質問コーナー『1千万以上収入のある方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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日付:
件名:専業大家への道の件で。
ホスト:
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必殺大家様
いつもブログを楽しく拝見しています。
当方 岡山に住む50才の会社員です。
11月15日のブログ「専業大家への道」の、最後の方で、1000万以上の所得のある方は、
今回の様な話は無駄と思いますでマネすべきではないと思います。
とのコメントを書かれていますが、1000万以上の所得のある者は、
どういった考えで望んで行けば良いのでしょうか?
現在 ネットや不動産屋さんでRC物件を探していますが、
利回りの良い物件の情報が得られない状況です。御教授をお願いします。
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お答えします。

記事で書いていた1000万以上の年収のある方は・・・ですが、

まず、1千万以上の収入と言っても、

経営者で1万万以上なのか?

自営業で1千万以上なのか?

専門職(医師や弁護士など)で1千万以上なのか?

サラリーマンで1千万以上なのか?

それぞれに生きる道がありますので一概に何とも言えないのですが、

一般的に考えて高給取りですよね?

皆さん、勉強し努力されて年収1千万以上の収入を獲得されたと思います。

そんな方が、年収(属性)が良いからと、この不動産投資業を始められる方がいますが、

まあ、失敗します・・・

答えは簡単です。

現在の年収1千万は簡単でしたか?

人の何倍も努力したでしょ?

だから人より高い収入が得られているんです。

賃貸不動産の知識も無く

社会的高属性を全面に出すと、

不動産業者のお勧めする”自称”超優良物件を購入して

凍死家になっちゃいます。


私はよく、大家の会やセミナー等で、

医師の方や専門職の方など、超高所得の方から相談受けるのですが、

私の答えは、『止めておけ』です。

言葉は悪いですが、

不動産投資の良いカモ『専門バカ』というのがあります。

自分の専門分野(医師なら医学ですよね)では人には負けない知識があるが、

専門分野以外はまるで無頓着で無知・・・

そんなので、海千山千の不動産業界に手を出して儲かるわけがありません。

税金対策?

そんなの税金対策とは言わないでしょ?

それはタダの不動産赤字部門でしかない


結論!

年収1千万以上の方は1200万になる努力を本業でしてください。

逆に年収500万の方が年収1000万になるのは、

本業では無理です。(無理ではないですが大変です)

そんな方は本業よりも不動産大家業で年収1千万以上を目指してください。


話しは戻りますが、

現在年収1千万以上あって、

それ以上欲しい方は、

現在の収入と同じくらいの努力が不動産大家業でも出来るか?
↑コレにつきます。

だって1000万以上の仕事って大変でしょ?

その仕事以上に不動産業に時間を割けますか?

副業感覚で運営できるほど甘い世界ではないです。

何度も言いますが、

年収1000万以上を得るって大変だったでしょ?

それと同じ努力が必要なんです。

それと、

不動産は買ってからが始まりなんです!

物件購入→寝ててもガッポリって考えてる甘~い考えの方がいますが、

そんなの業者の養分になっているだけで、

数年後は収支バランスが崩れて最後は手出しで損切りです。

そんなことなら最初から手を出すべきではないです。


今回も根性論になっちゃいましたが、私の率直な意見でした。


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調停から訴訟へ移行

先日、家賃を滞納したまま退去した元ヤクザ者に対して、

滞納家賃の取立てのために福岡に行きましたが、

滞納者は出廷せず不調(調停不成立)にて終了いたしました。

そのため調停不成立の証明書を裁判所で発行してもらい
PB271077.jpg
↑申請用紙は裁判所でくれます。

これを訴訟の申請時に提出すると、

申立の印紙を半額にしてくれます。

調停は滞納者の居住する福岡で行ないましたが、

支払う気も出廷する気もありそうにないので、

今回は私の居住地である大阪で訴訟することにしました。

この調停不成立→訴訟に移行する場合は、

2週間以内に行なわなければ印紙を半額にしてくれません。
PB261070.jpg
訴状受付窓口

無題
↑訴状

内容は調停とほとんど同じですが、

すこし違う点があり

1、遅延損害金利を請求する

2、書式が命令蝶になる

コレくらいです。

ただ、大きく違うのは切手が高いんです・・・・

なぜかと言うと

調停は債務者に対し普通郵便で呼び出し状などを送る

それに対して

訴訟は債務者に対して特別送達郵便(書留)で送る

それが1通1082円もかかるんです・・・

債務者が1回受け取らないだけで1082円加算・・・

1回目の送達→普通に特別送達(1082円)

不在のため郵便局で保管

1週間経ったが債務者は郵便を受け取らない

2回目の送達→休日指定特別送達(1282円)休日送達費用が加算される

1週間経ったが債務者は郵便を受け取らない

3回目の送達→夜間送達(1282円だったと思う)

ココで債務者が受け取れば1082円+1282円+1282円=3646円

訴状を送達するだけで3646円掛かります。

もし、コレでも受け取らなければ附郵便送達や公示送達という手続きに入ります。


まあ、今回は嫌がらせですので、費用対効果は考えていないんですけどね~


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瞬間湯沸かし器交換

最近、秋も深まり冬の訪れを肌で感じる日和になってきましたが、

そんな時期に頻発するのが瞬間湯沸かし器の不良連絡です。

夏から、秋にかけては使用しないが、

冬になると手が冷たくなるので使用しだすため、

この時期に故障していると連絡があるんです。

電話の段階で電池の交換はしましたか?と聞くのですが、

ほとんどの入居者さんは、電池交換まで交換したけど、

点火しないとの事です。

そんな時は、予備で購入している新品を持参しながら訪問します。

もし、故障しているなら修理など考えずに交換しちゃいます。

だって、メーカーに来てもらって修理お願いすると、

最低でも1万2000円~3000円程度掛かります。

それに対して1万6千円程度で新品がネットで購入できますので、

色々考えるより手っ取り早いです。

交換作業も簡単なのですが、

ガス管の繋ぎ方が変わったので少々高くついちゃうんです・・・

今回のブログではソレを説明しますね

PB171029.jpg
点火しないと連絡のあった瞬間湯沸かし器

念のため、電池の交換とガス管が折り曲がってないか?の確認を行ないます。

しかし、どちらも異常が無いのですが、やっぱり点火しません。

PB171030.jpg
製造年月日が消えちゃうくらい古いです。

PB171031.jpg
ガス管の元栓側はゴムホースで接続できますが、

PB171032.jpg
湯沸し器側がTU接続になっていてガスホースでは接続できません。

※少し前までTU接続→ゴム管接続の変換プラグが売っていたのですが、
 今はもう手にはいりません。どこかで売ってるのかな?知ってる方コメください。

PB171033.jpg
なので、今は強化メタルホース(室内用)で接続する必要があります。

これが高いんです・・・

1.5mで4500円也

PB171036.jpg
接続するとこんな感じ

PB171035.jpg
ガス管と水道管をつなげれば終了です。

出来れば水道フレキ管も新品に交換したほうが、

接続が簡単に出来ます。
(古いフレキ管は固着していて上手く曲がらない)

ゆっくり作業しても30分も掛かりませんし、

特殊な機材や道具も必要ありません。

※電動ドリルやレンチくらいは要りますよ!


こんな感じで11月だけでも3台交換しました。


今回みたいな自前作業を書くと、

そんな作業は業者に任せて他の仕事で稼いだほうが儲かるよ!

てな感じの意見がありますが、

それはそれでいいんじゃないですか?

人それぞれの生き方、経営方針があります。

でもね、私は思うのですが、

私のしている仕事は『不動産投資業』ではなく『不動産大家業』と考えています。

”投資”という考えでなく”実業”っていう考え方ですね

なので、本筋からズレた事業はしないし、

本筋からズレるから失敗するリスクがあると考えています。

バブルで踊って消えていった企業って、

経営者が無知なくせに本筋からズレた商売に手を出して、

多額の負債を負い、

そして本業の運転資金まで食っちゃって倒産していきました。

なんで、本業で満足しないの??

(本業=実務も経験もあり軌道に乗っている事業っていう意味です。)


私は本業でボチボチ食えているんなら幸せなんです・・・


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警察介入事件の続き

前回のブログの続きです。

その日の夕方

マンション近くの派出所より電話があり

警官:今日の安否確認について詳細をお聞きしたいのですが?

必殺:はい、何でも聴いてください。

警官:まずは、親御さんとかの連絡先は分かりますか?

必殺:契約書に緊急連絡先が記載されているので分かります。

警官:それから、一緒に同居している男性の名前なんかも分かりますか?

必殺:はい、契約時に入居申込書に記載があるので分かりますよ

警官:まあ、事件性は無いと思うんですが、一応親御さんなどに聞いてみます

必殺:分かりました。

※それから30分程度して、また派出所から電話が・・

警官:親御さんに連絡してみたのだが、実家には帰っていないとのことなんです。

    それどころか、兄弟(兄)が電話しても電話に出ないとのことで、

    非常に心配されているんです。

    そこで、出来れば今から安否確認をしたいとお兄さんが言っているので

    立会いお願いできないでしょうか?

必殺:もちろん構いませんよ、

警官:では30分後に現地に合鍵を持ってお願いします。


いよいよ、事が動くと考え、直ぐに保証会社に連絡し、

身内立会いで突入する旨伝えると、保証会社としても立ち会いたいとのことで、

現場に向かいますとのこと

まあ、もし本人たちが居た場合には、ココで退去を決めてしまいたいところでしょう


という事で、30分後に合鍵を持ってマンションに行ってみると

若い男性と初老の男性が警察官と一緒にマンション前にいました。

軽く挨拶を交わし聞いてみると、兄と父親とのこと

該当のマンション5階に到着し、いよいよ突入です。

部屋には明かりがついていて、明らかに誰かいます。

まずは警察官がドアをノックし、居住者に呼びかけます。

警官:〇〇さん~警察です。開けてください。

そうすると、普通~に女性の方が出てきて

警官:〇〇さん?

女性:はいそうですが・・・

そこに割って入って兄が怒鳴ります。


兄:お前なにしとるんじゃ!!!

  お前のせいで親父も管理人さんも皆心配してきとるんやぞ!!!

女:・・・・・、うつむいたまま無言

室内にいるヒモの男性

兄:(ヒモの男性に対して)お前何モンや?

ヒモ:あ、同居人です。

兄:仕事は?

ヒモ:今、休職中です。

兄:はあ?どういうつもりや?

  家賃溜めて無職~?

  出て行け!お前はココに住む資格アレへん

ヒモ:そんな急に言われても出て行けません

ココで父親が介入

父:ふざけるな!!

  仕事もせえへんで娘のところに転がり込んでそれでもお前は男か!!

ヒモ:・・・・、時間をくれたら出て行きます。

父:今すぐ出て行かんか!!!!

ヒモ:そんな無茶言われても無理です。

兄:そんなモン関係あるかい!!!出て行かんか!!!!

女:そんなん言わんといて!無理なモンは無理なんやから!!

なんだかんだ言いながら、入居者の女性はヒモを庇います。


そこで、保証会社社員の登場


保証会社が到着したので、私が色々言っては話しがややこしくなるので、

あとはお願いしますと、コレまでの流れを説明して私は引き上げました。


翌日、アノ後どうなったか保証会社から連絡があったのですが・・・・


保証:いや・・・参りました。

   あれから退去届け書いてもらおうと話したのですが、

   書類関係は一切書かないと突っぱねられました。

必殺:え?あの状況で一筆もらえなかったの?

保証:そうなんですよ~

   退去はする。でも一筆は書かない。退去届け書くと出て行かないといけなくなるだろ?

   と、ワケのわからないこと言い出すんです。

必殺:退去するんなら退去届け書いても問題ないんじゃないの?

保証:それが、退去届けを書いたら出て行かないといけなくなるって言うんです。

必殺:???じゃあ出て行かないっていうことなの?

保証:それが、決断を求めると必ず男(ヒモ男)が出てきて、

   そんなもん書いたら追い出されるぞ!!とかいいよるんです・・・・

必殺:そんな奴関係アレへんやン?

保証:そうなんですけど・・・・

必殺:結局、どうなったの?

保証:明日の昼までに出て行くと言ってました。

必殺:そんなん現実的じゃないじゃん

保証:まあ、そうなんですけどね・・・

うーーーん、どうなんでしょ?

私なら明日出て行くという退去届け書かす努力をするより

今月末まで待ってやるから退去届け書けと

諭すように退去届けを書かせます。

だって、一番最悪なのは、

荷物を置いたまま出て行かれるのが最悪で、

数年のちにイキナリ訴訟で自力救済を追及してくる事案も出ています。

なので、こういった場合には、何よりも”退去届けを書かせる”

これが絶対条件になります。


とは言っても、保証会社もプロですので、

これ以上、私がトヤカク言うのは止めておきました。


コレが金曜日の出来事ですので、

最終的にどうなるのか?

まだ結論は出ていません。

ちなみに土曜に昼に退去は無理ですと入居者から電話があったとのことでした。

まあ、そりゃそうだわな・・・


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警察介入事件

昼頃、マンションで作業をしていると警察官の方と見知らぬ女性が話しこんでいました。

何かあったのかな?と思いつつ横を通ると、

警察官の一人に呼び止められ

警官:あっ!ココの管理人さんですよね?

必殺:あっ、そうです・・・・(派出所のおまわりさんで私の顔を知っていた

警官:実は00号室に住んでいる女性が会社を1週間も無断欠勤していて連絡が取れないと

   会社の方がみえているんです。(そこに居た女性)

女性:いきなり会社を欠勤して何度連絡しても連絡がつかなくて来てみたんです。

   午前中に訪問したときは若い男性が在宅していて、

   本人は体調を崩して実家に帰っているというのですが・・・

   何か変な感じがしたので近くの派出所に相談へいったんです。

警官:相談を受けて来てみたんだが、応答がないんですよ・・・

必殺:そうなんですか

   どうします?安否確認で入室しますか?

警官:いやいや、まだそこまで緊急性は無いと思いますので、まだ解錠は結構です。

必殺:そうですか、では何かあったらいつでも言ってください。

こんなことがありました。


この部屋の契約状況は、

約1年前に大手仲介業者の紹介で入居

契約者は30代女性、保証人なし

同居人は20代男性

入居間もない頃にエアコン故障で対応したことがあるのですが、

男性は無職の理屈っぽい男

な~んか所謂”ヒモ”って感じなんです。

この部屋、保証会社に加入しているのですが、

既に滞納三ヶ月

保証会社としては追い出しに入っているとの事でしたので、

一応、このような事案があったことを連絡すると

必殺:コレコレの出来事があったので一応報告しておきますね

   そちらの対応状況はどうですか?

保証:退去の交渉をしているのですが、

   契約者の女性とは一切連絡が取れていなくて、

   いつも同居人の男性が交渉の窓口になっている状況です。

必殺:そうですか~

保証:この男性は、退去する退去すると言うことは言うのですが、

   では、いつ退去するのか詰めると開き直ったりする

   とにかく掴みどころのない感じなんです。

※一応、私が感じた男性の印象を伝えて慎重に行動するように伝えました。

 経験上、コノ手の手合いは義務を果たさず権利を主張するタイプで

 自力救済などすると必ず言いがかりをつけてくるタイプです。

とは言っても保証会社さんに代位弁済してもらっていますので、

私には実質被害はありません。

なので、余り深くは介入せず保証会社さんお任せしますと電話を切りました。

ところが、夕方に警察から電話があり思わぬ展開に・・・


続く


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☆業務連絡☆
11月29日の厚木セミナー(満席)ですが、
参加申し込みされた方に事務局から最終の案内メールを出しているとのことですが、
届いているでしょうか?
もし、最終案内が届いていなければ事務局までメールしてください。

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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