敷金返還訴訟で大家からの答弁書1-2

きのうのブログの続きです。

被告の大家からの答弁書に対する準備書面を書いています。

大家側は、敷金の性質と原告が如何に酷い人間かを論じているのですが、

それについても反論しておきます。

1、ペットの飼育について
 確かに原告はペット(中型犬1匹)を飼育していた。それについては,
賃貸借契約書にも記載されている。
 被告は物件内(室内)でペットを飼育しているせいで室内の損耗が激しいと主張しているが,
 原告はペットを玄関(土間)でゲージに入れて飼育しており,
靴を脱いで入る室内には一度も上げたことはない。
 よって,ペットによる室内の破損や汚れなど一切無く,玄関においても汚れや臭いなど一切無い。
 それについて退去立会い時に被告に説明を行ったが,罵詈雑言を言って聞く耳を持たなかった。

2、小括
 原告は被告に対し非常に不信感を持っている。その理由として以下に述べる

①、被告は原告が退去する前に,
  室内を見てもいないのに25万円もの現状回復費を請求してきた。
  詳細は一切記載されておらず,「原状回復費は25万円を下らない。
  25万円を退去期日までに支払え」という請求であった。
  もちろん,この様な被告の根拠の無い請求に対し,
  原告は支払いを拒否した。(証拠書面有り)

②、退去立会い時に被告が指摘した傷について,原告が付けた傷ではないと否定すると,
  被告は見えるか見えないかの傷も指摘しだし,
  挙句の果てにベランダのクモの巣まで指摘するようになり
  約1時間30分にも及ぶ罵詈雑言を言われ続けた(録音有り)

③、被告が請求してきた退去清算において,金額に納得が出来ない旨を被告に伝えたところ,
  被告は原告と話し合いもせずに原告の保証人へ請求をしてきた。(証拠書面有り)

④、原告は被告の請求金額や行為に不審を抱き裁判所へ判断を委ねた。
  にも係わらず,被告は裁判の判定を待たず保証会社へ代位弁済を請求し,
  原告は保証会社から請求を受けた(証拠書面有り)


ココで重要なのは、

素人文章でも良いので被告が主張しているところがあればキッチリ反論しておくことが重要だと思います。


なぜなら、裁判官は書面でしか判断できませんので、

大家側が、

この入居者はこんな酷い人間なんだ!と主張しているなら、

イヤイヤ、この大家はこんな非常識な人間なんだと主張しましょう


こちらは素人ですので、

法律がどうとか、論法がどうとか、あまり気にしないでガンガン書けばいいんですよ!

※これが何百万何千万の事件や人生を変える様な裁判だと別ですよ!!


この段階では、

あくまでも意見書的な文章に止めています。

と言うのも、大家側は和解を求めていますので、

おそらく第1回目の話し合いで和解が成立するのではないかと思われるからです。

※大家側からの提案は双方債権債務無し。いわゆるゼロ和解を希望している。
 (答弁書に書いてあった)


しかし、少しでも有利に話しを持っていくために、

原告側には、この様な事実を証拠と一緒に出す用意があるよ~と

プレッシャーを与えておきます。


まあ、裁判で判決を取るというより

”和解”ありきの交渉を考えているのですが、

どの辺りが落とし所か?を考えています。


大家側は双方ゼロ和解を出してきてます。

しかし、それでは大家側はまだ”得”している感があります。


契約書では敷金33万で返金5万円

退去時に5万円を返金していれば、揉め事(裁判)にならず穏便に終わったものを

欲を出して追い金23万円を請求してきたわけですよ

※当初の金額と若干違うのは特定されるのを避けるためにフェイクを入れていたため


それをゼロ和解では、まだ大家側が得してますよね?


どうだろ?

プラン1、敷金33万円の全額取り戻すまで行く!判決上等!!全面戦争じゃ!!

プラン2、33万円の内、借主がコレは認めても良いと思う破損部分10万円程度を引いた金額

      23万円の返金

プラン3、33万円の内、大家が請求している23万円を引いた10万円の返金

プラン4、当初の契約通り33万から28万円を敷引きした5万円の返金

プラン5、大家側が提案している互いに請求無しのゼロ和解

さあ!皆さんならどれ??


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敷金返還訴訟で大家からの答弁書1-1

友人の敷金返還訴訟で、大家側から答弁書が届きました。

内容を見てみるとおそらく弁護士か司法書士など、

専門家が書いた文章だと思われます。


それはそれで非常に参考になる文章で、

もし私が逆の立場になった場合には使わせていただこうと思う内容でした。


しかし・・・・

今のご時勢この文章では勝てないだろ?って感じです。

だって敷引きの本質は

①通常損耗の修繕費

②空室損料(次の入居者が現れるまでの空室期間が生ずることに対する賃料収入の補填)

③賃料の補充ないし前払い(賃料を低額にすることの代償)

④礼金(賃貸借契約成立の対価)

と主張している。

それに対して私の反論は

①通常損耗の修繕費
大家が家を貸すという事業を行う上で、
通常損耗というのは当然起こりうる現象で、それを借主に請求するのは的外れもいいところである。
例えて言うならば,レンタカーを借りて,タイヤの損耗やオイルの汚れを指摘するようなものである。

②空室の損料
空室期間の長短は大家の経営手腕によって大きく左右されるものであり,
借主には何の関係も責任もないことで,そのリスクを借主に負担されるのは不合理としか言いようがない。

③賃料の補填ないし前払い
賃料の補填ないし前払いを主張するのであれば、契約時に敷金を増額すれば賃料減額や,
敷金を減額すれば賃料の増額など選択肢もあるべきである。その様な選択肢を設けず,
選択肢が無い中で賃料の補填ないし前払いと後で主張しても荒唐無稽である。

④礼金
被告は敷金を礼金としての性質が高いと主張するが,
それならば被告は借家の募集条件を礼金契約だとすべきである。
そうすれば,原告はその様に借主に不利な賃貸借契約は結ばなかった。

こんな感じで返事を書いてみました。


もちろん、モロに素人の文章ですが、

それでいいんです!!

※もちろん、もっと素晴らしい文章を書ければ良いのですが、
 私にはそんな能力はない!


素人は素人らしい文章で反論すれば、

裁判官は結構優しく理解してくれるものです。

※素人の長ったらしい文章を書いても読んでくれない


まだ書類の作成途中ですので、

続きは明日のブログで書こうと思います。



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否定する保証人

所有物件の築古マンションがあります。

昭和40年築の5階建てエレベーター無し物件で、

5階に1年半ほど前に入居(40代女性)

生活保護で、今まで遅れは無し


ところが家賃が6月に支払ったのを最後に

ピタッと入金が止まりました。


当然、督促状を出したり、

電話を掛けたりしましたが一切応答はありません。

8月に入っても入金はなく、督促に対しても反応はありません。

ただ、ポストの郵便物は無くなっており、住んでいるのは間違いない様子


うーーーん

どうしよう・・・・


実はコノ入居者は以前私の違うマンションに住んでいて

覚醒剤で逮捕歴がある女性なんです。

え?

なんでそんな危ない人物と分っていたのに入居させたの??

って読者の皆様は思いますよね?


理由は2つあって

1、築古5階建ての5階部分で中々決まらない

  いくら頑張っても3部屋は常に空いている状態・・・

2、保証人にマトモな人間を連れてきた。

  公務員とか一部上場などではないが、

  そこそこキチンとした仕事に就いている男性


こんな感じだったので、

空室にしておくよりは100倍良いと考え入居させました。


ただ、

実は6月に本人より不審な電話が私にあって、

女性:部屋を変えたい

大家:どうゆうこと?

女性:元彼がベランダに隠れている

大家:はあ?

女性:それで、家に帰りたくないので他の部屋に変わりたい

大家:部屋を変わるって簡単に言うけど、引越しとかどうするの?

女性:荷物はそのままで引っ越したい

大家:そんなの無理に決まってるじゃん

女性:そうですか・・・・

大家:警察に相談したら?

女性:ちょっと事情があって警察には言えないんです。

※おそらく覚醒剤関係だと思う

大家:でも、ホテルじゃないんだから、

   部屋をポンポン変えるなんて無理だよ

女性:わかりました・・・

これが話した最後です。


とは言っても、

全然焦っていません。


だって、

マトモな保証人が付いていますからね!!


それにまだ40室中4部屋も空室がありますので、

あまりにキツイ取立てをして出て行かれたら元も子もありません。


とは言っても、

家賃滞納が無いに越したことはありませんので、

2ヶ月の家賃が溜まった時点で、

役所の生活保護課へ相談の連絡をいれました。

※私の地域では家賃の代理納付の制度はない

担当者へは、

1、2ヶ月家賃が支払われていない事

2、何度連絡しても連絡が取れない事

を伝えたところ、

役所は本人と連絡が取れている様子で、

本人に指導しますとのこと


それと並行して

連帯保証人に対し、

家賃の滞納が発生していることを伝える手紙を郵送しました。


まあ、もっと滞納金額が溜まってからでも良いかもしれませんが、

そうすると連帯保証人さんもかわいそうな一面もあります。


だって、最後に責任を取れされるわけですから、

ある程度(2~3ヶ月)の滞納の段階で通知するのは常識的に必要とは思います。


そんな今日、

見知らぬ女性から電話が・・・

女性:山田(仮名)と申しますが、変な手紙が届いたので電話しました。

大家:どういった件でしょうか?

女性:私は山田真一の妻なのですが、

    主人宛に家賃の請求書が届いているんです。

※名前で直ぐに保証人の件だと分った。

大家:そうですね、ご主人様が保証人になられている方が家賃を滞納していますので、

    その通知です。

女性:それで、夫に確認したのですが、

    この女性のことは知らないと言い張るんです。

    保証人になった覚えもないと言ってるのですが・・・

大家:そうなんですか?

    でも、ご主人さんの印鑑証明書もありますので、

    ご主人さん以外の方が勝手に書いたとは思えませんよ

女性:そうですよね~

    印鑑証明まで出しているのなら間違いなく主人が書いたと思います。

大家:そうですね・・・・

女性:では、この入居者(女性)の電話番号を教えてください。

大家:スミマセンがそれは私からはお教えできません。

女性:そうですよね~

    では、マンションに行こうと思いますので、

    マンションの住所を教えてくれますか?

大家:それは構いませんよ


こんな感じでした。


あ~あ~~

最悪!!

保証人の妻が出てくるとは・・・・

「妻に内緒で保証人になっている」

この状況が非常に良かったのですが、

バレてしまうとは・・・


また進展があれば書きたいと思います。


ちなみに、

入居者の女性は、

スターウォーズに出てきた「ジャバザハット」似です。


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強欲大家からの反撃

前回までのあらすじ

友人の退去に伴う原状回復などの請求で、

大家からの常識を逸脱した不当な請求に対し、

敷金返還請求を行なっているのですが、

(少額訴状は提出済み・9月に第1回目の法廷が開かれる)

これまでの経緯はコチラ


本日、大家から反撃の来たとの事

それは・・・

保証会社(全保連)からの請求!

なんと大家側は、

借主が裁判で決着つけると、

裁判所に訴状を提出しているにも係わらず、

原状回復費未払いで保証会社に事故報告を出し

保証会社は未払いを大家に立て替えた上で、

借主に請求をしてきたのです。


これは非常に問題のある行為で、

例えば、

双方が訴状を提出する前(裁判を提起していない)なら、

一方側が取り立て手段として、

任意の回収行為を行うというのは理解できます。


しかし今回は、金額に問題があると考え、

裁判所に公正な審議を委託しているわけですよね?

それを無視して、保証会社から代位弁済を受けて

回収を計る・・・・

ドコまで無知で恥知らずなんだろ??

裁判所に訴えているんだから、

その裁定(判決)が出てから回収行為をするべきである。


しかも、

保証会社から届いた請求書には、

カギ交換費と点検消毒費という新たな項目が・・・・?


この大家は分かっているのかな?

毎回毎回金額の違う請求書は、

裁判では不利になることを・・・


だって、毎回金額が違うということは、

如何に大家の請求する金額に信憑性がないか?を物語っています。

※当然、裁判では原告の資料として提出し、
  金額のいい加減さを指摘してやります。


話しを戻し、

保証会社へ連絡し事情を話すことに・・・

友人:あの・・御社から請求書が届いたのですが?

保証:はい、大家さんから請求があり当社で建て替えさせていただいたので、

   あなた様に請求させていただきました。

友人:実は、大家さんの請求に納得できなかったので、

   裁判をしている最中なんですよ

保証:え?本当ですか??

   それは失礼しました。

友人:なにもお金が無くて払ってないとか、

   言いがかりをつけて支払いを拒否しているわけではありません。

   公正な判断を仰ぐために裁判を起しています。

保証:そうだったんですね!

   そういうご事情でしたら、請求は裁判の結果が出るまで保留とさせていただきます。

友人:よろしくお願い致します。


こんな感じでした。

さすが保証会社全保連です。

キチンと筋が通った話しをすると納得してくれます。


コレが、賃貸管理系の保証会社だと、

そんなモン関係ない!

契約書が一番!!

裁判は裁判で勝手にやればいい

などと屁理屈を捏ねるんですよ!

※保証会社には元金融系と元管理会社系があり、
 私は元金融系のほうが好きです。
 なぜなら、元金融系は回収を見据えた回収行為をしますので、
 法的に絶対に引っかからないように細心の注意を払います。
 これが元管理会社系だと、回収のスキルがないため、
 意外とオラオラ交渉になりがちになる。
 (個人的な感想です)

さあ!

裁判が楽しみです♪


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熊本飲み会のお知らせ
場 所:熊本上通り(日航ホテル裏あたり)
9月3日18時~
参加費:5000円(飲み放題)
参加資格はありません。
物件を持って無くてもOK!

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弱い立場いじめ

実は大家と言うのは非常に弱い立場な人間なのです。

それに気づいた人間(入居者)は大家に対し、

いじめにも似た感情で迫ってくるものなんです。


え?

大家が弱い立場?

そう感じる読者も多いと思います。


特に私の様な自主管理で物件を管理運営している大家には、

入居者からのクレームがダイレクトに入ります・・・・


夜8時にマンション入居者から緊急電話(私の携帯)に入電がありました。

住民:あのよ~、無断駐車してる奴がいるんだけどどうなってるんだよ!!

※8月に入ってから駐車場の空きスペースに無断で駐車する軽自動車がいるのは知っていた。
 もちろん駐車するたびに警告の張り紙を貼ったりしていた。

大家:スミマセン、何度も警告文を貼って注意はしているのですが・・・・

住民:はあ?お前なめてるの?

   また停めているやんけ!!

大家:何度も注意しているのですが、効果がなくて困っています。

住民:ふざけるなや!!!!

   車が邪魔なんじゃ!!   

※実際、何度も警告文を貼り付けていた。
 一向に無断駐車は収まらないのも事実
 しかし、文句を言ってきている入居者の駐車位置は、
 無断駐車にはほとんど関係ない位置

大家:スミマセン、通路を塞いでいるのですか?

住民:関係有るか!

   無断で停めてるなら退かすのがお前の仕事やろうが!!

大家:中々決定的な手段がなく私も困っているんです・・・

住民:そんなモン知るか!!

   コッチは駐車場料金払ってるんやぞ!!

   そんな態度なら金払わんからな!


※ここで私は普段の生活のハケ口に私を利用していると判断
※自分の駐車スペースに停められていたり、
  クルマの出入りが出来ないならココまで言われてもしょうがないと思うが・・・


大家:え?駐車料を払わないと言ったの?

住民:そうだよ!!

   俺は駐車場料金を払っているんだぞ!!ふざけるな!!!

大家:しかし、こちらとしても警告文を貼るなどの処置をしており

   物理的に無断駐車を排除するのは難しいんです・・・

住民:そんなこと知るか!!!!!

   お前が何とかしろや!!

   出来ないなら駐車場料金払わないからな!!!

   わかったか!コラ!!!!


※プッチーーーン


大家:では、物理的に排除する方法を教えていただけますか?

住民:お前なに開き直ってんだ?

   そんなモンお前が考えろや!!

大家:分かりました。考えます。

   ただ、それ(無断駐車)を理由に駐車料金を払わないという言葉は見逃せません。

   そういった”ヤカラ”を言うのであれば、駐車場契約を解除します。

住民:おう!出来るものならやってみろ!!!

大家:分かりました。

   では、今月いっぱいで貴方との契約を解除しますので、

   お好きな所で駐車場を探してください。

※実際、駐車場契約は一方の通告で解除できる

住民:おう!契約解除でも何でもしてやる!!!!!!!!!

   お前!今からマンションまでコイや!!!!!!

大家:わかりました。今から行きます!


という事で、

夜の8時に行きましたよ!マンションに!!


確かに毎度毎度警告文を貼っているワゴンRが停めてあります。

そこに通報してきた入居者の男性(30代)も居ました。


大家:どうしましょ?窓ガラスでも割りますか?

住民:そんなの俺はしらん

大家:イヤイヤ、対処法を教えてくださいよ

住民:・・・・・

大家:では持ち上げて移動させましょうか?

    エイや!!!(車を持ち上げるがビクともしない)

    どうです?一緒に持ち上げてみませんか?

住民:いや、無理でしょ・・・

大家:では、どうしましょ?

住民:・・・・・、警察に連絡したほうが・・・

※やけに大人しくなっています。

大家:110番して警察は呼んでいます。

    何かできる事言ってください。俺しますから!!

住民:・・・・・・

大家:お宅も俺に言ったからには協力してくださいよ!!!!!

    別に俺はこの車から1円の利益も貰っているわけでも

    駐車の許可も出した覚えはありません。

    勝手に駐車しているんだからお互い協力して排除しましょうよ!!!!

住民:いや・・・そんなことは・・・・

大家:はあ?

    腹くくってくださいよ!!!

    一緒にコノ無法野郎を懲らしめてくださいよ!!

住民:あの・・・違法なことは・・・・

大家:はあ?違法なこと以外できる事なんてないですよ!!!

    お宅が一言怒鳴ってくれたら、俺は窓ガラス割りますよ!!

住民:そこまでしなくても・・・・

大家:じゃあ、どこまでしろと言ってるんです?はっきりしろや!

住民:僕は無断駐車がダメと思うので何とかしてほしいと・・・・

大家:だから!俺は何とかしに来たんですよ!!!!

    教えてくれや!!方法を!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

大声で怒鳴っていると、


一人の男性が近づいてきて・・・

男性:それ・・・私のクルマあるよ

大家:はあ?お宅誰?

男性:先日引っ越してきたヤン(中国人)です。

大家:何度も何度もクルマに警告の貼紙してるよね?

男性:ハイスミマセン・・・

大家:警告してるのに何度も何度もクルマを停めるか!!(何故か私も片言の日本語

男性:スミマセンスミマセン

大家:お宅が無断駐車するから、

   この人(通報してきた住民を指差し)が怒って、

   クルマの窓ガラス割るところだったんだよ!!

住民:・・・・・(メッチャ引いてる

男性:スミマセンスミマセン私が悪いんです。スミマセン

大家:お宅なめてるの?

男性:私が全て悪いです。スミマセン

大家:もう結構ですので今月末で退去してください。

男性:両親と相談しないと

大家:相談じゃないの!!!!

   迷惑をかけたら出て行くのがニッポン式!!(意味不明

男性:スミマセンスミマセン

大家:じゃあさ、俺があんたを殴ってもスミマセンて謝れば許してくれるの?

男性:それは別問題です(キッパリ

大家:じゃあ、こちらも別問題ですよね?

男性:・・・、とりあえず部屋に来てください


男性の部屋に行き話しをすることに

部屋には年配の中国人夫婦と、なぜか赤ん坊?

男性はしきりに謝罪をするので、

今回だけは許すことにしました。


現実問題として、

一家を追い出すなんて中々大変ですし、

これで追い出しちゃったら勿体無いです。


中国人と話しを終え駐車場に戻ると

通報した住民が待っていて


住民:あの・・・スミマセン・・・

   あの・・・言い過ぎてしまって・・・

   あの・・・駐車場の契約解除は許していただけますか?

大家:わかりました。

   この件はこれで終了とさせていただきます。

住民;スミマセンでした・・・・


こんな感じで一件落着です。

あまり引きずってもしょうがないですし、

今後は私に対しての口のききかたも変わるでしょう


一応、無断駐車の詳細状況ですが、

あまり他車の邪魔にならない通路に停めていた。

※文句を言ってきた住民とは、ほぼ無関係の位置

無断駐車を塞ぐ形で私のクルマを駐車しようとも考えたが、

位置的に無理(他の車が通れなくなる)

警察は来たのだが、クルマの所有者(中国人)が出てきたので何もせず帰った。


通報してきた住民は、

今までも細かい事で夜に携帯にかけてきてはグチグチとクレームを入れてくる人物で、

今回の電話も最初からケンカ腰、

(実際に会うのは今回が初めて)

大家(私)側が何も言い返せないと思って言いたい放題。

しかも”ヤカラ口調”で威圧的に絡んでくる。


こんな感じでしたのでガツンと言い返してあげました♪



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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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