大誤算・・・

以前のブログで紹介した

うーーん、やっぱり貸さなきゃよかった店舗の件ですが、

重大なミスを犯してしまいました・・・

その前に現在の状況は、

あれから1円の入金も無し!

でも店(スナック)は営業しています!

※何度も何度も入金する旨の連絡は入ります。
  が!その度に不履行ばかり・・・

前回のブログでは、それでも保証会社に加入しているので

保証会社から私へ家賃は入金されますので痛くも痒くもなく

最後は保証会社が追い出して終わりだね~と、呑気に構えていましたが

ココで、保証会社さんより連絡があり・・・

保証:まもなく5ヶ月の保証範囲が終わります

必殺:へ?たった5ヶ月の保証だったっけ??

保証:事務所・店舗の保証は上限が5ヶ月となっています。

必殺:え~、そうだったんですか・・・、では明渡しはどうなるんですか?

保証:店舗・事務所に関しましては、明渡しは保証範囲ではありません

必殺:ということは、明渡しなどは自分で行なう必要があるのですか?

保証:そうなります。

ガーーーンヽ(゚Д゚;)ノ!!

ミスった・・・orz

明渡しまで保証会社にお任せ出来ると思っていたので、

あんな頼りない奴でも貸したのに・・・

※保証会社の契約書を確認したら確かに書いています。

ということで、

私自身で交渉することに・・・

7月分までは保証会社から入金されますので、

8月分からの家賃の請求になります。

ですので、8月に入ってから督促開始したいと思います。

あ~あ、貸さなきゃよかった・・・


でもね、こんな事書くとバカだアホだとコメ入れる方がいますが

傍から見れば確かになんでそんな奴に貸すのか不思議ですよね?


うーーーん、

コレばっかりは実務者しか分からないと思うのですが、

こういうビルって、当然一等地ではなく

路地裏の裏って感じの立地なんです。

だから安く買い叩けるっていうメリットがあるのですが、

当然、マトモな入居者なんて望めません。


申し込みが入るのは、

デリヘルなどの風俗業者

アダルトインターネット配信の登録用住所

カード決済代行業者

等など、

普通のビルでは断られる業種の方々ばかりです。


でも、そんな人たちが皆、問題ある方々かと言うと、

90%の人達は家賃の滞納もなく、

問題なく部屋を借りてくれています。


そう考えると、中には変な奴が紛れ込んでも

まあ、しょうがないか~という気持ちで対処します。


つづく・・・


このシリーズは、

カテゴリの「1ヶ月目に破綻の店」シリーズで続けます。


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質問コーナー『トイレ詰まり』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者
件名:トイレ詰まりの件
--------------------------------
いつも拝読させていただいております 
池袋でセミナーと懇親会にも参加させていただきました
今回築24年のツーバイフォーアパート2階建て(計4室)の2階の1部屋で、
トイレがよく詰まるという症状が出ました。
浄化槽にも異常はありません。便器交換で直るものでしょうか? 
排水管の原因の可能性もあるのでしょうか?
入居者には小さい子供がおり、
便座内におもちゃなどが落ちたという可能性もあるのかもですが?
業者に聞いたところ、便器を外して割ってみて、内部に異物が無いか確認し、
異常が無ければ、ファイバースコープで排水管をのぞくが、
ファイバースコープの長さまで見て異常が無ければ、
原因が特定できず費用だけ掛かりますと言われ、困っております。
先生のお意見をお聞かせください 
お願いいたします

--------------------------------
お答えします

私は水道屋さんではないので、そんなに場数を踏んでいるわけではありません。

しかし、数度の経験はしていますので考えられる原因を羅列してみると

1、トイレに異物が詰まっていた。

以前のブログで書いたのですが、この時は携帯電話が詰まっていました。

洋式便所を外せば直ぐに分かります。

あと、ブログでは書いていないのですが、

ゴキブリ用の毒エサ(コンバットの大きい判)が詰まっていたこともありました。

これも、便器を外せば直ぐにわかります。

※便器は気合と根性があれば外すことができます。


2、排水管が屈折していた。

古い木造アパート(築50数年)での出来事なのですが、
(実は以前ブログに登場した権藤の部屋)

トイレが月1度くらいの割合で詰まるといった事案がありました。

この時は、専門業者さんにファイバースコープで埋め込み配管を調べてもらったところ、

アパートの柱を避けるように、配管が妙に屈折しているのを発見

入居者(権藤)が退去した後に、床下を掘って下水管を修正しました。


しかし、質問者さんのアパート築年数から考えて、

配管の不具合なんて考えにくいですので、

やはり便器に異物が詰まっている可能性が非常に高いです。

もし、異物による詰まりなら入居者さんの責任となりますので、

当然費用は入居者さんに請求することができます。

おそらく入居者さんが加入している火災保険が補償対象となったような・・・

一度ご確認ください。


それと簡単な判別法としては、

1戸だけのトイレが詰まりやすい→便器に異物が詰まっている

他の部屋でも同じ様に流れが悪い、

もしくは便器から逆流してくる→配水管に問題がある可能性が高い

こんな感じです。


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謎の失踪・・・完結

以前のブログで書いた

謎の失踪 1

謎の失踪 2

突如、入居者が消えた件ですが、

結局は保証人である義理の兄の妻が荷物を片付けて

明渡し完了となりました。

その場で7月分の家賃も払ってくれましたので

滞納家賃は一切なく終了です。


ココで、よく質問されるのが

保証人に荷物の処分をさせて大丈夫なのか?ですが、

あくまでも私の私見なのですが、

連帯保証人で、しかも身内ですので、

もし入居者本人が文句を言ってきたり

慰謝料などの請求をしてきても

十分対抗出来ると思います。


これが保証人でない身内や

保証人だけど他人などの場合は注意が必要と思います。


しかし、今回の入居者はドコに行ったんだろ?

うーーーん謎です。


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暑い・・・

めちゃくちゃ暑いっすね!

まあ夏だから当然と言えば当然なんですけどね・・・

そんな暑い今日この頃なんですが、

大したこと無い仕事を2件片付けてきました。


1件目は、洗面台の蛇口から水がポタポタ漏れるとのことで行ってきました。

まあ、毎度毎度の作業ですので、何も考えずに蛇口のコマパッキンを交換したのですが、

なぜか水が止まりません

うん??

何でだろ??

念のため別のコマパッキンに交換したのですが、

ヤッパリ微かですが水が止まりません。

目いっぱい蛇口を閉めれば止まることは止まるのですが、

そんなの普通に考えてダメですよね?

そこで、混合水栓ごと交換することにしました。
DSCN0458.jpg
そこそこ古い洗面台ですので、

空き室なら本体ごと取り替えるのですが、

そうなると大事になっちゃうので、混合栓のみの交換としました。

約30分程度の作業です。


2件目は、鍵が折れてしまったとの連絡があり行ってきました。

DSCN0459.jpg
こんな玄関ドアです。

DSCN0460.jpg
鍵穴でカギが折れています。

こんなのは折れた鍵を取ろうと考えずに、

新しいシリンダーと交換しちゃいます。

※鍵屋さん等は簡単に取っちゃいますが、素人の私にそんな技術はありません。

DSCN0461.jpg
シリンダーの交換は非常に簡単で、

ドライバーさえあればどなたでも交換できます。

よく質問されるのですが、

Q:こういった作業は入居者さんから費用をもらうのか?

A:私は貰っていません。

 今回の入居者さんは10年以上住んでくれていて、

 ワザと鍵穴を詰まらせたわけじゃないですよね?

 私はこういったのは経年劣化と考えていますので、

 入居者さんに費用を請求したりしていません。

まあ、部品代だけですので、たかが知れています。

作業時間約10分


こんな1日でした。


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質問コーナー『次から次へと言ってくる修理依頼』

網戸の修理について

いつも、すごい!と思いながらファンレベルで愛読させていただいています。
初めてコメント「ご相談」致します。

特に問題のない店子さんなのですが、備品の修理が度々たびある方についてです。

以前は、便座のフタが壊れたと言ってこられて、3回ほど交換したのですが、
コーナンとかにもフタだけは見つかりにくくなったので、その事情を話して、
今後壊れた時にはご自身で交換してくださるようにお願いして、
その後問題もなく来たのですが、網戸が壊れたと連絡がありました。

見に行くと網が破れたのか、網がついていない状態というか引きむしったような状態です。
たまたま、私が帰省していたので、張替は私がやるつもりですが、
同様の事が2年前の夏にも有りました。網戸などは、そうそう破れたりしないと思うのですが・・・

小さい事では有りますが、大家である両親は高齢ですので、
度々このような事を言ってこられるのもすぐに対応できるかどうか不安です。

必殺様の良いお知恵を頂けたらと思い、勇気を出してコメントさせて頂きました。
よろしくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず、入居者とキチンと対峙する覚悟で望む必要があります。

例えばトイレの便座を3度も交換したとのことですが、

こんなのは1度交換して、

「今回は新品を取り付けさせていただきました。

今後の破損は有料となります。」

とキッパリ宣言すべきだと思います。

そうしないと、今回の様に次から次へと修理を行ってくるようになります。

網戸なども1度は交換してあげてもいいですが、

「賃貸借契約書にも書いていますが、

 網戸の張替えは入居者様負担と書いています。

 ただ、前回は新品ではなかったので、今回に限りコチラで新品に交換します。

 次回からは、ご自分で張替えをお願いいたします。」

などと言いながら、おもむろにデジカメで写真などを

入居者さんの目の前で撮っておけば効果絶大です。


ポイントは、ケンカではなくキチンと老朽化と破損の違いを説明し

入居者さんの納得を引き出せれるか?になります。


やはり言うべきことは言う、

やるべきことはやる。

この姿勢が必要と思います。


それと、交渉の基本ですが

全ての質問(要求)に対し全ての答えを用意しておくんです。

答えに少しでも詰まってしまうと調子に乗ってソコを突いてきます。

そうさせないためにも、こちら側は応酬話法を学んでおいてください。


参考になれば幸いです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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