質問にお答えします。

読者さんよりメールにて質問がありましたのでお答えしたいと思います。

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送信者:
日付:
件名:いつもありがとうございます
ホスト:
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必殺さま、こんにちは
いつも拝見させていただき、質問にもお答えいただいてありがとうございます。
マタマタ質問でスミマセン

当方敷金礼金無しで、回転を早くと心がけて居ます。
ところが偶に、3ヶ月位で退室される方がいて困っています。
2年間の賃貸借契約で、退室1ヶ月前の予告で契約書に記載して居ます。
最初から短期でと聞かれるとお断りしています。
相談ですが、契約書に『1年未満の退室は違約金1ヶ月いただきます。』
と言うような条項はどうでしょうか？
法律家に聞くべきだとは思いますが、必殺さまのご意見アドバイスをいただければ幸いです。
ちなみに、契約書等は何処かのサイトで拝借したモノに加筆しています。
不動産屋さんとはマッタク付き合いが無いです！（ど田舎です）
よろしくお願いします
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お答えします。

こういった事案ってマンション経営をしていると必ず起こる問題ですよね

今回の様な事案に対しての対策ですが、

私は当然対策しています！

具体的には、契約書特約欄に

『※本契約は1年未満での解約の場合、
早期解約違約金として借主は貸主に対し、
家賃の1ヶ月分（６万２千円）を支払うこととする。』

このような文言を記載しています。

でも、回収できなければ意味の無い文言ですよね？

当然それプラス確実に回収するための策をしています。

この辺の詳しい対策はセミナーでお教えしています。

もしくは０８０－４７０２－３２３３へお電話いただいてもお答えしていますよ～

※電話は朝９時～夜９時まででお願いします

※電話は作業中などは出れません。出れるときだけです。

※折り返しの電話はしません。なので、出ない→諦めるな！！

気合入れて電話して来い！！！
ってことです。

☆楽待コラム更新しました☆

強制執行してきました④

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No title

私も、ゼロゼロ物件では、必殺様と同様の特約を明記しています。
「１年以内の退去は借主は１ヶ月の違約金を支払うこと」。
ゼロゼロ物件で、何件か１年未満解約があります。
本件の違約金について、弁護士にも相談済みです。
弁護士は「このような違約金についての判決はまだない。消費者に不利な契約を禁じる消費者保護法に反する恐れがある」との見解です。
弁護士は、弱者（大家の方が弱者だと思います）よりの方が多いとは思いますが。
というわけで、請求はしますが、支払いを拒否されて本件解約金を頂いたケースはゼロです。
１年以内退去は、そもそもトラブルがあってのことですので、借主さんも一ヶ月前解約通知違約金さえ支払わないとゴネていますから、せめて一ヶ月前解約通知違約金を支払わせる手段となっています（涙。
同じアパートの統合失調症の男からセクハラされたとか、入居４ヶ月後に入居者が急死した連帯保証人とかです。
しかし数ヶ月で退去されれば、私は完全赤字です。

2014-03-13(19:08) :
さんかくたまご URL :
編集

特約書派？それとも独自契約書派？

本件の特約事項は、それぞれの仲介の作った契約書に、必殺さんが考えた特約事項記載の別紙を徴求するのでしょうか？

それとも、特約事項を予め入れた必殺さん作成の契約書を仲介に渡
し、特約書なしで契約させているのでしょうか？

2014-03-13(21:13) :
もも URL :
編集

うちの場合は、、

私の物件でも、ゼロゼロの場合に、この特約入れたことあります。
賃貸仲介さんの書式を使いました。

その業者さんは、大家がゼロゼロ物件として貸したい物件でも

募集条件に
『Aプラン（敷・礼あり。その分、ちょっと家賃休め）』
『Bプラン（ゼロゼロ。その分、早期退去違約金あり＆家賃がちょっと高め）』の２通りをワザと用意していました。

で、特約部分に
『AとBとあるうち、あなたがBを選んだのです』って書いてます。
違約金部分だけを見て、消費者に不利、って言わせないための策だとか言っていました。

ちなみに、家賃保証会社で、この特約部分の金額回収まで保証するプランがあるらしいですよ。

．．．と、いろいろ書きましたが、実際には、ワタクシこれでもめることもなかったので、もし裁判になったらどういう判断になるかはわかりません。あしからず。

2014-03-14(08:34) :
KOBE★とど URL :
編集

Re: No title

> 私も、ゼロゼロ物件では、必殺様と同様の特約を明記しています。
> 「１年以内の退去は借主は１ヶ月の違約金を支払うこと」。
> ゼロゼロ物件で、何件か１年未満解約があります。
> 本件の違約金について、弁護士にも相談済みです。
> 弁護士は「このような違約金についての判決はまだない。消費者に不利な契約を禁じる消費者保護法に反する恐れがある」との見解です。
> 弁護士は、弱者（大家の方が弱者だと思います）よりの方が多いとは思いますが。
> というわけで、請求はしますが、支払いを拒否されて本件解約金を頂いたケースはゼロです。
> １年以内退去は、そもそもトラブルがあってのことですので、借主さんも一ヶ月前解約通知違約金さえ支払わないとゴネていますから、せめて一ヶ月前解約通知違約金を支払わせる手段となっています（涙。
> 同じアパートの統合失調症の男からセクハラされたとか、入居４ヶ月後に入居者が急死した連帯保証人とかです。
> しかし数ヶ月で退去されれば、私は完全赤字です。

コメントありがとうございます。
現実問題として、特約で揉めたことって意外とないんです。
皆さん普通に払ってくれます。
もちろん、家賃滞納などで強制的に追い出した場合などは取れませんけどね

2014-03-14(10:32) :
必殺大家人 URL :
編集

Re: 特約書派？それとも独自契約書派？

> 本件の特約事項は、それぞれの仲介の作った契約書に、必殺さんが考えた特約事項記載の別紙を徴求するのでしょうか？
>
> それとも、特約事項を予め入れた必殺さん作成の契約書を仲介に渡
> し、特約書なしで契約させているのでしょうか？

コメントありがとうございます。
私は仲介業者さんに文言をＦＡＸして、
仲介業者さんが使用している定型契約書の特記部分に記載しています。

2014-03-14(10:34) :
必殺大家人 URL :
編集

Re: うちの場合は、、

> 私の物件でも、ゼロゼロの場合に、この特約入れたことあります。
> 賃貸仲介さんの書式を使いました。
>
> その業者さんは、大家がゼロゼロ物件として貸したい物件でも
>
> 募集条件に
> 『Aプラン（敷・礼あり。その分、ちょっと家賃休め）』
> 『Bプラン（ゼロゼロ。その分、早期退去違約金あり＆家賃がちょっと高め）』の２通りをワザと用意していました。
>
> で、特約部分に
> 『AとBとあるうち、あなたがBを選んだのです』って書いてます。
> 違約金部分だけを見て、消費者に不利、って言わせないための策だとか言っていました。
>
> ちなみに、家賃保証会社で、この特約部分の金額回収まで保証するプランがあるらしいですよ。
>
> ．．．と、いろいろ書きましたが、実際には、ワタクシこれでもめることもなかったので、もし裁判になったらどういう判断になるかはわかりません。あしからず。

コメントありがとうございます。
ＡプランＢプランは非常に有効と思います。
私も敷金礼金ありの物件では試したことがあります。
ただ現実的に、敷金返還請求が１件もないことから止めました。
意外と無いものです。

2014-03-14(10:36) :
必殺大家人 URL :
編集

とど様

アドバイスありがとうございます。
敷金を預かっていれば借主の方から請求して返してもらわなければならないというハードルがあります。
ゼロゼロ物件では、新たに貸主が借主に対して支払いを要求しなければならないという、貸主側にハードルがあります。
どうしても一ヶ月の家賃では、法的措置も割に合いませんですしね。

2014-03-14(12:01) :
さんかくたまご URL :
編集

皆様ありがとうございます

必殺さま、皆様　ありがとうございます。
私のような未熟者の質問にお答えいただきありがとうございます。
とても勉強に成りました。
必殺さまのセミナーにも是非参加したいのですが、ド田舎で副業が有り
難しいです。
せっかくのお電話の申し出も、訛りが酷くて通じないと思います！（ウソウソ

お忙しいと思います、もう少し自分でも考え勉強してみます。
A・Bプランを選ばせるって手法初めて知りました！

引越しシーズン真っ只中、皆様お元気で
ありがとうございました

2014-03-14(14:53) :
サンノゼ URL :
編集

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