家賃滞納の上・・・・

半年ほど前の話なのですが、

所有物件(木造アパート)に隣接するアパートの大家さんから相談を受けました。

※大阪では築40年超の木造アパートが2棟3棟と連なって建っており、
 しかも、木造アパートなのに区分で売っているため、
 建て替えも出来ずに古いままの状態で維持管理しているアパートが多数存在します。
 いわゆる文化住宅です。

そんな状態ですので、大家さんからも相談を受けるんです。

ちなみに、今回のアパートの大家さんは物件に一度も行った事の無い初老の女性です。

大家:必殺さん相談に乗ってほしいいんやけど

必殺:なんですか?

大家:〇〇アパートに住んでいる田中(仮名)なんやけど、

   家賃を2ヶ月に1度しか払えへんのよ

必殺:家賃は1ヶ月いくらですか?

大家:1ヶ月2万円よ

   それを2ヶ月に1度2万円振り込んでくるんよ

必殺:じゃあ、実質月1万円で住んでるって言うこと?

大家:そうなんよ、一度電話で文句言ったらイキナリ電話切ってそれっきりよ

   何度電話してもでえへん

必殺:うーーーん、保証人は付いていますか?

大家:娘が保証人やね

必殺:じゃあ、保証人へ言えば良いんじゃないですか?

大家:そんなんメンドクサイからやってえな~

必殺:まあ、一度入居者と話ししてみましょうか?

大家:頼むわ~

※この大家さんは相続で物件を貰ったので、お金には全く困っておらず、
 賃貸経営に関しても全く興味がありません。
 大家の仕事は通帳記帳と豪語されています。

まあ、所有物件の裏にアパートがありますので、ついでの時に覗いてみることに・・・

必殺:田中さん~ドンドン

田中:はい~

※小柄な普通のオッサンです。

必殺:大家さんから頼まれて来たんやけど、

   家賃半分しか払ってないってホンマ?

田中:そやねん、この部屋で死人が昔出たの聞いてな

   大家の奴はそんなのワシに言わずに入居させたから

   家賃は月1万円や

※なんか超攻撃的に持論を展開してきます。

必殺:はあ?死人?そんなん聞いたことないで?

   誰がそんなん言うてんの?

田中:誰って・・・下の婆さんや

必殺:下の婆さんって、コノ前死んだ婆さんか?

田中:そうや!!

必殺:あのな、死んだ婆さんが言ってたなんか、適当なこと言うなや!

田中:そう言うてたんや!!

必殺:ほな飯田さん(仮名)のとこ行って白黒ハッキリつけよか?

※飯田さんとは、この辺りのアパートの主(もちろん地主ではない)で、
 アパート入り口で入居者の出入りを見張っており、
 この方が、この一帯の老人や生活保護者を牛耳っている。
 もちろん牛耳っていると言っても違法なことをするわけなく、
 生活保護者を他のアパートから引っ張ってきたり
 アパートで雨漏れなどがあった場合、大家が修理をしてくれないので、
 (大家が経営を放棄している場合が多い)
 大家へ圧力を掛けて、自分の知り合いに工事させる。
 こんな事を生業としていて長年アパートに住んでいる住民
 アパートでの出来事は何でも知っているので聞けば一発で分かる
 ちなみに必殺とは結構仲がいい

必殺:飯田さんなら住民が死んだとか詳しいやろ?

田中:そんなん・・・・・、聞かんでもええわ!

必殺:え?ええんか?

   ほな滞納家賃については文句ないんやな?

田中:・・・・・・、払うがな・・・・

必殺:ほなちゃんと家賃払ったってえな!

田中:2ヶ月に一度年金の時でええか?

必殺:そやな、2ヶ月に1度毎月の家賃として4万円
 
   それと溜まってる家賃として6千円、合計4万6千円払うんやで

田中:今までの滞納家賃も払わなアカンのか?

必殺:当たり前やろ?払えへんのなら保証人の娘に請求言ってまうで?

田中:分かった分かった、払うがな

こんな会話があって、今後はキチンと払っていく約束となりました。

おそらく、室内で孤独死があった云々は家賃を下げるための口実を思われます。

というのも、私も聞いたことがありませんし、

飯田さんに聞きにも行きましたが、同じアパートでそのようなことがあったが、

部屋が違うとのことでした。

その後、田中さんは観念したのか、約束どおり家賃を持参するようになりました。

10月になり4万6千円を持参され入金

12月になり4万6千円を持参され入金

おっ、キチンと払うようになったがな!

コノ調子で途切れることなく支払ってくれれば、ミッション終了です。


ところが、1月初旬のこと・・・・

近所の方から電話があり、

必殺さん!大変や!!入居者が・・・・・


つづく



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トイレのフロート弁

今日はセコイ話しなんですが、

こんなユニットバスって見たことありませんか?
P1270163.jpg
築25年から30年程度のマンションに取り付けられているユニットバスです。

狭い3点ユニットですが、まだ使用には耐えれます。

ここで問題となるのが、
P1270172.jpg
トイレのタンク内の部品劣化です。

さすがに築25年ともなると、フロート弁(ゴム製)はブヨブヨになって、

水がチョロチョロ漏れているってありませんか?

便器をよーく見てみると、ツーーーーと滴が垂れています。

そんな時はフロート弁の交換をするのですが、

このユニットバスの製造メーカーは松下電工(現パナソニック)

パナソニックに依頼すると製造型式が分からなくても、

ユニットバスの全体像を写真に撮って、メールでパナソニックに送ると

詳しい展開図を送ってくれます。

そこで、品番を確認して交換部品を注文するのですが、

P1270164.jpg
これが高いんですよ・・・・

こんなゴムの部品で3050円します。

でも、微妙な部分の部品ですので、汎用品だと不安がありますし

メーカー純正専用品だとバカ高い・・・

※ちなみにTOTOなどの純正品は600円程度なんです。

うーーーん、

この型のユニットはたくさんあって、これからも数十個単位で欲しい品なんです。

なにかいい方法はないものか・・・
P1270171.jpg
ふと、製品を見てみると製造メーカーの刻印があるではないですか!

メーカー名「Janis」?聞いたことないメーカーです。

さっそく水道部品の専門店に行ってみた所、

まったく同じものが売っていました!
P1270165.jpg
形も大きさもまったく同じで、

金額は1000円

パナソニックの名前がないだけで3分の一になりました。

まあセコイ話しなんですが、

10部屋交換すると2万円浮くわけですからバカにはできません。

ちょっと得した気分でした♪


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流し台設置

今日は流し台の設置を行ないました。

設置と言っても置くだけ台所です。

今更ながら、大型のホールソーを購入しました
P1150166.jpg
今までは、コンパスみたいなホールソーを使っていたのですが、

クリナップの台所は床板が厚くてコンパスタイプでは時間がかかりすぎます。

これで、排水口の位置が違っても簡単に移動させれます。
P1150165.jpg
元々開いてた穴(左)新たに開けた穴(右)

ほんと今までの苦労が何だったんだ?ってくらい一瞬で穴が開けれます。

P1150167.jpg
左の穴を目隠しパネルで塞いで、新たに開けた穴に排水ホースを通します。

P1150168.jpg
終了~

置くだけの流し台の場合、排水の穴の加工が出来れば後は簡単です。

※システムキッチンの場合、加工などが大変そうなので業者さんに任せています。
 まあ、この置くだけキッチンが全体の95%を占めていますので、
 システムキッチンぐらい業者さんに任せてもバチは当たらないでしょう?


★業務連絡★
2月7日のセミナーの件でFC2ブログからメールをいただいた松田様(女性)
お返事を書いたのですが、メールアドレスが間違っているようで送信出来ませんでした。
再度、メアドを確認の上ご連絡いただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。


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自治会長よりクレーム

所有マンションの地域の自治会長を名乗る人物より電話がありました。

自治:お宅が管理しているマンションあるやろ?

必殺:はい、ウチで管理していますが?

自治:そのマンションの住民が道路にコンクリートガラを捨てとるんや!

    お宅で責任持って処理しろ

必殺:えーーと、なぜウチのマンションの住民なんですか?

自治:トラックで路上駐車して道路にガラを捨ててマンションに入っていくのを住民が見てるんや!!

必殺:そうなんですね。しかし、道路にコンクリートガラを捨てるのは犯罪ですので、

    警察に通報してくれませんか?

自治:なんやと!!!

    警察沙汰にして困るのはお宅ちゃうんか!!!

必殺:なぜウチが困るんですか?犯罪者を庇う気もありませんし、

    誰が捨てたのかも私には特定できませんので、警察にお願いしたほうがいいのかと・・・

自治:おうコラ!!お前の管理している住民やろ!分からんわけないやろが!!

※元々ケンカ越しの物言いでしたが、オイコラと言い出しました。

必殺:では、住民名簿を見ますので、その方の名前をお教えください。

自治:そんなもん自分で調べんかい!!

必殺:どうやって調べるんです?

自治:もうどうでもいいから、お前が片付けろ!!(ガチャ

※最後はガチャ切りされちゃいました。
 ムカついたのでリダイヤルです。

必殺:あっスミマセン電話切れちゃったみたいですね
(こういう時は切れたみたいで・・・と言うのが効果的

自治:電話代勿体無いから切ったんじゃ

必殺:あっそうなんですね、これでゆっくり話せますよ
   
    ところで、不法投棄について警察へ連絡するのですが、

    投棄しているところを見たという方の連絡先を教えてくれませんか?

自治:なんでそんなこと教えなアカンねん

必殺:だって、捨てた奴に責任を取らせなあかんやろ?

自治:そんなんお前の所の住民やねんからお前が処理すればいいやろ!

必殺:その理屈なら、もし団地の住民がウチのマンションで問題を起したら、

   自治会長が責任もってくれるんですよね?

自治:・・・・・、

必殺:お宅の言ってるのはそう言うことですよね?

   ちなみに団地の小学生がマンションで遊んで困ってるんです。

   当然、自治会長が責任とっていただけるんですよね?

自治:・・・、そんなん知らん

必殺:えっ?私には要求して、自分は知らないですか?

自治:もうええわ忙しいや(ガチャ

※またガチャ切りされちゃいました。
 リダイヤルしようかと思いましたが、あまり揉めるのも得策じゃないと考え
 そのままにし、取り合えず現地を見にいきました。

物件モザイク
右が文句を言ってきた公団

左手に私のマンションがあります。

ナンバーぼかし
たしかに路上駐車している車の脇にコンクリートガラが投棄されています。

コノ程度のゴミを持って行っても大したことは無いのですが、

なんか釈然としないので、とりあえず市役所に連絡してみることに

必殺:実は大家業をしているのですが、入居者がゴミを道路に不法投棄したので、
  
   お前が責任を取れって言われてて困っているのですが・・・

担当:あっ、市道でしたら市役所で対処しますので、場所を教えてください。

   明日にでも現地に行って対処しておきますね~


あっけなく終了

こんな事なら直ぐに電話すりゃあ良かったです。


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滞納者の退去後

先日、任意で退去した(追い出した)家賃滞納者なのですが、

※一連の流れはカテゴリ「保証人は妻の友人」を遡ってください。

当然、退去=終~了~ではありません。

退去してから回収し終わるまでが大家業です。

ちなみに退去した部屋は↓こんな感じ
PA180849.jpg
PA180855.jpg
もう全てがボロボロで、全取替え状態です。

とは言っても約13年住んでましたので、

多少のことは目を瞑ることに

で、退去後の請求額は、滞納家賃が5ヶ月で約25万円

原状回復費が約32万円で、総額57万円の請求です。

それを毎月5日に2万円づつの分割払いで念書を書いてもらい

あとは、キッチリ入金管理をしていくだけなんですが・・・・

11月→2万円入金あり

12月→2万円入金あり

 1月→入金なし

うーーーん

3回目にして、もう支払いストップです。

もちろん連絡はありません。

取り合えず元滞納者の携帯を掛けてみると

「おかけになった電話番号は現在使われておりません・・・」のアナウンス

うーーーん、

まあ、タダ単に忘れているだけかもしれませんので、

転居先の住所へ督促状を郵送

・・・・・、郵送後3日経っても入金も連絡もありません。

うーーーーーん、

転居先が家から近いこともあったので、直接訪問してみることに

夜6時過ぎ

転居先のアパートには灯りが点っており在宅の様です。

〇〇さ~ん!ドンドン

〇〇さ~ん!ドンドンドンドン

〇〇さ~ん!ドンドン

〇〇さ~ん!ドンドンドンドン

5分ほど玄関ドアを叩くのですが応答がありません。

居留守かな???

取り合えず玄関に名刺を挟み込んで引き上げました。

その後2日経ちましたが何の動きもありません。

うーーーーーーーーん

もうこうなったら保証人へ連絡です。

必殺:滞納者さんが分割金を払ってくれないので貴方が払ってください

保証:えーーー、そんな急に言われても・・・・

必殺:じゃあ、いつなら支払ってくれますか?

保証:とりあえず元妻に連絡しますので少し時間をください。

必殺:わかりました。23日まで待ちます。
    
    それで入金がなければ保証人である貴方が支払ってくださいね

    猶予をちゃんと与えていますので、キッチリ保証人の責務を果たしてください

保証:わかりました・・・・

と、こんな流れで交渉すると、

昨日23日に元妻と滞納者(元夫)が一緒に事務所に現れて、

1月分2月分の2ヶ月分を持参されました。

事情を聞くと、

滞納者は警備員のバイトをしていたが足を痛めて働けなくなった

現在は失業保険を貰っている

今回は失業保険が出たので持参した。とのこと

必 殺:(滞納者に対し)なんで連絡1本せえへんの?

滞納者:携帯も止まって連絡できなかった・・・・

必 殺:公衆電話からでもいいやん

滞納者:足が痛くて外出できなかった・・・

必 殺:酒の臭いプンプンさせて何言ってるんや!!

     酒は買いに行けるけど支払いの電話は出来へんのか!!!

※めちゃくちゃ酒臭いいんです。

滞納者:いや・・・今日は失業保険貰ったからちょっと呑んでるだけです・・・・

必 殺:まあ、今回は金持ってきたからエエけど

     あんたが払わな元奥さんの友達(保証人)が払うことになるんやからな!

滞納者:わかってます・・・・

まあ、何ともヌルイ感覚なんです。

ケセラセラと言うか、どうしようもないというか・・・・

今回は入金になりましたのでOKなのですが、

これからも色々あるんだろうな~

また動きがあればブログでアップしていきます。


★業務連絡★
2月7日必殺大家塾セミナーの参加費ですが、
お忘れではありませんか?
申し込まれた方は今から振り込んでも参加可能です。
もし振込みを忘れていた方は至急振り込んでください。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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