質問コーナー『刑務所からの脅迫状』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家のハシクレ
件名:裁判?
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いつも勉強させて頂いてます。

以前入居していた入居者から手紙が来ました。

この入居者は、窃盗で逮捕され、刑務所に服役中です。

逮捕されたときに留置場に面会に行きました。

その際に、2か月くらいで出れるので通帳からお金を引き出して家賃に充ててほしいと言われ、
ATMから12万円引き出し家賃に充てました。
(月末に逮捕され、生活保護費の入金があった月初に引き出しました)

そのうち2万円を本人が国選弁護士に渡してくれということでしたので渡しました。
(弁護士が窃盗したお店に被害届を取り下げるように弁償金として話したのですが、却下されたようです)

そして本日、その元入居者より、12万円を勝手に引き出して盗んだので、
裁判所に刑事事件として告訴状を送付したと手紙が来ました。

今までの必殺さんのブログを呼んでいる限り、裁判しても勝てると思うのですが、
そんなことに弁護士を使えるほどお金に余裕がありません。

本人は「家賃として受け取ったなら領収書があるはずだ」と手紙で言っておりますが、
必殺さんならこの場合、どの様な判断を致しますか?

あと、相手側が実際に告訴状を出したとなると、こちらも反論しなければならないと思いますが、
弁護士や行政書士等の専門家の力を借りた方がよろしいのでしょうか?
(私は素人なのでどのようにすればよいのか分かりません)

アドバイスを頂ければありがたいです。

宜しくお願い致します。
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お答えします。


最近コノ手の脅迫が流行しています。


なにせ刑務所はヒマですので、

何か金になる手段は無いかと常に考えているもので、

おそらく、この元入居者は質問者(大家)さんと話している時は、

後で強請ろうなんて気持ちは無く、

タダ単に家賃を支払うという気持ちでお願いしたと思います。


それが刑務所に服役し、

同じ懲役仲間に入れ知恵をされ、

金にならないかと考え行動していると思われます。


<<昔>>

オイコラ金出さんか!!

恐喝になります。


<<今>>

弁護士に依頼して訴訟を打ってくる

警察に告訴して示談の話しを持ってくる

恐喝になりません


今回の事案を考えた時に

大家さんの行動は、

話しに全く矛盾が無く、

ごく自然の流れと考えられます。


警察も裁判所も、

このような受刑者からの告訴は慣れていて、

マトモに審議しません!


もしかしたら、

検事や警察から事情を聞かせてほしいと呼び出しがあるかもしれませんが、

ありのままをキチンと話せば大丈夫です。

嫌疑なしと判断されます。


警察や裁判所に訴えてくれれば一番なのですが、

訴えるぞ!訴えれるぞ!!と強請ってくるのが鬱陶しいんですよ


そんな時は、

コチラは弁護士の用意もしている

ぜひ出るところ出て戦いましょう!!

と、一歩も引かない姿勢を示してください。

結局は何も言わなくなります。

※刑務所からの手紙にワザワザ返事は書かなくていいです。
  返事を書くと調子に乗ってきます。


参考になれば幸いです。


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蟻被害を訴える入居者

つい数日前に入居した男性がいます。

その男性から部屋に蟻が出て困っている。

夜も気持ち悪くて寝ていられない・・・

と連絡がありました。


この部屋は、

ワンルームで、家賃3万円

約半年間空いていた部屋で、

お世辞にもキレイとは言えないマンションです。


しかし半年空いていた部屋で、

2階の部屋で蟻が沸くか??


対策として蟻の巣コロリを用意する旨伝えたのですが、

何か納得されないようで、

業者による徹底駆除をお願いしたいと言っています。


ちなみにこの部屋は敷金礼金ゼロ物件で、

数日前に申し込みがあって、

直ぐにでも入居希望で

保証会社の審査通過後、即入居となりました。


念のため、

本日部屋を確認に行こうと思っているのですが、

うーーーーん

どうなんだろ??

蟻??

幻覚???

覚醒剤????


部屋に行ってきました!!

蟻・・・


いるじゃん!!

2匹3匹4匹5匹・・・・

結構います。


さっそく蟻の巣コロリを2箱置いておきました。

疑ってすまん!!


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質問コーナー『残置物』

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送信者:大阪自主管理大家
件名:夜逃げの価値なし残置物
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大阪で自主管理をしている大家です。
必殺大家人様のブログを拝見し勉強させて頂いております。

所有している物件で夜逃げが発生しましたので、どうかお知恵をお貸しください。

夜逃げ者の人間像は、
1.30歳代前半の夫婦2人に子供2人
2.別の入居者の紹介で2015年5月頃入居
3.保証人なしで保証会社に加入
4.緊急連絡先に弟(同一市内に在住)
5.夫は入居時は土建業に勤めていたが入居後仕事を変わっており
  最後確認できた勤務先も退職している模様
6.夫は体にタトゥーをしている
7.去年の6月頃から滞納し始め保証会社が立替後回収していたが
  今年に入って2月分の回収が遅れ遅れになり
  ここ数週間連絡がとれなくなっていた模様
8.現在、2月及び3月の2ケ月分の家賃を保証会社が立て替えている。
9.水道代も4万円ほど滞納している。

3月16日、
物件に行ったところ別の入居者より夜逃げ者の退去情報を聞く。
その時に、夜逃げ者の部屋の扉を蹴る訪問者2人(借金の取立て?)がいた事も聞く。
すぐに家賃保証会社に連絡する。

3月23日、
警察官、家賃保証会社と共に安否確認で部屋を訪問する。
大方の荷物はなく、手作り風の食卓と生活ゴミのみ。(室内写真は当日撮影)
もちろん電気、ガス、水道メーターも回っていない。
郵便物から3月始めから退去の推測。
警察の交通反則金も払ってない模様で郵便物に出頭要請書あり(警察官持ち帰り)
住民票や郵便物転送は現時点未確認。

現在、家賃保証会社に引き続き夜逃げ者の行方を追ってもらっていますが、
連絡が数週間とれていない、勤務先も不明、弟も連絡とれない状況から
弟の住まいに逃げ込んでいる可能性が高いと思うものも
保証会社が夜逃げ者を捕まえきれない可能性もあります。

大家としては、水道代や原状回復費用もありますが
何より残された残置物1点(手作り風の食卓)を気にしています。
家賃保証会社の夜逃げの残置物についての契約条項は、
2ケ月以上滞納し1ケ月以上連絡がとれない場合は、
大家及び保証会社は残置物を撤去保管できると記載されていますが、
残置物の処分については、家賃保証会社が保管している場合のみ
1ケ月で処分できるとしています。
大家が保管した場合の処分期限の記載はありません。
家賃保証会社の担当者が言うには、会社で撤去保管の稟議をあげようと考えているものの
最終的には会社が判断するのでどうなるかわからないとのことです。
もし万が一家賃保証会社が残置物に価値なしと判断して撤去保管しない場合に
どうしたものかと心配しております。

長くなりましたが、必殺大家人様のアドバイスを心よりお願い致します。

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お答えします。

所謂、無断退去状態での残置物処理ですが、

まずココで一番重要なポイントですが、

それが、不用品の粗大ゴミなのか?

それとも、必要な品なのか?です。


1、問題となるケース

今までの事例として、

借主に生活実態があり、

家財道具が残されている場合には、

やはり重要な品があったと言われても、

それを勝手に処分した大家側が不利に働くようです。

もちろん、カギロックを行い

勝手に荷物を処分するなんていうのは論外です。


2、問題にならないケース

電気・ガス・水道などライフラインが停止している

近所の話しで、出入りが全く無い

残置物は価値の無い品しかない

こういった場合では、

常識的な判断として

無断退去=残置物は粗大ゴミと考えていいと思います。

裁判になったとしても”常識的判断(状況)”を見ますので、

そんな屁理屈は通りません。

※これが通るなら何でも言ったモノ勝ちになっちゃいますよね?


まあ、

保証会社が付いているようですので、

全て保証会社にお任せするべきです。


ちなみに私は、

保証会社に部屋のカギを貸し出す際には、

以下の様な”確認書”を書いてもらいます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

                    確 認 書

弊社管理物件の鍵を貸し出すに際し、以下の項目を遵守することを約束する。

1、 該当物件(部屋)の解錠は安否確認など緊急を要する場合のみとする。
2、 入居者の許可を得ずに室内の家財道具などの搬出やドアロックなどの違法行為を行わない。
3、 法令に従い一切の違法行為を行わないものとする。

マンション名:ハイツ〇〇
部屋号室  :100号室
貸出日   :平成  年  月  日

(受領者)          

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社によっては、

何の根拠もなく

ただ連絡が付かないから家財道具を撤去し

明け渡しを完了とする会社が存在します。


結局、

自分の身は自分で守らないと

誰も助けてくれませんからね!!


参考になれば幸いです。


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時効滞納家賃の請求

最近、コレ!!といった事件事故がなくて、

ブログネタに困っているのですが、

そこで思い出したのが、

10年ほど前に無断退去した20代男性の滞納債権を思い出しました。


10年ほど前ですから保証会社など普及しておらず、

契約者+保証人という契約です。


契約者は土木作業員で、

独り暮らし

保証人は、一回り年上の男性で、

関係は知人となっていました。


今考えると、

刑務所仲間?なのかな??とも思うのですが、

確かめる術はありません。


平成17年11月入居

平成18年に入り滞納が始まり、

平成18年7月に無断退去(室内にはゴミしかなかった)

最終的に4ヶ月の滞納


当然、

居住時から保証人にも督促していたのだが、

電話=不通

督促状=転居で返信

住民票=変わらず

といった具合で、

まったく交渉できずで推移


契約者・保証人とも住民票の移動がないため

裁判のしようがなく放置へ・・・


しかし、1年に一度住民票を取得していると

平成22年に保証人死亡・・・

これで保証人を追い込むルートが絶たれる・・・・


契約者のほうは、

平成20年に名古屋に住民票が移動するが、

どうも住所が変・・・?

変と言うか、

例)名古屋市中区滞納町1丁目2番地

こんな感じで、

部屋号数もマンション名も無いんです。

戸建てを買えるような甲斐性があるとも思えませんし、

借家にしても番地がオカシイ???


よくよく調べてみると、

ホームレスなど行くところがない方の福祉施設と判明

現実問題として、

福祉施設に住民票を置いている方に督促をかけても

払えるとは思えません・・・


と、言うことでまたまた放置


次に住民票の移動があったのが、

平成22年のこと

今度はマンション名と号室まで記載がされています。


家賃滞納は5年で時効ですので、

さっそく裁判の準備にかかり、

念のため督促状を郵送してみると・・・


転居先不明で返送・・・・


住民票の移動から僅か半年で転居です。

うーーーん

追い出されたのかな??


当然、住民票の取得をしましたが移動なし・・・


次に移動があったのが

平成24年

督促状を出すと返信は無し!!

これは落ち着いたか??と思い、攻撃の準備をしていると

またもや住民票が最初の福祉施設に戻ってる!!!!


これはダメだ・・・

ここで回収を諦めしました・・・・(つД`)ノ


で、

時は過ぎて平成29年(現在)

とっくに時効は過ぎていますが、

ブログネタのためにチャレンジしてみることに


最後の住民票登録地の福祉施設での住所で住民票を請求してみたところ、

名前を変えて住民票移動がありました!!

※例:山田正男→高田正男といった感じ

養子縁組??

結婚???

どちらにしてもコレはチャンスです!!

作戦はこうです。

まず普通郵便で督促状を郵送

返送が無ければ裁判所の「支払督促」を申し立てる。

裁判所からの書類を受け取り2週間以内に異議申し立てが無ければ、

時効の効力(時効の援用)が失われる。

そうやって債務を確定しておいて、

名古屋の裁判所に「調停」を申し立てて、

裁判所に来るように呼び出し状を出す。


これで債権回収を考えていましたが!

うまく行きませんね~


普通郵便が、女性の名前で返送されてきました。


【高田幸子(仮名)】

「ココには高田正男は居住しておりません。」


おそらく、

少し付き合って籍を入れたのだが、

まったく働かないので追い出した。

もしくは、

氏名を変更する目的で、

少し付き合った女性の籍に入った。


どちらにしても、

女性の文面からして、

『もう関係ない』

という感情がアリアリと読み取れます。


また、

住民票の移動があるときまで虎視眈々とその時を待ちたいと思います。



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質問コーナー『水道供給停止』

読者さんより以下のコメントが寄せられましたので、

詳しく回答したいと思います。


コチラの記事に対して

> 大変勉強になります。
>
> 小メーター精算の滞納者の扱いはどうされてますでしょうか?
>
> 保証会社は水道代等の変動費は保証してくれないし、
 最後のライフラインの水道をいくら滞納者だからといって断水したりして大丈夫なのか考えてしまいます。

お答えします。


悪質な滞納者などには、

交渉の手段として水道給水停止の警告をします。


実際、滞納1ヶ月などで給水ストップするのは問題でしょうけど、

滞納2ヶ月以上なら本当に給水停止しても問題ないと思います。

※電気にしても水道にしても料金未納で停止しますよね?


ただ、ココで重要なポイントですが、

水道料金の回収のために水道停止をするのではなく、

あくまでも滞納者への警告と滞納者とのコンタクトのために行うということです。


イキナリ何の前触れも無く水道停止をしても何の意味もありません。


最悪な事態は夜逃げされて後処理が大変になったり
(水が止まっているのでトイレなんて悲惨です)

水が飲めなくて孤独死されたりすることです。
(今時水道水だけで生きるような奴はいませんが・・・)


一応、参考になるか分かりませんが、

給水停止の督促状を開示しておきます。


水道供給停止のお知らせ(予告)

前略、下記の通り水道使用代金が未納のまま、

未だにお支払いもご連絡もございません。

下記期限までにご入金もしくはご連絡無き場合には、

誠に遺憾ではございますが、水道の利用停止処分をさせていただきます。

※この警告文章で反応が無ければ、水道停止(実行)という文章で、
 〇月〇日をもって水道の供給を停止します。と警告する。

 これでほとんどの方は入金か連絡をしてきて解決する。

ちなみに、私の事例で言うと1件も水道停止まで行かなくて解決しています。



それと質問者さんは、

変動費(水道料金や電気料金など)に対応していない保証会社を利用しているんですね、

昔はそういった変動費未対応の会社も多かったですが、

現在はほとんどの会社が変動費に対応しています。

やはり変動費未対応の会社は使い勝手が悪いですので、

今後は一考の余地があると思います。


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Author:必殺大家人
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