トイレタンク修理2

昨日のブログでトイレタンクの修理を書きましたが、


コメント欄でSANEIのV530-5X-13はどうか?との質問がありました。
PA220873.jpg
↑コレです。

ちょうど交換事例がありましたので書きたいと思います。

これも入居者さんよりトイレの水が止まらないとの連絡を受けて対応したのですが、
PA200857.jpg
なぜかボールタップが長くてオーバーフロー筒に接触していて正常に機能していない状態になっています。

昨日の事案(発泡スチロールの膨張)と違って

なぜこの様に不具合になってしまったのかは不明なのですが、

原因はボールタップにあるのは間違いないようです。

そこで今回の場合は、ボールタップの長さに問題があるので、

先ほどのV530と交換しました。

PA200858.jpg
↑まったく干渉せず、スッキリしたでしょ?

私は昨日のブログで使用したV56と今日のブログで紹介したV530を使い分けています。

V530はV56より安い

しかし、ボールタップの故障例は昨日のブログに書いている事案のほうが多いんです。

その場合はV530は使えないことがあります。(ボールタップ部分が干渉する)

なので、

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っている→V56

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っていない→V530

こんな感じで使い分けています。


ちなみに私は管理会社に丸投げしているから関係ないと思っている貴方!

そんなことでは、この厳しい不動産投資で生き残れませんよ!!

今回のトラブル対応を業者さんに丸投げしたら幾らぐらい費用が掛かりますか?

水道業者に直接依頼して20000円くらい?

管理会社を通して依頼すると30000円くらい?

いったい幾らの商売してるんです?

一部屋3万~4万(月)の商売してるんですよね?

5000万~1億の物件を購入して気持ちが大きくなってませんか?

借金でなく現金買いするようなお金持ち様ならこんなセコイ事をせず、

ドンドン業者に仕事をあげればいいですが、

借金があるなら、死ぬ気で3万円を取りにいくべきではないでしょうか?

まあ、精神論にはなりますが、

1日3万円稼げれば、月90万円、年で1000万以上の収入です。

もちろん机上の空論なのですが、1日3万稼げれば成功者じゃないですか?

まさか私のブログ読者にそんな人はいないと思いますが、

寝ている間に金を生むなんて思ってませんよね?

そんなブログや本に騙されないでくださいね!

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トイレタンク修理

築25年RCにお住まいの入居者さんより連絡があり、


トイレの水が止まらないとの連絡があり行ってきました。

現地に着き、さっそくトイレのタンクを見てみると・・・
P9300742.jpg
ボールタップがタンクとオーバーフローの筒の間に挟まれ正常に機能していません。

コレ↑25年程度経過した一部のメーカーに発生するトラブルなんです。

今までは何の問題も無く使用できていたのが、なぜ故障するのか?

原因はタンクの内側に貼られている発泡スチロールにあるんです。

この発泡スチロールが長年水に浸かっているせいで膨張(膨張というより内側に反る感じ?)して

タンク内側の容積を小さくしてしまっていたんです。

こんな時はコノ製品!↓
P9300744.jpg
SANEIのV56-5X-13です。

コノ製品はボールタップが小さいのでタンクが多少膨れても干渉しません。
P9300745.jpg
取り替えるとこんな感じ

ボールタップがまったく干渉しないでしょう?

コノ製品が出るまでは、タンク内側の発泡スチロールをカッターで切り取って、

タンクとオーバーフロー管との間を空けて凌いでいました。

参考になれば幸いです。


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給湯器水漏れ

築26年RCマンション入居者さんより連絡があり、

玄関付近で水漏れがあるみたい・・?とのことでした。

さっそくマンションに向かい現場を確認すると、
PA060766.jpg
通報の通り玄関前が濡れています。

大した量ではないのですが、どこからか水が漏れているのは間違いなさそうです。

さっそく、PS(パイプスペース)を開けて原因を探ってみます。
PA060767.jpg
パイプやメーター周りを確認したのですが、漏水は確認できません。

水の流れを見ていくと給湯器内部から水が漏れているのがわかります。

PA060768.jpg
そこで給湯器本体を開けて見てみると、銅管の繋ぎ目から漏水しているのが確認できました。

うーーーん?パッキンかな?

部品発注できるのか製造メーカに問い合わせることに

PA060769.jpg
しかし・・・

製造が2000年製とのことで、部品供給はしていないとのこと・・・

あ~あ・・・・

コノ程度の不具合で全取り替えは勿体無い気もしますが、

部品供給がないことと、小さい不具合であってもメーカー修理に来てもらうと

出張料+技術料+部品代で最低でも1万円程度は掛かってしまいます。

しかし、新品交換しても3万円もかかりませんので、

ココは新品に換えちゃうことにしました。

PA060787.jpg
まずは古い給湯器を取り外して

PA060788.jpg
新しい給湯器を吊るして、水管とガス管を繋げば終了です。

PA060789.jpg
今回の場合は、追い炊き機能が無かったので、非常に簡単に取り替えることが出来ます。

※追い炊き機能がある場合はリモコンの配線などが大変なので、専門業者さんにお願いしています。

1時間もあれば全て完了ですので、

時給2万円程度になるでしょうか?
風俗嬢並の時給です。

そう思うとヤリガイもあるというものです。

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質問コーナー「室内の臭い」

今日のブログは読書さんからの質問にお答えする質問コーナーです。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:糸
日付:
件名:臭いについて
ホスト:
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はじめまして。
私は大家ではないのですが、波乱万丈なマンション経営の様子が面白く、ブログを拝見しております。
この度は相談がありメールさせていただきました。
転居予定で中古マンションを購入したのですが、前住人が半年ほど家を空けていたために、
封水抜けで臭いがしみついています。
トイレをリフォームしましたが、未だ臭いがあります。
トイレに隣接した部屋の壁のコンセントやスイッチカバーを外すと臭いがするので、
壁の中に染みついているようです。
今は消臭業者か石膏ボードの再築かで検討していますが、
消臭業者は料金も方法も様々でなかなか決められません。
トイレ回りだけなら石膏ボードの再築のほうが安いような消臭業者もありますが、
トイレ回りだけ石膏ボード再築してすっきり臭いがなくなるかの不安もあります。

必殺大家人様は、マンション管理をしていてこのような状態になってしまうことはありますか?
もしこのようになってしまったら、どのような対処をとりますか?

突然で申し訳ありませんが、
もし宜しければ教えていただけませんでしょうか。
宜しくお願いいたします。
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お答えします。

臭いが石膏ボードに染み付いてしまっているとのことですが、

それは少し考えにくいです。

孤独死で腐乱遺体があった部屋なら分かりますが、

半年程度の抜け水による下水道の臭いはボードには染み付きません。

コンセントを外すと内側が臭うとのことですが、

そこに臭いの原因が隠れているように思います。

私が考える臭いの原因は、

1、洗面所・台所などの排水防臭キャップが付いていない

2、トイレの繋ぎ目(便座と床面の繋ぎ目)の粘土状のパッキンが劣化している

3、排水管に亀裂が出ていて臭いが上がる

4、床や壁のスキマにネズミの死体がある

5、どこかに乳児の・・・ (ノД\lll)

確率順に書いてみましたが、

おそらく1番か2番と思います。

臭いが染み付いたのではなく、設備の不具合を疑ったほうがいいと思います。


もう1件ブログコメント欄からの質問です。


風俗ビルを持っていると融資が出ないと聞きましたが
真実はいかに?


風俗ビルを所有している=他の融資に影響がある
これは間違いです。
風俗ビルに対して融資が出ない←これが正解です。
ですので、売却ありきの不動産経営をされている方は気をつけないと売却できなくなっちゃいます。
融資でテナントビルを購入して中国エステなんて入れちゃうと売却できなくなっちゃいます。
だって、次の買い手が現金決済できる方とかに限定されちゃいますからね!
逆にこの様な風俗ビルは買い手が少ない分、激安で購入できるチャンスでもあります。
だって、だれも買えない(買わない)んだから売れ残っちゃいます。
それを売れ残ったのを見計らって大幅な指値を入れてみても面白いですよ、
でもね、レジとは違って利回り30%位の読みでは苦労しちゃいますし、
基本的に出口(売却)がありませんので、
ビル運営を誤っちゃうと逃げれません。
まあスーパーキャッシュマシーンに出来るかどうかは腕次第なんですけどね!

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テナントビル断水

イキナリですが、

夜中0時に緊急コールセンター(自前)の電話がなりました!!

なんと、所有しているテナントビルの店子さんより

水が出ない!!との連絡です。

テナントビルで水が出ないというのは最悪で、

復旧できなければ、

営業補償を求められちゃいます!

しかも、このビルはテナントビルと言うより風俗ビルなんです・・・

デリヘルに韓国エステ・・・

そんなディープな店店・・

何が何でも復旧させないと!!と色々考えながら車で向かうこと10分

現場に到着し、1つ1つ原因を考えて行きます。

まずはポンプ室
PA060776.jpg
2基あるポンプの内、1基が勢いよく動いています。

ポンプ異常じゃないな・・・

次に屋上の高架水槽をみてみると
PA060774.jpg
(昼間撮影)
ハシゴを登り、タンクを覗いてみるとタンク内は空で、水はありません。

????

ポンプは動いているのに高架水槽は空???

次に疑ったのは水道管からポンプに行くまでにある地下の貯水槽タンクです。
PA060772.jpg
だいたいこんな感じで1階にあります。

PA060775.jpg
フタを開けてみるとタンクには十分水があります。

?????

1、1階の貯水タンクには水が入っている

2、屋上の高架水槽には水が溜まっていない

3、ポンプは動いている

・・・・・?

どう考えても1階の貯水タンクから屋上の高架水槽に行くまでの給水に問題があるようです。

そこで、ポンプは勢いよく動いているのですが、

手動で、もう1基のポンプに切り替えてみました。
PA060777.jpg
そうすると、もう1基のポンプが勢いよく動き出し、

高架水槽に水がドバドバ溜まり始めました。

ということで、原因は勢いよく動いていたポンプと判明しました。

ポンプは動いているが屋上の貯水槽まで水を揚げきれない出力になっていた。

これが今回の断水の原因です。

水が出ることを確認し帰宅しました。

翌日さっそくポンプ屋さんに見てもらったところ、

やはりポンプの老朽化で出力が上がらない、

交換が必要とのことで、

見積りをお願いしたところ、26万円ほどの金額でした。

まあ、妥当な金額だと思います。

今回故障した方のポンプは20年ほど前の製品で、

もういい加減、交換時期を過ぎていたのでこれを機会に交換します。

でも、復旧してよかった~v(≧∀≦)v

約30分ほどの断水でしたので、後で特にクレームなどありませんでした。


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★業務連絡★
11月29日の箱根合宿セミナーでお知らせです。
29日のセミナーは満席なのですが、
箱根で泊まり宴会勉強会の参加が1名欠員が出ました。
もし、夜の勉強会(宿泊)に参加をご希望の方はご連絡ください。

プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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