廊下灯交換

今日は以前から気になっていた築古マンションの廊下灯を交換してみました。

この物件は、私の不動産セミナーで紹介される超築古超高利回り物件で、

未登記・接面道路無し・約10年無人・4階建て・利回り50%と、

とんでも物件です。

そんなマンション物件なのですが、

廊下灯が少々気に入らないんですよ・・・

基本的には使えるものはそのまま使いのが基本ですので、
P7230373.jpg
購入時のままの照明を使用しています。

P7230374.jpg
ガラス製のカバーに中には白熱電球が使用されています。

まあ、これはコレでいいのですが、4階建ての内2箇所ほど、

このガラスカバーが無いのがあるんです。

※電球むき出しで貧乏臭いんです。

これと同じ製品なんてとてもじゃないが探しきりませんので、

ワンフロアー(4台)のみ他の製品と取り替えてみました。
P7230371.jpg
ちょっと分かりづらいですが電球色の30w蛍光灯です。

写真より実際には電球色で、少しリッチな雰囲気?

※ホテルの様な感じを狙ったのですが、蛍光灯1つでは変わりませんね(●´・△・`)はぁ~

P7230372.jpg
使用した製品は最近の私のお気に入りで、

P7240376.jpg
コレ↑本当は浴室灯なんです。

でも、まあ別に浴室しか使用してはいけないってことはありませんので、

私は玄関灯やリネン室などに使用してきました。

別に問題はありませんでしたので、今回は廊下に取り付けてみました。

私の知る限り30wのシーリングライトではこれが最安値ではないでしょうか?

ネットで税込み2,717円で購入しました。

もし、これ以上安いシーリングライトがあれば是非コメント欄に投稿お願いします。
(20wでもOKです)

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質問コーナー『火災保険活用法』

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:火災保険の契約先や特約
ホスト:
--------------------------------
こんばんは。○○です。

このたび築古の物件取得 (静岡県) に当たり、
所有物件の火災保険を見直そうと考えています。

以前にセミナーや懇談会でお目にかかったとき、
保険活用について力説いただきました。

施設賠償責任保険は元々入っていたのですが、
水漏れ原因調査費用特約の有効活用について
目から鱗で非常に参考になりました。

必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
加入されていますか?
もし可能ならで結構なのですが、
どこに加入しているのかや特約について
ご教示いただけないでしょうか。
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お答えします。

火災保険・・・

皆さん火災保険って使ったことあります?

使ったことがない方って、火災保険=火災で使用するって思っていませんか?

実際には火災で火災保険を使うなんて一生に一度くらいで、

まず火災で保険を使うことはありません!

でも、実は火災保険には様々な特約が付いており、

私の様な築古物件オーナーには非常に役にたつんです。

具体的な使用例はココでは書きにくいので、

もし私のセミナーなどを聴く機会がありましたら是非質問してください。

で、今回の質問者さんにお答えをしたのですが、

Q:必殺様は物件取得時にいつも懇意としているところに
  加入されていますか?

A:これは融資を出してくれている銀行の子会社で契約しています。
  (行員の出向先としてドコの銀行でも信金でもあります)
  理由として、
  会社全体での取り扱い件数が多いのと、
  融資をしている→絶対的にこちらの味方になってくれる
  (普通の保険代理店だと保険の契約だけの関係ですよね?)
  ただし、融資を借り換えすると冷たくなるかも・・・

Q:どこに加入しているのかや特約について
  ご教示いただけないでしょうか。

A:国内の普通の火災保険会社です。
  私の感覚では、保険会社と言うより代理店の考え方が左右しているように感じます。
  ※黒いものは黒い。でもグレーならどうだろ?ってことです。
  ※これも私個人の感覚ですが、ネット系と共済系は若干安いが、事故査定が細かいとの噂

Q:特約について

A:特約は全て入りましょう
  特約パックみたいのに入ると特典があったりします。
  例えば、損保ジャパンのオーナーズ総合保険
  ↑
  5年ほど前に入っているんで現在も同じ名前か分かりません
  この保険で助けられたのは、マンション駐車場で車両火災にあったときに
  自動車放火①
  自動車放火②
  通常の火災保険ではマンション建物ではないので保険対象外だったのですが、
  オーナーズ総合保険ではマンション敷地内との判断でアスファルト代が出ました。
  でも、マンションにエレベーターが付いていないのに電気的機械的事故特約を付けてもしょうがないですし、
  高台にあるのに水害保険を付けても無駄です。
  まあ、特約なんて安いですから少しでも思うところがあれば付けておけばいいと思います。

参考になれば幸いです。

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大家さん合宿ツアーin伊勢

先日のブログで募集した伊勢合宿ツアーに行ってきました。

今回の合宿では、大阪出発組が12名、名古屋出発組が15名、現地合流が1名と

総勢28名での合宿となりました。

大阪組での出発では、東京・広島・松山と遠方からの参加者も多く、

行きの近鉄特急では早くも宴会が始まり、

伊勢に到着するころのは既にクーラーボックスのビールは空に・・・

その後、旅館に到着し温泉や卓球で汗を流し
IMG_5238.jpg
夕方にはサンセットクルーズを楽しみ~♪

でもね、クルーザーの操縦士(旅館の方)との会話は、

投資家:このクルーザーは新艇でいくらですか?

投資家:中古でいくらですか?

投資家:減価償却は何年でとれるんですか?

投資家:維持費は?係留代は?修繕費は?

夢のない超現実的な会話で盛り上がっていました。

屋形?(いかだ??)で夕食
P7200372.jpg
海に浮いているので揺れます。

その後、部屋では不動産談義に花を咲かせ夜は更けていくのでした・・・

翌日は、赤福や夫婦岩などを観光し帰宅しました。
P7210375.jpg

無題
次は秋口にでも企画しますので、参加ご希望の方はぜひご応募くださいね!

色々な方の不動産への考え方が聴けて楽しいですよ♪

次は秋ごろに考えています。

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楽待コラム更新

今回の楽待コラムは強制執行『銀行口座差し押さえ』編②です。

前回の強制執行『銀行口座差し押さえ』編① の続きです。

現実問題として、銀行口座差し押さえでの回収は難しい・・・


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防犯カメラ破壊!

昨日のブログで防犯カメラを設置したブログ記事を書きましたが、

翌日には壊されました!

壊されたのはエレベーターの中のカメラで、

SDカードを取り出し映像を確認したところ、

バッチリ写ってました!!!

その映像がコレ↓
P7170370.jpg
エレベーターに乗ってくるなり・・・

P7170369.jpg
勢いよくジャンプしてカメラを壊します。

※画像チャプターのしかたが分からないので、モニターをデジカメで写してアップしています。

顔のハッキリ写った場面はなかったのですが、少年です。

この1時間前の画像に母親と一緒にエレベーターに乗っている画像があり

少年の服装がガッチリ一致します。

しかも、カメラを破壊した時も母親が一緒にいたことが、

画像でも確認できました。(母親の靴が一瞬見える)

もう確信犯です!

この家族は元々問題があって、

1、過去に家賃滞納が6ヶ月ほどあり、調停をしたことがある
  (このときは、強制執行手前まで行ったのだが、なぜが一括で支払った)

2、母子家庭なのだが、男性が頻繁に入れ替わる
  (その度に鍵の交換を依頼してくる。もちろん交換費用は有料なのでいいのだが・・・)

3、弟が傷害事件で逮捕されている
  (元々弟名義で部屋を借りていたが途中で今回の姉(母親)に名義を変えた。
   先日、所用で裁判所へ行ったときに刑事事件の掲示板で弟の名前を発見した)
※一応、問題のある(あった)入居者はフルネームで覚えています。

4、エレベーターのボタンが燃やされた
  (先日のブログ『マンションいたずら』でエレベーターの押しボタンが燃やされた件があった階に住んでいる。

5、2ヶ月ほど前に消火器を噴射された事件があったのですが、それも同じ階

4と5は証拠もありませんので犯人と確定したわけではないのですが、

もう出て行って欲しいレベルです。

今回は証拠もありますので、これを元に退去させようと思い母親を呼び出しました。

母親=生活保護 少年=中3 住居は必殺の事務所の上(3階)

必殺:お話しがあるので事務所にお願いできますか?

母親:え?何の要件ですか?

必殺:重要なお話しですので直接お願いします。

10分ほどで来社

必殺:実はきのうエレベーター内の防犯カメラが壊されました。
    そこに貴方の息子さんが壊す姿が映っていました。
    今までも様々なことがありましたので、もう出て行ってください。

母親:えーーー、スミマセン~
    でも、直ぐに出て行けません・・・

必殺:今日明日とは言いませんが、今月中にお願いします。

母親:それは無理です~、今年中でお願いします~

必殺:イヤイヤ、申し訳ないですが、そんな悠長に考えないでください。
    言いたくないですが、3階のエレベーターボタンが誰かが燃やしていますよね?
    あんなのも息子さんだと疑っています。

母親:それは・・・

必殺:だって防犯カメラを設置した次の日にカメラを破壊します?
    普通では考えられないことですよ

母親:私も困っているんです・・・

必殺:これ以上他の住民を危険にさらすわけにはいけませんので、
    今月中の退去をおねがいします。

母親:なんとか10月まで待ってください。

必殺:そんなに待てません。では来月8月末までに出て行ってください。

母親:あと1ヶ月、9月末までお願いします。

※実際には30分ほど話し合いをしましたが二言目には『行くところがない』『お願いします』と繰り返され
最終的には2ヵ月後の9月末での退去で合意しました。

現実的にはこれが精一杯の条件だと思います。

だって、子供二人いる家庭を引越しさせるのですから大変です。

退去まで何もなければいいのですが・・・

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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

16棟約440戸所有

借金総額18億円

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