質問コーナー「管理会社の解約について」

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:管理会社の契約解除について
ホスト:
--------------------------------
必殺大家人様

福岡市在住のサラリーマン大家の〇〇と申します。
いつも楽しくブログを読ませていただいております。
今年6月の必殺様の福岡でのセミナーにも参加させて頂き
貴重なお話しをお聞きする事ができました。
ありがとうございます。

さて、管理会社とのトラブルについて、必殺様のアドバイスを
頂きたくメールさせて頂きました。

今年〇月に購入した所有物件(1R*6戸の一棟もの)の管理を購入時の
売買仲介会社からの申し出で、委託しているのですが、対応が悪く、
管理契約の解約を申し出ました。

対応が悪い例としては、
・建物の不具合の確認をお願いしても対応が遅い。
2週間後に改修に10万円くらいかかると金額だけ連絡あり。
・駐車場の解約があったものの連絡無し。家賃明細で入ってなく
確認したら、解約されていたとの回答。

管理契約では管理料の3か月分の違約金を支払い、即刻解約できると
なっていますが、私の主張は管理会社の対応が悪い為、管理業務の
不履行を理由に違約金は支払わないというものです。

これに対し、管理会社はちゃんと対応しているという主張で
お互いに管理の質に対してギャップがあります。
双方の主張が食い違い平行線です。

問題はここからなのですが、違約金を求められた為、私は、
『それなら違約金が発生しない時期(3ヵ月後)まで管理をお願い
したい』
と申し出たのですが、管理会社(社長)は
『そっちが解約と言うのですぐやめる。違約金は払ってもらう』
との主張です。(契約解除にへそを曲げサジを投げた様子)
違約金については次回家賃送金から相殺すると言っています。

私としては管理の質に不満である上に違約金まで取られる事は
納得がいきません。

このような場合、違約金がとられた後で、それの返還を求める
小額訴訟を申し立てて勝ち目があるでしょうか?
または小額訴訟を申し立てる考えである事を内容証明で事前に
送るなどすると効果があるでしょうか?

長文で申し訳ございませんが、アドバイス頂けると幸甚です。

よろしくお願いします。

以上

--------------------------------
お答えします。

まず分かっておいていただきたいのですが、

私は弁護士等の法律専門家ではありませんので、

あくまでも素人の意見としてお聞きくださいね

今回、管理会社の対応が悪く解約したいとのことですが、

この管理会社は解約して正解でしょう!

だって、まかりなりにも会社ですよね?

それが、いくら解約するからと言って、

一方的な物言いは酷いですね!

出来ることなら、会社名を公開しましょうよ、法的にも問題ないと思います。
※メルマガに公開していいなら公開しちゃいますよ

社名公開は置いといて、

金銭の問題ですが、

これは絶対、裁判で戦うべきしょう!

流れ的には、

1、内容証明を書く

ポイントは、

本請求書到着後3日以内にご返金願います。

返金無き場合には、年5%の割合による遅延損害金を請求させていただきます。

この一文を入れておいてください。

内容証明程度で支払ってくるとは思いませんが、

遅延損害金の起点が主張出来ます。

これが無いと判決日が遅延損害金の起点になっちゃいます。

その後、

2、訴訟に持っていく

訴訟文になれていなければ調停からでもOKです(調停文のほうが簡単です)

調停も訴訟もおそらく裁判官は和解を勧めてきます。

そこで、遅延利息を負けてやる。元金は全額返せ

それが嫌なら訴訟でトコトン戦います!と言ってみましょう!

おそらく元金の80%位の金額で落ち合うのではないでしょうか?

この辺は駆け引きです。

どちらにしても裁判で判決となれば勝つと思われます。

逆に裁判をしないと絶対返金しないタイプだとも思います。

※専門家に訴状を書いてもらうと簡単ですが、それだと返金されてもいくらも残りません。
 雑でも下手でもいいので、頑張って訴訟文は自力で書いてください。

ムカつくなら和解等せず、トコトン回収するのも一興です。

だって、相手は株式会社です。

最終的に回収はどうとでも出来ます。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
FC2 Management

コインパーキング

コインパーキングって地主様の専売特許って感じですよね?

私もコインパーキングなんて見向きもしませんでした。

ところが、先日大阪で開かれた清陽通商さんのセミナーで講演されたスッチー大家さんの話しを聴いて

180度考え方が変わりました。

スッチー大家さんが実践しているのは、

コインパーキングの自主管理!

そんなことできるの???

私もそうですが、どこまで己自身が業務を把握しコントロールできるか?

これによって、自分の利益を確保できます。

業者にお任せでは利益なんて残りません。

そんなコインパーキングを自主管理されているスッチー大家さんが出版をされました。
PA300131.jpg
※10月31日発売開始とのことです。

地域でも違うと思うのですが、コインパーキングで利回り15%以上狙えるのであれば

物凄いことではないでしょうか?

だって、私が築古木造アパート利回り20%!!なんて言っても

自分で修繕維持管理しているから何とか収益を生んでいるだけで、

兼業大家さんや初心者大家さんには、やはりハードルが高いですよね・・・

※風呂トイレなどの設備問題から入居者トラブルなどです。

でも、コインパーキングなら、ソコソコの立地さえ見間違えないなら、

あとはほとんど手間が掛からないそうなんです。

サラリーマン大家さんや女性などでも出来る確実な投資ではないでしょうか?

そういえば先日、私の物件近くのコインパーキングで、
P9040412.jpg
コチラのパーキングは30分100円・24時間500円

P9040411.jpg
コチラのパーキングは60分100円・24時間700円

同じ会社のコインパーキングなのですが条件が微妙に違いますよね~

でも、このコインパーキング
P9040413.jpg
道路を挟んで両隣に存在するんです。

うーーーん、業者さんの微妙な駆け引きがあるんでしょうね!


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。



メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

トイレ漏水緊急出動

夜10時頃に緊急コールセンター(自前)に入電がありました!

トイレの天井からポタポタと水が漏れています!とのこと

一報を受けさっそく車に乗り込み現場に到着すると

PA240886.jpg
トイレの天井からポタポタと水滴が落ちてきます。

PA240887.jpg
量は大したこと無いのですが、水漏れしているのは間違いありません。

ちょうど、その近くの天井に点検口がありましたので覗いてみると、

PA240888.jpg
ちょうど上の階のトイレ排水口辺りから水が漏れているようです。

PA240889.jpg
アップです↑

さっそく上の階に行ってみると・・・

トイレを流すと、水が溜まって流れません・・・

しかも洗濯パンを見てみると・・・
PA240892.jpg
ウンコが逆流しています・・・

これはトイレ(便器)で詰まっているのではなく、

配水管の先で詰まっていると確信しました。

こうなると一刻を争いますし、私の技術・道具では無理と判断し、

プロにお願いすることに・・・

電話で依頼し待つこと1時間

クラシアンの登場です。

状況を説明すると、さっそく排水構造を把握し作業を始めました。

PA240891.jpg
台所の排水口から器具を突っ込み詰まりを除去していきます。

約1時間の作業で排水管の詰まりを除去されました。

今回の作業で金額は
PA270886.jpg
2万5千円の10%引き(法人会員割引)で2万4300円也。

1時間で2万4300円が高い!と思われる方がいると思いますが、

それが技術料です!

イヤなら自分で機材を購入し技術をマスターするしかありません。
(プロはワイヤーが電動で稼動する高い機材を持っています)

しかし、こんな事態って年1度くらいなんですよね~

年1度の頻度ならプロにお願いしたほうが手っ取り早いです。


参考になれば幸いです。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。



メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
出来ましたら、他のアドレスで登録いただければと思います。
でも、本アドは心配と思いますよね?
ココで私は約束します。
1、絶対にメアドを他に流しません。
2、このメルマガは私が有料で契約していますので、
  「まぐまぐ」の様に宣伝メールは一切ありません。
3、しょうもないメールは流しません。
  意味の無い(皆さんの興味の無い)メールは送るつもりありません。
  ブログでは書きにくい保険の活用事例とか、
  セミナーや旅行などの案内をお送りするつもりです。
こんな感じかな?

質問コーナー

Message body

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
日付:
件名:戸建て賃貸の近隣クレームに付いて
ホスト:
--------------------------------
がんばる家主の会の〇〇と申します。
いつも、このブログを楽しく読ませていただいて勉強させていただいています。
ありがとうございます。

さて、下記の件で必殺さんのお知恵をお借りできたらと思います。
今年、古家を買ってリフォームし、めでたく入居者が付きました。
工事中、隣家の老婆が口うるさく「うるさい。うるさい。」と連呼したので、
これ以上職人に恫喝や執拗な抗議をする場合は法的措置を取るという事で工事は何とか完了しました。

そして、入居者が住んだのですがうるさいと言って自分の家の床を思い切りたたいたり
家の中から「うるさい」と言ってくる様です。
音の内容は、一般の生活音、例えば9時位に風呂に入る音、団欒の音などです。
また、日曜日の日中に入居者の高校生が友達を呼んで部屋で話をしていました。
大騒ぎをしているわけでもないのに、静かにしてほしいとインターホン越しに入居者に言ってきます。
家はそれぞれ境界から1m程度離れていますが古い家なので音はよく漏れると思います。

近所の人の話でもその人は特殊な人で少しの物音でも文句を言っている様です。
こちらの入居者が常識の範囲内の生活音しか出していない場合として
この老婆を黙らせる対応策が有れば教えて頂けたらと思います。
多分法的措置が効果があると思っています。

このままではせっかく入った入居者が退去してしましそうで何とかしたいと思っています。
また、次の入居者が入ったとしても出て行きそうです。

お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

--------------------------------
お答えします。

騒音問題・・・、我々大家を悩ませる悩みの種の1つですよね!

まず、今回の事案の場合は、
間違いなく老婆は痴呆が入っています。

ですので、入居者さんには隣の方は痴呆が入っているようなので大目に見てあげてくださいといいつつ

老婆に対しては、こちらが強いんだという態度を見せるのが良いのではないでしょうか?

少し言葉は悪いですが、こういった方って強者には大人しくなる傾向にあるとおもいます。

老婆に対しての具体的な対処法は、詳しい状況が分からないとお答えのしようがないのですが、

1、老婆は持ち家なのか?借家なのか?
  持ち家なら現入居者が老婆のせいで退去となった場合、損害賠償請求を起すのも一手だと思います。
  借家なら、大家に文句を言うのも一手ではないでしょうか?

2、一人暮らしなのか?
  家族が居るのであれば、協力を求める
  このままクレームが続くなら裁判で損害賠償を起しますよ?なんて言ってみる

3、民生委員などに相談してみる
  解決策にはなりませんが、大家が精一杯の努力(相談)をしていた事実を作っておきます。
  イザ裁判になった時に裁判官の心象がよくなります。

4、最後はチカラ技で黙らせる。
  話し合いの途中で般若心経を唱えてみたり、
  丹波哲郎ばりに死後の世界を語るのも効果的

5、クレームに対して録画しておく
  入居者さんが協力してもらえるのであれば、
  ビデオカメラを渡しておいてクレームを録画しておく
  (今は1万~2万程度で売っているのでプレゼントする感覚で渡してもいいかも?)
  良い絵が撮れたら「TVワイドショー」などに投稿する。
  TVの取材に来る→TVが老婆を追い詰める→親族が老婆の現状を心配して老人ホームに住まわせる

スミマセンあまり参考になりませんね・・・・
ホント音関係は対応が難しいんです。
がんばってくださいね!!

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ


★旅行の詳細★
平成27年1月17日から1泊2日温泉旅行の日程ですが、
遠方の方よりJRの時刻の問い合わせがありましたのでお知らせしておきます。
行きJR新大阪駅09:03分発 帰りJR新大阪駅18:52分着
の列車を予定しています。
募集は近日中にブログ上で行ないますのでもうしばらくお待ちください。

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。

退去後整備

10月の退去は5件ほどありました。

退去が発生すると当然改装工事がまっています。

しかし、全てを自分でしているわけではありません。

自分で出来るところをコツコツしているだけです。

例えば、プロ(業者さん)にお願いしてるのは、

〇クロス・CFの張替え

〇畳の表替え

〇システムキッチンの入れ替え(簡単なキッチンは自分で交換します)

〇トイレのコンセント新設(これは経験がモノを言います)

自分でするのは、

〇簡単な給湯器の入れ替え

〇洗面台の入れ替え

〇水周りのパッキンや器具交換

こんなモンです。

今回は、そんなちょっとした交換や、ポイントを書こうと思います。

風呂場の水栓交換していて、フト気付くと・・・
PA150808.jpg

ユニットバスの排水カバーが割れているのに気付きました。

PA150809.jpg
こんな感じ

この部分は破損することが多いようで以前も同じ部分が破損していました。

そんな時は慌てず騒がず、ユニットバスメーカーに部品注文をしましょう

PA150813.jpg
こんな感じで必ず補修部材が販売されています。

PA150814.jpg
1棟丸ごと同じ部材ですので、1度に3個くらい発注して在庫しています。

ユニットバスには必ず製造メーカーのシールが貼っていますので、探してみてください。

もし、型番などが薄れて読めなくても、メーカーさえ判れば写真を送って判別してくれます。


その他にも、
PA150810.jpg
コレ↑

トイレの排気口カバーなんですが、

コレってどうやって取り付けるんだろ????

もうメンドクサイので、ホームセンターで新しいのを買ってきました。

PA150811.jpg
↑コレです。

四隅をネジ止めしますので手っ取り早いです。


あと、よくあるのがコチラ↓
PA150822.jpg
小窓のロック金具です。

築26年ともなると稼動部が硬くなって全く動きません。

PA150823.jpg
潤滑油(556など)を稼動部に吹きつけ

PA150824.jpg
取っ手に手袋やタオルでカバーをしてカナヅチなどでトントンと動かしていくと、

徐々に動くようになり、クキクキ動かしていくと正常に動くようになります。


1つ1つは大したことではないのですが、

1つでも不具合があると必ず入居後にクレームになっちゃいます。

そうなると入居者さんの時間に合わせて対処しないといけなくなりますし、

サラリーマン大家さんだと業者さんにお願いしないといけなくなっちゃいます。

ですので、細かいところですが、こういった作業は空室の時にやっちゃいましょうね!

参考になれば幸いです。

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★旅行のお誘い★
少し先の予定なのですが、
平成27年1月17日から1泊2日
大阪から和歌山南紀勝浦のホテル浦島
JR特急で行く1泊2日温泉旅行を考えています。
募集人数は12名(予定)
参加資格は特にありません。
(老若男女物件を持っていようが無かろうが関係ありません)
夫婦・恋人・女性は別室を用意しますので大丈夫です♪
金額は大阪からの往復JR交通費・宿泊費・食費(夕朝)全て含んで2万円の予定で、
近々ブログで募集いたします。

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。



プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR