質問コーナー『浴室の壁』

読者さんからの質問が溜まってきましたのでお答えしたいと思います。

--------------------------------
送信者:マーガリン
日付:
件名:質問です。浴室外壁の落下
ホスト:
--------------------------------
いつも楽しくブログ読ませて頂いています。
私も自主管理で築34年のアパートを管理しています。
もちろん、暴れん坊揃いです。

質問なんですが、浴室の窓際の壁が剥がれ落ちてきました。針金のようなものが見えています。
半分は、タイルでもう半分は、モルタル壁です。
換気扇は付いておらず換気口は上の方に少しありますが、
どこのお部屋の方も寒いので塞いで窓を開け換気はしておしません。


ユニットバスも入らない狭い浴室でどの様に修理をしたらと悩んでおります。

何か、お知恵を宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答え・・・

難しいです。

現物を見てないので何とも言いようがありませんが、

換気扇を付けれないんでしょうか?

こういった仕事はヤッパリ専門職の職人さんを交えて現地で相談すべきと思います。

素人大工とプロの職人とは出来上がりや見栄えが全然違いますし、

経験がまったく違います。

素人考えでは思いつかない問題や解決策を経験から学んでいます。

結論!

職人は良い仕事をする!!

以上


もう1件お答えしたいと思います↓

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:さんかくたまご
日付:
件名:クレームをつけて本来入居者負担の作業を大家にやらせる入居者対応について
ホスト:
--------------------------------
先般はお電話に出てくださり、ありがとうございました。
相談にお答えくだされば大変ありがたいです。

「入居者負担の作業をクレームをつけて大家にやらせる入居者への対応」です。
一例ですが、自動洗濯機の水道接続が悪く、その箇所から水が漏れていました。
しかしクレームの内容は「水道栓から水が漏れている」です。
私が訪問しましたが、仕方なく私が直しておきました。
今度は「風呂場の排水が悪い」と激しい叱責で、その時も私が出動しましたが、
風呂場の排水管に歯ブラシやプラスチックのキャップが詰まっていました。
これも本来、入居者さん負担だと思います。
先ほどまた電話がかかってきました。
「エアコンが効かないからすぐ直せ」です。
事情を聞けば、3年間フィルターを掃除していないし、
ヘビースモーカーですので、多分フィルターつまりだと思います。
いつも「今度は素人ではなく専門業者を向けろ」です。
今回も、フィルターつまりでしたら、入居者負担です。
工事業者を向けて、もしフィルターつまりであれば、費用は入居者負担になります。
しかし払う人ではありません。
このようなことが続けば、私も負担です。
どうすれば良いでしょうか。
なお、「この箇所は入居者さん負担です」と仲介さんに説明してもらっても聞く耳持たない人で、
クレームを仲介さんにも日に何十回も「入れる人です。
--------------------------------
お答えします。

私が実施している対応策は、
コチラもキチガイになる!です。

軍歌の一つでも歌うと効果あります。

もしくは、ドンドン請求して最後は裁判するのもいいのではないでしょうか?

実際、上記の様な事例では十分勝てると思いますし、

※証拠集めのために写真を撮っておきましょう

世間の常識はこちら側(大家側)にあることを分からせるのもいいのではないでしょうか?

あと、実際に効果があったのは、

ビデオカメラ持参で行くとピタッとクレームが止まったケースがあります。

ビデオを回しながら状況を全て記録させていただいています。

そんなことを言うと、

イヤイヤ、大したことないから~もうええわ~

なんてことがあり、その後は一切クレームを入れてこなくなりました。


まあ、いずれにしても、あまり真剣に悩まないことが重要です。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ
FC2 Management

コンセント交換

皆さんのマンション(アパート)でこんなことありませんか?

築26年のRCマンションの入居者さんより連絡があり、

エアコンの取り付け業者に来てもらっているが、

コンセントが古くて交換しないとダメと言っている。

大家さん側で交換して欲しい

P8270517.jpg
↑こんなコンセント

20年ほど前によくあったエアコン用100Vコンセントとのことです。

これって貸主負担で交換してます?

私は議論もメンドクサイですし、物件が近くですので

ちゃっちゃと行ってパッパと交換しちゃいます。
P8270518.jpg
ちなみにエアコン取り付け業者さんに工賃を聴いてみたところ、

1500円で交換しているとのこと

まあ、お願いしても1500円なら別にどちらの負担でもいいのですが・・・

どうなんでしょ?


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

雨漏り対応

先日の台風時に雨漏りがすると連絡があり訪問してきました。

また雨漏りがあったのと、読者さんから聞こえてきそうですが、

今回対応したマンションは↓コレ
P8270502.jpg
結構いいでしょ?

平成元年築です。

それでも雨漏れするんですよ・・・

今回連絡があったのは8階の方で、その上の階は軒下がないので、

雨がモロにベランダにかかります。

コノ雨漏りは他の部屋でも同じ様な事案があり、大体の見当はついているんです。

P8260495.jpg
これが9階部分のベランダなのですが、

サッシの下を写真で撮ってみると
P8260497.jpg
サッシとコンクリートの間に隙間があり、

大雨が降るとココから下に漏水するものと考えられます。

という事で、シリコンで埋めちゃいます。
P8260498.jpg
雨漏れ用のシーリング剤です。

うーーーん、少し使いにくいです。

これなら普通のシリコンコーキングのほうがいいと思います。

※イマイチ、コンクリに引っ付かないですね~

P8260499.jpg
ローアングルで写しましたので、目立ちますが

普通に上から見たらほとんど見えません。

それと重要なのが、
P8260501.jpg
溝掃除と

P8260500.jpg
排水口の清掃です。

大雨が降っても、ベランダに水が溜まらなければ問題ないわけですから

泥などをキレイに除去して水がスムーズに流れるようにしておきます。

おそらくコレで雨漏れはなくなると思います。

参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

滞納24ヶ月ファイナル

いよいよ明日、担当のヘルパーさんに会う日の前日、

老人(滞納24ヶ月者)の近所に住む世話役(おせっかいオバちゃん)から電話があり、

おばちゃん:社長さん!(必殺のことです)、老人が社長に銀行通帳取り上げられたと言って騒いでるで!!
        どないなってんの?!

必殺大家人:いや~、家賃が2年も振り込まれてなくて確認してるんねん

おばちゃん:えっ!2年も払ってへんの?

必殺大家人:そやねん、でも老人は払ったって言ってるんやけど、よう分からんから通帳預かって記帳にしてるんよ

おばちゃん:なんや、そういうことかいな~、老人は偉い剣幕で警察呼ぶとか言ってんで~

必殺大家人:警察も何も、通帳だけ持ってても何もでけへんがな~

おばちゃん:そらそうやね~

必殺大家人:そやろ~、それにそんなんで金なんか取ったら直ぐにバレるがな~

おばちゃん:そしたらいつ通帳返したるの?

必殺大家人:明日、ヘルパーさんと話すから話しが終わったら返すよ~

おばちゃん:さよか~、ほな言っとくな~

このおばちゃん、アパート(長屋)の出入り口に部屋があって、

アパートに出入りしている人を逐一チェックしており、

何か物事があると必ず介入してきては、

何かしらの口利き料をせびってくるんです・・・

※私が部屋の前を普通に通っていても必ず飛び出してきては
 『何かあったん?』と声をかけてきます。見張ってるの?って思うぐらいです。

まあ、仲介料(口利き料?)と言っても大した金額でもありませんし、

味方につけると非常に役に立つ方ではありますので、

極力良好な関係を保っています。


うーーーん。

ヤッパリ老人は痴呆が入ってるのかな??


そう思いつつ、ヘルパーさんと会う日が来ました。

当日、約束の時間に老人の部屋を訪れると、

老人・ヘルパー・おばちゃんと狭い部屋に3人居ます。

やっぱり、おばちゃんが介入するんだ・・・
下手すると口利き料を取られるな・・・

そう思いながら事実確認をしていくことに

必 殺:家賃管理は誰がしているんですか?

ヘルパ:家賃管理は老人本人にお願いしています。

必 殺:では、5日前に入金になっているこの36万円は誰が振り込んだのですか?

ヘルパ:本人さんが現金を持っていたので預かって振り込みました

必 殺:現金?そんなの有ったのですか?

ヘルパ:ココに隠していらっしゃるんです(タンスの下を指差し)

※頷く老人、それを見て相打ちを打つオバちゃん

必 殺:2年も家賃が入っていないのはご存知でしたか?

ヘルパ:イエ、家賃は自分で振り込むと言ってましたので・・・私は気づきませんでした。

必 殺:では、あと1年分ありますけどどうしますか?

ヘルパ:それは明日にでも振込みさせていただきます。

※本当は、半年に一度ヘルパーさんがお金を下ろしていて、
しかもキャッシュカードの管理もヘルパーさんです。
矛盾なところもあり、突っ込めないこともありませんが、
全額払うと言ってますので、これ以上の追求は止めておきました。

状況だけで考えて怪しいところもあるのですが、

オバちゃんが隣に居て事を荒立てると、

必ず仲介役として介入してきては、
解決料を求めてきますので、


これ以上話しを長引かせるより、

ココで話しを打ち切って全額回収→終了としたほうが得策と判断しました。

翌日通帳を確認すると満額(残りの1年分)振り込まれておりミッション終了です。

その旨、大家さんに伝えると・・・

大家:次は家賃3年払ってない奴おるねん!
    そいつの家に行って来て!!


なんじゃそりゃ・・・・

つい先日あった実話です。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

滞納24ヶ月の続き

まずは、現状確認をするために、大家・入居者ともに銀行通帳を見せてもらうことにしました。

と言うのも、大家さんは2年も記帳しない方ですし、

入居者の老人は少し痴呆が入っている感じで、

イマイチ要領を得ません。

まずは、両者の通帳を預かり記帳してみました。

大家さんの通帳の結果

私が入居者さん宅に訪問した翌日に、

60000円
60000円
60000円
60000円
60000円
60000円
↑こんな風に計36万円(12か月分)の振込みがありました。

そして入居者さんの通帳を記帳すると・・・

約72万円の残高が・・・

最近は引き出した様子がありません。

これってどういう意味だろ???

この方は年金暮らしで、

毎月年金は振り込まれていますが、

半年に1度、60万~70万円のお金をイッキに引き出しています。

今回、私が訪問した翌日に36万円振り込まれているのですが、

ココ半年は入居者の通帳から引き出した形跡がない・・・・

うーーーーーーん?

ヘルパーさんが横領???

どうなんでしょう?


続きます。(次回はヘルパーさんとのやり取りです)


【告 知】

先日のブログで日本エコシステムさんがスポンサーの無料セミナーの案内をしましたが、

即満席とのことで定員を増やして再度募集となりました。

お時間のある方は是非ご参加いただければと思います。

セミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、

特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。

平成26年9月7日(日)13:30~17:00

札幌グランドホテル 紅葉の間(3F)
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13:00~ 受付開始
13:30~ 第一部 (講師:必殺大家人)
15:10~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
16:40~ 質疑応答
17:00  セミナー終了
17:30~ 懇親会

日程:9/7(日)13:30~17:00(受付開始13:00)
会場:「札幌グランドホテル」
住所:北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通:JR札幌駅直結
アクセス:http://www.grand1934.com/access/

申し込みフォーム【参加費無料です】

私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね!

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

16棟約440戸所有

借金総額18億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR