質問コーナー『物件売却の仕方』

今回は、物件の売却について質問メールが届きました。

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必殺様

お世話になっております

〇村です、先日はお世話になりました


今回は、別件で相談がありメールさせていただきました

神戸市に持っております、4階建てのRCの物件を売ろうかと思っております

どのように売っていくのが良いのか全く分からないもので、

ご意見を頂戴したくメールさせていただきました

よろしくお願いします

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お答えします。

とは言っても、私(必殺)はあまり売却をしませんので、

ベストなアドバイスが出来るかわかりませんが、

少し述べたいと思います。


まず、絶対条件として

売主は1円でも高く売りたい

買主は1円でも安く買いたい

仲介業者は1秒でも早く仲介して手数料が欲しい

これは事実ですよね?


ココで問題となるのはやはり”仲介業者”なんです。


この仲介業者と言うのが曲者で

普通の感覚の不動産業者でも、

”売主のため” ”買主のため”なんてあまり考えていない様で、

手数料さえ入れば”知ったこっちゃない”って感じがするのは私だけかな?


悪い業者になると、売主の無知を良い事に

安値で買い叩き、中間省略で利益を持っていったりします。


そこで重要なのが、

その物件の”本当の価値”(市場性価値)ですよね?


不動産物件なんて幾らと言えば幾らで、

定価なんてありません。


まずは適正価格を知ることが第一ではないでしょうか?


そこで、

近所の不動産屋?知り合いの不動産屋?ネットで有名な不動産屋?

そんな人たちに最初から相談してしまうと、

本当の物件価値も分らないまま、

有無を言わせずに”専属専任”を組まされちゃいます。


そう考えると敢えて繋がりのない不動産業者に見積りを出してもらったほうが

しがらみがなくて心が楽じゃあないでしょうか?


例えば、

楽待がしている一括査定サービス

http://www.rakumachi.jp/r/wwuo79jg

最大5社の不動産会社さんに一括で売却査定を依頼できるサービス。

こんなのを利用してみるのも手と思います。


しがらみが無いので断りやすいですし、

数社?一括なので、その中から条件の良いところをチョイスもできます。


その下準備(物件の市場価格を調べる)をして

具体的に幾らで売るか腹積もりをしてから

その物件をどう売却していくかを改めて考えてみるのもありだと思います。


最後に一言

売り焦る必要はありませんが、

高いうちに売れるなら、それはそれでアリです!

だって現金資産があれば、もう一つ大きな物件にチャレンジできますからね!


ぜひ儲けてください。



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色々と対応してます。

日々、何かあるもので、

そんなブログのネタには弱いけど、

まあ、こんなことしてます的な事を書いてみます。

1、入居者さんから、床がベコベコする
DSCN3444.jpg
タタミをめくってみたら、床が腐ってました。

大工さんを手配し、床の張替えを依頼


2、給水ポンプ(加圧ポンプ)のパイプから漏水
DSCN3436.jpg
DSCN3438.jpg
雑居ビルで、最上階部分の水圧が弱いので加圧ポンプを設置しているのだが、

繋ぎ目部分から水が噴出しているのを確認

触ってみると水が温水になっており、

パイプが変形しているのを確認

しかもポンプ自身が全く停止しない

おそらく、ポンプの自動停止機能が故障して、

給水加圧の必要が無いのにモーターが動き続けているため

内部の水が加熱し熱湯状態になり、

そのせいでパイプが変形したものと思われる

ポンプ屋さんへポンプの交換依頼


3、謎の漏水
DSCN3431.jpg
外国人学生寮として貸している部屋があるのだが、

その食堂部分で謎の漏水がある。

DSCN3433.jpg
うーーん

10日に1度くらいポタポタと洗面器1杯くらい垂れてくるんです・・・

上の階をいろいろと調べたが判明せず・・・

しかも、外国人留学生なので、いつも食堂に居るわけも無く

漏水の正確な時間もイマイチ分らないため、

ピンポイントの調査がなかなか進まない・・・

現在進行中


まあ、

どれも大したことではないが、

こんな自主管理大家のある日でした。


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半年先の話しですが・・・

これから夏が始まろうとしているのに

11月か12月の予定をお知らせしておきます。


2年ほど前にブログで参加者を募って行った

和歌山ロッジバーベキューツアーですが、

今年の冬も開催予定です。

※去年は雨天のため中止でした。


前回開催した時は、

バーベキューも楽しかったのですが、

メチャクチャ楽しかったのが、

日が暮れてからの”焚き火”でした。


初めての場所でしたので、

薪を少ししか持参しておらず、

直ぐに終わってしまい心残りでした。


そこで!!

今年は燃やして燃やして燃やしまくる!!

と、思っています。


募集人数は30名から40名を想定しているのですが、

参加をしようかな?って思っている方に一つお願いがあるんです。

※募集は秋口(9月10月辺り)

今のうちに、

薪として使う廃材を集めていてくれませんか?

薪と言っても大した物ではなく、

リフォームなどで出た木の切れ端などで良いんです。


一応どんなのが対象になるか書いておきます。

DSCN3426.jpg
石膏ボード×

これはダメです。そもそも燃えません。


DSCN3427.jpg
DSCN3428.jpg
合板(ベニヤ板など)×

これは燃えますが、接着剤などが燃えるときに異臭を放ちますのでダメです。


DSCN3429.jpg
DSCN3430.jpg
材木の切れ端〇

大きさ長さは問いません。

要は無垢の木ならOK

でも、塗装されていたり防腐剤が塗られているものはダメ

釘やねじが突き刺さっているのはOK

※生木はダメ。水分が多くて煙が凄い。乾燥させたものはOK


タンスやテーブルなどの家具も基本的に塗装がされているのでダメです。

煙が臭くて気分が悪くなっちゃいます。


半年先の話しですが、

今から準備しておいて、

ドーーんと燃やそうぜ!!


メチャクチャ楽しくて、

ストレス発散になりますよ!!


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意外な洗濯パンの漏水原因

夜8時頃に携帯に電話が・・・・

電話:〇〇マンションの者です。

   上から漏水しています!!

との連絡を受けて急行しました。


10分ほどでマンションに到着し、

さっそく通報のあった部屋へ向かうと、
DSCN3409.jpg
量は大したことはないのですが、

たしかにポタポタと水が垂れています。


さっそく原因を追究すべく上の階へ

※上の階の住民はベトナム人が5人ほどで生活しており、
 技術研修との名目で会社の寮として賃貸しています。

DSCN3410.jpg
事情を聞くと、

DSCN3411.jpg
洗濯パンが溢れて水浸しになってしまったとのこと

ある程度の原因は判明したので、

夜も遅いので今日は洗濯機は使用しないように言い

明日キチンと原因追究することにしました。


その時は、

洗濯パンの排水部分のゴミを取れば問題ないだろ?くらいに思っていました。


翌日

さっそく洗濯パンの排水トラップ部分に手を突っ込み、

泥などを描き出そうしたところ、

意外にもトラップには大して泥など詰まる要素のものがありません。

??((´・ω・`;))??

どうなってんだ??
DSCN3413.jpg


しかし、

指を排水口に指を突っ込んでみると、

排水管に泥?が詰まっているのを感じます。


????

これって、配水管が泥で埋まっているんじゃ???


そこで、大工さんを呼んで排水管を切断してみることに
DSCN3416.jpg

その結果、驚きの事実が判明!!!
DSCN3418.jpg
外した洗濯パンのトラップ

DSCN3417.jpg
泥が詰まっています。

この泥?は弾力性があり、

しかも、砂も混じっているようで、重さもあります。

この泥は、排水管全てを詰まらせているようで、

とりあえず、排水本管(太い管)まで切れるところまで切ってみることに、
DSCN3419.jpg
やはり泥が詰まっています。


これはいったい何なんだ・・・・


この部屋を外国人寮として契約している会社に問い合わせてみると、

この部屋に住んでいるベトナム人たちは、

主にペンキ業務に就いているとのことが判明


そのことから、この泥の正体は

作業着に付いたペンキではないかと推測されます。


それも、砂入りのペンキ(塗装面が凸凹した壁など)で、

水溶性なので、水に熔けて洗濯パントラップは通り抜けるが、

その先のパイプ部分で沈着して詰まらせている感じです。


うーーーん

これは意外な原因です。


ということで、

1、今回の漏水事故の修繕費は保険で対応

2、今後、マンションの洗濯機では作業着を洗わない

ということで解決をみました。

DSCN3420.jpg
まあ、

また数年後に詰まっても、

保険で補償されるからいいんだけどね!


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マンション騒音トラブル

この事案は、

現在進行形で、

相手方がブログを見る可能性があるので詳しくは書けません・・・


こういった問題って、

間に挟まれて苦慮しています・・・
(いや、どう攻略しようか楽しんでいるかも・・・)


簡た~~~んに経緯を説明すると

とあるRCマンション(ファミリータイプ)

5階にファミリー(若い夫婦に中学生のお子さん)

4階に夫婦二人住まい


1年ほど前のある日

4階の夫が5階住民に対し足音がうるさいと直接文句を言ってきた。

5階の住民は苦情を受け、

部屋にマットや絨毯を敷いて防音に努めた


しかし、その後もクレームが続いたため管理会社(私)に助けを求めてきた。


私が確認したところ、そのマンションのフローリングは旧式のモノで、

しかも、防音性が全く考慮されていないものだった。


そこで、この問題を解決するべく

大家側で防音性のあるフローリングに敷き直す工事を行い、

4階の住民にも改善した旨を伝えた。


しかし!!

工事から3ヶ月ほど経った先日、

4階の住民の騒音被害を受けているとの主張は収まらず

抗議文を5階住民宅へ投函

※手紙での抗議及びドアドン攻撃


それを受けて5階住民は恐怖を感じ、

他の部屋への転居を希望


現在、管理会社(私)側で対応する旨を伝え

4階住民へ対処策を実施中

※この辺りを詳しく書きたいのだが、
 現時点では書けない


ただ、客観的な状況と4階住民の抗議文を見ると

おそらく4階住民の被害妄想と思われる。


※以前、別件で私にもクレームがあったのが、
 理不尽な要求だったので一喝すると、
 一方的に電話を切って、コチラから何度電話しても出ない。
 ムカついたので、即家を訪問したが出てこない

ただ、非常に理屈っぽい奴

解決した際には、

ぜひ詳細を書きたいと思います。


本一冊書ける位の内容なんだが・・・・(ノ_<)


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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