質問コーナー『駐車場のアヤフヤな契約』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:青空駐車場の滞納者(詐欺師?)
ホスト:
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いつもブログ楽しく読ませてもらっております。
前回の大阪の必殺セミナーも参加させて頂き、
非常に勉強になりました。その節はお世話になりました。

今回は父の物件である青空月極駐車場の滞納者の件での相談です。
少し前置きが長くなりますが、話が少々複雑ですのでご容赦ください。

私、森が管理人をしております上記駐車場に今年3月上旬、
契約希望者の配偶者を名乗る男(田中 涼:仮名)から
妻(田中 佳子:仮名)の名前で1台駐車場契約をしたいとの電話がありました。

今回は不動産会社を通さずに大家との直の契約を行いました。

具体的には電話で相手の住所氏名を聞き取り、
その宛名に向けて自前で作成した契約書2通と請求書(礼金、当月分と来月分の賃料分)を送付。
2通とも住所氏名、電話番号(携帯)、認印を記載した上で、1通を家主側に返送して貰い、
請求した金額が指定口座に振り込まれた時点で契約完了、との流れで行いました。

ただ実際は、契約を急いでいるとの相手方の要望で、
私の家まで田中 涼が訪れ(母が対応したので私は会ってない)、
契約書1通と請求した金額を手渡しで届けて貰い、契約完了となりました。

今思えば、契約行為を開始する前に相手の身分証明書のコピーを提出して貰う等、
本人確認をすればよかったのですが、今年自主管理を始めたばかりで経験が浅く、
そこまで気が回っておりませんでした。痛恨のミスです。

その時点では何の問題もなく、新しい契約者が決まって良かった、ぐらいにしか思っておりませんでした。

契約時点で3月半月分、4月分の賃料は手渡しで頂いていたので、
5月賃料の支払期限である4月下旬までは当然滞納もなかったのですが、
それ以降、本日7月4日まで一切賃料が振込されておりません。
本日時点で3カ月分(27,000円)の滞納です。

督促は随時、督促状を普通郵便で契約書記載住所へ郵送しておりましたが、一切無視。
滞納2ヶ月目を過ぎたころから、振込忘れではないと気付き、電話をかけましたが、これも一切無視。

そして本日午後、契約書住所を訪れてみたところ、なんと別人が住んでおりました(笑)。
聞けば、最近引っ越してきたようで、名前や、賃貸物件なのか持家なのかまでは聞けませんでしたが、
本人の弁では田中なんて名前は知らないとのこと。それ以上の追求も失礼かと思い、それ以上は分かりません。

無断で何の連絡もなく引越したのならこれでは夜逃げではないか!と思いつつ、
それでも何か出来る事は無いかと考え、セミナーで頂いた資料やメモを漁り、
住民票請求やその家の登記情報から探る等、策は考えております。

ちなみに、本日駐車場には車が駐車されておらず、使われているのかどうかは分かりません。
月極駐車場と言いましても管理人が常駐しているわけでもなく、
家から車で15分以上はかかるので、基本ほったらかしです。

夜は停めているのかもしれませんし、その点は不明です。

しかし、解約通知がなされていない以上、契約はまだ続いています。

これだと連絡が取れないと滞納額が膨らみ、賃借人の方が不利では?と思いますが、
まあそれは良いでしょう(笑)。

そして、そしてです。ここからが本題です。
今夜6時ごろふと、「Cメールなら何か反応あるかも?」と思い立ち、以下の文面で携帯からメールしました。

〈森モータープールの森です。大事なお話がありますので、早急にお電話下さい。〉

するとなんと、電話も留守電もガン無視だった滞納者から3分でメールで返信がきました。

〈どなたかと間違われていらっしゃいませんでしょうか?何か勧誘なら、お断りいたします。連絡しないで下さい。〉

私、一番最初の駐車場契約の段階からアドレス帳にその方の名前と号数を登録しておりました。
その後何度か電話で契約上のやり取りをしましたから、電話番号間違いではありません。
契約書に記載されているのもその番号です。
ただ、一応こちらも下手に出た方が良いと判断し、以下を送信いたしました。

〈森モータープールの森です。田中佳子さん、またはその配偶者の方でお間違いなかったでしょうか。宜しくお願い致します。〉

それに対する返信が以下。

〈此方は、田村義男と申しますが、何処かとお間違えでは、無いですか?〉

この方の言い分では、あくまでこちらが間違えて連絡してきたという事らしいのです。
それにしても自分から聞いてもいないのにフルネームを名乗るか?と怪しんでいた所、30分ぐらいしたら又来ました。

〈返事が、ないですが何か名前を聞く為の、詐欺とかでは、ないですか?〉

私、この時点で3つの可能性を考えました。田中 佳子・涼が偽名で田村義男が本名である。
田中 佳子・涼が本名で田村義男が偽名である。両方とも偽名である。

この時点で気づきました。

本人確認をしないと他人になり済まして契約行為をする事なんて子供でも出来るのです。
自分の馬鹿さ加減に呆れました。

最初から相手が詐欺師なら架空の人物名を使って契約する事も出来てしまいます。
契約書記載の名前(田中佳子)の住民票請求する事が出来るのかどうかも怪しくなってきました。

住所の登記情報から溯る事は出来るかもしれませんが、賃貸の場合、大家が教えてくれるかがカギです。
確かにその住所で契約書の送付のやり取りはしたのですから。

後は、運よく止まっている車があれば、そのナンバープレートからの照会、ぐらいでしょうか。
ちなみに連帯保証人は付けておりません。

この段階で必殺さんならどういう攻め方をしますか?ちょっとレベルが低過ぎて、
最初から躓いているので、対処方法が限られるかもしれませんが、アドバイスお願い致します。

現段階での私の田中涼に対する心象は残念ですが、確信犯の詐欺師か、言い逃れの上手い夜逃げした滞納者です。
ちなみに田中佳子とは電話で話したこともあった事もなく、今では実在の人物かもよく解りません。

必殺セミナーを受けた手前、泣き寝入りするつもりは毛頭ございません。
よろしくお願いします。

追伸:ネタとして使えそうなら伏字で記事にしてもらってもかまいませんよ。
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とまあ、こんな感じのメールをいただきました。

突っ込みどころは沢山あるのですが、


1、ドコの誰だかわからない人にお金は貸さないでしょ?

 絶対的な事として、身分証明書の確認及びコピーは絶対条件です。

 だって、本人だかどうだか分からない契約?

 何とでも言い訳ができますよね?

 たとえ、田中佳子が実在していても、契約した覚えはない!って言われたらどうします?

 裁判でも100%負けますよ


2、駐車場の経営(権利)を考え直してください。

 部屋と駐車場は賃貸借契約が全く違います。

 今回の件では、該当の駐車スペースにポールを置いたり、

 自分の車を駐車してみればどうですか?

 契約者の車を駐車できなくしても問題にはなりません。

 (居住する部屋をカギロックするのとは訳が違います)

※駐車している自動車を勝手に移動するのは自力救済でアウトです。


3、滞納駐車場料金の取立てについて

 時間の無駄と思います。あきらめてください。


4、今後の注意点

 身分証の提示及びコピーは必ず取る

 変な契約は断る(急ぎや他人契約)

 賃貸借契約書を見直す


私は1番皆さんに言いたいのは、

駐車場の賃貸借契約書を見直すべきだと思っています。


契約書の中に、

1、契約の解除は借主貸主共に1ヶ月前に相手方に通告し、契約解除できるものとする。

2、契約が解除され明渡しすべき期日に明渡ししない場合、明渡しすべき翌日より、
  現実に明渡しが完了するまでの間については賃料の倍額に相当する損害金を支払わなければならない。

3、駐車料金の支払いを遅延したときは、支払期限の翌日から支払済みに至るまで年14.5%(1年365日)の
  割合による遅延損害金を支払わなければならない。

この3点が盛り込まれているか確認してください。


一応説明をすると

1番は、普通の住居では、こんな事を書いていても入居者の権利が守られますので、

意味がありませんが、駐車場では居住権自体がありませんので、

貸主の一方的な通告で契約を解除することができます。

もちろん、1ヶ月前予告の記載がなくても解除できますが、

やはり契約書に書いているのと書いていないとでは全然違います。


2番は、駐車場未払いや、契約解除したにも関わらず粘る方がいます。

そんな方には、契約解除→不法占拠となり→駐車場料金の倍額請求が認められます。

と言うのも、駐車場料金ってそんなに高くないじゃないですか?(都心を除く)

なので、裁判しても経費倒れになっちゃう位の金額ですよね?

それを倍額請求ならソコソコの金額に持っていくことができます。
(しかも裁判所も認めてくれます)


3、判決を取っても払わない人には、遅延損害金を加算して請求してあげましょう


こんな感じかな?


結論、

今回の契約者は誰か?

電話の主は誰か?

そもそも田中何がしは存在するのか?

駐車場に自動車が駐車していなければ、考えても無駄です。

だって3万円弱のお金のために裁判は割りに合わないでしょ?
(契約自体アヤフヤですしね・・・・)


早く事実確認(駐車の確認)をして次の契約者を見つけるべきと思います。


参考になれば幸いです。


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トイレから漏水発生!

築古マンションをフル改装し、

その改装後1番目の入居者さんより、

『トイレの水が床から溢れています!!』との連絡がありました。


さっそく現場に急行します。


施工ミス???

うーーーん、原因はなんだろ????

物件到着まで色々考えます。


現地に到着し、さっそくトイレを見て1発で原因が判明しました。

DSCN0403.jpg
トイレタンクの蓋を開けてみると

main.jpg

これがタンクに投入されていました。

と言う事は、タンクを開けたということです。


その際に、手洗い部分の給水ホースをちゃんと接続しなおしておらず

タンク部分からの漏水と判明しました。


しかも、ブルーレットがタンクの排水部分に引っかかっており

水が排水されっぱなし状態になっています。


一昔前のタンクならブルーレットをタンクに投入しても問題なかったと思いますが、

今のトイレタンクは節水で容量が小さく(狭く)なっており

ブルーレットなどを投入すると、中の器具にすぐ干渉してしまいます。


今回の件は100%入居者さんの過失なのですが、

カギ渡しの際に”カステラ”などを持参され、

入居の挨拶までされていますので、

今回の件は”水に流して”終わりです。


やっぱり挨拶と手土産って大切ですね!


ちなみに、
DSCN0404.jpg
ブルーレットを手で取り出したので、

映画”アバター”並に手が青いです(笑

石鹸で一生懸命洗い落としました~


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質問コーナー『水道メーターについて』

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件名:水道メータについて質問させてください
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必殺さま

いつも掲示板を拝見しております。
池袋での必殺さん・Zさんのセミナーも参加させていただき、

掲示板と併せて非常に勉強になっております。

今回は、水道メータのことで質問させていただきたく、メールいたしました。

当方の所有物件の1つは、平成4年築のRC造で極端に古くはないのですが、

全戸分の水道料金をいったんオーナーが自治体にお支払する形式です。

ご承知のとおり、この形式ですと、親メータでオーナーが自治体に、

子メータで入居者がオーナーに支払することになります。

今年に入ってから、子メーターの不具合がたびたび見られるようになり、交換を勧められています。

親メータの交換は自治体の負担なので、耐用年数の8年ごとに交換を実施しているようです。

一方、子メータはオーナー負担であり、前所有者は一度も交換していなかったようです。

子メーターの交換に今後コストが生じるのなら、契約変更にあたりオーナー負担が生じても、

自治体と入居者で直接個別契約する形に変更したいと考えています。

ただ、管理会社にこれまでの事例を聞いてみると、建物のある自治体では、

そのような契約変更はできないと突っぱねているようです。

基本的に、自治体の判断になることは承知しておりますが、

上記と同様のケースで、交渉により、子メーターを自治体負担で交換したり、

個別契約へ移行したりという事例をご存じでしょうか。

子メータの交換費用が、未来永劫オーナー負担になり、

個別契約への移行も無理ということであれば、

入居者負担の水道料金を定額にして、

ある程度の水道料金をオーナーが負担したほうがベターなのではないか、と悩んでおるところです。
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お答えします。

まず、問題点を1つ1つ答えていきたいと思います。


1、メーターを水道局(自治体)との直接契約

これは、余程特殊な場合でないと無理です。

地域によっては、新築時の申請でいける場合もあるようですが、

途中での切り替えはほぼ認められない様子です。

なので切り替えは諦めましょう!


2、水道メーターの耐用年数

8年というのはあくまでも計量法に基づいた交換年数です。

現実的には20年超位から少しずつ不良固体が出てき始めます。

まあ概ね30年程度は十分持つと思われます。

※ちなみに私設メーターの場合は計量法は適応されませんので、
 8年毎の交換義務はありません。


3、水道メーターの交換

私のブログで何度か紹介していますが、

自分でも交換は十分可能です。

水道メーター交換の記事

費用的にはメーター本体6千円程度+10分程度です。

これを業者さんにお願いすると、

メーター本体8千円程度+手数料5千円程度=1万3千円/件

ブログで紹介していますが交換は非常に簡単です。


4、定額制へ移行

これは避けるべきです。

定額制となると不公平感が出てきますし、

出しっぱなしといった不測の事態なども十分考えられます。

水道メーターが設置されていない場合などを除いてすべきではないと思います。


結論

水道メーターは簡単に故障するものではありませんので、

そんなに気にするするほどの設備ではない。
(故障してもメーターが止まるだけなので1か月分の水道代を損するだけ)

自分で交換すれば激安6千円/20年

参考になれば幸いです。


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錠式オートロックの故障

先日のことなのですが、

築28年RCの超大型物件の玄関オートロックが故障し

ドアのロックが掛からない状態になっちゃいました。

DSCN0389.jpg
マンションエントランスの玄関ドアです。

オートロック本体は”声”だけでしたので、
DSCN0400.jpg
2年ほど前に200数十万円で、画像付きにリニューアルしています。

うーーーん、

何が原因なんだろ??

とりあえず、分かる範囲で見てみることに
DSCN0351.jpg
制御盤を見てみても”解錠”のランプが点きっぱなし

一応電源の抜き差しをしてみましたが、

復旧せず

DSCN0390.jpg
一応、錠版部分を見てみましたが、

ハッキリ言って訳が分かりません。

うーーん、

この場合、オートロックに原因があるのか?

それとも電子錠に原因があるのか?

悩みましたが、電子錠のMIWAに相談すること

症状を説明すると、やはり電子錠に問題があるとのことで

さっそく現地を見てもらったところ

原因は電子錠ユニットに故障があるとのことでした。

ところが簡単に直るかと思ったのですが、

この製品はもう廃盤で、

修理するには全てのユニットを交換するしかない


まあ、約30年前の製品ですので、

当然といえば当然かもしれません。


となると修理代は・・・・?

製品代・施工費全て含んで17万円也

微妙に高い・・・です。

でも、お願いするしかありませんので即修理をお願いしました。


その1週間後


DSCN0398.jpg
交換修理をしている職人さん

約半日程度時間がかかり修理終了です。

DSCN0401.jpg

もしかしたら火災保険の電気的機械的事故特約が適用できるかもしれませんので、

ダメ元で申請してみます。

何度も書きますがダメ元ですよ!

この結果は、またブログでご紹介したいと思います。


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浴室からの水漏れ

築40数年の築古マンションの入居者さんより連絡があり、

浴室のドア付近から水が漏れてくるとの連絡があり対応してきました。

まずは入居者さんに水が漏れてくる状況を聞き取り、

原因を追究していきます。

(現場を見て)

必殺:今は水は漏れていませんね?

入居:そうなんですよ、夕方~夜にかけて水が垂れてきます。

   多分、上の方がお風呂に入っている時に漏れているみたいなんです。

ということは、排水かネジメのコーキング関係です。

というのも、給水なら時間に関係なくズーート漏れ続けます。


さっそく上の階にお邪魔させていただき風呂場を確認すると・・・

このマンションは、タイル張りの風呂場で、

この手の水漏れは、アルミドアの繋ぎ目からがほとんどです。
DSCN0227.jpg
やはり、つなぎ目のコーキングがボロボロになっています。

さっそく修理に取り掛かりました。

まずは古いコーキングをカッターなどで除去します。

これは結構簡単に取れます。

次にシリコンを塗りこんでいきます。
DSCN0228.jpg
当然ですが、この時に使うシリコンは防カビ剤入りを使ってくださいね!

そうしないと直ぐにカビだらけになっちゃいます。

あとは指で均せば終了です。
DSCN0229.jpg
結構上手く出来ました。

この作業をした1週間後に確認のために漏水した部屋の入居者に聞いてみたところ、

あれから漏水はしていないとのことでした。


大した作業ではないのですが、

”ココが原因”と考え付くのは経験があるからで、

まったくの初めてだと試行錯誤しちゃいますよね~

これが悪い業者なんかに相談しちゃうと、

”ユニットバスに総入れ替え”なんて話しになっちゃいます。


そう考えると、こういった築古マンションというのは、

経験と根性がないと維持管理なんて無理ですし、

修理費用修繕費用改装費用などで、

利益なんて吹っ飛んじゃいます。

だって40数年経過した築古マンションです

賃料は下がるわ、でも修繕費はかさむわ・・・

所謂デッドクロスを乗り越えられなくなって破産なんてことになりかねません。

この辺りを注意してくださいね!


参考になれば幸いです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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