督促状の出し方

ちょっとしたことなんですが、

家賃滞納時の督促状について書きたいと思います。

督促状・・・

皆さん、あまり馴染みのない行為だと思います。

でもね、督促状一つ工夫できないようでは、

お金なんて回収出来ません!

そこで、滞納者や保証人へ出す封筒を紹介したいと思います。

DSCN1317.jpg

コレです。

ドコに工夫があるの?って思いますよね?

1、切手に工夫

  82円切手1枚貼るのではなく、

  10円切手や20円切手を沢山貼ります。

  そうすることによって、数あるDMや督促状の中でも目立たせることが出来ます。

  画像は普通郵便(82円)なのですが、

  書留っぽいでしょ?

  じゃあ、書留の方がいいでは??って事ですが、

  そんなの無駄です。

  彼らは書留は基本的に受け取りません。

  なので、書留風普通郵便を何通も出したほうが効果があります。

2、転送不要の文字

  この「転送不要」と督促状に記載すると、

  引っ越して郵便物が転送されている場合に、新住居に転送されずに返送されてきます。

  そうなったら、債務者の住民票を取得してみましょう

  新住所が判明することが多いです。


もちろん、イキナリ画像の様な督促が届いたらビックリすると思いますので、

初期は大人しく上品な封筒・宛名で、徐々にレベル上げていき、

最終的にこんな感じになると思ってください。


同じ82円使うなら、一工夫することによって、

効果が劇的にあがりますよ


参考になれば幸いです。


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流し台交換

先日退去のあった部屋で、

流し台が微妙に古かったので交換することにしました。
DSCN1287.jpg

こんなのです。

パッと見はまだ使えそうなのですが、

流し台の下の部分を開けると、

漏水していたらしく、底の部分がベコベコになっていました。

この手の流し台は非常に安く、

設置も簡単なため、チャッチャと交換しちゃいます。

DSCN1307.jpg

DSCN1306.jpg
コーナンPROでワンセット36000円(クリナップ)ほどです。

DSCN1308.jpg
設置と言っても、置くだけですので何の技術も必要ありません。

ただ、排水口の位置が微妙に違うため少々加工が必要で
DSCN1309.jpg
強引に折り曲げてホースを突っ込めないことも無いですが、

長い目で見たときに、トラブルの元となりますので、

ココはキチンと加工することに
DSCN1310.jpg
穴を開けなおす道具がこちら、

電動ドリルとホールソーです。
DSCN1311.jpg
位置を合わせて、エイ!

DSCN1312.jpg
30秒ほどで完了

次に穴をキレイに処理します。

DSCN1313.jpg
使う部品はコチラ

目隠しプレートとホース穴用のプレート(ゴム製で柔軟性が高い)

DSCN1314.jpg
こんな感じで終了です。

もちろん排水口には防臭キャップを取り付けるのをお忘れなく

初心者の方でも出来るレベルですので、一度チャレンジしてみては如何でしょうか?


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質問コーナー『ピーピースルーの危険性』

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送信者:
件名:ピーピースルー使用による管破損について
ホスト:
--------------------------------
必殺様
いつもブログ楽しく拝見させていただいております。

ブログにピーピースルーにより、管を破損したという記事がありましたの、
参考までに状況を教えいていただけますでしょうか。

自分の物件ではないのですが、排水の詰まりを業者さんに依頼、
ピーピースルーを使用しての排水の詰まりは解消したが、その数日後に天井から漏水。
そのため天井を撤去して確認したところ、管が破損していたということがありました。

写真ではかなりの割れがあり、最初からであれば排水の詰まりはないと思われます。
原因は排水詰まりを直すためのピーピースルーの可能性が高いと思うのですが。

その後、業者さんによる、ピーピースルーを大量投入してのテストを行ったそうですが、
発熱はありましたが、割れるほどの発熱ではなかったそうです。
その時に使用した管は、新品と今回割れた管の2種類で試したそうです。

割れ方もすごく、このような状況になるものなのか参考までに、
必殺様の状況を教えていただけますでしょうか、宜しくお願いいたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

ピーピースルーは以前にもブログで取り上げたことがあるのですが、

台所排水の詰まり

質問コーナー『ピーピースルー』

やっと貫通!

このピーピースルーという製品は、

排水詰まりに劇的な効果がある反面、

質問者さんのように、排水管を破損させる恐れがあります。

おそらく、質問者さんの配水管の破損は、ピーピースルーによる

発熱による破損と思われます。


破損の原因として

古い塩ビ管(築40年以上)は硬化しており粘り気が無くなってしまっているんです。

そのため、ピーピースルーをフレーク状のまま配水管へ投入すると

塩ビ管の一点(L字部分など)で発熱し、

周りの部分と温度差が劇的に起こってしまい、

その部分が「パキ」っと割れてしまいます。

ですので、洗面器などで溶かした後に流し込むなどしないとダメなんです。


では、その後の実験でなぜ割れなかったのか?ですが、

おそらく実験時は外気温も高く、温度差があまりなかったではないでしょうか?

塩ビが割れた状況では、塩ビ管自体の温度が低く

その一点に急激な温度差が発生したものと思われます。

この現象はプロなら誰でも知っています。


まあ、どちらにしても保険適応できそうな案件ですので、

一度、保険屋さんに相談してみてはいかがでしょうか?


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『裁判時の出廷』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:お伺いしたいです。
件名:お伺いしたいです。
--------------------------------
必殺さんは結構、頑張って裁判とかされておられるみたいですが、
例えば、本人訴訟の場合は、当然本人で全部やるわけですけれども、
弁護士を付けた裁判の場合、毎回、全部弁護士と一緒に本人も毎回出席しますか?
それとも、弁護士に任せきりで、必殺さんが登場するのは、初回と最終回のみとかそんな感じですか?どちらですか?
自分の頼んだ弁護士にあまり来ない方が良いとか言われたとき、
そういうときでも、必殺さんも強引に毎回行きますか?
それとも、やっぱり、必殺さんが行くのは、初回と最終回のみとかにしてしまいますか?
必殺さんの場合がどうするかが知りたいです。
必殺さんの場合の意気込みとかが知りたいので。
--------------------------------
お答えします。

基本的に私が弁護士に依頼したとすれば、

極力、法廷には出廷しません。

やはり、原告被告ともに直接顔を合わせると感情的になりますし

作戦的にも、弁護士がワンクッション入ることによって

相手に対しての反論を考える時間ができます。

これが、弁護士同伴で本人が出廷すると

裁判官:被告がこのように主張していますが、事実関係はどうなんですか?

本 人:〇〇だったと記憶しています。

その場で答えちゃいますよね?

この答えが最善なら良いのですが、

裁判って、立証されなければ嘘も嘘にならない世界です。


これが本人が出廷せず、弁護士出廷の場合なら

裁判官:被告がこのように主張していますが、事実関係はどうなんですか?

弁護士:原告本人に確認し、次回期日までにお答えします。

ベストな答えを用意できますよね?


そんな感じです。


ただ、私は滅多に弁護士にお願いしませんけどね!


参考になれば幸いです。


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排水詰まり

1階に入居している居酒屋さんより電話があり

排水が詰まって流れないとの事・・・

こんなことを書くと、ブログ読者さんは

居酒屋での詰まりは、入居者の責任で清掃するべきでは??

との意見が多いのですが、

この店舗は約1年前に開店しており

しかも排水に関しては非常に気を使っていて

DSCN1298.jpg
こんな排水枡を設置しています。


うーーーん、


しかも、このビルは1階に3店舗の居酒屋が入居しており

この店だけが原因とは言いがたいんです・・・


とりあえず、自前の高圧洗浄機を排水口に突っ込み

詰まりが除去できるかチャレンジしてみました。


うーーーん

抜けません

2時間作業してみましたが抜けません

抜ける気が全くしないレベル・・・


もうだめだ~(ノ_<)


という事で専門業者さんにお願いすることに

1時間ほどで業者さんが到着し

さっそく作業開始


しかし!

プロの高圧洗浄を使用しても抜けません。


でも、そこはプロ!

詰まりの長さから、

汚水枡の詰まりを疑い

汚水枡を探すことに


しかし!!

ここでも問題が!!


この建物は1年ほど前に購入しているのですが、

汚水枡の位置も、排水の経路もチンプンカンプン

当然、新築当時の図面など存在せず・・・


うーーーん


当てずっぽうで1箇所の排水枡を開けてみると・・・

ぎゃーー!!!!

汚物でパンパンです!

汚水菅で詰まっているのは間違いありません

そこで、建物から道路の下水道までの経路を探して

1つ1つ汚水枡を開けて行きます。


ココも詰まっている

ココも詰まっている

アレ?ココは詰まっていない

と言う事はその間の配水管で詰まっているに違いない!

しかし!!

一番怪しい汚水枡の蓋はガッチガチに固まって開きません。


何をやってもだめで、

こうなったら破壊するしかないと判断し

大工さんを急遽呼び

ハツリ機で破壊することに

DSCN1299.jpg
汚水枡を開けてみると、

そこが詰まりの原因と判明し

高圧ホースを突っ込むと詰まっていた汚物がドンドン流れていきました。


ホッ・・・・(´ω`人)


無事詰まりは解消され、

居酒屋さんの排水も順調に流れました。


こういった作業も見ていれば排水の場所などを学べますので

次回同じ様な事案が出ても素早く対処できます。


気になる業者さんのお値段は4万ちょい

3時間程度の作業ですが、

金額に換えられない経験値が得られました。


これが、全てお任せ大家さんだと

次も4万円、その次も4万円と掛かってしまいますし

夜中や連休中だと目も当てられなくなっちゃいます。

※最悪汚物が逆流して地獄絵図に・・・・なんてこともあります。(一度経験しています)

でも、場所さえ把握していれば、

次回は自分の機材でも十分可能だと思います。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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