質問コーナー『滞納家賃回収法』

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:こると
日付:
件名:質問です。
ホスト:
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いつも楽しくブログを読ませていただいております。質問です。

家賃滞納、債務名義があり、連帯保証人が持家です。
本人の資産、勤務先は不明。差押えはすべて保証人です。

預金は、反対債権ありで空振り。
給与は、差し押さえたものの払ってくれるか不明
(第三債務者は個人事業主です。第三債務者が個人事業主だと謄本なしで差押えできますよ。)
あとは、強制競売ですが、必殺さんは強制競売をやっちゃいますか?

給与の差押えまでして、アピールしているのだから
自主的に保証人が動いてくれれれば良いのに、
まったく反応ないんです。
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お答えします。

保証人に対しての強制執行を実施したんですね!

うーーーん、ココまで執行を実施しても任意の支払いに応じないとなると

実際問題として回収は難しいと思います。

ご質問の中に出てくる『強制競売』の文字ですが、

1、動産執行のことかな?

所謂、家財道具の差し押さえですが、これも非常に効果が薄いです・・・

実際に1度だけ実施したことがありますが、

執行官は超やる気もなく、現実的に強制執行で差し押さえることは無理で

ほぼ100%執行不能で終了ですとのことでした。

※生活必需品は差し押さえできません。
 国税(マルサ)の様な差し押さえとは全く違います。


2、不動産の強制競売のことかな?

保証人は、不動産をお持ちとのことですので、

この不動産を強制競売で換価して回収を図ろうとされているのでしょうか?

これも現実的ではありません。

というのも、おそらく不動産に抵当などは打っていないですよね?

となると、競売申立のために不動産鑑定士にお願いして評価書を作成してもらったりと

競売申立の前段階で70万円ほどかかるとの噂です(知り合いの大家さんに聞きました)

けっこうな費用がかかるとのことです。

次に、質問者さんの文章を見る限り、銀行差し押さえの際に反対債権ありとなっていますよね?

これは、不動産ローン残高があるために債務者の口座にお金があっても

銀行側の債権が優先されるために申立人には支払わないとの回答ですよね?

ということは、1番抵当に銀行が入っていますよね?

そうなると強制競売をかけても債権回収は難しいと思います・・・

うーーーーーーーーん・・・・・・・・・・・・・・・・

回収不能かも・・・

あとはしつこくしつこく気長に永遠に末永く諦めない気持ちで

1ヶ月1通づつ遅延利息を乗せた督促状を出し続け、

保証人が亡くなったら相続人に対して請求する。

年利14.6%の定期預金と考えて楽しむ♪

こんな感じ?ですかね・・・・・

スミマセン、お役に立てなくて・・・・・

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無料セミナーのお知らせin札幌

日本エコシステムさんがスポンサーの無料セミナーが開催されます。

私の今回のセミナー内容は、滞納→裁判→強制執行の流れと、

特に強制執行の部分での知っておくべき手順をご説明したいと思います。

コレだけで50万円は費用が浮くんです。

平成26年9月7日(日)13:30~17:00

札幌グランドホテル 涼風の間(3F)
http://www.grand1934.com/banq/list/banqb1.html
◇スケジュール◇
13:00~ 受付開始
13:30~ 第一部 (講師:必殺大家人)
15:10~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
16:40~ 質疑応答
17:00  セミナー終了
17:30~ 懇親会

日程:9/7(日)13:30~17:00(受付開始13:00)
会場:「札幌グランドホテル 涼風の間(3F)」
住所:北海道札幌市中央区北1条西4丁目
交通:JR札幌駅直結
アクセス:http://www.grand1934.com/access/
定員:50名

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私も懇親会まで参加しますので是非ご参加くださいね!

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9月の札幌って暑いのかな?

質問コーナー『プロパンガス切り替え』

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ナベ
日付:
件名:ガス会社変更トラブル
ホスト:
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こんにちは
以前からブログを拝見し、東京で行われるセミナーにも何度か出席させていただいたなべともうします。

先日購入した物件のガスを巡るトラブルが発生したのでご相談させてください。

先日購入した中古のアパート、元からのガス屋から付き合いのあるガス屋に変更いたしました。


「LPガス購入中止及び供給の転換通知書」を送付し猶予期間中に変更前のガス屋の所長が来て
「よりいい条件を付けますからかえないでください~」
とのお願い攻撃

丁重にお断りしお帰り願ったのですが、
翌日、前のオーナーと交わした覚え書きに元づき「給湯器補償費と撤去費用」を請求してきました。

 総額35万円!! 


私は重要事項の説明の時にこのような話は聞いておらず、前のオーナーから説明もされていません。
当然そんな覚え書きの存在も知らない善意の第三者です。
本来であれば覚え書きを交わした前オーナーに持っていくべき話だと思うのですが。

今まで何度かガス会社を変えましたが、こんなの請求されたのは初めてです! 

ガス会社曰く「これはガス業界の常識で当然の権利として請求させていただく!」そうです。

支払期限も新しいガス会社と切り替わる1日前まで・・・
明らかに嫌がらせでしょう!

必殺先生の目から見てこれは払うべきなのでしょうか?
アドバイスなどいただければ幸いです。

よろしくお願いします。

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お答えします。

まず初めに、私はプロパンガスの切り替えをしたことがありません。
※深い意味はありません。もし、条件が合うのであれば、都市ガス→プロパンなどもしたいと思っています。

今回の事案ではプロパンガス→プロパンガスの会社だけの変更で、

以前工事したプロパン機材の残債35万円を新オーナーに請求してきたということですよね?

こんなモン払うわけないだろ!!でいいんじゃないでしょうか?

100歩譲っても、前オーナーが負担すべきと思います。

しかし、ガス屋さんの立場から言えば、それは売買の時に売主買主さんで話し合っておくべくでしょ?

と言われれば、そうですよね・・・確認しておくべきですよね・・・・うーーーん


まあ、私なら

『支払い義務がないと考えますので裁判でもしてください』

『裁判で私に支払い義務があるのであれば即刻支払います』

で、いいのではないでしょうか?

もし、ガス屋が

『これは裁判なんかではなく当然の権利なんです!!』

だから

『裁判なんて必要ないんですよ!!!』

なんて脅し文句を言ってきたら、

『大家業界では、ガス切り替えに際しての残債務は前所有者が負うのは当然なんですよ!!』

『その常識が分かっていないようだから司法の場で確認すればいいじゃないですか?』

こんな感じで裁判所で話しをしましょ♪ってことで終わらせます。

どうだろ?裁判所の判断は??

だれか詳しい方、教えてください。

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廊下灯交換

今日は以前から気になっていた築古マンションの廊下灯を交換してみました。

この物件は、私の不動産セミナーで紹介される超築古超高利回り物件で、

未登記・接面道路無し・約10年無人・4階建て・利回り50%と、

とんでも物件です。

そんなマンション物件なのですが、

廊下灯が少々気に入らないんですよ・・・

基本的には使えるものはそのまま使いのが基本ですので、
P7230373.jpg
購入時のままの照明を使用しています。

P7230374.jpg
ガラス製のカバーに中には白熱電球が使用されています。

まあ、これはコレでいいのですが、4階建ての内2箇所ほど、

このガラスカバーが無いのがあるんです。

※電球むき出しで貧乏臭いんです。

これと同じ製品なんてとてもじゃないが探しきりませんので、

ワンフロアー(4台)のみ他の製品と取り替えてみました。
P7230371.jpg
ちょっと分かりづらいですが電球色の30w蛍光灯です。

写真より実際には電球色で、少しリッチな雰囲気?

※ホテルの様な感じを狙ったのですが、蛍光灯1つでは変わりませんね(●´・△・`)はぁ~

P7230372.jpg
使用した製品は最近の私のお気に入りで、

P7240376.jpg
コレ↑本当は浴室灯なんです。

でも、まあ別に浴室しか使用してはいけないってことはありませんので、

私は玄関灯やリネン室などに使用してきました。

別に問題はありませんでしたので、今回は廊下に取り付けてみました。

私の知る限り30wのシーリングライトではこれが最安値ではないでしょうか?

ネットで税込み2,717円で購入しました。

もし、これ以上安いシーリングライトがあれば是非コメント欄に投稿お願いします。
(20wでもOKです)

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質問コーナー『火災保険活用法』

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:火災保険の契約先や特約
ホスト:
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こんばんは。○○です。

このたび築古の物件取得 (静岡県) に当たり、
所有物件の火災保険を見直そうと考えています。

以前にセミナーや懇談会でお目にかかったとき、
保険活用について力説いただきました。

施設賠償責任保険は元々入っていたのですが、
水漏れ原因調査費用特約の有効活用について
目から鱗で非常に参考になりました。

必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
加入されていますか?
もし可能ならで結構なのですが、
どこに加入しているのかや特約について
ご教示いただけないでしょうか。
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お答えします。

火災保険・・・

皆さん火災保険って使ったことあります?

使ったことがない方って、火災保険=火災で使用するって思っていませんか?

実際には火災で火災保険を使うなんて一生に一度くらいで、

まず火災で保険を使うことはありません!

でも、実は火災保険には様々な特約が付いており、

私の様な築古物件オーナーには非常に役にたつんです。

具体的な使用例はココでは書きにくいので、

もし私のセミナーなどを聴く機会がありましたら是非質問してください。

で、今回の質問者さんにお答えをしたのですが、

Q:必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
  加入されていますか?

A:これは融資を出してくれている銀行の子会社で契約しています。
  (行員の出向先としてドコの銀行でも信金でもあります)
  理由として、
  会社全体での取り扱い件数が多いのと、
  融資をしている→絶対的にこちらの味方になってくれる
  (普通の保険代理店だと保険の契約だけの関係ですよね?)
  ただし、融資を借り換えすると冷たくなるかも・・・

Q:どこに加入しているのかや特約について
  ご教示いただけないでしょうか。

A:国内の普通の火災保険会社です。
  私の感覚では、保険会社と言うより代理店の考え方が左右しているように感じます。
  ※黒いものは黒い。でもグレーならどうだろ?ってことです。
  ※これも私個人の感覚ですが、ネット系と共済系は若干安いが、事故査定が細かいとの噂

Q:特約について

A:特約は全て入りましょう
  特約パックみたいのに入ると特典があったりします。
  例えば、損保ジャパンのオーナーズ総合保険
  ↑
  5年ほど前に入っているんで現在も同じ名前か分かりません
  この保険で助けられたのは、マンション駐車場で車両火災にあったときに
  自動車放火①
  自動車放火②
  通常の火災保険ではマンション建物ではないので保険対象外だったのですが、
  オーナーズ総合保険ではマンション敷地内との判断でアスファルト代が出ました。
  でも、マンションにエレベーターが付いていないのに電気的機械的事故特約を付けてもしょうがないですし、
  高台にあるのに水害保険を付けても無駄です。
  まあ、特約なんて安いですから少しでも思うところがあれば付けておけばいいと思います。

参考になれば幸いです。

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

16棟約440戸所有

借金総額18億円

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