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台風被害

日本列島を台風に地震と災害が波状攻撃の様に続いていますが、

皆さまのところは大丈夫でしょうか?


私の住んでいる大阪を襲った台風21号ですが、

何だコレ??(;゜0゜)

って思うくらいモノ凄かったです。


過去のテレビでは、

非常に強力で勢力の強い大型台風なんて言ってても、

風強いね~(°_°)って程度だったんです。

なので今回も何だかんだ言っても大丈夫だろ?って感じでした。


ところが・・・

皆様もご存知のように超強風でありとあらゆるものが飛ばされていきました。

DSCN4639.jpg
屋上に設置されていたエアコンの室外機

DSCN4632.jpg
屋上の洗濯機置き場の屋根は骨組みだけになってる。

DSCN4615.jpg

DSCN4613.jpg
木造アパートの壁が崩落

DSCN4605.jpg
庭の囲いフェンスがメチャクチャ

DSCN4645.jpg
室内に瓦が飛んできて窓ガラスが破損


その他にも、

RCマンションの屋上防水シートが剥がれたり

自転車置き場のカーポートは全てのマンションで破損

部屋と部屋の間にある防火ボードはほとんどの部屋で破損

もう数えればキリが無いくらい被害が出ています。


でもね・・・

火災保険の特約「風災」に加入していますので、

全て補償されます!!!

ありがたや、ありがたや


しかし、今回の災害で色々なトラブルもあり、

その一例を紹介します。

1、被災ゴミ

飛来した瓦屋やトタンなど、

様々なモノがマンション敷地内に落ちています。

そんなのコレがウチので、これはヨソのだ

なんて仕分けできないですよね?

DSCN4614.jpg
でも、アパートの敷地内にあれば、やはり大家が処理するしかありません。

そこで、市役所に処分方法を聞いてみました。

大家:大家をしているのだが、

    アパート敷地内に台風で飛来した瓦やトタンなどをゴミ処理場に持ち込みたいのですが?

役所:それは出来ません。事業系ゴミとなります。

大家:え?事業系ゴミと言っても改装などで出たゴミでなく、

    台風という震災で出たゴミですよね?

    それを事業系ゴミと言うのですか?

役所:そうなりますね~

大家:そうなりますね~ってお前バカか??

    通りを見てみろよ飛来物が散乱してるのが分らないのか???

役所:バカとはなんですか!

大家:いや~バカとしか言いようがないよ!!

    バカを通り越して能無しとしか思えない

役所:・・・・、

大家:じゃあ、このゴミはどうしろというのか?

役所:産廃業者に依頼してください。

大家:呆れるわ・・・

    もういい

その後、

再度電話があり道路に出しておけば回収に行くとのこと

もう遅いわ!!

産廃処理場に持っていったわ!!!



2、近隣住民からの苦情

落ちた屋根瓦やトタンを拾い集めていると

近隣住民が何かと文句を言ってきます。

近隣:お宅はこのアパートの大家さん?

大家:そうですが・・・

近隣:お宅の瓦が飛んできて車のガラスが割れたんよ

    お宅で修理してよ

大家:それはそれは大変ですね

    しかし、今回の様に大規模災害と言うのは、

    責任は免責されるんです。

近隣:そんなの関係無い、お宅のアパートの瓦が原因なんだから

    お宅が責任取るのは当たり前だろ?

大家:違います。

    例えば、私のアパートのみが屋根瓦が飛んでいて、

    他のアパートが飛んでいないなら、アパートに原因がありますよね?

    しかし、今回の台風では大阪中の屋根と言う屋根が飛ばされています。

    ですので、今回の事故は予見できない不可抗力にあたりますので、

    物件所有者の責任は免責となっています。

    こういった場合の被害はご自分の保険で補償されますよ?

近隣:そんな保険入っていない

大家:それはお宅様の都合ですよね?

    納得出来なければ、一度弁護士に相談されては如何ですか?

近隣:まあ、そこまでは・・・

大家:では、仕事(瓦拾い)を続けていいですか?

近隣:あ、手を止めて申し訳なかった。


こんな感じでした。


責任の分担で言えば、

部屋の窓ガラスが飛来物で割れた←大家の保険で修理

飛来物がテレビに当ってテレビが破損した←入居者の保険で補償

屋根(瓦)が飛んで部屋に雨漏れし家財道具が水濡れした←入居者の保険で補償

老朽化による雨漏れはダメだが、今回のように突発的事故ならOK


今回の台風に関して、これから様々なトラブルが出てくると思いますので、

また順次書いていこうと思っています。


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質問コーナー『保険代理店』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:再建築不可
件名:保険代理店について
--------------------------------
必殺大家様

いつも楽しくブログを拝見させて頂いております。
自主管理にまつわる問題について共感することや、勉強になることが多く更新を楽しみにしております。

さて、今回メールいたしましたのは火災(地震)保険についてです。
先日、とある事情で物件に被害が生じ保険会社に鑑定をお願いしたのですが
対応が非常に悪く、保険会社を変更しようと考えております。

そこで新たな保険代理店を探そうとしているのですが
どういった代理店にお願いするのが良いのかアドバイスなど頂けませんでしょうか。
信頼できる代理店、不動産に強い代理店など、どうやって見分ければよいのでしょうか。

何かヒントでも頂けるとありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問は私がセミナーを開催すると必ず出てくる質問なんです。

火災保険の商品って結局はグレーと思うんですよ

だって現実問題として、

保険の定義として経年劣化は補償外

突発的事故は補償

って事ですよね?


でもね・・・

故障・障害の原因ってほとんど経年劣化じゃないですか?


それなら保険って使えませんよね?


しかし、

どうやって経年劣化か?突発的事故って判断するの???


経過年数?

専門機関で断絶接面を顕微鏡で調べる??


そんなことイチイチしませんよね?


で、

結局重要なのが保険代理店の考え方なんですね


まあ、サジ加減というか・・・


話しは戻って、良い保険代理店の選び方ですよね?


様々な探し方はあると思うのですが、

その一つとして、

不動産物件を購入するときに銀行融資受けますよね?

銀行と言うのは、子会社で保険代理店を所有していることが多くあります。

そういった銀行の子会社代理店と言うのは取扱高も多く、

しかし、融資を受けてる顧客→ダブルで顧客ですよね?

そういう事です。


最近、詐欺に近い限りなく黒に近い保険コンサルタントが居るようです。

それはグレーではなく黒なので安易に依頼するようなことは辞めたほうがいいと思います。

健全な不動産大家業を目指しましょうね!!



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質問コーナー『住民票取得』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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こんにちは以前池袋のセミナーに参加させて頂きましたものです。
毎回楽しみにして拝読しております。
以前こちらのブログで書かれていたと記憶しているのですが
転居先を調べる手段として住民票が変更しているか確認するという記述があったと思います。
実は今回、競落した物件の引き渡し手続きにおいて所有者と連絡が付かず
役所に住民票請求の問い合わせをしたところ断られてしまいました。
必殺様はどのような形で住民票請求をしているのでしょうか?

--------------------------------
お答えしますが・・・

もう少し詳細な情報が分らないと的確なアドバイスができないのですが、

住民票と言うのは公開が原則なんです。

なので、権利者が権利者たる証明を持参すれば開示されるはずなんですけどね

大家業なら賃貸借契約書

貸金なら借用書など

今回で考えるなら競売資料(競落した資料や不動産の登記簿など)


もしかしたら請求理由で引っかかったかもしれません。

請求理由を裁判のためと書いてみてはどうでしょう?


今回の様に微妙な案件は電話で聞くより直接役所の窓口に出向いて、

あたかも「当然出してくれますよね?」的な態度で臨んでみてください。

オドオドしていると、担当者もアレコレ詮索して出し渋るものです。


それと、住民票がその住所に無い場合などは、

ダメ元で分っている住所で戸籍謄本を取得したりと色々します。

これは色んなパターンがありますので、ココでは説明は省きます。

またどうなったか、コメント欄にでも書いていただければ詳しくお教えします。


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質問コーナー『駐車場料金の滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:たた
件名:ご質問!駐車場料金滞納者
--------------------------------

必殺大家様
はじめまして。

誠に勝手なお願いになりますが、もしよろしければ、下記につきましてご意見を頂戴できますと大変ありがたいです。
下記の案件程度だったら、ひょっとしたら正常化を目指せるのではないか?と考えました。
当方の立場は、貸主ではなく、第3者です。

◆案件内容
駐車料金滞納者A
借主は一般のサラリーマン
ここ1年程毎月滞納する。
当初は連絡して遅れながらも払ってきていたが、
2ヵ月に1度くらい1ヵ月分の振込となり、
とうとう振込もなくなって、現在約3カ月半滞納中


◆想定対応内容

勤務先への連絡+解約通知の内容証明+調停呼び出しまでで、正常化が図れるのではないかと考えております。
*最悪、契約解除のうえ、自動車を移動してもらえればよいというゴール設定です。


◆案件について質問&ご意見を頂戴したいこと

必殺さんが以前、下記のコメントをされているかと思いますが、ご存じの範囲で全くかまいませんので、
ご意見いただけますと大変うれしいです。

ご友人の訴訟関係のお手伝いをされいた時の、必殺さんのコメント
「非弁行為にあたるにではないかと指摘を受けたが、報酬を一切もらっていないのでOK」

?内容証明書について
貸主の名前で出すという理解でよいでしょうか?

?調停への呼び出しについて
弁護士ではない第3者が代理で調停を行うことはNGとなるかと思うのですが、

例えば貸主の名前で内容証明、調停への呼び出しを行う。
調停へは貸主は立ち会わず、第3者である当方個人のみが立会うことが許されるものなのでしょうか?
*報酬はもちろんもらいません。

ご友人の時は、ご友人自身がいて、必殺さんがいらっしゃったという状態だったのでしょうか?


?その他
なんでもいいのですが、何か必殺さんがアドバイスがありましたら是非コメントいただけますと
大変うれしいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まずココまでの質問にお答えします。

滞納者へのアプローチとして、

1、滞納者の住民票を取得する
  (転居していて督促状を見ていないなどが考えられる)

2、督促状+督促電話をキッチリする

3、携帯番号が分っているのであればショートメールを送ってみる

4、自動車は放置状態なのか?(もう所有者は放棄しているのか?)
  もしくは、動かしているのであれば実力行使もOK!
  住居と違い、借地借家法は適応されない
  そのため、最終警告書などを車に貼り該当自動車が居ないうちに
  コーンを置いたり他の車を置いても問題ない

5、勤務先へ連絡
  その際の注意点は滞納の件などと会社の人に伝えないこと
  プライバシーの侵害などと言って逆にクレームを入れる奴が居る
  こういった時は、
  お勤めの〇〇さんの車を置いている駐車場の管理人ですが、
  その車の件で電話したのですが・・・・
  勤めていれば取り次いでくれるでしょうし、
  こういった人は直ぐに退職しているので、もう勤務していない可能性も考えられる。
  そういった意味でも勤務先への電話は必ずするべき

6、内容証明の郵送
  もちろん貸主名で行う

おそらくココまでで解決すると思います。

ダメだったらまた質問してください。


次に調停への出廷ですが、

法廷への出廷は報酬の有無に関係なく、

本人もしくは代理権のある弁護士・司法書士に限られます。

但し、簡易裁判所までは以下の方も代理人になれます。(地裁以上はダメです)

1、身内の方(妻や息子など)

2、貸主が法人で貸しているなら、その法人の社員
  (社員である証明は名刺で十分です。ということは・・・・)

※その際は代理人許可申請書(裁判所にあります)と印紙500円


貸主が個人であるならば、

本人に付き添って行けば良いと思います。


基本的には調停室に同席できませんが、

結構大目に見てくれたりします。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


◆必殺さんのテナント契約の損害賠償約条について

以前、必殺さんが 「テナント契約に関して、家賃を上限とする損害賠償の上限を定める約定を入れる」とされていたのを、
すごく良い約定だと感じました。
ただ、1点、もし必殺さんが何か逆にテナントさんによって被害をこうむった場合
(具体的に問われるとちょっと難しいのですが。)
その場合もやはり同じくテナントさんに家賃上限の損害賠償となってしまうことは無いのでしょうか?

約定を入れることで貸主側に不利に働くケースがありえるのではないか?
といった点をもし掘り下げてお考えになったことがありましたら、ご共有いただけますようお願い申し上げます。

「借主がテナントを通常利用できない場合に、借主から営業保証その他損害賠償額は1ヵ月分の家賃上限とする。」
など、借主からのみの損害賠償の上限を決めるのはどうなのでしょう?

長く書いてしまいましたが、もしご意見頂戴できますと大変助かります。
また、不慣れなため、もし何かマナー違反等ありましたらご指摘いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

賃貸借契約書での記載文言についてですが、

まず先ほどの駐車場について一つ

駐車場の契約書って結構簡素なんですよ

まあ、今まで財産である自動車を捨てていく奴が少なかったのと

先にも述べましたが駐車場は借地借家法は適応されませんので、

強引に撤去したりしていました。

しかしコンプライアンスが叫ばれる現在において、

自力救済は絶対に避けなければいけません。

そこで、賃貸借契約書に以下の文言を追加してください。


貸主・借主双方の都合により本契約を解除せるときは、
貸主・借主ともに1ヶ月前に解約の意思表示し、解約できるものとする。
尚、貸主が解約の意思を表示したにもかかわらず明け渡しが遅延したときは、
賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。


これによって、駐車場契約の解約通知を送った後は、

賃料の倍額を請求できます。

毎月8000円なら16000円になります。

法的にも認められますので裁判で戦っても認められます。


この条文の効果は、

結局、こういう駐車場料金を滞納する奴は

あまり危機感がないんですよ

だって8000円とか10000円程度ですし、

ドコかに車は置かなければいけないわけですから、

他に移動するのもメンドクサイし・・・

って感じでズルズルとなってしまいます。


ところが、

イキナリ倍額の請求をされるとなると焦るんですよ!

早く他の駐車場に移動したほうが良いとなるわけですね


例えば、

駐車場にタムロしたり何かとクレームを入れてくるような

追い出したい入居者へも効果的です。


先ほど述べたように借地借家法は関係ありませんので、

滞納があろうが無かろうが、

一ヶ月前の解約通知で一方的に解約できます。


そうすると必ず契約者からクレームが入りますが、
(一方的な解約は認めないとか、新たな駐車場を用意しろとか)

そんな時は、

では貴方様が解約を申し出た時に同じ事言っていいですか?

解約は認めないとか、新たな契約者を見つけてこいとか

どうですか?


ぐうの音も言えないでしょ?



次にテナントにおける賠償上限ですが、

これはあくまでも営業補償についてです。

実際に被害が起きた物品のことではないです。

なぜなら、

被害物品については、火災保険の施設賠償保険などが適応されますが、
(上の階の住民に非があれば住民の保険を適応する)

営業補償というのが曲者で、相手の言い値になってしまいがちです。

しかも、私の知っている限りでは営業補償までカバーする火災保険は聞いたことがありません。

なので、そういったゴネ得をさせない様に布石を打っているんです。


この辺りは今後の付き合いも考えて、落とし所の探り合いにはなるとおもいますが・・・


こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。



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被害妄想入居者・・・

色々なトラブルがある賃貸経営ですが、

この被害妄想をする入居者って鬱陶しいですよ・・・


今回登場する入居者は、

築30年のRCマンション1DKに住む60代女性


今から5年ほど前から住んでいるのですが、

最近になってやたらとクレームを言い出しました。


クレーム内容は、

隣の部屋から油が部屋に入ってくる


※隣はベトナム人


部屋中がベタベタでとてもじゃないが住めない

何とかしてほしい


確かに隣はベトナム人ですので、日本の方よりは油を使いますし、

ちょっとキツイ香辛料を使います。


ただ、ベランダから室内に油が飛んできて、

室内がベタベタするなんて聞いたことがありません。


さっそく部屋を確認にお伺いすると・・・


うん?

なにも汚れていません。


油のベタのベの字もしません。


大家:あの・・・ドコがベタベタするんですか?

女性:全てふき取ったんです!エアコンからベタベタが出てくるんです!!!

大家:あの・・・いいですか?

   ふき取ったと仰いますが、全く油の跡が見当たりませんよ?

女性:それは私が朝から全てふき取ったからです!!

大家:そうですか・・・

    しかし、知ってました?

    エアコンの空気って室内で循環させていて、
  
    外からの空気を取り入れているわけではないんですよ?

女性:あ、もしかしたらエアコンのホースのスキマから油が入り込んでくるんじゃないですか!

大家:だったら、エアコンのホースの部分が中華料理店みたいに油が垂れていないとおかしくないですか?

女性:・・・・、わかっていただけないんですね・・・

大家:イヤイヤ、わかるも何も全く痕跡がありませんよ?

女性:それは朝から一生懸命ふき取ったからです!!!


※本当にまったく油の痕跡がないんです。
 いくらキレイにふき取ったとしても少しは残るものです。


大家:・・・、あの・・・ご家族の方とお話しをさせていただいていいですか?

女性:え?どうしてですか??

大家:大切なお話がありますので!!

女性:はい・・・


その後、別居の娘さんと話しをすることに

※おそらく20代後半


大家:お母様の件で連絡させていただいたのですが・・・

娘 :なんですか?

大家:実はコレコレ(先述した内容を説明)といった事がありまして、

   お母様に変わった事がないかと思い連絡させていただいたんです。

娘 :特に変わったところはないですよ

大家:しかし、被害妄想みたいな事をずっと言ってるんですよ

娘 :そうですか、だからなんですか?

大家:イヤイヤ、だから何ではなくて・・・・

娘 :だからどうしろと言うんですか?

大家:・・・・、今すぐ特に何といった話しではありません。

   ただ、お母様にオカシナ言動がありましたので報告させていただいただけです。

娘 :あ、そうですか、わかりました。


なんとも関心のない娘です。

こちらも、特に大した事を言ってくるわけでもありませんので、

今すぐに出て行かせるなどの考えは無く、

身内におかしくなっている現状を伝えたかったのですが・・・

なんだかな~~


ま、その後クレームは収まったので良いんですけどね・・・


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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