わして６ヶ月経った辺りから少しずつ遅れ始めました。
何年も家賃を支払わなかった人物ですので、
滞納＝悪いという感覚が欠落しているようです。
携帯に何度電話しようが無視、督促状を出そうが無視
ただ、連続で滞納するのは無く３ヶ月に１度家賃を飛ばすと言った具合です。
とは言ってもタチが悪いのは間違いないので、
滞納家賃が３ヶ月に突入した段階で、即調停を申し立てました。
調停には１発で出廷し、いつもの和解文で合意
これにて一件落着かと思いきや・・・・
約１０ヶ月経つと、また遅れ始めます・・・
今度も何度電話しても手紙を出しても無反応・・・
いつ家に行っても誰も出てこない、
しかしドアに挟んだ督促状はなくなるので住んではいる様子です。
調停和解文通り、２ヶ月分の滞納経過をもって部屋明渡しの強制執行を申立てしました。
裁判和解文（判決文などと同等）がありますので、
必要書類と予納金を添えて裁判所へ提出するだけです。
※豆豆知識※
必要書類といっても簡単で、
送達証明・執行文付与（場合によっては確定証明）
それと債務名義（和解文や判決文などのことを言います）のコピー
コピー箇所は裁判所で丁寧に教えてくれます。
強制執行の手続きは裁判所で丁寧に教えてくれます。
なぜなら強制執行は『手続き』であって、裁判ではないんです。
分かりにくいかもしれませんが、
裁判をする書類（訴訟文）などは、これから争う書類ですよね？
争うということは、相手方が居るわけです。
裁判所というのはどちらか一方の味方はできませんので、
アドバイスを求めるのは難しい一面があります。
それに対して強制執行は争いごとの無い「手続き」ですので、
裁判所で手続きの仕方を聞くと親切丁寧に教えてくれるわけです。
つづく
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開催日時：平成２６年４月２６日（土）１３：００～１８：００
会 場：東京池袋
セミナー：５０００円
懇親会 ：５０００円
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
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