質問コーナー『少額の現状回復費用の回収』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ノース
件名:現状回復費用
--------------------------------
必殺さま

いつもお世話になります。

現状回復に関するご相談です。

前のオーナーから修繕していない状態で 安い賃料で借りていたと主張しています。
(前のオーナーとは現在連絡がとれません。)

上記言い分を考慮して最初にクリーニング費用のみ30000円+税を請求

何とか納得され5000円の分割で対応して欲しいと言ってきて 管理会社が6ヶ月以上かかるので
もう少しなんとかならないか交渉

管理会社(遠方の為 仕方なく入れております)からの連絡で
『生活が非常に苦しく退去補修の件を行政書士の先生に相談されたそうです。
行政書士の先生より、オーナー様より内容証明を送って頂けたら対応する』
と言われたそうです。

分割支払の話は無くなり 請求自体おかしい と言う話になっています。

必殺様に相談←今後どう対応すれば良いか 今 ここで止まってます。

修繕自体は自分でできるところはしたので3DKで20万位です。
外注に頼むと別の部屋では50万位はしました。

あとこの方 現在 水道料金の8078円を滞納しております。
これに延滞料金を上乗せする事は可能でしょうか?

駆け出しの大家で素人質問ですみません。
ご教授頂ければ大変ありがたいです。

お忙しいと思いますが宜しくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん微妙な金額ですね~

近所であれば直接集金で取りにいくという手も使えますが、

遠方だと厳しいですよね・・・

それに文面を見ると、回収を管理会社にお願いしているんですよね?

基本的に退去後の費用回収は、管理会社さんは動かないと思いますよ

だって、管理会社にとって何の利益にもつながらないですし

そんなめんどくさい事をしているヒマはないと思います。

しかも、少額・・・


うーーん

内容証明など費用を掛けてまで集金する金額でも無いですしね・・・


ところで、保証人は付いていなかったんでしょうか?

もし保証人が付いていれば、そちらへ話しを持っていくのは効果絶大です。

話しと言っても普通郵便で請求書を1通送るだけです。

必ず何らしかの反応が出ます。


保証人が付いていない場合の対処法(回収したい)

まず、行政書士が出てきたとの事ですが、

それは、退去者の代理人になるのか?を聞きます。


代理人になる旨言ってきたら、

書面で正式に代理人になった旨の証明を出してもらいましょう


というのも、

行政書士=(基本的に)代理人にはなれません(弁護士法違反)

司法書士=簡裁範囲内のみ代理権が認められる

弁護士=全ての代理権が認められる

※詳細は省きます


しかし、行政書士がトラブルの代理人になることが多々ありますので、

業法違反を突っ込んでみても良いかもしれません。


ただ、ここで1つ問題があり

不動産管理会社も正確には代理権があるわけではないですよね?

※債権の取立を大家に代わってしている事実

それと、

>>行政書士の先生より、オーナー様より内容証明を送って頂けたら対応する

と言うのは、

微妙なことなのですが、

”争い事のない金銭”に対しての代理権は認められる?という伝説もあります。

※そんなに詳しくないので、偉い人コメント入れてください。


まあ、払わない退去のことがムカつくなら

行政書士のことは無視し、

遅延損害金(14.6%)の請求書を定期的に出して、

永遠と請求していくしか方法はありません。


近くなら調停などが効果的なんですが、

遠方なら交通費だけで費用倒れです。


うーーーん

取れたらラッキー?くらいですね・・・


次行こう!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

質問コーナー『自殺のあった部屋の家賃値上げ』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:新米大家
件名:家賃の改定について
--------------------------------
いつも楽しく拝見しております。
さて、私が5年前に購入したアパートの一室で、購入する2~3年前に自殺がありました。
その部屋は現在2万円で賃貸しておりますが、
入居者に「次回の更新時に3万円にしてほしい」と伝えたところ、
「自殺のあった部屋なので2万円で妥当」と値上げ要求に答えようとしません。
他の部屋は5万円以上で賃貸しているので、
値上げに応じない場合は退去してほしいと思っております。
必殺さんだったらどの様にしますか?
アドバイスいただけたら幸いです。
宜しくお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

うーーーん

あくまでも私の意見なのですが、

家賃の値上げは厳しいと思われます。


というのも、自殺のあった瑕疵があるから格安の家賃設定となっている訳ですよね?

そう考えると、入居者さんの言い分に”分”があるように思います。


値上げに応じなければ退去を迫るというのも

正直厳しいのではないでしょうか?


まあ、退去するしないは入居者の判断となりますので、

退去要求はしても問題はありませんが、

裁判など強制的に退去させるのは無理があると思われます。


現実的には、

現在の2万円から5000円アップくらいの妥協点で話し合えればいいのではないでしょうか?


じゃあ、こういった自殺などの心理的瑕疵があった部屋は

永遠と安く貸さないといけないか?というと

そんな時こそ『定期借家契約』で契約し

2年とかで退去してもらい
※貸主の都合で更新を拒否できる

その後は通常金額で賃貸する。

といった具合でしょうか?


どなたか今回の事例で良い案あります?


★業務連絡★
6月4日のスッチー大家さんコインパーキングセミナーに申し込まれた方は、
振込みをされましたでしょうか?
お忘れの方は至急お振込みくださいね!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

テレビドアホンへ交換

退去のあった部屋で、

インターホンをテレビドアホンへ交換を行ないました。


現在付いているインターホンは故障しているわけでないのですが、
DSCN1734.jpg
DSCN1740.jpg
やっぱり古臭いです。

ここはスパッと換えちゃいます。
DSCN1744.jpg
ネットで特価7000円程度で買った物です。

録画機能はありませんが、価格に負けちゃいました(-∀-)

DSCN1735.jpg
まずは、室外側のインターホンを外します。

ドライバー1本で簡単に外れます。

DSCN1736.jpg
ドンドン外していきます。

DSCN1738.jpg
全て外し終わりました。

DSCN1749.jpg
新しい枠を付けて

※大きさはまったく同じですので加工や穴空けなどは必要ありません。

DSCN1750.jpg
結線して(電気は流れていませんので安心です)

DSCN1751.jpg
本体をはめ込んでドライバーで締め付ければ終わり


次は室内です。

室内もドライバー1本で工事が出来ます。
DSCN1742.jpg
今回は電源もコネクター式ですので、

電気工事士の免許が無い方でも工事できます。

DSCN1743.jpg
ケーブルを外して、

※ケーブルが数本見えますが使うのは2本だけです。

DSCN1746.jpg
結線するだけ

1番白 2番黒といった具合に中と外が同じならOKです。

DSCN1752.jpg
パネルをはめれば終了~


初心者の方でも十分交換できますし、

費用も掛からずバリューアップできますよ


★業務連絡★
6月4日のスッチー大家さんコインパーキングセミナーに申し込まれた方は、
振込みをされましたでしょうか?
お忘れの方は至急お振込みくださいね!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

要求の多い内覧者

物件には管理会社として私の連絡先を掲示しているのですが、

たまに仲介会社を通さずに直接入居を希望する方から連絡があることがあります。


今回電話が入ったのは、

スナックやデリヘルなどが入居するレジャービルでのことです。


女性:看板見て電話したよ

    部屋は空いてるか?

必殺:空いていますよ

    どんな部屋をご希望ですか?

女性:スナックしたいよ

必殺:スナックでしたら1階に1部屋

    2階に1部屋あります。

女性:家賃はいくら?

必殺:1階が5万円で2階が4万円です。

    共に敷金・礼金・保証金などは一切ありません。

女性:家賃は最大いくらに下げられるか?

必殺:うーーん、下げるだけ下げた金額なんですが・・・

女性:じゃあ、部屋を見せてください。


こんな問い合わせでした。

この女性は中国か韓国の方みたいで、

外国人特有のイントネーションです。


しかし、部屋を見ずに値段交渉してくる方に、
マトモな人は居ません。



でも、借りてくれるのであれば、

国籍や人格なんて問いません!(笑


さっそく物件で待ち合わせをすると

それらしき中年女性がいます。

さっそく部屋を案内してまわると、

女性:2階の部屋が広くていいね!

   金額は幾らにしてくれるのか?

必殺:スミマセンが、4万円以下は無理です。

女性:3万円なら借りるよ

必殺:スミマセンが無理です。

女性:4万円で借りる人なんていないよ

※大きなお世話だ

必殺:4万円以下では貸す気はありません(キッパリ

※部屋の広さから考えて4万円は破格

女性:じゃあ、内装は全部取り替えてください

必殺:それも敷金や礼金、保証金など全てゼロですので、

    入居者さんでお願いしています。

女性:え~、壁紙とかも張替えてくれないんですか!(驚

※クロスなど特に汚れていない

必殺:現状貸しとなってます。

女性:この冷蔵庫は古いですね~

    これは新しいのに交換してくれますよね?

※残置物の業務冷蔵庫(使用は出来る)

必殺:こういったのも現状となります。

女性:え!(驚)

    これも交換してくれないのか??

必殺:先ほども言いましたが、

    敷金や礼金など貰わない代わりに現状貸しです。

    設備的にはエアコンは壊れたら貸主負担で修理します。

女性:じゃあ、家賃は3万円でお願いします。

必殺:お断りします。

女性:じゃあ、他を探しますよ

必殺:ええ、他所を当っていただいたほうが良いですね

    ご希望に添えなくてスミマセンでした~

    では失礼します。

そそくさと鍵をロックして物件を後にしました。


話しをしていて、

気分が悪くなる会話で、

相手(私)の事を何も考えない一方的な人間

そんな方と商売(賃貸)は出来ません。


もちろん、ただでさえ決まりにくいレジャービルですので、

入居者は喉から手が出るほどほしいです。

なので

多少の値引きやサービスで決まるのであれば、

決めてしまいたいのが本音なのです。

しかし、あまりにも多い要求要求要求・・・・


月3万円では付き合ってられない方だと判断しました。


まあ、どこの不動産に行っても

同じ様に適当に追い返される感じですけどね・・・


私はお断りです。


★業務連絡★
7月2日の伊豆熱川温泉旅行ですが、
まもなく締め切らせていただきます。
悩むくらないなら参加しろ!!
https://ws.formzu.net/fgen/S48588448/
一泊二日宿泊費食費全て含んで1万円(現地までの交通費は別)

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。










質問コーナー『モチベーションの維持の方法』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:さんかくたまご
件名:モチベーションの維持の方法
--------------------------------
とても有益なブログ記事を、毎回ありがとうございます。
これが無料とはもったいない。
ところで必殺様は、いつでも前向き、エネルギッシュですね。
落ち込んでどうしても気力がわかなくなることはありませんか。
たまにプッツンして、逃げ出したくなることはありませんか。
私は体力的にも辛いときがありますし、
メンタル面でもモチベーションが深刻に低下することがあります。
必殺様はそのようなことはありませんか。
モチベーションを維持するにはどうしたら良いと思われますか。

それとも一つ質問です。
入居者さんが解約通知される時ですが、
1ヶ月前を超えて「解約違約金は負けて欲しい」「払わない」と言ってきたときはどうされていますか。
私は保護受給者が急死した時と、入居者さんが夜逃げした時に、
それぞれほぼ直前解約、1週間オーバーで、解約違約金を請求していません。
上記のケースは特殊なケースで帯保証人さんに対してですが、
入居者さんが通常の解約をする場合は、一般的にはどうなのでしょうか。
--------------------------------
お答えします。

まず、モチベーションの維持ですが、
さんかくたまごさんも、専業大家さんをされていますよね?
と言う事は、事業規模なので当然トラブルや揉め事など、
様々な障害があります。

正直、逃げ出したくなる時は多々あります。

で・も・ね・
世の中の労働者さんは、
私ら専業大家より過酷な仕事で、
薄給で頑張ってますよ?

それと比べたら、
何の特殊免許(医師免許や弁護士資格など凄い免許)も無い私が
年収1千万以上取るなんて普通ではありえません。

そう考えれば、これくらいの業務は”やるしかない”んです。

でもやっぱりストレスが溜まりますよね?
そんな時は、旅行や飲み会を企画して、
ワイワイガヤガヤと酒を呑んで騒いで発散しています。

同じ悩みを持つ”同僚”が集まるわけですから楽しいですよ♪
機会があれば是非ご参加ください。


もう1つの質問の違約金ですが、
まあ、常識の範囲という感じですかね?
例えば、5月6日に入居者さんから連絡があって、
5月末で退去したいと申し出があった場合、
1カ月過ぎていますが、その程度の経過はOKにしています。

これが5月15日に5月末での退去申し出があった場合、
ケースバイケースですが、
6月15日までの日割りで貰ったりします。

要は四角四面で対応するより、
相手方(退去者)も納得いく対応で、
確実に回収するほうが得策ではないかと思っています。


★業務連絡★
6月4日のスッチー大家さん東京セミナーの件ですが、
お申し込みいただいた皆様へ振込み先や会場の案内メールを発信しました。
もし、申し込んだのに案内メールが届いていない方は、
ブログメール欄からご連絡ください。
案内文を再送します。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR