セミナー開催のお知らせ

久しぶりに東京でセミナーを開催します。

今回は自主管理でコインパーキングを運営している”スッチー大家さん”を招いてお話ししていただきます。


開催日程:平成28年6月4日(土)

場   所:東京(池袋)

セミナー予定:13時開場13時30分スタート


第1部 13:30~16:00

『スッチー大家さんの自主運営コインパーキング』セミナー


元ANAキャビンアテンダントのスッチー大家さん

元々は不動産に関しては全くの素人で、3人のお子さんを育てながら

不動産投資を始められました。


特にコインパーキングに関しては書籍も出版しており、

『コインパーキングで年1200万円儲ける方法・ダイヤモンド社』

コインパーキング自主運営するという

他の不動産投資家さんとは一味違った切り口で語っていただきます。


1、コインパーキングに適した立地とは?

2、中古機械と新品の機械について

3、実際の収益は?また収益の改善事例

4、自主管理運営でのトラブル事例

5、値段設定の仕方と売り上げの違い

6、借地の借り方と注意点

7、アパートや戸建てとの違い


第2部 16:00~17:00 

必殺大家人の不動産経営アレコレ


17時30分から近くで懇親会も予定しています。


セミナー5000円 懇親会5000円

6月4日セミナー参加申し込みフォーム


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恐怖のGW・・・

この季節が来ちゃいました・・・

え?何がって?

ゴールデンウィーク・・・

世間が浮かれる長期休日

自主管理大家にとっては恐怖の期間なんです・・・


不思議なんですが、

盆・正月・GW・・・

なぜか、そんな時に起きる突発的事故・・・


なんで??

世間が休みのこの時を狙って故障する!!


そんな不安を抱えながらGWを迎えたのですが、

ヤッパリ発生しましたよ!

事故(故障)が!!!


夜19時に店舗経営者より携帯に電話があり

1階全ての電気が止まったよ!

すぐに直してもらわないと商売にならない!!(怒

との電話が入りました。


このマンションは、約5年ほど前に購入した築40数年のビルで、

1階には4店舗(焼き鳥店・中華料理店・韓国料理店・喫茶店)が入居しており

電気が止まると一大事です。


さっそく車に飛び乗り現地へ向かいました。

このビルは元々オフィースビルで、

それを魔改造して無理やり住居へ改造した物件で、

屋上にはキューピクルが設置されており、

そこから各部屋へ電気を供給している方式です。


ですので、1階すべて停電となると、

大元でのブレーカーが落ちている可能性がありますので、

キューピクルを管理している電気保安員の携帯に連絡しました。


しかし!!

保安員の携帯電話繋がらず!!!


そうこうしている内に現地へ到着(約15分)


電話の通り、

ビル1階店舗は全て電気が止まっています。


こんな事態は初めてですので、

焦りまくりです。


取り合えず、

色々なところに付いているブレーカーを見て

落ちているところがないか確認することに
DSCN1635.jpg
DSCN1637.jpg
全て落ちていない

もうキューピクルしか考えられない・・・
DSCN1655.jpg
しかし!!

鍵が掛かっていて開かない・・・(ノ_<)


そこで、キューピクルに書いている緊急コールセンターへ電話することに


さすがに緊急窓口では連絡がついたが、

到着には1時間以上は掛かるとの事・・・


ヒエーー

誰か助けてくれーーー!!!


取り合えずいつもお願いしている電気屋さんへ電話すると

電気屋:ゴメンな~今日は大阪市内で呑んでるねん


ヒエーーー

誰か助けてくれーーーーーー!!!!!


誰でも良いから電気屋来てくれーーーとお願いしたところ、

メインの電気屋さんの下請け職人さんが30分で駆けつけてくれました。


下請け職人さんと言っても専門家ですので、

キューピクルの鍵は持っているとのことで、

さっそくキューピクルを解錠すると
DSCN1656.jpg

DSCN1657.jpg

DSCN1658.jpg
一階部分のブレーカーが落ちていました。

上げてみると正常に復旧し、停電は解消することが出来ました。


ふう~:(´◦ω◦`):一安心です。


電気屋さんに色々聞いたのですが、

A:普通、キューピクルのブレーカーなんて落ちるの?

Q:結構あるよ


A:でも、漏電で落ちたのなら店舗の漏電ブレーカーが落ちるんじゃ?

Q:これがそうとも言えないんよ、

  たまに店舗のブレーカーよりキューピクルのブレーカーのほうが感度が良くて、

  店舗は落ちないけどキューピクルで落ちるってことはある

  今回の事案がそうだね、(各店舗を見て回ったが全て漏電ブレーカーだった)


A:予防策はあるの?

Q:ブレーカーの抵抗を測ったけど、

  特に抵抗が高いわけではないので、

  現在進行形の漏電ってわけじゃないみたい

  となると、原因を探し出すのは不可能に近いね


まあ、この5年間で初めての事案ですので、

少し様子を見ることにしました。

もちろん鍵は現地で保管し、

もし同じ様な停電が発生した場合でも即時対応できる体制にしました。


あとは、各店舗への補償ですが、

そんなに停電時間が長くなかった(1時間程度)ですので、

謝罪だけで許してくれました。


まあ、これが何度も起きるとか、

長時間に渡っての停電となると謝罪もキッチリしないとダメと思いますが、

比較的短時間で復旧させることが不幸中の幸いでした。


さあ、

GW後半何がおきるかな??

まあ、

何もおきないと思いますけどね!


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質問コーナー『夜逃げ者への対応』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:若輩者
件名:家賃滞納者への対応について
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はじめまして。
必殺大家人様のブログ、とても参考になり、何か困り事がある度にこちらを拝見させて頂いております。
今回、家賃滞納者の対応に大変苦慮しており、ぜひ、ご助言を頂きたくメールさせて頂きました。

この滞納者は男性なのですが、当初は2~3ヶ月滞納→支払うを繰り返しておりましたが、
最近はまったく支払わなくなりました。
電話しても電話に出ない、家を訪問しても留守(居留守もあり)が続き、
今月に入ってからは所在不明で
携帯も止められており、まったく連絡をとることができなくなってしまいました。

安否確認のため、部屋に立入ましたが電気も水道も止められており、居住実態もありませんでした。
このような状況のため、建物明渡訴訟を提起しようかと考えておりますが、
費用のこともあり、弁護士は入れず、自分で手続きをしようと思っております。

しかし、当方も何分素人のため、どうしたらよいものかと…。
一応、書籍等で勉強しておるのですが実行に移すとなると不安です。

また、明渡しの債務名義を得ても、
その後の強制執行に一体どれくらいの費用がかかるのか、怖いです…。

以上をふまえ、下記の点にお答え頂けたらと存じます。

・そもそも建物明渡訴訟は自分でできるのか。(弁護士に依頼するべきか)
・訴訟から強制執行までにかかる期間。
・自分で行う場合の費用。
・訴訟から強制執行までのおおまかな流れ。  など

ちなみに、物件は1Kです。室内はほぼ荷物が残置されておりました。
滞納家賃は、現在6ヶ月ほどです。(家賃はもうあきらめようかと思っています。)

不躾なお願いで恐縮ですが、お知恵を拝借できますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

若輩者より
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お答えします。

この様な事案は、不動産大家業をしていれば必ずおきます。
ですので、この様な事案でイチイチ弁護士に依頼していたのでは賃貸経営は成り立ちません。

まず絶対するべきことは、

1、入居者(契約者)と保証人(付いていれば)の住民票を取得してください。
  ※住所地が近くであれば賃貸借契約書をご自身(賃貸人)の身分証明書を役所へ持参すれば即発行してくれます。

  意外と住民票を動かして夜逃げ(無断退去)している人が居て、

  住民票で判明した新しい住所へ督促状を郵送すると反応があったりします。
 
  ※その時、滞納者からどうやって新しい住所が判ったか?を聞かれたら、
    正直に住民票で判明したとは言わずに、弁護士に頼んで調べてもらったとでも言ってください。
    権利者が債務者の住民票を取得するに違法性はないのですが、簡単に種明かししてしまうと値打ちがなくなる

2、保証人が付いていれば、保証人宛に督促状を郵送する

  意外と保証人から本人へ連絡が行ったりするものです。

  
次に住民票の移動はなく、保証人も付いていない

八方塞状態の場合ですが、

1、現住所(夜逃げされた部屋)へ内容証明で契約解除の通知を出す。

 ※なぜ居ないのが判っているのに内容証明を出すのか?ですが、
  裁判所は資料を見て判断します。実際に物件に来て判断しません。
  なので、貸主は契約解除の意思を相手に郵送した事実が必要をなります。
  当然、入居者は内容証明を受け取りませんが、送った事実があるのでいいんです。

2、それと並行して裁判所へ明渡し訴訟をする。

  裁判と言うのは時間が掛かるものです。

  裁判所へ書類を提出して判決が出るまで約3ヶ月程度はみて下さい。

  ちなみに弁護士に依頼すると早くなるところか遅くなることが多いです・・・(弁護士による)

まず裁判費用ですが、

自分でする場合は約2万円くらい(物件の評価額によります)

弁護士に依頼した場合は約20万~30万円

上記金額はあくまでも明渡しの判決文までです。


次に判決文に基づき明渡しの強制執行ですが、

自分でした場合、

裁判所へ支払う費用3万~5万円

荷物の搬出(引越し業者へ依頼し空室などに移動)で約3万~5万円


裁判所に出入りしている執行屋へ依頼した場合、

全て込み(荷物の保管から処分まで)で30万~50万円


弁護士へ依頼し場合

50万前後(実際は弁護士が執行屋へ依頼しているだけ)

※金額は地域や荷物の量で全く変わってきます


家賃滞納での明渡しは訴訟だけでなく様々なテクニックや経験が必要となります。

ただ、絶対に自分でチャレンジしてみてください。

と言うのも、間違いや失敗があって四苦八苦するとは思いますが、

100%コレ以上悪くなることはありません。

※裁判で敗訴して金を取られるなど絶対に無い


それと一度経験すると、

もし売り物件でこの様な滞納者が居座っていても楽々追い出すことが出来て

その不良要素がお宝に変わるんです。

だって、な~んも知らない人は滞納者を追い出すのに

一人当たり100万円程度の金額を見積もるでしょ?

その分、指値が額もキツクしがちです。


ということで、是非チャレンジしてみてくださいね!

※私のセミナーでは、訴訟文の雛形をお配りしています。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『テナントの保証会社』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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件名:テナント申込み者の家賃保証会社について
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3月の草津セミナーに参加した者です。
とても有意義なセミナーに参加でき、専業大家業をさらに拡大拡充して行こうと思いました。
ありがとうございました。

相談なのですが、ガーナ人の夫がテナントでバーをやりたいとのことで申し込み入りました
(申し込みは日本人の奥さんで、夫婦はビルの近くに住んでて子どももいます)
が、申込み者を紹介してくれた管理会社が指定した全保連の家賃保証の審査に落ちてしまいました。

ビルテナントの空室期間が長いので、
なんとか今回の方に入って貰いたいのですが、
良い家賃保証会社がありましたら教えて頂けますでしょうか。

また、保証会社なしで入れるのは危険でしょうか。

必殺さんならどうされるかもアドバイス頂けると幸いです。

お忙しところ大変申し訳ございませんが、
急ぎの案件でして、ご回答頂けると助かります。
--------------------------------
お答えします。

絶対に逃がしてはいけません!!

最悪、保証会社が通らなくても入居させるべきです。

※その場合、出来ればですが保証人をもう1名追加(未成年でなければ誰でもOK)でお願いするとか


私は大阪ですので、

保証会社は若干違うと思いますが、

テナント系でしたらフォーシーズが通りやすく強いと聞きます。

あと、審査が通りやすいだけを見るならナップなども良いんじゃないでしょうか?


どちらにしても、

断って空室を後悔するより、

滞納で債権回収で後悔したほうが100倍いいです。


だって、今の段階で滞納するか?なんて判断が出来るわけありません。

いいんですよ滞納は!

最終的に回収出来れば立派な資産です。

でも、空室はどこまで行ってもゼロ!

ゼロはずーーーとゼロ!

ぜひ、思い切って貸してください!

失敗なんてありませんから!!

失敗と言うのは空室の事です。

※もちろん出来るだけの努力(保証会社を数社当る・保証人の追加など)はする


そんな無理して訳のわからない人に貸して

家賃滞納されるのが予想される人になんか貸さなくてもいいだろ?

ってお思いの方!

それはテナント系店舗の経営をしたことの無い

素人さんです。


考えてもみてください。

ロードサイドの店舗用地・・・

そんなの売りに出ますか?

繁華街やオフィースビルが並ぶ立地

そんなビル安く買えますか?

私たち不動産投資家が購入できるビルなんて、

裏通りの裏・・・

マトモなコンビニや大手チェーン店など見向きもされない・・・

それが当たり前

それだから安く買える

だから、入居者は選べない選ばない


これを分かっていないのが一昔二昔前の大家さん

滞納者を入居させてしまったら、

追い出すのに弁護士費用などで軽く100万は掛かってしまう。


それならば、属性の低い人は断ってしまおう

空室期間が長くなる→入居は無いが退去はある→空室が増えていく→リフォーム費用が賄えない

→設備が陳腐化していく→入居は無いが退去はある

空室スパイラルに陥ってしまう。


私のブログ読者さんなら分かると思うが、

家賃滞納裁判なんて、

自分ですれば2~3万程度なんですよ!

簡単です。

その程度なんですよ

その努力・苦労もしないで嘆くだけなら成功なんてするわけ無いです。


参考になれば幸いです。


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敗訴しちゃいました・・・

いつから続けているんだろう?

と、思えるくらい前から続いている相続放棄事件ですが、

※今まで流れはブログを遡ってください。


1審(簡易裁判所)での判決が出て、

私の100%敗訴です。

まあ、これは作戦のうちではあるんですけどね・・・


この裁判の流れをご存じない方は、

敗訴して何で作戦?って思いますよね?


簡単に書くと

相手(被告)側は弁護士を雇っています。


それに対し、私(原告)は弁護士を雇っていない


1審(簡裁)で被告側に勝訴判決が出る

と言う事は、被告は弁護士に対して成功報酬を支払わなければならない

※この弁護士報酬と言うのは敗訴した側へ請求できない
 裁判所の定めた費用負担はあるが少額、
 しかも、その費用を確定するためには裁判を起さないといけない


そこで、敗訴した私は地裁へ控訴する(予定)

控訴すると又、被告側は弁護士費用が掛かる

たった8万円程度の裁判なのに!(´∀`*)


控訴審では1審の被告人尋問で明らかになった

亡くなった父親の銀行通帳を娘が所持している。

それを裁判所命令の文書提出命令で、

法廷に出させようと思っています。


頑なに見せようとしない通帳

これを見ることが出来れば、

娘の財産相続を立証できると思うのだが?

※1審でコレを申し立てようとも思ったのだが、
 控訴審で弁護士費用の負担をさせた方が、娘へプレッシャーになるかな?
 と思った次第です。

まあ、最初からこのシリーズのブログを見ていただければ分かるのですが、

間違いなくこの娘は真っ黒です。

※亡くなった父親の預貯金を使い込んでいます。

それをドコまで追求して追い詰めることができるのか?をしています。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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