質問コーナー『新築区分マンション』

件名:不動産購入について教えて下さい
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突然のメールで失礼致します。貴兄のブログを拝見し、ご意見を伺えないかと
メールを送らせていただくことに致しました。

実は現在、気に入った新築分譲マンションがあり、購入の可否を
思案しています。購入の目的として、利益は関係なくそこに住みたいから購入するというのではなく、
数年住みいつかは賃貸に出し、
ゆくゆくは売却して投資的な利益を得たいと思っています。

そこでお聞きしたいのは、
上記のような考えでこの物件を買うのは正しいことなのか、
それともセオリーから外れた考え方なのではないかということです。
参考までに我々のデータ、物件のデータをお送りします。

私 40代後半男性 会社員 妻50代前半会社員 子供なし

保有財産: 投資信託(長期保有計画)、現金、

自宅用分譲マンション4LDK(博多、現在義母が単独で居住) 

夫婦年収:1200万
現在の住居:東京都〇〇区 賃貸マンション、家賃18万(うち8万会社補助)


対象マンション:東京区内新築分譲マンション(現在建設中)

2LDK販売価格約7700万、予想賃料23万/月

対象マンション特徴:立地人気エリア、駅徒歩6分、日当たり眺望とも良、
中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと
(そんなことがあるのでしょうか?)

賃貸入居率もかなり良い地域、(当該地域をよく知っており、環境、立地の良さは納得済みです)


考察:

1.5年ほど住み賃貸に出し10年ほどで売却。売却時に購入価格で売れたら利益が出る。
  果たしてそんな風に行くのか。

2.高額な新築物件を50代で投資用として購入するのは不動産の常識からはずれてるのでは
 (例えば30代が30年住み続ける目的で買うなどが常道だと思う)。

3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。


ご多忙の中、ぶしつけなお願いで大変恐縮ですが、もし可能なようでしたら、上記に対し、
コメントを頂けましたらとても有難いです。

何卒宜しくお願い致します。


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お答えします・・・

けど、

私の投資法(経験)とは畑違いなので、

まったく見当が付きません・・・

だって私は築古の一棟物ボロボロマンションが主ですので・・・


ただ、

色々な方のお話しですが、

新築マンションを買って、買値以上で売れたと言う話しは、

あるにはあります。


それは超有名なマンションの場合といった特殊な例で、

※大阪では大阪駅直結のグランフロント大阪などが有名

ほとんどの場合は、買った瞬間に2割ダウンといった具合でしょうか・・・


それと、マンションで利益が出た方って、

”転売で儲けてやろう!”と考えて購入しているのではなく、

ただ、自分用にと購入して、

ためしに売りに出してみたら大幅利益が出たって感じで、

”その感覚”でいるからいいのかな?なんて思っちゃいます。


コノ様な事例をお二人知っていますが、

二人とも年収3000万以上の方で、

ぜんぜんお金にガッツイていないんですよ・・・


うーーーん?

どうなんでしょ?


新築高級区分マンション・・・

想定収入が得られなければ、

即首が回らなくなる可能性もありますよね・・・


これが1棟物マンションなら、

7/10とかで収入が途絶えることはありませんが、

今回の場合だと1/1ですので、

100か0ですよね・・・・


結構、危険な賭けになっちゃうような・・・

どうなんだろ????


経験者の方のご意見お待ちしています。



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★業務連絡★
9月23日開催の栃木湯西川温泉合宿ですが、
参加の皆様へ最終案内をお送りいたしました。
ご確認お願いします。
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マンション騒音問題の検証

先日のブログで、

夜逃げをした挙句、破産申立てをしたクレーマーですが、

一つ気になることがありました。

それは・・・

本当に、そんなに足音は響くのか??です。

せっかくですので、

上の階の方に協力してもらい実験してみました。


上の方に、

1、普通の歩行

2、子供の様に暴れる

などをお願いして室内を歩き回ってもらいました。


結果!

1はほとんど聞こえない

2は多少聞こえるが耳を澄ませないと聞こえない

生活をしていれば、テレビや物音でほとんど(全く)聞こえない(気にならない)レベルと思います。


結論!!

ただのキチガイクレーマーだった!!


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鍵穴にボンド

女性の入居者さんより、

自宅の鍵穴が変だと通報があり、

お伺いしてみると・・・
DSCN3757.jpg
DSCN3759.jpg
鍵穴にボンド?のり??が詰め込まれています・・・

あ~あ・・・

しかし、

鍵を差し込んでみると、

まだ何とか鍵穴に刺さります。


ということは、

まだ鍵穴に注入されて時間が経っていないってこと??


しかし、

こんなのは警察に通報しても捕まった例がありませんし、

マトモに捜査なんてしているように思えません。


要は、こんなのに警察を呼ぶのは時間の無駄ってことです。


幸いにも、入居者さんが在宅中にイタズラをされて様で、

ロックはかかっていない状態でしたので、

シリンダーの交換は比較的簡単で、

シリンダーの在庫もあったせいで、

10分ほどで作業を終えました。


ここで問題なのが、

カギ交換費用は誰が支払うのか?です。


ネットなどで調べると様々な意見があって、

借主負担と言う意見もあれば、貸主負担と言う意見もあります。

どうも、

不動産屋的な解釈だと借主負担

弁護士など法的な解釈だと貸主負担

といった具合で意見が分かれている様です。


うーーん、

あくまでも私の考えですが、

鍵穴イタズラって偶発的な自然災害などと違うと思うんですよね?

どちらかと言うと、入居者に個人的恨みがあったりして

それで鍵穴攻撃されちゃうんと思うんです。


で、

私の提案としては、

1回目の鍵穴攻撃は基本的に大家負担

しかし、入居者の加入する火災保険でカバーできる場合は、

保険で出してもらう。

保険に入っていない場合や、保険が対応していない場合は、

今回のカギ交換代を請求しない代わりに保険に入ってもらう。

こんな感じで対応しています。


まあ、

鍵穴にイタズラしても大家や保険屋が困るだけで、

こんなことしてもあまり意味が無いと思うんですけどね・・・・

どちらにしても迷惑な話しでした。


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今日の自主管理大家さん

まあ、自主管理で大家業をしていると様々なことがおきます。

そんな今日の出来事を書いてみたいと思います。


朝一番に掛かってきた電話は、

築40年の築古マンション住民から

このマンションは4階建てエレベーター無しで、

その4階部分に住んでいる住民からでした。

「お湯が出ない」「水の出も非常に悪い」とのこと

さっそく、現地へ向かい訪問してみると・・・

確かに水の出が悪いです。

原因として

1、給湯器の故障?

  でも、台所の水の出も悪い

2、屋上にある加圧ポンプの故障?

  通報してきた住民の近所にも聞いてみたが、

  やはり同じ現象で、水圧がほとんど無い・・・

ということは、やはり加圧ポンプの故障の可能性が高くなりました。

念のため、ポンプのブレーカーを落としてみたり、

ブレーカーの電圧を測定したりしましたが、

ポンプは始動せず・・・

ダメだ・・・ポンプ屋さんを呼ぼう・・・


小一時間ほどでポンプ屋さん登場


やはりポンプが故障しており、交換の必要があるとのこと

新品のポンプを直ぐに注文してくれましたが、

到着は2日後・・・

住民の皆さんに謝罪の文書を作成して配布


次は昼間の麻雀の音のクレーム

まあ、昼間は大目に見てあげて

※少し初老のオッサンで最近神経質になり始めた


次は警察からの防犯カメラを見せて欲しいとの依頼

これ、意外と時間食うんです・・・

でも、これも国民の義務です。


あとは、

中国人寮に貸している部屋の照明器具が故障?したとのことで、

交換してきました。

このシーリングライトが最悪で、

コーナン製なんですが、

必ず3年で壊れる。

ドンドン壊れる。

100%壊れる。

しかし、リコール指定されていない・・・

まあ、3年もったから良いか・・・


こんな1日でした。


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マンション騒音苦情(3)

さあ、あと数日で明渡し訴状を提出しようとしていた矢先、

同じマンションの入居者さんから電話がありました。


住民:駐車場を借りたいのですが・・・

大家:スミマセン、今満車なんですよ

住民:でも、先日引っ越した方の駐車場が空いてますが決まったんですか?

大家:え?誰も引っ越してませんヨ???

住民:そうなんですか?3日ほど前に4階の方が引っ越していましたけど・・・

大家:え??ほんとうですか????


もしかして夜逃げ・・・?


さっそく確認のために物件に行ってみると・・・
DSCN3723.jpg
ドアには新聞が詰まっています。

玄関の鍵は掛かっておらず、

恐る恐る覗いて見ると・・・
DSCN3724.jpg
室内に荷物は何一つ無く、

完全に引っ越しています。
DSCN3736.jpg
ご丁寧に玄関には鍵が吊るしてありました。


あはは~

完全な夜逃げじゃん!


鍵も返却しているわけですから、

部屋の明渡しに同意しているのは明らかですが、

トラブル防止のため、警察官に安否確認の立会いをお願いしました。

※本当は、無断退去ですので、永遠と家賃を請求するのも一手なのですが、
 1、この夜逃げ者は保証人無し、保証会社無し
 2、このマンションは空きが無いため、早くリフォームをして次の人に貸したほうが建設的
以上の理由から8月末での退去としました。


しかし、夜逃げ=債務チャラではありません。

ココからが本番なのですが、

まずは転居先を判明させる必要があります。


こんな時は、

弁護士に相談?

警察に相談?

興信所に相談?


いえいえ

こんな時は住民票の取得です。


逆にそれしか手はありません。


※今更ですが、大家(債権者)は滞納者(債務者)の住民票が取得できます。
 もちろん合法です。


さすがに夜逃げして間もないから住民票の移動はしていないだろう?

と思いつつ市役所で住民票を取得してみると・・・・

新住所に移動してるじゃん!!

大家が住民票を追うなんて思わないのかな??


さっそく、

滞納家賃と現状回復費請求の裁判(調停)書類を作成して、

イザ!裁判所へ提出!!と思っていたら・・・


無題
本日、郵送で弁護士から破産予定との受任通知が届きました・・・・

あ~あ、

終わりです。

泣き寝入りです。


夜逃げされ

壁をボコボコにされ
2_2017090712292339a.jpg

トイレを水浸しにされ
9.jpg

※ウォシュレットを取り外した様だが、パッキンをはめてなかったため、
 水がポタポタと垂れて、トイレがプール状態だった。
7.jpg
8.jpg

全て泣き寝入りです。


無念・・・・


支払う気の無い奴→弁護士依頼→破産

もうどうしようもありません・・・



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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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