後味の悪い退去立会い

先日、8年間住まわれた方の退去立会いがありました。

その物件は2年ほど前に購入した築27年のファミリー物件で、

もちろん契約時は前所有者とのものでした。

ちなみに8年前ですので、敷金など非常に高く、

敷金50万円

敷引き30万円

返金20万円というものです。

まあ8年も住んでいますので、

クロスの汚れや畳の汚れなどで文句は言えません。

ところが、窓ガラスが一枚割れて(ヒビ)いるんです・・・

当然、これは入居者さん負担になるのでその旨伝えたところ

必殺:窓ガラスは破損ですので実費精算が必要になります。

入居:は?いつ割れたかも知りませんし、もし私達が割ったと言うのであれば、

   割ったのを立証してください。

必殺:立証ですか?

入居:ハイ、私たちがしたという証拠でもあるのですか?

必殺:うーーーん、では貴方達家族が割ってないと立証してください。

   だって、あなた方家族は約8年間に渡ってコノ部屋を占有していたんですよね?

   そこに私がズカズカと勝手にドアを開けて入っていけますか?

   貴方達の管理の下でコノ部屋は維持管理されているんです。

   割れたのが何時なのか?なぜなのか?を立証しないといけないのは、

   部屋を使用していた貴方方ですよ!!

入居:そうですか・・・、分かりましたお支払いします。

必殺:あと、鍵の引渡しをお願いします。

入居:コレです(3本)

   2本は契約時に渡してもらったのですが、

   1本は私が造りました。

   なので、その時にかかった費用を出してください。

必殺:・・・、あの・・・、(言葉に詰まっちゃいました)

入居:だって、この1本作るのに2000円ほどかかりました(ピッキング防止のカギ)

    それを渡すので作成費を要求するのは当たり前ですよね?

必殺:では、2本お返しいただければ結構です。貴方が作られた1本はお持ち帰りください。

入居:私は退去するので要らないですよ

必殺:私も要りません。だって鍵は毎回交換していますし、

    次に入る方が家族住まいとは限りません。

    ですので私のほうは2本あれば結構ですので1本はお持ち帰りください。

入居:・・・・、でもお金が掛かっているんです。

必殺:では、貴方が10人家族ならあと8本分負担しないといけないのですか?

    それは貴方の事情で作られたのですよね?

    それを当方で負担することは出来ません。

    ご納得いただけないのであれば余分な1本はお持ち帰りください。

入居:・・・、じゃあもういいです。

うーーーーん
何とも後味の悪い退去立会いでした。



  
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 正しくは三菱東京UFJ銀行です。

質問コーナー『直結バイパス』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:たにたん
日付:
件名:直結バイパス方式の相談
ホスト:
--------------------------------
いつも拝見させていただいております。
1年前に雑居ビル4Fテナント8部屋の揚水ポンプを劣化の為交換しました。
必殺様のオススメの「直結バイパス方式」を検討しているのですが
ポンプメーカーの代理店は断られ水道屋も、直結バイパス方式したこと無いからできないと連絡ありました。
出来ないことはないがポンプの仕組みが分からないからしたくないといわれました

何か私の説明不足だったかもしれません

必殺様がしている直結バイパス方式の写真等ありましたらよければ参考に見せていただけたら助かります。

工事ができた場合のメカニズムは1Fからポンプ無しで
直結バイパス方式で水を4Fのタンクにあげた場合4Fのタンクはオーバーフローしないですか?
4Fタンクもボールタップで調節されるのでしょうか?

お暇があれば返信いただけたらたすかります

--------------------------------
お答えします。

まず直結給水ですが、

図解で説明するのが一番と思いますので、以下のHPをご覧ください。

http://kyusui.tyokusetu.com/

私の不動産投資仲間が作ったHPで、私もHP作成に協力しています。

ただ、自治体によって直圧直結の制限があり

階数によって違法(水道法違反)となる場合があります。

そのため免許を持っている水道業者は直結工事をしたがりません。

私の場合は、ポンプを撤去するのではなく、

あくまでもポンプが故障したり、停電時の緊急対応としてのバイパス工事であり、

常用で使用するのものでは無いと説明して工事をしてもらってます。


それと質問者さんがお尋ねの屋上の高架水槽ですが、

完璧にするなら

新たに高架水槽に穴を開けてボールタップを取り付けます。

高架水槽近くで切り替えバルブを取り付ければいいんです。

通常時は揚水ポンプ稼動で、電子棒で制御します。

異常時は下のバルブを直結に切り替え、

高架水槽の給水口をバルブでボールタップに切り替えれば

満水になれば水は止まります。


参考にしてください。

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滞納家賃回収調停に行ってきました。

きのうのブログで書きました平成23年に発生した家賃滞納について

本日、3度目の調停に行ってきました。

結果を先に書くと、

相手方(滞納者)は出廷せず・・・

しかし!!

相手方から裁判所に連絡があり、

本日出廷は出来ないが、今後必ず支払いますとの答弁が出ているとのこと

ここで重要なのが、相手の連絡先なんです。

この答弁書は見せてはくれますが、

正式なものではないので、紙はくれません。

しかし、そこには必ず相手方の連絡先(携帯番号)が書かれています。

その番号をサッと書き留めます。

これで今後支払いがストップすれば電話でプレッシャーをかけれます。

今回の回収作戦では、

1、滞納者が支払う意思を示した。

2、滞納者の携帯番号をゲットした。

以上のことから、本調停は取り下げをしました。

おそらく来月からまた支払いを再開すると思われます。

ミッション終了~~、

あっ!まだ回収していないから仕事はこれからだった!!


皆さんの中で、数年前の債権を諦めている方はいませんか?

そんな方向けに必殺集中セミナーを考えています。

少人数制で債権回収に特化したセミナーです。

準備が整いましたらご案内させていただきます。


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平成23年の滞納家賃回収

滞納家賃の回収で手詰まり感のあった債権に

少し動きがあったのでブログで公開したいと思います。

事の始まりは、

平成22年にまで遡ります。

私が所有しているスナックビルに、

在日フィリピン人の方がスナックをしたいと申し込みが入りました。

スナックビルと言っても、家賃5万円極少のカウンターしかない店舗、

空室もチラホラある場末のビルです。

※現在は、カウンターなどを全て取り払いデリヘル事務所として盛況中

保証人なし保証会社なし保証金なしの無し無し契約です。

※スナックをしようなんて方はなかなか居ません。契約を甘く甘~くしないと空室だらけになっちゃいます。

しかし、契約後僅か半年くらいから家賃を滞り始め、

平成23年に30万円を滞納の上、無断退去

当然督促の電話をするのだが、

携帯→出ない

督促状→転居先不明で現住所分からず

住民票→外国籍のため存在無し

そこで、訴訟を起し裁判所命令で外国人登録証の開示請求

しかし、裁判所は開示命令を出さず、

結局、現住所判明せず訴訟は取り下げ

時は流れ、外国人に住民票登録制度がスタートし、

在日外国人も住民票登録制になる。

さっそく、住民票を取得すると新住所へ移転していることが判明

平成25年初旬、家賃取立て調停をすることに

調停当日、滞納者のフィリピン人女性は裁判所へ現れ

月々1万5千円の分割払いに応じ調停和解へ

※携帯番号、職場などを聴聞

これで約束を守り、分割払いを履行すればミッション終了なのですが

当然、払いません。

2度支払った後、入金が途絶えました・・・・

・・・・

電話→お客様の都合によりストップ

督促状→無視

職場→退職済み

うーーーん

おそらく仕事を辞めて金がないのでしょう・・・

とは言っても払ってもらわないと気が済みません。

とりあえず督促状で様子を見ることに・・・

しかし、連絡も入金も一切ありません。

そこで、再度調停を申し立てることにしました。

※判決が出ている場合は同じ事件では裁判事は出来ないのですが(再訴の禁止)
 調停は何度でも同じ事件で裁判所を利用できます。

ということで、先日2度目の調停が開かれたのですが、

女性は裁判所に出廷せず・・・・

うーーーん、ハズレか・・・・

印紙代(1500円)と切手代(500円)を損したか?と思っていたのですが、

なぜか、翌日に以前の調停で約束した分割金1万5千円が振り込まれていました。

とりあえず裁判所効果でしょうか?

実は、明日2度目の呼び出しがあるのですが、どうでしょう?

結果は明日報告します。


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電気温水器トラブル対策法

皆さんの物件で「電気温水器」ってないですか?

私の物件でも1棟だけあるのですが、

トラブルが非常(故障)に多いです。

今日は、トラブルの対策と対処法を書きたいと思います。

電気温水器とは、
P1310174.jpg
↑こんな形の機械で、ガス給湯器などの代わりに電気でお湯を沸かし、

風呂や炊事場などに給湯する装置です。

電気温水機と言うだけあって、電気でお湯を沸かすのですが、

メチャクチャ電気を食います。

じゃあなぜ、こんな機械を設置するの?ですが、

まあ、単純にガス設備の無いビルの場合や、

新築時にオール電化の謳い文句のってしまった大家が建てた物件などに存在します。

特に、中古ビル市場では、あまりにトラブル率が高いので、

前オーナーが嫌気が出て、

この物件安いな~と思ったら電気温水器だったというのが結構あります。

電気温水器はトラブル対処法をマスターしておかないと、

ランニングコストが非常に高く、すぐに家賃を食われちゃいます。

※特に電気温水器が設置されている物件は、狭小ワンルームに多い感じがします。
  ただでさえ家賃が取れない部屋なのに修理代がしょちゅう掛かるとやってられません。

では、具体的にどの様なトラブルに見舞われるのか?

1、イキナリ電気代が跳ね上がる

2、突然の漏水

この2点ではないでしょうか?

1については、入居者さんからのクレームで、

今まで1万円前後の電気代だったが、いきなり3万円になった等です。

この場合の原因は、電気温水器上部に付いている「逃がし弁」が劣化のために、

常時水が少量ずつ漏れだしているのが原因です。

この症状を確認するには、水が沸上がった後「逃がし弁」から排水に伸びる配水管を握ると、

漏れているのであれば、触れないくらいパイプが熱くなっています。

その場合は、少量ずつでも熱湯がパイプを伝っている証拠です。

修理方法は「逃がし弁」の交換なのですが、

ロウ付け溶接などをしないといけないので専門業者でないと修理は難しいです。

ちなみに金額は3万程度かかります。

次に2の事例ですが、

これも、なぜか休日や夜中におきるんです・・・

P1310172.jpg
夜中に緊急呼び出しで行ってみると、

給湯器の下部から水がポタポタ漏れています。

原因は、給湯器本体の熱原器部分にある点検口のパッキン劣化によるものです。

しかし、このパッキンが結構もろくて、
P3040256.jpg
↑先日漏れ三菱製の電気温水器

2007年製なんです・・・

8年経過しているといえばその通りなのですが・・・・

この場合、下の階に漏水しますので、まずは漏水を止める必要があります。

方法はただ1つ・・・、お湯を排出してタンクを空にするしかありません。

1、電気温水器の電源を切る

2、お湯を風呂場などに貯める

※超重要ポイント!!
絶対にお湯のまま、給湯器の排水コックを開けて排水しないでください。

必ず、湯船にためて温度を下げるか、水を混ぜて温度を下げて排水するかしてください。

高温のまま排水してしまうと、塩ビ管の接着が剥がれて、

1棟丸ごと漏水の危険があります。

修理法は、パッキンの交換なのですが、

このパッキンは専用部品になりますので一般には販売していません。

ですので、メーカーサービスにお願いして修理してもらうしかありません。

この修理代金は約2万ちょいといったところです。


機械モノですので、故障するのはしょうがないです。

しかし、故障の1次対応で即次の行動が取れるか?によって、

入居者さんからのクレームを最小限に抑えられると思います。


参考になれば幸いです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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