祝!ブログ3周年!!

きのうは必殺大家人の単独東京セミナーに

大勢の方が参加いただきありがとうございました。

セミナーでは、不動産大家の”実情”について熱く語らせていただき、

懇親会では皆さんと楽しく話せてとても充実した時間でした。


しかし、早いものでブログを開設して今日で3年経ちました。

これも皆さんの応援のお陰です。


だって、ギャラも何もないですからね、

やはり読者さんの応援があるからこそ書けます。


それもココ数ヶ月は読者さんの支持のおかけで1位をキープさせていただいており、

読者さんの期待を裏切らないブログにしなければと思い書いています。


ただ、プレッシャーがキツイのも事実で、

もう辞めよう、もう後進に譲ろう、もう十分やっただろ?と、

毎日更新がプレッシャーになっているのも事実です。


でも、『毎日夕方の更新を楽しみにしているんです♪』


なんてメッセージをいただくと、

やはりうれしくなり、僕のブログを楽しみにしてくれている方がいるんだ~

と思うと、俄然やる気が出て少しの時間でも合間を見つけては更新しています。


これからどこまで書き続けることができるか分かりませんが、

皆様の応援が続く限り、頑張って更新していこうと思っていますので、

これからも応援のほど宜しくお願いいたしますm(_ _)m


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質問コーナー『家賃滞納調停のつづきの続報』

先日ブログで紹介した『家賃滞納調停のつづき』の続報が届きましたのでご紹介したいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:新米大家
日付:
件名:家賃滞納その後
ホスト:180.49.187.15
--------------------------------
先日は回答していただきまして誠にありがとうございました。

あれから扉に置き手紙で
連帯保証人がこちらに来て
警察呼んで安否確認をする
という話になっている。

3日待つが、それで連絡なければ警察と連帯保証人と一緒に安否確認で部屋に入る

と置き手紙したら1日後にショートメールで連絡来て、
100万以上滞納してるのはわかっていてこちらや
裁判所からの連絡来ているのもわかっていたが、
どうしたらよいかわからない。

とのこと。

一度直接会って話できないか?
断るようなら訴訟へ移行しますと伝え本人に直接会うことに成功。

事前に訳あり人物の得意な不動産に話をつけておき、
本日100万未納者と会うからそのまま連れてくからあとは違う部屋にぶち込んでくれ
謝礼はすると


結果、ファミレスで会って説得して不動産に連れていくことに成功して、
今月中に今のお部屋を退去し引っ越しすることが成功。

連帯保証人にその旨伝え、正式に退去終えたら連絡をし、
未納家賃を支払ってもらうように連絡。

ただ、まだ今月中に出ていくかどうかが不明なのであれですが、
全て書類にサインさせたので、ほぼ間違いなく大丈夫だとは思います。

その後は連帯保証人からお金を回収するだけです。

すんなり払ってくれるかどうかが問題ですが、

多分お部屋もすごく汚いっぽいし、小型犬を複数飼っていたので、どうなることやら


ご報告とさせていただきました。
まだ回収という業務が残っておりますが、一件落着かなと思います。

こちらの内容ですが、必殺様の判断でブログに公開していただいて大丈夫です。

いや~大家業って中々骨が折れますね。


--------------------------------
おめでとうございます!!

もちろん、明渡しも滞納家賃などの回収もこれからですが、

大きな第一歩だと思います。


一つ注意点なのですが、

こういった場合に相手に書かせる文章は、『念書』はダメです。

必ず『退去届け』を書かせるんです。

なぜなら、念書だと

タイトル:念書

〇月〇日に退去いたします。

もし退去しない場合には荷物の撤去などされても異議の申立てをしません。

これだと、実際に退去しない(荷物がそのまま)場合に、

大家側で荷物を勝手に撤去しちゃうと、

裁判になれば100%負けます。

それは約束を破った罰則で一方的に貸主側が権利を行使するとなっちゃいます。

ところが、退去届けだと

タイトル:退去届け

〇月〇日に部屋の明け渡しをいたします。

これだと、退去の意思表示だけですので、

明渡し期日を過ぎれば、荷物の撤去をしても

裁判になった場合、まず負けません。

だって、貸主が明渡しの意思を自ら文章で示しているだけです。

裁判は証拠主義ですので、この文章が全てとなります。


しかし、コレからが本当の仕事(回収)になります。

ポイントは『絶対諦めない!!』という心を持って望んでください。


★業務連絡★

明日は必殺大家人の東京セミナーです。
遅れないようにご参加くださいね!
皆様とお逢いできるのを楽しみにしています♪


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政治家並みの生活保護者2

政治家並みの生活保護者1の続きです。

生活保護受給している独身男性が入居したのだが、

入居する初回の入金のみで以降は入金なし、

そのため保証会社へ代位弁済請求すること・・・


その後、保証会社より代位弁済され家賃の回収はできたのですが、

保証会社からの報告では、何度も訪問しているが本人と接触できない

保証人(不動産屋社長)とは連絡は取れているのだが、

家賃の回収には至っていないとの事でした。

その後、保証会社・保証人共に何度も部屋を訪問するが、

まったく応答なしとのこと、

※私は他の用件で物件を訪問したときに1度2度入居者を見かけています。

2ヶ月目も入金なし→保証会社へ代位弁済請求→保証会社から入金

やはり保証会社・保証人共に本人とは一切連絡取れないとのこと

ココで、保証会社は本当に部屋に居住しているか?を確認すべく

警察官立会いの下「安否確認」を実施することに

※安否確認とは連絡が一切取れない住民など、部屋で倒れているかも知れない?と、
 周りの関係者が「心配」して部屋の中を確認する行為
 本当の意味は夜逃げしていないか?を確認するためです。
 警察官立会いで行なうのは、勝手にドアを解錠して室内に入るわけですから、
 トラブル防止のために警察官に立ち会ってもらいます。

その結果、

入居者は室内に居ませんでしたが、

明らかに生活の気配があり、夜逃げなどはしていない様子とのこと

そのため、これからも継続して督促を続けるとのことでした。

※私的には、保証が継続されますのでありがたいことです。

その翌月も入金なし(3ヶ月目)

ココで、保証会社の督促に耐えかねた保証人が、

保証人:アノ野郎!ふざけやがって!!連絡1本寄こさへん!!!

     保証会社からガンガン請求が俺のところにきやがる!!!

必 殺:そうなんですね・・・・

保証人:そこでな、ドアロックの器具持ってるやろ?

     それでドアロックしてくれや!

必 殺:イヤイヤ、ドアロックの器具は持っていますが、

     今の時代、大家がロックしたら即訴えられますよ

保証人:そうなんか?でもこのままじゃラチあかへんさかいに

     俺が許可するからドア閉めたってくれ!

必 殺:ダメです。私がそれをするわけにはいきません。
 
     裁判になったら100%負けます。

保証人:そしたらロックの器具を貸してもらって、
   
     俺がロックしたらどうや?それなら迷惑かけへんやろ??

必 殺:まあ、社長は連帯保証人やし社長が自分でするなら構いませんよ

保証人:そしたら、ドアロックして俺のところに電話するように書いとくわ

そんなやり取りがあり、滞納入居者のドアをロックすることになりました。

ドアロックには様々な意見があり、

保証人だからと言っても手放しに「締め出しロック」をして言い訳ではありません。

しかし今回の場合、例え裁判になっても十分に戦える状況であると思われるんです。

1、入居後1度も家賃を支払っていない

  確かに家賃滞納は犯罪ではありません。

  しかし入居後1度も支払わないとなると悪質と言わざるを得ません。

2、生活保護を受給している

  生活に困窮して家賃を滞納しているのは訳が違い、

  市から家賃を支給されているにもかかわらず、

  支給されたお金を私的に使い込んで家賃を滞納している。

3、一切の連絡を絶っている

  この方法以外に連絡を取らせる方法がない

以上の事柄から、

保証人が”しかたなく”ドアロックを実行したと解釈するべきと考えます。

おそらく裁判に訴えられても、今回の様なケースでは一方的に負けるとは思えません。


これで、なんらしかの動きがあると思っていた保証人

ところが、この悪質入居者は違いました。

保証人がドアロックをした、その日の晩に

マンションから救急車を呼んで
なんと
『そのまま入院してしまいました』

まさかのウルトラC!

生活保護だから入院費なども全て無料です。

まさに『政治家なみの雲隠れ術』

こんな必殺技があるとは・・・

私も保証人も保証会社も、み~んな唖然としています。

※この話しはリアルタイムですので、現在の動きはココまでです。

 また動きがあれば書きたいと思います。


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なんで入れるの?

昨日のブログに対して以下のコメントが寄せられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

> よくそんな怪しいのそもそも許可するよね。

事故率が高いってわかってて入れるとか理解できないわ。

最終的に回収できても手間かかってうざいだけだろ。その過程を楽しんでるの?
>
> 管理人さん暇があったらコメントしてくれ。
>
> どうしてそんなゴミを入れるのか知りたいわ。金に困ってるわけじゃないんでしょ?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
基本的にコメントに返答はしないのですが、

お答えさせていただきます。

おそらく質問者さんは不動産大家ではないでしょ?
(少なくとも投資系大家ではないと思います。違ったらスミマセン)

なぜなら、現実的に我々投資系大家が”購入できる(する)物件”というのは、

前のオーナーが見捨てた物件で、

設備面や現況入居者など問題だらけです。
(だから高利回り高収益を狙えます)


だったら、もっと属性の高い人が入る”築浅麗美な物件”を買えば良いって思うでしょ?

『そんな物件安く売るわけないでしょ?』

そんな物件は誰でも欲しいし誰もが買いたいんです。
(秘密のルートなんて存在しません)

しかし、そんな物件は利回りが低く買った数年後には”凍死家”の出来上がりなんです。


だから、部屋的に問題が結構あったり
(間取りが悪かったり、日当たりが悪かったり、ベランダが無かったりと)

普通の常識を持った人は敬遠するような部屋があり

そんな条件の悪い常識外の部屋を常識外の人に”賭け?”で貸したりしています。
※もちろん1棟丸々悪い条件とかではなく1室2室そんな部屋がある。


次に、本当に良い人か?悪い人か?なんてどうやって見極めるんです?

○生活保護だから悪い人?

○保証人が居ないから悪い人?

○外国人だから悪い人?

○年配だから悪い人?

○独身だから悪い人?

そんなの入居前に分かるなら”違う仕事が出来ます”
(占い師か預言者として食っていけます)

そんなの書類を見て分かるわけないでしょ?
(もちろん確率論ではありますが)

※入居前に面接するって方も居ますが、そんなの現実的はありません。
(客付け仲介業者さんが毛嫌いします)

それに低属性の方と言っても、99・9%の入居者は優良入居者です。

質問者さんからすれば、

私の物件はトラブルだらけで、トンデモ大家ってイメージがあるかも知れませんが、

1、所有物件が400戸以上あるので、ブログネタは次から次へと出る

2、現実的な滞納率は1%以下である

3、自分で管理対応しているのでブログに公開できる
 (世の中ではトラブルや滞納は絶対に起きているんです。
 それを管理会社が対応したりと自分で対応していないから世に公開されないだけ)

最後に、質問者さんは大家のイメージと言うと、

毎日盆栽をイジリ、

家で寝ていてもお金が入ってくる

って思っていません?

そんなのは代々土地を所有している地主さんです。

私は元々土地など所有しておらず、

銀行から借金して他人から中古マンション・アパートを購入しているんです。

まだまだ莫大な借金もあり”必死”なんです。

これが私の仕事ですので、必死になるのは当たり前でしょ?

決して”マゾ”でも”マニア”でもありません。
(マニアではあるかも・・・)

以上でご理解いただけたでしょうか?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あと、もう一件ご批判?がありましたのでお答えしたいと思います。


>>入居させるのが(その不動産屋と付き合うのが)ちょーアホ

>>最低限生活保護の家賃分直接振込だな


お答えします。

そんな人格だから、超穴場(売買)物件をもってくることがあるのも事実なんです。

実際、この方の仲介で中々の高利回り物件を2棟購入した経緯があります。

こういった方は、ドコにでも顔を出し、ドコにでも顔が利くんです。(無責任男というか・・・)

こんなのもソコソコ成功している投資家大家さんなら分かると思います。


あと大阪では「生活保護の家賃分直接振込」の制度はありません。



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政治家並みの生活保護者1

驚きの行動をする生活保護者がいます。

まずは、今回の登場人物などのスペックを書きます。

舞台となるのは、

築27年、6階建てRC

エレベーター付きの1DK(ベランダなし3点ユニット)

敷金礼金ゼロゼロ物件で家賃4万円というもの

そんな何ともいえないスペックのマンションに、

去年の11月中ごろに、お付き合いのある不動産会社さんから入居の申し込みが入りました。

不動産:生活保護の人やねんけど、明日から入れるか?

※この不動産屋さんは社長一人で経営されていて、いつもこんな感じです。

必 殺:保証会社付けたいので申込書をFAXしてください。

※この社長の紹介は事故率(滞納率)が非常に高いので、保証会社は絶対条件にしています

60代男性・生活保護・保証人無し

まあ、見事に低属性です。

とりあえず、保証人無しで通るところを探したのですが、

最低限、身内の緊急連絡先は必要とのことで、

その旨、紹介してきた不動産屋さんに伝えたのですが、

入居希望者からの返答は、

「身内は一切いない」とのこと・・・

うーーーん、

半年とか1年空いている部屋なら片目瞑って貸しちゃうんですけど、

空室になったばかりの部屋・・・

そんなに焦っちゃいないし、ココは断ろうかな・・・

そんな感じで不動産会社社長に伝えたところ、

社長:保証会社通らへんの?

   そしたらワシが保証人になるから貸したってよ

なんと不動産会社社長が保証人の名乗りを上げてきました。

皆さんは、

えーーー?そんな不動産屋さんなんて居るの??

と、お思いかもしれませんが

結構います(笑

しかし、イザ滞納が始まっても何だかんだと言って滞納を支払おうとはしないものです。

※この不動産社長は手数料欲しさに何とか契約だけはさせるんです・・・

そんな事を何度も経験している私は、

社長の連帯保証で保証会社が通ればOKすると伝えました。

社長が保証人についても

A社お断り・・・

B社お断り・・・

C社なぜかOK!!

お!三社目にしてまさかの合格です。

さっそく、契約を交わし申し込みから3日目には入居という早業で入居となりました。

※ココで一つ疑問が・・・

通常、転居となれば今住んでいる部屋の解約通知を1ヶ月前に出して

入居は1ヶ月後などが普通なのですが・・・

申し込みから3日で入居って・・・怪し過ぎです。

しかし、保証会社が付いていますので、

家賃滞納の心配はありません。

ですので、入居を断る理由なんてありません。

そして契約を交わし、当月の日割り家賃を貰い、

鍵を渡して部屋の引渡しが終了いたしました。


翌月、

家賃が入っていません。

3日待ちましたが、入金はありません。

携帯電話に連絡しましたが、応答はなし

まあ、保証会社に加入していますので、厳しい督促などしません。

ただ単に振込みを忘れている方もいますので、

形だけの請求をしていました。

一応、請求書→電話→郵送で督促状

こんな感じで通知しているのですが、

全く無反応(入金も連絡無い)です。

うーーーん、

イキナリ滞納?

保証会社に事故報告を出す前に物件に訪問してみると・・・

必 殺:ピンポーーン

入居者:はい?

必 殺:スミマセン、管理会社ですけど・・・今月の家賃が入っていませんが?

入居者:あー、ゴメンゴメン、ちょっと今日は都合悪いねん

必 殺:都合が悪い?なんの?

入居者:今から出なアカンねん

必 殺:イヤイヤ、すぐ済みますよ、今月の家賃が入ってないけど?

入居者:ちょっと色々あってな!ほな又連絡するさかい・・・

必 殺:はあ?〇〇さんは生活保護もろてんやろ?家賃も出とるんやろ?

入居者:ちょっと都合が悪うてな、今アレへんねん

必 殺:オッサン使い込んだいかい!!

入居者:おまえ!オッサンとはなんじゃ!物言いに気をつけいよ!!

必 殺:それは俺の台詞じゃ!!!!

    家賃使い込んどきながら、なんじゃお前の物言いは!!!!

入居者:裁判でもなんでもせいや!!!

※なんか、追い出されに凄くなれている感じで、揚げ足を取ってくる感じです。
 保証会社に加入していなければ、絶対に逃がさずキッチリ話しを詰めるのですが、
 今日の訪問はただ単に”安否確認”程度でしたので、コレで引き下がりました。

この入居者は完全なプロの滞納者と判断し、

ココからの交渉は保証会社に任せることにし

家賃滞納の事故報告をすることにしました。


これで終われば、「政治家並みの生活保護者」なんてタイトルは付けません!!

ここからが本番なのです!!!

それは又明日にでも・・・

つづく


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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