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質問コーナー『融資』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ウィンブル丼
件名:融資
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 必殺先生 いつも勉強させて頂いております。

 融資の件で相談させて下さい。

 築40数年の戸建てを3件購入してきました。
そのうち2,3件目については個人で政策金融公庫で200万円程度融資を受けてきました。

 概ね2年に一軒のペースで購入 売却をしてきました。

 2軒目の売却をした際に40万円ほどの譲渡税を支払いました。
そのこともあり、3軒目の物件は当初個人名義で戸建て物件を購入したのですが、
新規で法人をつくり、法人名義に所有権の移転登記をしました。

 その後、賃貸募集をしていたのですが、購入希望者の方が現れ、売却をしました。

 3物件とも1年たらずで売却しています。
  
 そこで先日公庫に出向き、個人名義で融資を受けていた200万円を一括返済し、
新規で法人で戸建て物件購入のための融資の申し込みをしました。
結果は、あなたには法人個人問わず融資は出来ない と回答がきました。

 私は宅建の免許を保有していないのですが、理由の一つがそれだそうです。
2つ目の理由は、賃貸に出す気持ちがあなたにはなさそうだ と言われました。

 結局、公庫は断念し、地銀・信用組合・信用金庫 相談しましたが、
実績が無いなどと言われ、新規物件購入のための融資ができていない状態です。
 
 どのように話を持って行けばいいのでしょうか?

 どのような銀行が私には向いているのでしょうか?

 必殺先生のご意見をお聞かせ下さい。

 宜しくお願い致します。
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お答えします。

まず大前提として、

融資と言うのは地域やその人の属性(資産背景)などでまったく変わってきますので、

私の話しは参考程度にしかならないと思います。

その辺をご理解いただいた上でお答えすると・・・


やっちゃいましたね~~


公庫の基本的な考え方に、

事業はOK

投資はNG

というのがあります。


大家業と言うのは投資といえば投資なのですが、

家を買って人に貸すというのは事業と見られて、

家を購入して、すぐに他人に売却する。

これは大家業ではなく投資業と見られるようなんです。


なので、公庫で融資してもらっての場合、

短期の売却益で資金を作って行くというより、

賃料収入を得ながら物件数を増やして行き、

ある程度、件数が纏まってから信金など、

次のステップ(1棟物)にチャレンジが正解だと思います。


しかしバレちまったモンは仕方ないです。


では、

今後どうすればいいのか?ですが、

質問者さんの文面を見る限り、

築古低額の戸建がメインの大家さんと拝見しました。


そもそも、そういった築古低額戸建てというのは、

銀行(信金を含む)は得意としません。


なぜなら物件に担保価値は出ない。

融資金額は少額

取引もなく共同担保に入れる物件もない・・・


八方塞ですよね・・・・


と言っても、

捨てる神あれば拾う神ありです。


ダメ元で、韓国系の信組辺りに話しを聞いてみてはいかがでしょうか?

※大阪なら大阪厚生や近畿産業信金など

金利は4%前後と高いですが、借りれなければ始まりませんからね!


それでダメなら、

初心に帰り、現金でコツコツと戸建てを買い進めれば、

普通の信金レベルなら融資の目もあると思います。

現金買いですので時間はかかると思いますが・・・


でも、

融資ありきの考え方で新築などに行くのは愚の骨頂だと思います。


新築の様な利益の低い投資をするくらいなら、

現金で築古をコツコツとのほうがリスクは遥かに低いです。



大家さん相手の金融でも開業すれば儲かるかな???

なんて思っちゃったりします。





追記

大家さん仲間のY氏より指摘がありましたので

一部訂正させていただきます。


大阪厚生→1億以下は融資しない

近畿産業は信金でなく信組→旧耐震はしない

戸建てを出すのは三井住友トラスト

または保証協会を使ってするかとのことです。




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G20サミット

(´・_・`)大阪は今日からG20サミットに向けて厳戒態勢になっています。

ただ、事前の告知が幸いして皆さん車での移動は自粛しているようで、

道は比較的空いていました。


そういえば、

関空から大阪市内向けの高速道路なども通行止めと聞いていましたので、

マンション屋上に上ってみると・・・
関空
本当に通行止めで車一台通行していませんでした。

どこかの国の大統領でも通らないかな~と見ていたところ、

ものの5分もせずに警察官の方が来られ、

なにしてるんですか~?と、

え?ドコから見てたの???(。Д゚; 三 ;゚Д゚)ってくらい直ぐに来られました。


ビルオーナーであることを伝え事なきを得たのですが、

さすがに要人が通過する時間は教えてくれませんでした。


ちなみにトランプ大統領は伊丹空港に来るようで、

関空側での超大物はロシアのプーチン大統領とのこと


ずーーと、来るまで待っていようかと思ったのですが、

小雨も降ってますので諦めました・・・(´・_・`)



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質問コーナー『空室対策』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大阪自主管理大家
件名:和室の洋室化
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いつも必殺様のブログからお知恵をお借りしています。
本日は空室後のリフォームについて必殺様のお知恵をお貸しください。

私は大阪でマンションを自主管理しております。
間取りは、和室6畳2間の2LDKです。(約50?)
このところ空室が長期化しており、
4月以降、プチリフォームしたり、
6月に入り、外壁塗装、インターネット無料設備を入れたり、
直近では、洋室の間取りのマンションより少し家賃を下げたりとかしています。
和室が不人気と言われて久しいですが
ここにきて自身の物件もきまらないため、
いよいよ1間でも和室から洋室変更に手をつけないといけないのかと
悩んだりしています。

不動産屋さんにも意見を求めるのですが、
洋室に絶対した方がいいとまでは言われないため
また1年前ぐらいまではちょこちょこ入居があったため、
現状のままできております。
洋室にすると下の部屋に響くのかなというのも心配の種です。

退去のたびに畳表替えをする費用や、
和室2間(振分ですが、取り合い襖で隣同士つながっています)が
ウィークポイントになって空室が長期化するなら
洋室にした方が近道なのかなと思ったりもします。
ネットで見ると、大家さんの中には
アジアン風の和室にされたり
工夫されている大家さんもいる様ですが。

必殺様はたくさんの物件をお持ちで、
もしかしたら和室の間取りによるご苦労もされておられるのではと思い、
ぜひお知恵をおかし頂けます様お願い致します。

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お答えします。

空室・・・、我々大家業にとっては永遠のテーマですよね~

私が実施している空室対策!と言っても、

そんな大そうな対策でもないです。

当たり前のことを当たり前に実行するだけなんです。

一応、私の意見を書くと


1、和室→洋室

これは中々効果があるようで、

やはり洋室(フローリング)のほうが人気があるようです。

私は畳が古く新調しないといけない時などにフローリング工事を実施しています。

ただ気をつけないといけないのが木造などの場合、

階下への音がタタミ時より響くなどの弊害がありますので、

建物の構造を見極めながら施工すべきだと思います。


2、敷金礼金をゼロにする

これも物件や立地条件によって検討すべきですが、

空室にしておくぐらいなら1ヶ月でも早く入居が決まれば家賃が入ってきますので、

入りやすい条件にするのも手だと思います。

ただし、入居のハードルを下げると入居しやすいが退去もしやすいということですので、

保証会社を必ず付けて特約などで早期解約違約金や退去時のハウスクリーニング代で、

少しでも退去を食い止める手立ても必要かと思います。


3、安価で効果的な設備を取り付ける

テレビインターホン 10000円前後

エアコン 50000円前後

室内照明 5000円程度

ウォシュレット 13000円程度

どれも一度取り付ければ10年程度は使えますので安いものです。


4、仲介業者さんに手土産持参で顔を出す

私は缶コーヒー1ケース(1000円程度)を持参しています。

毎月行っても煙たがられるだけでしょうから、

半年に1度くらいで十分ではないでしょうか?

ただし、仲介業者さんに空室対策は聞かない様にしましょう!

だって、空室対策=工事で手数料が入るということで、

空室対策を口実に営業されちゃいます。


5、営業マンを手なずける

なぜか物件を決める営業マンは大体決まってきます。

そこで、仲介手数料の他に決めてくれた営業マンには、

5千円から1万円程度の商品券を差し上げてみるのも良いかもしれません。

所謂、決め物物件にしてもらう


6、営業形態を見直す

今回の質問者さんは自主管理ですので関係ないのですが、

管理会社さんが仲介業者さんに横柄な対応をしていたり、

あまり客付けに積極的ではないなどがあるようです。

また、客付けを専属専任契約をしていて、

他の仲介業者さんに空室情報が回っていないといった事案もあるようですので、

ぜひ、一般媒介で広く空室を触れ回るべきだと思います。


7、その他

書き出すとキリが無いのですが、

やはり物件の掃除は重要だと思います。

ポストからチラシが溢れている

駐輪場には錆びた自転車が山盛り

ゴミ捨て場が荒れている

室内の水周りの返し水が枯れて臭いが充満しているなど

入居者さんが空室を見に来た時に、

悪い印象が残るようでは決まるものも決まりません。


こんな感じで、まあ当たり前の事をキッチリしていくで良いんじゃないでしょうか?

参考になれば幸いです。


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今後の大家さん旅行の予定

今現在の大家さん旅行の予定をお知らせしておきます。

9月7日(土)

大阪発 和歌山ホテル浦島の旅

新大阪09:32発 特急くろしお5号

宿泊 ホテル浦島

翌日は那智神社、那智の滝を見学

新大阪19:20着


9月28日(土) 

東京(新宿)発 石和温泉旅行

新宿12時30分発 特急かいじ7号

宿泊 ホテル千石

翌日は桔梗信玄餅工場見学、時間があればワイナリー見学

新宿15時04分着


共に募集人数は12名


8月上旬から募集開始予定ですので、

参加希望の方は予定を空けておいてくださいね!!


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入居者が破産・・・

数年に1件程度あるんですが、

無断退去した上に破産手続きしました~♪っていう入居者


2年ぶりにでましたよ

そんな奴が・・・


元々、家賃を滞納しており毎月毎月保証会社に代位弁済を請求し、

保証会社が入居者から取り立てるといった状態だったのですが、

いきなり入居者から電話が掛かってきて、

入居者:あ~、もう部屋は引っ越したから、

大 家:はあ?いきなり何ですか??

入居者:もう家賃支払う金が無いから破産しますんで~(ドヤ

大 家:あ~そうですか

入居者:カギはポストに入れて置くから後はおねがいします。

大 家:あの・・・退去立会いとかは??

入居者:どうせ破産するから~

大 家:あ~そうですか・・・

入居者:それから、もう生活保護受けるから退去証明も送っといてください。

大 家:はいはい・・・・


生活保護受けて破産ね~

まあ、そんなところだわな~


ココでこの入居者のスペックを少し

平成25年入居

夫婦+ペット1匹

家賃8万円で3LDKファミリーマンション

保証人無し 保証会社付き

仕事は申し込み時は中小企業の営業職

その後、どうも自営で防犯機器の販売をしていたようだが詳細不明


(トラブル)

1年ほど前のことだが、

この入居者の隣の部屋が空室となり、

改装業者が出入りしていたのだが、

ペンキを塗ったため窓を開放して帰宅

※ペンキは水性のためニオイはほとんどしない

20時ごろ私の携帯に着信があり、

※マンション掲示板に非常用として私の携帯番号を掲示している

(入居者)

〇〇マンションやけどな~

隣の部屋の窓が開けたままになっているやないか!

空室やろ??

防犯についてお宅はどないなっとるの??


(大家)

大変失礼しました。

今から窓を閉めに行きます。


(入居者)

あのな~

指摘されてから閉めるんじゃ遅いや!!

お宅の会社の資質を説いてるねん!!

どないなっとるんや!!!


(大家)

では、どのようにすれば宜しいでしょうか?

※こいつ酒のんどるな~


(入居者)

明日、ワシが付き合いのある防犯機器の会社紹介してやる

明日の午前中お前の会社に行ったるから会社に居れよ


(大家)

ほーーー

わかりました。明日の午前中ですね

予定を空けてまってますね~


こんな感じで絡んできました。

シラフでどんな文句を言うか楽しみにしていたのですが、

当然、事務所に訪問も電話もありませんでした。


酔っ払った上での出来事ですので、

私も特に追及したりせず、

コノ件はこれで終了したのですが、

その後、2か月に1回程度の頻度で

マンションの火災警報器の押しボタンを押される事案が発生しはじめました。


このマンションには、

駐車場とマンション入り口に防犯カメラを設置しており、

ベル発生時の録画をみてみると、

マンションに入って行く(入居者)の姿が・・・


でも、

直接ボタンを押している決定的瞬間が写っていないのと、

2か月に1度程度ですので大した被害があるわけでもありませんでした。


話しは戻り、

破産予定者に対応ですが、


1、6月分の家賃

これは保証会社が1か月分丸々代位弁済してくれるとのこと

保証会社によっては契約者が破産予定(弁護士介入)などであれば

免責という会社が多い中、私が入っていた会社は免責にはなりませんでした。

但し、特約のハウスクリーニングは保証外とのこと

まあ、これは仕方ないですね


2、原状回復費

約6年の入居なのですが、

部屋はタバコでヤニだらけ

ベランダサッシのガラスはヒビ

カベには穴が数箇所

通常なら10数万円は請求したいところですが、

まあ無理ですわ・・・・諦めるしかありません。


3、ちょっぴり反撃

退去証明書を郵送しようか悩んでいました。

だって、こんな奴に切手代82円を払うのがムカつきます。

そうしたら(入居者)より電話があり、

早く退去証明書を送ってくれと督促の電話が掛かってきました。

そこで・・・

(大家)

あーースミマセンね~

明日には発送しておきますね~

そういえば〇〇さん

何かしたんですか?


(入居者)

はあ?何の話しや?


(大家)

いや~

先日からお宅が明渡したマンションで火災警報器がイタズラされる事件があったでしょ?

その時、何度も消防車が出動して騒ぎになったじゃないです?

その件でお宅の名前の調査が寄せられたんで・・・


(入居者)

しらんわ!!ガチャ


あ、切られた


もちろん警察も消防もコレくらいじゃ捜査なんてしません。

もし彼が犯人なら、もうこんなイタズラはしないでしょうし、

関係ないなら堂々としていれば良い話しです。


結論
破産者(予定者)になに言っても無駄!
大家は泣き寝入りしかない・・・


弁護士から届いた介入通知
DSCN1208.jpg

もちろん保証人が付いていれば保証人に請求は出来ます。


今回の契約は保証人無し

残念!!


補足

でも、室内破損の部分や請求できる部分(特約など)

はキチンと証拠として残しておくことをおススメします。

なぜなら、現段階だと弁護士が介入しただけで、

実際に破産を受けたわけではありません。


というのも、

弁護士に破産の依頼はしたが、

手付金を支払っただけで、

破産の費用は支払っていないんです。


弁護士が介入することによって、

いままで毎月払っていた借金の返済を一時ストップして、

そのお金を毎月弁護士に支払って、

破産費用全額が揃ったら弁護士は破産手続きを実行します。


ここで色んな人が居て、

弁護士に手付金を払った

弁護士介入

借金の支払いがストップする

あれ?生活が楽になったぞ?

破産するような人間ですから、
ギャンブルなどに金を使ってしまう。

いつまで経っても弁護士への支払いが全うしない

弁護士が破産予定者に督促する

めんどなので電話に出なくなる

弁護士辞任

この段階で今度は大家側から裁判(調停)を申し立てます。


たま~にこんな事があります。

債権回収は諦めたらそこで終わりですよ



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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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