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入居者が破産・・・

数年に1件程度あるんですが、

無断退去した上に破産手続きしました~♪っていう入居者


2年ぶりにでましたよ

そんな奴が・・・


元々、家賃を滞納しており毎月毎月保証会社に代位弁済を請求し、

保証会社が入居者から取り立てるといった状態だったのですが、

いきなり入居者から電話が掛かってきて、

入居者:あ~、もう部屋は引っ越したから、

大 家:はあ?いきなり何ですか??

入居者:もう家賃支払う金が無いから破産しますんで~(ドヤ

大 家:あ~そうですか

入居者:カギはポストに入れて置くから後はおねがいします。

大 家:あの・・・退去立会いとかは??

入居者:どうせ破産するから~

大 家:あ~そうですか・・・

入居者:それから、もう生活保護受けるから退去証明も送っといてください。

大 家:はいはい・・・・


生活保護受けて破産ね~

まあ、そんなところだわな~


ココでこの入居者のスペックを少し

平成25年入居

夫婦+ペット1匹

家賃8万円で3LDKファミリーマンション

保証人無し 保証会社付き

仕事は申し込み時は中小企業の営業職

その後、どうも自営で防犯機器の販売をしていたようだが詳細不明


(トラブル)

1年ほど前のことだが、

この入居者の隣の部屋が空室となり、

改装業者が出入りしていたのだが、

ペンキを塗ったため窓を開放して帰宅

※ペンキは水性のためニオイはほとんどしない

20時ごろ私の携帯に着信があり、

※マンション掲示板に非常用として私の携帯番号を掲示している

(入居者)

〇〇マンションやけどな~

隣の部屋の窓が開けたままになっているやないか!

空室やろ??

防犯についてお宅はどないなっとるの??


(大家)

大変失礼しました。

今から窓を閉めに行きます。


(入居者)

あのな~

指摘されてから閉めるんじゃ遅いや!!

お宅の会社の資質を説いてるねん!!

どないなっとるんや!!!


(大家)

では、どのようにすれば宜しいでしょうか?

※こいつ酒のんどるな~


(入居者)

明日、ワシが付き合いのある防犯機器の会社紹介してやる

明日の午前中お前の会社に行ったるから会社に居れよ


(大家)

ほーーー

わかりました。明日の午前中ですね

予定を空けてまってますね~


こんな感じで絡んできました。

シラフでどんな文句を言うか楽しみにしていたのですが、

当然、事務所に訪問も電話もありませんでした。


酔っ払った上での出来事ですので、

私も特に追及したりせず、

コノ件はこれで終了したのですが、

その後、2か月に1回程度の頻度で

マンションの火災警報器の押しボタンを押される事案が発生しはじめました。


このマンションには、

駐車場とマンション入り口に防犯カメラを設置しており、

ベル発生時の録画をみてみると、

マンションに入って行く(入居者)の姿が・・・


でも、

直接ボタンを押している決定的瞬間が写っていないのと、

2か月に1度程度ですので大した被害があるわけでもありませんでした。


話しは戻り、

破産予定者に対応ですが、


1、6月分の家賃

これは保証会社が1か月分丸々代位弁済してくれるとのこと

保証会社によっては契約者が破産予定(弁護士介入)などであれば

免責という会社が多い中、私が入っていた会社は免責にはなりませんでした。

但し、特約のハウスクリーニングは保証外とのこと

まあ、これは仕方ないですね


2、原状回復費

約6年の入居なのですが、

部屋はタバコでヤニだらけ

ベランダサッシのガラスはヒビ

カベには穴が数箇所

通常なら10数万円は請求したいところですが、

まあ無理ですわ・・・・諦めるしかありません。


3、ちょっぴり反撃

退去証明書を郵送しようか悩んでいました。

だって、こんな奴に切手代82円を払うのがムカつきます。

そうしたら(入居者)より電話があり、

早く退去証明書を送ってくれと督促の電話が掛かってきました。

そこで・・・

(大家)

あーースミマセンね~

明日には発送しておきますね~

そういえば〇〇さん

何かしたんですか?


(入居者)

はあ?何の話しや?


(大家)

いや~

先日からお宅が明渡したマンションで火災警報器がイタズラされる事件があったでしょ?

その時、何度も消防車が出動して騒ぎになったじゃないです?

その件でお宅の名前の調査が寄せられたんで・・・


(入居者)

しらんわ!!ガチャ


あ、切られた


もちろん警察も消防もコレくらいじゃ捜査なんてしません。

もし彼が犯人なら、もうこんなイタズラはしないでしょうし、

関係ないなら堂々としていれば良い話しです。


結論
破産者(予定者)になに言っても無駄!
大家は泣き寝入りしかない・・・


弁護士から届いた介入通知
DSCN1208.jpg

もちろん保証人が付いていれば保証人に請求は出来ます。


今回の契約は保証人無し

残念!!


補足

でも、室内破損の部分や請求できる部分(特約など)

はキチンと証拠として残しておくことをおススメします。

なぜなら、現段階だと弁護士が介入しただけで、

実際に破産を受けたわけではありません。


というのも、

弁護士に破産の依頼はしたが、

手付金を支払っただけで、

破産の費用は支払っていないんです。


弁護士が介入することによって、

いままで毎月払っていた借金の返済を一時ストップして、

そのお金を毎月弁護士に支払って、

破産費用全額が揃ったら弁護士は破産手続きを実行します。


ここで色んな人が居て、

弁護士に手付金を払った

弁護士介入

借金の支払いがストップする

あれ?生活が楽になったぞ?

破産するような人間ですから、
ギャンブルなどに金を使ってしまう。

いつまで経っても弁護士への支払いが全うしない

弁護士が破産予定者に督促する

めんどなので電話に出なくなる

弁護士辞任

この段階で今度は大家側から裁判(調停)を申し立てます。


たま~にこんな事があります。

債権回収は諦めたらそこで終わりですよ



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誰か使ってください・・・

所用でアパートに行ってみると・・・・

DSCN1225_20190614164304730.jpg
ゴミ置き場に古い洗濯機が放置されています。

よくみると・・

DSCN1226.jpg
「まだ動きますので使ってください」の貼紙が・・・

こういうのって、

大阪は本当に多いです!

まだ新しいのなら分りますが、

どうみても10年以上前の汚い洗濯機

だれが使うか!!!


しかし、しかし

この行為が善意によるものかも知れません。

もしかしたら洗濯機を置いた方が

「あれ?誰も要らないかな?だったら自分で処分しましょう!」ってなるかもしれません。

1週間ほど様子を見ようと思っていますが、

私の経験上、このまま放置だろうな・・・

そして大家が処分費を負担する・・・・

大阪あるあるでした。



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必殺大家塾『火災(地震)保険活用セミナーin札幌』

大阪・東京・福岡・鹿児島・広島と開催して大変好評だった火災保険(地震)ですが、


次の開催地は札幌です!



我々不動産投資家にとって強い味方である


火災保険(地震)について語りたいと思います。



本当に火災保険を活用していますか?


私も勘違いしていたのですが、


地震保険って半壊や全壊ではなく


一部損壊でも出るって知っていました?



今回は、その様な保険の真実について詳しく学びます。



ここで今まで開催した参加者さまからの疑問を紹介いたします。


Q:地震保険を過大に請求するような違法性のあるセミナーではないですか?

A:全く違法性はありません。

地震保険は被害の程度によって全損・大半損・小半損・一部損の4段階に分けて支払われます。

その被害度合いの算出は保険会社から派遣される鑑定人に託されます。

しかしながら、地震保険の被害算出は複雑な計算式の上に成り立ち、現在その鑑定人の専門知識、スキルが統一されていないのが現状です。

たまたま専門知識やスキルの低い鑑定人、保険会社よりの鑑定人にあたってしまうと、本来もらえるはずの保険金がもらえないという不利益なケースも多数起こっています。

そんな場合、地震保険の知識がない一般の方は「保険がおりなかった」と泣き寝入りするしかありません。

保険会社や鑑定会社と利害関係を持たない我々は、皆さんが適正な保険金を受け取れる様、専門の知識を以って申請をサポートさせていただいております。



Q:地震はあったのですが震源地から離れているので、どこも破損している様には見えないのですが・・・

A:現在、東海地方を除く、すべての地域が地震保険申請の対象になっています。

一般の方が見落としてしまう様なヘアクラックなどの損傷を、専門知識と豊富な経験を持った調査員が調査します。



Q:物件を所有していないと参加しても無駄ですよね?

A:例えばご実家、ご親戚などが地震保険の対象地域などにお住まいではないですか?



Q:火災(地震)保険に加入していないのですが、何とかなりませんか?

A:無理です。保険には入りましょう!



Q:必殺さんは九九さんから成功報酬(バックマージン)的なものを得ているのですか?


A:必殺さんにはご紹介料のようなものは一切お渡ししておりません。

必殺さんが地震保険請求の実情などを知り、一人でも多く適正な保険請求ができるようにと読者のみなさんに純粋に紹介してくださっています。


以上、簡単ですがご紹介しました。

ご不明な点などありましたらドンドンご質問ください。



【開催場所】

札幌駅近くの会議室



【開催日】

令和元年6月29日(土)13時開場 


第1部


【テーマ】

「地震保険は建物が倒壊しないと使えないと思っている方必見、地震保険は下りる保険です! 」
  
【内 容】

地震保険は建物が倒壊・半壊しないと申請できないと思われていますが、実は極端な話、亀裂がいくつか見つかるだけで保険が下ります。
地震保険が使える(下りる)保険であることの根拠として、弊社の実績(7,000件)はもちろんのこと、保険の成り立ちから背景、裏事情までお伝え致します。


【講師】

建物調査九九株式会社 代表取締役
永江 将丈(ナガエ マサノリ))氏


【プロフィール】

約10年間ITのマーケティング会社を運営、昨年関東の建物損害調査会社代表であった野口と出会い、福岡にて建物調査会社を設立。
地震保険申請サポートのスキームを独自のマーケティング理論に落とし込み、1年で九州全域から関西まで依頼が殺到するまでに成長するに至る。



第2部 


【テーマ】

「古い物件ほど掛ける価値が大きい火災保険の活用法」


【内 容】

築古物件は火災保険を有効活用して運営していく、
火災だけでなく様々な特約活用
その実例を紹介します。


【講 師】

必殺大家人


【プロフィール】

ドミナント戦略で600室を自主管理
裁判から死体処理まで全て自分でこなしています。



【おおまかなタイムスケジュール】


13:10〜13:30 受付

13:30〜14:30 建物調査九九セミナー

14:30〜14:45 休憩

14:45〜16:15 必殺大家人セミナー

16:15〜16:50 質疑応答

16:50〜17:00 撤収

            懇親会


セミナー参加費用

3000円


懇親会参加費用

5000円


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質問コーナー『保証会社って個人(大家)で契約出来る?』

読者さんより質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。


--------------------------------
件名:外国の方への賃貸
ホスト:
--------------------------------
いつも貴重なお話有難うございます。
前回東京で行われた地震保険セミナーに参加させて頂きその後、
加入していなかった地震保険についても色々考えを改め、
必要と思われる物件には更新時に加入していこうと思っています。
刺激して頂きありがとうございました。

今回、リフォーム前の物件(築古戸建)に外国の方から直接問い合わせがあり、
自力で直すので格安で貸してほしいとのことでした。

4DKと広い物件で結構荒れているうえ、
他の物件募集などでもバタバタしているところだったので条件が合えば前向きに進めたいところなのですが
保証会社の加入は必須だと考えています。

今回のように直接申し込みの場合、
仲介を通さずオーナー(法人)が直で申し込める保証会社ってあるのでしょうか?

また借手が外国の方の場合、外国人専門の保証会社にした方がよいのかも迷うところです。

在住は10年以上の子供がいる5人家族で近くに親戚も住んでいるようです。
英語圏ではありませんがたまたま私が少し言葉のできる国の方で大手の工場に勤務されています。

以前の記事で外国の方にも賃貸されているとのことでしたのでお知恵や注意点など頂けましたら幸いです。

--------------------------------
お答えします。

>自分で直すから安く貸してくれ

とても良い賃貸条件だと思います。

だって、築古物件って改装費、改装期間、空室期間など

直ぐにはお金になりませんよね?

今回の話しの様に、自分で直すから安く貸してくれだと

即お金が入ってくるわけだし、改装費も節約できます。

その分、次の物件購入の資金に持っていけますからね!


>仲介を通さずオーナー(法人)が直で申し込める保証会社ってあるのでしょうか?

これって意外と皆さん知らない事実なのですが、

個人でも保証会社の代理店になれるんです!

※もちろん一部保証会社はダメなところもあります。

1、法人格は必要ありません(個人でOK)

2、加盟金、保証金など費用は一切不要

3、ノルマなどは一切ありません

以上の様に保証会社の代理店になるのは実は非常にハードルが低いんです。

なので、直接保証会社に問い合わせてみてはどうでしょうか?


>外国人専門の保証会社にした方がよいのかも迷うところです。

確かに外国人専門の保証会社のほうが通りやすい傾向はあると思います。

と言うのも、

普通の保証会社の場合、最低限求められるのは

1、永住権(その他、正規に日本で住む権利を有している)

2、最低限の日本語の受け答えが出来る

3、場合によっては日本国籍の保証人を求められる

など、やはり外国人には少しハードルを高くしていると思います。

ですが、通常の保証会社のほうが保証内容や保証料も安いなどメリットも多いですので、

通常の保証会社に出してみて、ダメなら外国人専門の保証会社に問い合わせてみるなど

柔軟に対応すれば良いと思います。


>外国の方にも賃貸されているとのことでしたのでお知恵や注意点など頂けましたら幸いです。

一口に外国人と言っても、

国籍、家族構成、仕事など、内容によって全く異なってきますので何ともお答え出来ないですが、

日本人も外国人も悪い奴は悪い、良い奴は良いです。

最低限、保証会社には加入するようにすれば良いんじゃないですかね?

戸建てですから家賃さえ入ってくれば文句無いわけですしね!


参考になれば幸いです。


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ストーカー犯からの賠償金

今年の初めに逮捕されたスナック女性へのストーカー犯の続報です。

くわしくは前回までのお話しをご覧ください。


警察からは、

犯人は大家さんへ謝罪の意思があるとのことなので、

大家さんの連絡先を教えてもいいですか?とのこと


まあ、示談の話しが出来そうなので私の携帯電話を教えても構わないと伝えたところ、

翌日に犯人より電話がかかってきました。

犯人:このたびは私の犯した行為で大変迷惑をおかけしました。

    あの時は、スナックの女性を困らせてやろうとしか思い浮かばなくて

    大家さんが迷惑を被っているなんて思いもしなかったんです・・・

大家:で?どうするの?

犯人:被害弁償させていただけないでしょうか?

大家:仕事はしているの?

犯人:はい、今は三重のほうでトラックに乗っています。

大家:じゃあ、金額についてオーナーと話しをして折り返し電話するから


こんな感じの電話でした。

※自分の物件ですが、一旦間を置くために架空のオーナー


ここで問題が・・・

なぜなら壊されたエアコンと鍵穴で50万円ほど保険会社から保険金が出ているんだよな~

それで犯人から賠償金を貰うのって二重取りじゃない??


うーーーん

どうしたものかな~


と、そこに一本の電話が・・・

電話の主は検事さん

検事:確認なのですが、大家さんは被害についての保険金は受け取られているんですか?

(※心の声)
え?どうしよう??嘘をついてもらってないって言うべきなの???
でも、保険金をもらっていたことが後でばれたらどうしよう???
うーーーん

大家:あ、はい・・・保険会社から保険金を貰いました・・・

検事:そうなんですね、わかりました。

想定していない電話でしたので正直に答えちゃいました・・・


これってどうなの??


犯人から被害弁償金として受け取ると被害の二重取りだよな~

検事からも問い合わせがあったということは、

犯人側にも大家が保険金貰ったことが伝わるかも・・・

うーーーん

うーーーーーん


あ!そうだ!!

被害弁償金としてではなく、

慰謝料って感じならOKじゃない?

だって事件被害で時間を取られちゃったし、

私の精神的苦痛も生半可なものではありません!

怖くて怖くて何日も寝れない日が続いたことか!!!

あくまでもその精神的苦痛に対する『慰謝料』です。


と言うことで、

慰謝料20万円とし、

合意書も慰謝料としての念書にしました。


被害額は50万円だが、

慰謝料なので20万円


これなら、

犯人側がアレコレ言っても慰謝料で押し通せるでしょ?


ということで本人側へ電話し、

大家:大家と検討した結果、貴方も一時の迷いで起した犯罪で、

   十分反省しているとのことなので、慰謝料として20万円でどうですか?

犯人:え?それでいいんですか!!ありがとうございます!!!

   分割にはなりますが毎月キッチリお支払いさせていただきます。

大家:じゃあ、念書を送るから勤務先までキッチリ書いて送り返してもらえるかな?

犯人:ありがとうございました!これから仕事も頑張ってお支払いさせていただきます!!


その後、

検察から一通の手紙が届き、

今回の事件は犯人は不起訴処分となり、

収監されることなく社会生活をおくれることになりました。

きっと私に慰謝料を支払ったからでしょう!


念書も返送されてきて分割金は毎月キッチリ振り込まれています。


ココでのポイントは、勤務先を記入させることで、

もし途中で支払いがストップした場合は、

給与差し押さえを実行することができます。


みんな納得の終わり方でした。

めでたしめでたし


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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